Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2019 г. N 04АП-1964/19

г. Чита

22 мая 2019 г.

Дело N А58-12791/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2019 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,

судей Басаева Д.В., Каминского В.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бобровой Е.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мария" на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 21 февраля 2019 года по делу N А58-12791/2018 по исковому заявлению Комитета земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района (ИНН 1434027060, ОГРН 1031401720162, место нахождения: 678960 САХА /ЯКУТИЯ/ РЕСПУБЛИКА ГОРОД НЕРЮНГРИ ПРОСПЕКТ ДРУЖБЫ НАРОДОВ 21) к обществу с ограниченной ответственностью "Мария" (ИНН 1434033280, ОГРН 1061434018117, место нахождения: 678960 САХА /ЯКУТИЯ/ РЕСПУБЛИКА ГОРОД НЕРЮНГРИ ПРОСПЕКТ ГЕОЛОГОВ 55 2 1,) о расторжении договора аренды N 28 от 28.03.2016; об обязании освободить занимаемое нежилое помещение на 1-ом этаже жилого дома, расположенного по адресу: РС (Я), г. Нерюнгри, ул. Ленина, д. 6/1,

(суд первой инстанции - Кайдаш Н. И.),

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: не явился, извещен;

установил:

Комитет земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Мария" (далее - ответчик, ООО "Мария", общество) о расторжении договора аренды N 28 от 28.03.2016; об обязании освободить занимаемое нежилое помещение на 1-ом этаже жилого дома, расположенного по адресу: РС (Я), г. Нерюнгри, ул. Ленина, д. 6/1.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) исковые требования удовлетворены. Расторгнут договор аренды N 28 от 28.03.2016, заключенный между Комитетом земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района и обществом с ограниченной ответственностью "Мария". Суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Мария" освободить занимаемое нежилое помещение на первом этаже жилого дома, расположенное по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Нерюнгри, ул. Ленина, д. 6/1. Взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Мария" (ИНН 1434033280, ОГРН 1061434018117) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 12 000 рублей.

В обосновании суд первой инстанции указал, что материалами дела подтверждается неоднократное нарушение ответчиком обязательств по оплате арендной платы, поэтому имеются основания удовлетворения заявленных требований.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 14 февраля 2019 года по делуN А58-12791/2018 отменить, и принять новый судебный акт.

Считает, что суд первой инстанции допустил процессуальные нарушения, так как общество имело намерение заключить с истцом мировое соглашение, представители общества не смогли явиться в судебное заседание в связи с поломкой транспорта, о чем суду была направлена телеграмма, но суд не отложил судебное заседание.

Задержка в оплате произошла в связи с неоплатой услуг общества контрагентами, 21.02.2019 года общество все долги оплатило, что подтверждает судебный пристав-исполнитель В.Г.Дергачёва о том, что ООО "Мария" погасила задолженность по исполнительным документам в пользу КЗиИО на сумму 242 525,17 руб. и 625 89238 руб.

При расторжении договора аренды ООО "Мария" лишится основного источника дохода, лишаться работы более десяти человек. Все личные сбережения директором и учредителем Тоноян Г.М. были вложены в детское кафе "Джек Воробей", расположенное по адресу г. Нерюнгри, ул. Ленина, дом 6/1, сделан ремонт, закуплено оборудование, замечаний по использованию нежилого помещения не по назначению, ухудшения состояния арендованного помещения нет.

В силу п. 3 ст. 453 ГК РФ, В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Ответчик считает, что данное толкованияе условий договора, является не ясным, также, в договоре не определен конкретный порядок реализации стороной соответствующего права (на уведомление).

На апелляционную жалобу общества поступил отзыв комитета, в котором он указал, что заключать мировое соглашение не был намерен ни в суде первой инстанции, ни сейчас, подтверждает, что долги оплачены, но считает, что это не является основанием для отмены решения суда первой инстанции, и просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 03.04.2019.

Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом.

Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) 28.03.2016 заключен договор N 28 аренды объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования "Нерюнгринский район" по условиям которого арендодатель за плату предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение на 1 этаже жилого дома общей площадью 141,30 кв.м., по адресу: 678960, РС (Я), г. Нерюнгри, ул. Ленина, д. 6/1 с кадастровым номером 14-14-09/002/2012-769.

Объект недвижимости предоставлен для использования в качестве офиса, склада, магазина, кафе (пункт 1.3 договора) на срок с 02.04.2016 по 01.04.2021 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.1 цена договора оставляет 234 228 рублей в год. Арендатор уплачивает за объект ежемесячно до 5 числа текущего месяца арендную плату в сумме 19 519 рублей.

Согласно пунктам 3.4.2, 3.4.7 договора арендатор обязан использовать находящийся в аренде объект недвижимости в соответствии с целевым назначением, своевременно и полностью вносить арендные платежи в установленные договором сроки.

По акту приема-передачи от 02.04.2016 объект недвижимости передан арендатору.

Ссылаясь на наличие задолженности по вышеуказанному договору, истец обратился в адрес ответчика с письмом N 1127 от 18.10.2018 о расторжении договора аренды, в связи неисполнением арендатором условий договора.

В претензии от 30.01.2018 комитет также потребовал погасить образовавшуюся задолженность и освободить арендуемое помещение по акту приема-передачи.

Соглашение о расторжении договора аренды между сторонами не подписано, ответчик свое согласие на расторжение договора не выразил, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Указанные обстоятельства стали основанием для обращения истца с указанными выше требованиями о расторжении договора аренды, об обязании возвратить объект недвижимости, мотивированными систематическим (более двух раз подряд) нарушением арендатором обязанности по внесению согласованного размера арендной платы.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество обратилось в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.

Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 названного кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Аналогичное основание для расторжения сделки согласовано сторонами в пункте 6.3 договора аренды.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 15.11.2018 по делу N А58-9576/2018 с ООО "Мария" в пользу комитета взыскана задолженность по арендной плате за период с 02.04.2016 по 31.10.2018 в сумме 458 338,98 руб., а также 167 553,40 руб. пени.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Таким образом, факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей следует считать доказанным.

Пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Одним из условий для удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды является установление факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

Исходя из толкования вышеназванных норм права, для наступления правовых последствий, предусмотренных пунктом 3 статьи 619 ГК РФ в виде расторжения договора в связи с отказом стороны (арендодателя), необходимо и достаточно того, чтобы суд установил факт наличия воли указанной стороны на отказ от договора аренды и информированность другой стороны сделки (арендатора) о наличии волеизъявления арендодателя об отказе от договора.

Как правильно указывает суд первой инстанции, истец в подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, представил в материалы дела копию письма от 18.10.2018 с приложением соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи, а также претензию от 30.01.2018 в котором изложено требование об оплате задолженности и об освобождении арендуемого помещения (получено лично директором общества 07.02.2018, что подтверждается его собственноручной отметкой о получении).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что из буквального содержания указанных документов четко явствует воля арендодателя, направленная на досрочное расторжение договора.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, неоднократное нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы (более двух раз подряд), учитывая соблюдение истцом досудебного претензионного порядка, суд первой инстанции правильно посчитал, что исковые требования в части расторжения договора аренды N 28 от 28.03.2016 подлежат удовлетворению.

При этом судом первой инстанции правильно отмечено, что доказательств того, что ответчиком были приняты все зависящие от него меры, направленные на соблюдение условий договора аренды, обществом не представлено. Представленный ответчиком текст мирового соглашения и гарантийное письмо не свидетельствуют о добросовестном поведении ответчика, при соблюдении им той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась от него в целях надлежащего исполнения условий договора аренды. Более того, предложение ответчика по мирному урегулированию спора истец отверг в возражениях на отзыв от 31.01.2019.

Апелляционный суд, поддерживая данные выводы исходит также из того, что доводы ответчика о том, что судом первой инстанции не указаны нормы права не соответствуют содержанию текста оспариваемого судебного акта, а истец в отзыве на апелляционную жалобу также подтвердил, что мировое соглашение заключать не намерен.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснил, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Доказательств, свидетельствующих об оплате задолженности, ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о том, что обществом 21.02.2019 г. все долги погашены, не могут быть учтены, поскольку оплату долгов истец не отрицает, но оплата имела место после оглашения судом первой инстанции резолютивной части решения (14.02.2019 г).

Относительно требования об обязании ответчика обязать освободить занимаемое нежилое помещение суд первой инстанции правильно указал следующее.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая, что ответчиком требование статьи 622 ГК РФ не выполнено, доказательств исполнения обязательств по договору ответчик в материалы дела не представил, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требования истца об обязании ответчика возвратить объект аренды.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции были допущены процессуальные нарушения, так как он не отложил рассмотрение дела, отклоняются, поскольку согласно материалам дела телеграмму общества, в которой оно просило перенести судебное заседание в связи с поломкой автомобиля (л.д.34), суд первой инстанции получил после судебного разбирательства и оглашения резолютивной части решения (согласно штапму суда она поступила 14.02.2019 г. в 13.02., а судебное заседание согласно протоколу завершилось в 11.30 (л.д.37).

Доводы апелляционной жалобы о том, что условия договора о порядке уведомления о расторжении договора являются неясными, отклоняются, поскольку, как это следует из положений ст.165.1 ГК РФ и разъяснений, данных в пунктах 63, 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если договором подробно данный порядок не предусмотрен, то используются обычные в гражданском обороте способы направления уведомления, позволяющие установить факт его направления или вручения, а материалами дела, в том числе в электронной форме, получение претензии от 30.01.2018 г. лично руководителем общества подтверждается.

Доводы общества о том, что им был произведен ремонт помещения, также не могут быть учтены, поскольку в рамках настоящего дела имущественные требования не рассматриваются, текущий ремонт являлся обязанностью арендатора, и его проведение не указано в договоре как препятствие к расторжению договора в связи с неуплатой арендной платы.

Апелляционный суд также отмечает, что согласно ч.1 ст.139 АПК РФ заключение мирового соглашения возможно на любой стадии процесса, в том числе, на стадии исполнения судебного акта.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 21 февраля 2019 года по делу N А58-12791/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.О.Никифорюк

Судьи

В.Л.Каминский Д.В.Басаев