Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2019 г. N 20АП-2397/19

г. Тула

22 мая 2019 г.

Дело N А23-3631/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 21.05.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 22.05.2019.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Заикиной Н.В. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осиповой Д.И., в отсутствие сторон, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гайдовой Марии Анатольевны на решение Арбитражного суда Калужской области от 22.02.2019 по делу N А23-3631/2018, принятое по заявлению индивидуального предпринимателя Гайдовой Марии Анатольевны (г. Балабаново) к администрации (исполнительно-распорядительный орган) городского поселения "Город Балабаново" (г. Балабаново) с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципального предприятия "Многофункциональный центр обслуживания населения города Балабаново" муниципального образования "Город Балабаново" (г. Балабаново) о признании незаконными действия администрации по расторжению договора аренды и об обязании заключить договор, по встречному исковому заявлению администрации (исполнительно распорядительный орган) городского поселения "Город Балабаново" (г. Балабаново) к индивидуальному предпринимателю Гайдовой Марии Анатольевне (г. Балабаново) о возврате муниципального имущества,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Гайдова Мария Анатольевна (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Калужской области с заявлением к Администрации городского поселения "Город Балабаново" (далее - ответчик, администрация) о признании незаконными действия администрации по расторжению договора аренды и об обязании заключить договор.

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение спора по существу, Администрация городского поселения "Город Балабаново" обратилась в Арбитражный суд Калужской области со встречным иском к индивидуальному предпринимателю Гайдовой Марии Анатольевне, об обязании вернуть недвижимое имущество - нежилое здание вокзала с кадастровым номером 40:03:110212:255, общей площадью 281,5 кв. м., расположенное по адресу: Калужская область, Боровский район, г. Балабаново, ул. 50 лет Октября, путём его освобождения от движимого имущества ответчика, передачи ключей в течение трёх календарных дней с момента вступления в силу судебного акта.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 22.02.2018 в первоначальном иске отказано, встречный иск удовлетворен.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение, иск - удовлетворить.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. От ответчика поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, которое удовлетворено судебной коллегией.

Изучив материалы дела и доводы сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 05.06.2014 между администрацией (арендодатель) и ИП Гайдовой М.А. был заключен договор аренды муниципального имущества (нежилое помещение - здание вокзала), в соответствии с которым арендодатель обязался передать, а арендатор принять за плату во временное владение и пользование имущество- нежилое здание вокзала (стр1), назначение нежилое, общая площадь 281, 5 кв.м, инвентарный номер 5627, адрес объекта: Калужская область, г. Балабаново, пл. 50 лет Октября, д. 19, условный номер объекта 40-40-03/018/2008-635, с целью предоставления услуг, связанных с кратковременным отдухом пассажиров - вокзал.

Срок договора аренды установлен с 05.06.2014 по 31.05.2018 (п. 2.1 договора).

Договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается отметкой управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области от 19.08.2014.

В силу п. 8.4 договор прекращает свое действие по истечению срока его действия.

Уведомлением от 21.02.2018 N 495/010116 администрация известила ИП Гайдову М.А. о прекращении арендных отношений по истечении срока действия договора аренды и необходимости возвратить переданное по договору имущество.

06.03.2018 ИП Гайдова М.А. обратилась в администрацию с заявлением о перезаключении договора аренды на новый срок.

Администрация письмами от 14.03.2018 N 659/010116, 15.03.2018 N 679/010116 отказала в заключении договора аренды муниципального имущества на новый срок, ссылаясь на выявление в период действия договора фактов использования имущества не по целевому назначению, непрерывное пользование спорным имуществом с 31.07.2009, заключение договора от 05.06.2014 с нарушением ч. 2 ст. 15 ФЗ "О защите конкуренции".

Полагая, что действия администрации, выразившиеся в отказе от заключения договора аренды муниципального имущества на новый срок являются незаконным, индивидуальный предприниматель Гайдова М.А. обратилась с настоящим заявлением в суд.

Ссылаясь на прекращение арендных отношений и невозврат арендованного имущества, администрация обратилась со встречным иском.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", действующей на момент заключения сторонами договора аренды от 05.06.2014.

В соответствии со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Таким образом, с момента вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона N 135-ФЗ.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, спорный договор аренды от 05.06.2014 заключен без соблюдения установленных законом конкурсных процедур, что является нарушением установленного законом публичного порядка заключения таких договоров.

Согласно преамбуле договора аренды от 05.06.2014 он заключен сторонами в порядке ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции (путем реализации преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок).

Из буквального толкования части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ следует возможность заключения с добросовестным арендатором договора аренды на новый срок (не менее трех лет) без проведения конкурса, аукциона по истечении срока договора аренды, заключенного по результатам торгов. При этом минимальный трехлетний срок подлежит уменьшению только по заявлению арендатора.

Из материалов дела следует, что истец (с момента заключения договора перенайма от 31.07.2009) реализовал свое право на перезаключение договора аренды помещения на новый срок путем возобновления арендных отношений между сторонами на неопределенный срок (ч. 2 ст. 621 ГК РФ), тем самым реализовав преимущества, установленные в Законе о защите конкуренции.

С 25.03.2013 действие арендных отношений между сторонами прекращено, судебным актом по арбитражному делу N А23-2101/2013 на истца возложена обязанность по возврату арендованного имущества.

Оснований для неоднократного перезаключения арендаторами договоров аренды государственного и муниципального имущества, минуя конкурсные процедуры, предусмотренные в части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, законодательством не предусмотрено.

Таким образом, суд области обоснованно указал, что прав для неоднократного перезаключения арендаторами договоров аренды государственного и муниципального имущества, минуя конкурентные процедуры действующим законодательством не предусмотрено (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017), в связи с чем, законных оснований для применения положений ч. 9 и 10 ст. 17.1 и ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции (утратила силу 01.07.2013), дающих исключительную возможность заключения на новый срок договоров аренды без проведения конкурсов и аукционов при заключении договора аренды от 05.06.2014 в порядке ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции не имелось.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ ничтожная сделка является таковой независимо от признания ее судом.

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1). Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2).

Из разъяснений, приведенных в пункте 1 постановления Пленума N 73, следует, что в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим, договор, заключенный на новый срок без проведения торгов, а также договор, заключенный без конкурсных процедур, является ничтожным (статья 168 ГК РФ).

Таким образом, договор аренды от 05.06.2014, заключенный после вступления в силу ФЗ "О защите конкуренции" без проведения торгов, являются ничтожными в силу статьи 168 ГК РФ, поскольку не соответствуют требованиям закона, не порождает юридических последствий и не может быть продлен, перезаключен на новый срок в порядке ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

Кроме того, как справедливо отметил суд области, по смыслу части 10 статьи 17 Закона N 135-ФЗ арендатор вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок в порядке, предусмотренном частью 9 данной статьи, в случае принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения имуществом. Форма, по которой должно быть принято решение в отношении переданного в аренду государственного имущества в случае возникновения иной цели распоряжения этим имуществом, нормативно-правовыми актами не предусмотрена, и порядок принятия такого решения не регламентирован, поэтому у собственника отсутствует обязанность оформлять свое решение отдельным документом (Определение Верховного суда РФ от 11.08.2016 N 306-ЭС16-3182).

Как следует из материалов дела, администрацией принято решение об ином распоряжении занимаемым арендатором помещением, а именно об закреплении имущества на праве хозяйственного ведения за муниципальным предприятием "Многофункциональный центр обслуживания населения города Балабаново", что подтверждается постановлением от 24.05.2018 N 214.

На основании изложенного, с учетом того обстоятельства, что собственником принято решение об ином использовании арендуемого обществом имущества, оснований для применения положений пункта 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в данном случае нет.

Помимо этого, судебная коллегия принимает во внимание, что намерение арендатора продлить договор аренды не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить спорное помещение в аренду на новый срок.

Таким образом, учитывая, что на момент рассмотрения настоящего спора срок договора истек, арендодатель выразил свою волю на прекращение арендных отношений, следует признать, что истцом избран ненадлежащий способ защиты своего нарушенного права. При нарушении его преимущественного права на заключение договора аренды в отношении спорного имущества вправе обратиться в суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с иным лицом.

При изложенных обстоятельствах у суда области не имелось правовых оснований для удовлетворения первоначального иска. Ссылка истца на недоказанность факта использования арендованного помещения не по целевому назначению, подлежит отклонению, как не имеющая правового значения в рассматриваемой ситуации. Кроме того, данное обстоятельство не положено судом области в основу мотивов для отказа в иске.

Относительно встречного иска, судебная коллегия отмечает следующее.

В силу части 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Пунктом 2.2 договора установлен срок его действия до 31.05.2018. Уведомлением от 21.02.2018 администрация известила истца об отсутствии намерения на продление арендных отношений. В связи с изложенным, договор аренды от 05.06.2014 прекратил своей действие с 01.06.2018.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В связи с отсутствием у истца правовых оснований для использования спорного помещения суд области правомерно удовлетворил встречный иск.

В силу положений ст. 110 АПК РФ судебные расходы по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 22.02.2019 по делу N А23-3631/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Н.В. Заикина Л.А. Капустина