Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2019 г. N 17АП-273/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 18 сентября 2019 г. N Ф09-5654/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Пермь

23 мая 2019 г.

Дело N А60-55956/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 мая 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Зелениной Т.Л.,

судей Дюкина В.Ю., Семенова В.В.,

при ведении протокола секретарями судебного заседания Поповой О.С., Муравьевой Е.С.,

при участии:

от истца: до перерыва - Суфьянов Р.Б. (паспорт, доверенность от 14.03.2019); после перерыва - Иванова Е.А. (паспорт, доверенность от 14.03.2019); Подольский Ю.Д. (паспорт, доверенность от 05.09.2018);

от ответчика: до перерыва - Куркина О.Н. (паспорт, доверенность от 09.01.2019); после перерыва - Муралева К.П. (паспорт, доверенность от 06.08.2018);

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Администрации городского округа Ревда,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 10 декабря 2018 года,

принятое судьей И.В. Горбашовой

по делу N А60-55956/2018

по иску индивидуального предпринимателя Дрыгина Константина Дмитриевича (ОГРНИП 304662533100101, ИНН 662500223980)

к Администрации городского округа Ревда

о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

установил:

Индивидуальный предприниматель Дрыгин Константин Дмитриевич (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации городского округа Ревда (далее - ответчик) о возложении на ответчика обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:21:0000000:236 сроком на 5 лет.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 10.12.2018 (резолютивная часть от 03.12.2018) исковые требования удовлетворены, суд обязал Администрацию городского округа Ревда заключить с индивидуальным предпринимателем Дрыгиным Константином Дмитриевичем договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:21:0000000:236 для завершения строительства объекта.

Решение суда от 10.12.2018 обжаловано ответчиком в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик ссылается на отсутствие на спорном земельном участке объектов незавершенного строительства, дающих право на заключение договора аренды земельного участка без торгов. Ответчик указывает, что к заявлению от 13.10.2017 не было приложено документов, удостоверяющих право истца на объект недвижимости. Ссылку на обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А60-72014/2017, ответчик считает необоснованной, поскольку признание фундамента объектом незавершенного строительства не являлось предметом судебного разбирательства по этому делу. Также ответчик считает, что при перенайме по договору аренды земельного участка от 18.09.2017 N 48 истец должен был оценить возможность освоения земельного участка в срок, установленный договором, объект капитального строительства фактически им не возведен. Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 66:21:0000000:236 в настоящее время разделен, объект истца расположен на земельном участке площадью 1323 кв.м. Ответчик просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Истец против доводов апелляционной жалобы возражает, просит оставить решение суда без изменения. Истец указывает, что на земельном участке с кадастровым номером 66:21:0000000:236 находится объект незавершенного строительства, что установлено при рассмотрении арбитражного дела N А60-72014/2017. Работы по строительству открытого навеса являлись первым этапом строительства. Истец считает, что им соблюдены все установленные требования, предпринимались активные меры по реализации прав на застройку земельного участка. Ответчиком осуществлялись действия, препятствующие осуществлению строительства. Земельный участок с кадастровым номером 66:21:0000000:236 с кадастрового учета не снят.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 24.08.2012 между ответчиком (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Донковцевой В.П. (арендатор) заключен договор N 48 аренды земельного участка с кадастровым номером 66:21:0000000:236 площадью 5306 кв.м, расположенным по адресу: Свердловская область, г. Ревда, напротив жилого дома N 35 по ул. Павла Зыкова, под объект бытового обслуживания (дом быта и офисное здание). Срок договора определен в 5 лет с момента государственной регистрации договора. Договор зарегистрирован Управлением государственной регистрации, реестра и картографии по Свердловской области 14.01.2013.

По договору от 18.09.2017 индивидуальный предприниматель Донковцева В.П. уступила истцу права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 24.08.2012 N 48. О состоявшейся уступке ответчику было сообщено уведомлением от 18.09.2018.

12.10.2017 истец направил ответчику заявление о продлении действия договора аренды земельного участка от 24.08.2012 N 48 на новый срок.

13.10.2017 ответчик выдал истцу разрешение на строительство N 66-323-0025-2017 в отношении объекта капитального строительства - открытого навеса, на срок до 13.12.2018.

Постановлением ответчика от 07.12.2017 N 3358 разрешение на строительство N 66-323-0025-2017 было отменено.

Ответчик направил истцу уведомление от 14.12.2017 N 1896з о прекращении договора аренды земельного участка от 24.08.2012 N 48.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 29.03.2018 по делу N А60-72014/2017 постановление администрации городского округа Ревда от 07.12.2017 N 3358 "Об отмене разрешения на строительство от 13.10.2017 N 66-323-0025-2017" признано недействительным.

Постановлением ответчика от 23.10.2018 N 2598 постановление от 07.12.2017 N 3358 отменено.

Ссылаясь на то, что ответчик неправомерно отказал в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из изложенного следует, что понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у истца права на заключение договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства объекта.

Указанный вывод суда первой инстанции нельзя признать обоснованным.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, право на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015 предоставлено собственнику объекта незавершенного строительства.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей.

В статье 131 ГК РФ в целях обеспечения стабильности гражданского оборота установлена необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

При этом по смыслу пункта 1 статьи 130 ГК РФ по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

Из приведенных правовых норм и из разъяснений, содержащихся в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, в том числе необходимо установить, что на объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал на обстоятельства, установленные при рассмотрении арбитражного дела N А60-72014/2017.

Как следует из судебных актов по этому делу, судом было установлено, что строительство открытого навеса согласно проектной документации и разрешению на строительство является первым этапом строительства объекта бытового обслуживания (дом быта и офисное здание), предусмотренного договором аренды земельного участка от 24.08.2012 N 48. Согласно представленному в материалы дела техническому плану объекта незавершенного строительства на арендуемом земельном участке находится объект (степень готовности 15%). Уполномоченным органом выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 66:21:0000000:236, соответствие проектной документации требованиям которого подтверждено выданным разрешением на строительство N 66-323-0025-2017 от 15.10.2017, заключен договор подряда с ООО СК "УралСтрой" на строительство открытого навеса в соответствии с проектной документацией. 30.10.2017 заключен договор купли-продажи зеленых насаждений N 27-12, оплачена восстановительная стоимость зеленых насаждений, расположенных на земельном участке. 31.10.2017 составлен акт консервации, в котором указано на остановку строительных работ по строительству открытого навеса в связи с наступлением зимнего холодного сезона.

Однако, установление наличия у объекта, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 66:21:0000000:236, признаков объекта незавершенного строительства и наличия у истца права на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства не являлось предметом рассмотрения по делу N А60-72014/2017. Вывод о нахождении на этом земельном участке объекта со степенью готовности 15% был сделан исходя из представленных доказательств - технического плана объекта незавершенного строительства, составленного в отношении сооружения - открытого навеса.

Вместе с тем, как следует из представленных при рассмотрении настоящего спора доказательств, по условиям договора аренды от 24.08.2012 N 48 земельный участок с кадастровым номером 66:21:0000000:236 был предоставлен для строительства объекта бытового обслуживания (дома быта и офисного здания).

Для получения разрешения на строительство истцом были представлены ответчику эскизный проект и рабочая документация по строительству магазина строительных материалов с открытым навесом.

Разрешение N 66-323-0025-2017 от 15.10.2017 было выдано на строительство первого этапа - открытого навеса площадью 300 кв.м.

Согласно заключению экспертизы, проведенной при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 66:21:0000000:236, представляет собой выполненный железобетонный фундамент открытого навеса, работы по сооружению ленточного фундамента открытого навеса завершены. Работы по сооружению фундамента магазина строительных материалов на земельном участке с кадастровым номером 66:21:0000000:236 не выполнены.

Представленное заключение экспертизы признается судом апелляционной инстанции надлежащим доказательством в части содержащегося в нем описания исследуемого объекта. Вопрос о том, является ли исследуемый объект объектом незавершенного строительства, относится к правовым вопросам, разрешение которых является компетенцией суда. Такой вывод может быть сделан судом в зависимости от тех или иных физических характеристик объекта, установленных экспертом.

В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением; правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Целью предоставления земельного участка с кадастровым номером 66:21:0000000:236 было строительство объекта бытового обслуживания (дома быта и офисного здания). Несмотря на это, при выдаче градостроительного плана земельного участка и разрешения на строительство ответчиком была принята проектная и рабочая документация на строительство магазина строительных материалов. Разрешение было выдано в отношении первой очереди строительства - открытого навеса.

Как следует из заключения эксперта, по проектной документации открытый навес к магазину строительных материалов представляет собой металлический каркас без наружных стеновых панелей на монолитном железобетонном фундаменте с односкатной кровлей из профилированного листа.

Исходя из представленной проектной и рабочей документации открытый навес не является самостоятельным объектом, его возведение предусмотрено совместно со зданием магазина строительных материалов. Согласно выданному разрешению на строительство возведение открытого навеса относилось к первой очереди строительства основного объекта - магазина строительных материалов.

Таким образом, открытый навес носит вспомогательный характер и не является самостоятельным объектом недвижимости. Устройство фундамента под этим объектом не может быть признано завершением работ по сооружению фундамента объекта капитального строительства, для возведения которого был предоставлен земельный участок.

Судом апелляционной инстанции приняты во внимание действия и поведение сторон: истца, который заключил договор перенайма 18.09.2017 (за четыре месяца до окончания срока действия договора аренды), 13.10.2017 получил разрешение на строительство первой очереди - открытого навеса, 31.10.2017 подписал акт о консервации незаконченных строительных работ в связи с наступлением зимнего сезона и возобновлении работ после наступления теплого периода; а также ответчика, который 13.10.2017 выдал разрешение на строительство первой очереди объекта, строительство которого не было предусмотрено договором аренды земельного участка, 07.12.2017 отменил выданное разрешение на строительство.

С учетом указанных обстоятельств, консервации истцом незаконченных строительных работ в связи с наступлением зимнего сезона, отмена ответчиком разрешения на строительство первой очереди не может быть признана причиной неиспользования истцом арендованного земельного участка в установленный в договоре срок. За получением разрешения на строительство второй очереди - магазина строительных материалов истец к ответчику не обращался.

Поскольку на земельном участке с кадастровым номером 66:21:0000000:236 не были завершены работы по устройству фундамента объекта, для строительства которого был предоставлен земельный участок, предусмотренные законом основания для предоставления этого земельного участка для завершения строительства без проведения торгов в рассматриваемом случае отсутствуют. Оснований для понуждения ответчика к заключению договора аренды земельного участка в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ у суда первой инстанции не имелось.

При таких обстоятельствах, решение суда от 10.12.2018 подлежит отмене (п. 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ), исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе, судебные расходы на оплату экспертизы относятся на истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 10 декабря 2018 года по делу N А60-55956/2018 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Т.Л. Зеленина

Судьи

В.Ю. Дюкин В.В. Семенов