Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2019 г. N 13АП-2102/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 сентября 2019 г. N Ф07-9297/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Санкт-Петербург

22 мая 2019 г.

Дело N А26-9818/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2019 года 22 мая 2019 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Самарчук Ю.В.

при участии:

от истца: Ермолинская Т.В. (доверенность от 19.09.2018)

от ответчика: Трофимов Г.Е. (доверенность от 19.10.2018)

от 3-го лица: не явился, извещена.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2102/2019) (регистрационный номер 13АП-2102/2019) Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия на решение Арбитражного суда Республики Карелия по делу А26-9818/2018 (судья Колесова Н.С.), принятое

по иску ИП Афанасьева Дмитрия Николаевича

к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия

3-е лицо: Администрация Петрозаводского городского округа

об обязании,

установил:

индивидуальный предприниматель Афанасьев Дмитрий Николаевич (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее - ответчик, Министерство) об уменьшении размера арендной платы путем освобождения от внесения арендных платежей по договору аренды земельного участка N 125/01 от 11.11.2016 за период с 11.11.2016 по 26.11.2017 в сумме 248 905 руб. путем зачета внесенной арендной платы в счет платежей с 27.11.2017 (с учетом изменений, принятых в судебном заседании 22.11.2018); о внесении изменений в пункт 3.3. договора и изложении в редакции: "арендная плата начисляется с даты государственной регистрации договора"

Решением от 13.12.2018 суд обязал Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия уменьшить размер арендной платы путем освобождения индивидуального предпринимателя Афанасьева Дмитрия Николаевича от внесения арендных платежей по договору аренды земельного участка N 125/01 от 11.11.2016 за период с 11.11.2016 по 26.11.2017, сумму внесенной арендной платы в размере 248 905 руб. зачесть в счет платежей с 27.11.2017; с Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия взыскано в пользу индивидуального предпринимателя Афанасьева Дмитрия Николаевича 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Не согласившись с решением, Министерство обратилось с апелляционной жалобой об его отмене. Податель жалобы полагает, что поскольку предпринимателем вносилась арендная плата по спорному договору, то факт пользования земельным участком является доказанным, при этом невозможность использования земельного участка по его назначению истцом не доказана.

В судебном заседании Апелляционный суд, установив безусловное основание для отмены решения, предусмотренное статьей 270 АПК РФ, выразившееся в нерассмотрении судом по существу требования о внесении изменений в пункт 3.3. договора и изложении его в редакции: "арендная плата начисляется с даты государственной регистрации договора", определением от 10.04.2019 перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Представитель истца поддержал исковые требования, представитель ответчика возражал против удовлетворения иска. Администрация Петрозаводского городского округа явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила, о времени и месте его проведения извещена надлежащим образом. Дело рассмотрено апелляционным судом по правилам ст. 156 АПК РФ.

Из материалов дела следует, что 31.05.2016 предприниматель Афанасьев Дмитрий Николаевич признан победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, имеющего кадастровый номер: 10:01:0100118:14, месторасположение: Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Лесной, площадью 1434 кв.м. Торги проводились Государственным комитетом Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок (далее - Комитет).

27.06.2016 между истцом и Комитетом заключен договор аренды N 70/01 указанного земельного участка сроком на 5 лет.

Договор был направлен истцом в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее - Росреестр) с целью государственной регистрации. В сентябре 2016 года Росреестром было отказано в государственной регистрации договора аренды N 70/01 от 27.06.2016. Истец обратился в Комитет и 01.10.2016 договор аренды N 70/01 от 27.06.2016 расторгнут.

11.11.2016 Комитет заключил с предпринимателем Афанасьевым Д.Н. новый договор аренды спорного земельного участка N 125/01. Росреестром 09.01.2017 в государственной регистрации договора аренды N 125/01 вновь было отказано со ссылкой на то, что срок договора противоречит требованиям действующего законодательства. Дополнительным соглашением от 04.07.2017 срок аренды спорного земельного участка установлен равным 1 году 6 месяцам.

Договор аренды земельного участка N 125/01 от 11.11.2016 и дополнительное соглашение были вновь направлены для государственной регистрации истцом 12.08.2017. Вместе с тем 18.08.2017 Росреестром направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что представленный на государственную регистрацию договор аренды земельного участка N 125/01 от 11.11.2016 не соответствуют требованиям пункта 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Приказу Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений".

В связи со сложившимися обстоятельствами Афанасьев Д.Н. обратился в суд с исковым заявлением о внесении изменений в пункт 2.1. договора аренды в части установления срока аренды равного 1 год 6 месяцев.

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 23.10.2017 по делу N А26-8825/2017 в пункт 2.1 договора аренды внесены изменения: срок аренды установлен равным 1 год 6 месяцев с момента подписания договора сторонами.

Как указывает истец, регистрация договора стала возможной после вступления в законную силу указанного решения арбитражного суда. Договор зарегистрирован 27.11.2017. До указанной даты предприниматель не мог использовать земельный участок, поскольку отсутствие зарегистрированного договора препятствовало ему в получении разрешительной документации для осуществления строительства.

В январе 2018 года истец обратился в Администрацию Петрозаводского городского округа с заявлением о зачете арендной платы, внесенной до государственной регистрации, в счет долга по арендной плате за период с декабря 2017 года по май 2018 года. Администрацией Петрозаводского городского округа в удовлетворении заявления было отказано.

02.05.2018 и 07.05.2018 в адрес истца от Администрации Петрозаводского городского округа направлены претензии об имеющейся задолженности.

04.11.2018 истец обратился с заявлением о перерасчете задолженности по арендной плате и внесении изменений в договор аренды N 125/01 от 11.11.2016 в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее - Министерство). 05.07.2018 Министерство направило предпринимателю отказ в удовлетворении данного заявления.

Предпринимателем до 27.11.2017 (т.е. до момента государственной регистрации договора) внесена арендная плата в размере 248 905 руб. В соответствии с пунктом 4.4.3. договора аренды N 125/01 от 11.11.2016 арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием - для размещения мойки (строительство бесконтактной автоматизированной мойки самообслуживания).

В ноябре 2016 года истец обратился в ООО "АРТ-Строй 10" с предложением о заключении договора подряда по строительству мойки на спорном земельном участке. Договор подряда был заключен 14.12.2016. В свою очередь ООО "АРТСтрой 10" предложило истцу заключить договор субаренды земельного участка и взять на себя обязательства по получению всех необходимых документов на строительство объекта.

В соответствии с частью 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По состоянию на 14.12.2016 договор находился на государственной регистрации в Росреестре, однако 09.01.2017 в государственной регистрации договора аренды было отказано.

23.01.2017 предприниматель обратился к ООО "АРТ-Строй 10" с предложением о расторжении договора подряда, поскольку до государственной регистрации договора аренды получить разрешением на строительство было невозможно.

Указанное обстоятельство (невозможность получения разрешение на строительство до государственной регистрации договора) не оспаривалось представителем Администрации в судебном заседании 22.11.2018.

30.01.2017 дополнительное соглашение о расторжении договора подряда было подписано сторонами.

06.12.2016 Афанасьев Д.Н. обратился в ПАО "ТГК-1" с заявлением о выдаче технических условий на подключение тепловым к сетям, но для получения технических условий необходимо было представить правоустанавливающий документ на земельный участок.

Полагая, что в результате неверного указания в договоре аренды государственным органом срока его действия и, как следствие, отказ в государственной регистрации договора, истец длительное время не имел возможности использовать земельный участок по значению, он обратился в суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Пунктом 4 этой же статьи Кодекса установлено, что, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из материалов дела следует, что договор аренды от 11.11.2016 земельного участка с кадастровым номером 10:01:0100118:14 заключен истцом по результатам проведения торгов. Аукционная документация, в том числе, условия договора, были сформированы государственным органом. В договор, заключенный на торгах, внесение изменений возможно только по решению суда, в связи с чем, заключить договор в иной редакции арендатор возможности не имел. В условиях проведения аукциона госорганом не было указано на то, что до внесения судом изменений в договор аренды в части его срока государственная регистрация договора будет невозможна. Не уведомлялся арендатор и о том, что срок аренды должен быть сокращен с 5 лет до 1 года 6 месяцев. Договор прошел государственную регистрацию только 27.11.2017 не по вине арендатора. Об этих условиях аренды он не был уведомлен в момент проведения аукциона.

Указанные обстоятельства ответчиком не оспорены.

Установление арендной платы по результатам аукциона не исключает ее уменьшения на основании пункта 4 статьи 614 ГК РФ.

Доказательств, подтверждающих реальную возможность пользования истцом земельным участком без внесения изменения в договор, ответчиком не представлено. Довод истца о том, что земельный участок им не использовался по целевому назначению, не опровергнут. Невозможность использования земельного участка по целевому назначению также не оспорена Администрацией.

Вопреки доводам ответчика факт внесения арендной платы не является подтверждением использования земельного участка. Решение по делу А26-8825/2017 о внесении изменений в договор вступило в законную силу 24.11.2017, договор зарегистрирован 27.11.2017 и до этого момента у предпринимателя не имелось возможности для использования участка в целях, предусмотренных договором. Дата получения разрешения на строительство не имеет значение для дела, так как относится к периоду, в который обязанность внесения арендной платы истцом не оспаривается.

Исследовав и оценив в соответствии со статьями 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, выяснив имеющие существенное значение для дела обстоятельства, проанализировав условия договора аренды с позиции статьи 431 ГК РФ, руководствуясь положениями статей 307, 309, 310, 606, 611, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд установил, что факт невозможности использования объекта аренды в соответствии с условиями договора аренды в связи с обстоятельствами, не зависящими от самого арендатора, а, следовательно, условия пользования арендованным имуществом ухудшились, в связи с чем отсутствуют основания для внесения арендатором платы в спорный период и имеется возможность ее зачета в счет исполнения обязательств по договору.

Требование истца о внесении изменений в пункт 3.3. договора и изложении в редакции: "арендная плата начисляется с даты государственной регистрации договора" удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

На основании части 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации договор о развитии застроенной территории заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 13.12.2018 по делу N А26-9818/2018 отменить.

Иск удовлетворить частично.

Обязать Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия уменьшить размер арендной платы путем освобождения индивидуального предпринимателя Афанасьева Дмитрия Николаевича от внесения арендных платежей по договору аренды земельного участка N 125/01 от 11.11.2016 за период с 11.11.2016 по 26.11.2017 в сумме внесенной арендной платы в размере 248 905 руб. путем зачета арендных платежей с 27.11.2017.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия в пользу индивидуального предпринимателя Афанасьева Дмитрия Николаевича 6000 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Афанасьева Дмитрия Николаевича в доход федерального бюджета 6000 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине по иску

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Е.В. Жиляева И.А. Тимухина