Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2019 г. N 12АП-4188/19

г. Саратов

20 мая 2019 г.

Дело N А57-17084/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 мая 2019 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Антоновой О.И., Жаткиной С.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Беджанян Э.А.,

при участии в представителей:

общества с ограниченной ответственностью "КОМТЭК-А" - В.И. Кравчука, действующий на основании доверенности от 08.10.2018.

индивидуального предпринимателя Рохмистрова Анатолия Афанасьевича - Е.А. Волкова, действующий на основании доверенности от 12.07.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КОМТЭК-А" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 06 марта 2019 года по делу N А57-17084/2018 (судья Е.Л. Большедворская)

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Рохмистрова Анатолия Афанасьевича (ОГРНИП 105643202100050)

к обществу с ограниченной ответственностью "КОМТЭК-А" (ОГРН 1026402202694)

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Жуков А.М.

о регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Рохмистров Анатолий Афанасьевич (далее - ИП Рохмистров А.А., истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "КОМТЭК-А" о регистрации перехода права собственности на нежилое помещение площадью 47,4 кв.м. с кадастровым номером 64:48:000000:230322 по адресу: г.Саратов, проезд Соколовогорский 6-й, д.1.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 06 марта 2019 года суд зарегистрировал переход права собственности от общества с ограниченной ответственностью "КОМТЭК-А" на нежилое помещение площадью 47,4 кв.м. с кадастровым номером 64:48:000000:230322 по адресу: г. Саратов, 6-й Соколовогорский проезд, д. 1 к ИП Рохмистрову Анатолию Афанасьевичу.

Ответчик, не согласившись с принятым судебным актом, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель апелляционной жалобы ссылается на незаключенность договора купли продажи от 16.12.2012. Отсутствие права собственности на продаваемое помещение.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы жалобы, просит решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Истцом в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором указанное лицо возражает против доводов апелляционной жалобы, просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела указанные лица извещены надлежащим образом путем направления почтовых извещений в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в соответствии с требованиями абзаца 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебный акт в сети "Интернет" размещен 04.04.2019, что следует из отчета о публикации судебного акта.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть дело без участия представителей лиц, участвующих в деле, не обеспечивших в судебное заседание явку своих представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Заслушав представителей истца и ответчика, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела и установлено судом, 16.12.2002 между ООО "Комтэк-А" (продавец) и Рохмистровым А.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил нежилое помещение общей площадью 57,3 кв.м на 1 этаже одноэтажного строения с пристройками лит. А, аа2., по адресу: г. Саратов, 6-й Соколовогорский проезд, д. 1.

Согласно пункту 2.1 договора, стоимость нежилого помещения составила 89 859 руб.

Пунктом 2.2 договора установлено, что оплата по настоящему договору производится векселями Сберегательного Банка РФ в течение 10 дней с момента подписания договора.

18.12.2002 между сторонами подписан акт приема-передачи торгового павильона N 3 лит. А, аа2, согласно которому ООО "Комтэк-А" передал, а Рохмистров А.А. принял торговый павильон площадью 57,3 кв.м.

18.12.2002 покупателем продавцу передан вексель Сбербанка России N 1962037 от 17.12.2002 на сумму 89 859 руб.

04.09.2003 заявитель обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности на приобретенный объект.

16.03.2004 регистрирующим органом было отказано заявителю в регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - нежилое здание общей площадью 57,3 кв.м., расположенное на первом этаже одноэтажного строения, лит. Ааа1а2, по адресу: г. Саратов, 6 Соколовогорский проезд, 1 в связи с тем, что раздел ЕГРП в отношении указанного объекта не открыт, отсутствует запись о регистрации права собственности на данный объект ООО "Комтэк-А".

В 2018 году истец вновь обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости - помещение, назначение - нежилое, площадь 47,4 кв.м., этаж 1 с кадастровым номером 64:48:000000:230322.

Кроме того, заявитель обратился в адрес общества с уведомлением о необходимости подачи заявления о переходе прав на спорный объект недвижимости.

11.07.2018 регистрирующим органом была приостановлена государственная регистрация права собственности на указанный объект, поскольку в регистрирующий орган не было представлено заявление стороны договора от 16.12.2002 - ООО "Комтэк-А".

11.10.2018 заявителю было отказано в регистрации права собственности на указанный объект по вышеизложенным основаниям.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 131, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и исходил из доказанности исполнения предпринимателем обязательства по оплате стоимости помещения, уклонения ответчика в проведении государственной регистрации перехода права собственности на помещение.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом установлено, следует из материалов дела и ответчиком не оспорено, что спорное помещение по акту приема передачи от 18.12.2002 передано истцу (т.1, л.д. 19).

С момента совершения и исполнения сторонами сделки между сторонами не имелось неопределенности, а равно спора о его предмете.

Таким образом, факт передачи помещения и нахождение во владении истца спорного помещения материалами дела установлен и не оспорен ответчиком.

Приобретаемое имущество оплачено истцом в полном объеме, обратного ответчиком не доказано.

Установлено и следует из материалов дела ответчик - ООО "Комтэк-А", в том числе по личному заявлению директора Жукова А.М. (т. 2, л.д. 161), обращался в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - нежилые помещения общей площадью 57,3 кв.м., лит. А, по адресу: г. Саратов, 6 Соколовогорский проезд, д. 1.

Согласно сообщению регистрирующего органа от 29.05.2003, в государственной регистрации перехода права собственности было отказано ввиду отсутствия регистрации права собственности общества на указанное помещение, при том, что за ООО "Комтэк-А" было зарегистрировано право собственности на помещение площадью 141 кв.м.

В 2017 году на основании проекта перепланировки нежилых помещений, изготовленного по заказу ООО "Комтэк-А", была произведена перепланировка помещения площадью 141 кв.м, в результате которой, в числе прочего, на кадастровый учет было поставлено нежилое помещение площадью 47,4 кв.м с кадастровым номером 64:48:000000:230322.

На указанное помещение зарегистрировано право собственности ООО "Комтэк-А". Данные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспариваются.

Согласно имеющемуся в материалах регистрационного дела техническому заключению ООО "Технострой", помещение состоит из основного строения Лит. А площадью 47,4 кв.м. с кадастровым номером 64:48:000000230322 и вспомогательного помещения Лит. аа2 площадью 9,9 кв.м.

Согласно договору купли-продажи от 16.12.2002 была произведена передача объекта площадью 57,3 кв.м, включая холодную пристройку лит. аа2 площадью 9,9 кв.м.

В акте приема-передачи от 19.12.2002 также содержится указание на капитальный характер объекта (стены кирпичные толщиной 400 мм, перекрытия - плита железобетонная стяжка и т.д.). Наименование в акте приема-передачи объекта как торговый павильон N 3 лит.Ааа2 не изменяет статуса объекта недвижимости (нежилое помещение) в составе объекта капитального строительства (здание лит.А).

Кроме того, как в договоре, так и в акте указаны характеристики объекта, позволяющие его идентифицировать - адрес, литер, площадь, номер помещения (павильона). Имеется ссылка на паспорт БТИ.

Соответствие объекта подтверждается техническим заключением (т.1 л.д.29-33), выпиской из ЕГРН (т.1 л.д.42-45), выпиской ГУП "Саратовское областное БТИ" (т.1 л.д.74-76), а также инвентарным делом БТИ (т.2 л.д. 104-124) и реестровым делом Росреестра, что в совокупности подтверждает существование объекта недвижимости (предмета договора).

Обращаясь в 2003 году в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, ответчик подтвердил согласованность условий договора купли-продажи от 16.12.2002, а также факт исполнения сторонами его условий, включая передачу истцу спорного помещения.

Каких-либо действий, направленных на возврат принятого в качестве оплаты по указанному договору векселя Сбербанка России N 1962037 от 17.12.2002 на сумму 89 859 руб. со ссылкой на незаключенность договора, ответчик не предпринимал.

Доказательств того, что оплата по указанному векселю Сбербанка России N 1962037 от 17.12.2002 на сумму 89 859 руб. произведена за иное имущество, материалы дела не содержат.

При этом, принадлежность имущества никогда никем не оспаривалась. Истец открыто владел и пользовался помещением как своим собственным с момента его передачи по акту (с декабря 2002 года). В свою очередь, ответчик осуществлял функции поставщика коммунальных услуг, предоставлял истцу услуги по электро-, тепло-, водоснабжению помещения, выставлял счета и получал по ним оплату от истца.

Поведение ответчика с 16.12.2002 до момента обращения истца в суд с настоящим иском свидетельствовало о том, что общество признает возникшие из договора купли-продажи правовые последствия, о чем в том числе свидетельствует письмо исх. N 15 от 29.08.2018 директора Жукова A.M. (т.1 л.д.73), а также платежи за содержание имущества (т. 1 л.д. 81-93).

В этой связи доводы апеллянта о незаключенности договора являются несостоятельными.

Возражения ответчика о наличии между сторонами арендных отношений, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно отклонены им.

Так, в рамках проверки заявления о фальсификации доказательств (путем проведения судебной экспертизы подписи) установлено, что подпись от имени Рохмистрова А.А. на представленных ответчиком договорах (т. 1 л.д. 65-68) выполнена иным лицом. В этой связи суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчика о наличии арендных отношений.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со статьями 195 и 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено; общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 64 постановления N 10/22, разъяснено, что, поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, распространяется на требование о государственной регистрации перехода права собственности.

По смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

Пунктом 6.1.2 заключенного между истцом и ответчиком договора купли-продажи помещения от 16.12.2002 предусмотрено, что Продавец обязан предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации настоящего договора.

Согласно пункту 3.1 договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до завершения оформления прав собственности Покупателя на приобретаемое помещение.

Согласно отказу в государственной регистрации от 11.10.2018 N 64/239/001 /2018-12789 проведена правовая экспертиза представленных документов, определен предмет и его характеристики, однако не было представлено заявление продавца, что и стало основанием для обращения в суд.

Рохмистров А.А. направил в адрес ООО "Комтэк-А" уведомление о необходимости подать заявление о регистрации перехода права в отношении помещения. Тем не менее, ООО "Комтэк-А" в установленный срок в регистрирующий орган так и не обратилось.

Таким образом, с указанного момента Рохмистрову А.А. стало известно о нарушении его прав со стороны ООО "Комтэк-А", а бездействие общества с указанного момента следует квалифицировать как уклонение стороны от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (п. 3 ст. 551 ГК РФ)

При указанных обстоятельствах, заключенный между истцом и ответчиком договор купли-продажи помещения от 16.12.2002 является действующим (действует до завершения оформления прав собственности Покупателя на приобретаемое помещение). В свою очередь Продавец не представил в регистрирующий орган заявление стороны договора купли-продажи помещения от 16.12.2002, что объективно препятствовало оформлению права собственности Покупателя на помещение.

В рассматриваемом случае, срок давности подлежит исчислению с момента наступления осведомленности истца о нарушении его права вследствие уклонения другой стороны сделки от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости либо создания иных препятствий в регистрации.

Указанные сведения у истца появились с момента получения уведомления Росреестра о приостановлении государственной регистрации прав от 11.07.2018.

Таким образом, срок исковой давности истцом не пропущен.

Следовательно, доводы ответчика не могут быть приняты во внимание апелляционным судом, требование об обязании осуществить государственную регистрацию правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, не допустил при этом неправильного применения норм материального права и процессуального права.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в ней отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 06 марта 2019 года по делу N А57-17084/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Т.С. Борисова

Судьи

О.И. Антонова С.А. Жаткина