Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2019 г. N 02АП-2959/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26 сентября 2019 г. N Ф01-4319/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Киров

24 мая 2019 г.

Дело N А29-12813/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 мая 2019 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Минаевой Е.В.,

судей Кононова П.И., Щелокаевой Т.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шашиной И.А.

без участия в судебном заседании представителей сторон и третьих лиц,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 24.02.2019 по делу N А29-12813/2018, принятое судом в составе судьи Бебякиной Е.А.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Норд-Торг" (ИНН: 1102041939, ОГРН: 1031100600167)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (ИНН: 1101486244, ОГРН: 1041100438191)

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Хайруллоева Парвиза Абдусатторовича, публичного акционерного общества Банк "Финансовая Корпорация Открытие" (ИНН: 7706092528, ОГРН: 1027739019208),

о признании незаконным отказа в регистрации,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Норд-Торг" (далее - заявитель, ООО "Норд-Торг", Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (далее - ответчик, Управление Росреестра по Республике Коми, Управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.08.2017, перехода права собственности; об обязании ответчика зарегистрировать договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.08.2017, переход права собственности.

Определениями Арбитражного суда Республики Коми от 25.09.2018 и от 30.10.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Хайруллоев Парвиз Абдусатторович (далее - Хайруллоев П.А.) и публичное акционерное общество Банк "Финансовая Корпорация Открытие" (далее - ПАО Банк "ФК Открытие", Банк).

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 24.02.2019 заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным отказ Управления в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок площадью 1 486,85 кв.м с кадастровым номером 11:20:0606001:0018, расположенный по адресу: г. Ухта, ул. Железнодорожная, д. 16А, строение 40, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.08.2017, заключенного между продавцом - ООО "Норд-Торг" и покупателем Хайруллоевым П.А., и обязал ответчика зарегистрировать переход права собственности на указанный земельный участок.

Не согласившись с принятым решением, Управление Росреестра по Республике Коми обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом неверно применены нормы материального права. Управление приводит доводы о законности и обоснованности оспариваемого решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. Ответчик, в частности, указывает, что введение конкурсного производства не отменяет необходимость получения согласия залогодержателя на распоряжение предметом залога. В нарушение требований пункта 2 части 2 статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.08.2017 не содержал указание на категорию земли.

ООО "Норд-Торг" в отзыве на апелляционную жалобу возражает против доводов ответчика, просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Общество считает, что представленные в материалы дела доказательства однозначно свидетельствуют о том, что реализация имущества ООО "Норд-Торг", находящегося в залоге у ПАО Банк "ФК Открытие" была инициирована самим залогодержателем и ее условия были определены Банком с учетом положений Федерального Закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ, Закон о банкротстве). Указанные доводы подтверждаются позицией Банка по настоящему делу (т. 3, л.д.47).

Подробно доводы сторон изложены в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Хайруллоев П.А. и ПАО "Финансовая Корпорация Открытие" отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Управление заявило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ОАО Банк "Петрокоммерц" (залогодержатель) и ООО "Норд-Торг" (залогодатель) заключили договор об ипотеке от 29.04.2014 N 4/2014-2 (т. 2, л.д. 77) в целях обеспечения требований залогодержателя по кредитным договорам.

По условиям договора об ипотеке в счет обеспечения обязательств по возврату кредитов было передано в залог следующее имущество:

- нежилое здание - склад N 53 общей площадью 934,7 кв.м с кадастровым номером 11:20:0101610:0040:664А28, расположенное по адресу: г. Ухта, ул. Железнодорожная, д. 16А, строение 40;

- земельный участок площадью 1 486,85 кв.м с кадастровым номером 11:20:0606001:0018, расположенный по адресу: г. Ухта, ул. Железнодорожная, д. 16А, строение 40.

По данным ЕГРЮЛ, ОАО Банк "Петрокоммерц" прекратило деятельность вследствие присоединения к ПАО Банк "ФК Открытие".

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 22.01.2016 по делу N А29-5569/2015 ООО "Норд-Торг" признано несостоятельным (банкротом) на основании заявления первого кредитора Волкова И.Е. В отношении должника введена процедура банкротства - конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Андронович С.К. (т. 1, л.д. 146).

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 19.08.2015 по делу N А29-5569/2015 заявление ПАО Банк "ФК Открытие" о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Норд-Торг" принято к производству в качестве заявления о вступлении в дело о несостоятельности (банкротстве).

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 14.03.2016 по делу N А29-5569/2015 требования ПАО Банк "ФК Открытие" в сумме 244 315 423 рубля 26 копеек были признаны в качестве обеспеченных залогом имущества должника, в том числе спорного имущества (т. 1, л.д. 136-141).

31.03.2017 залоговым кредитором ПАО Банк "ФК Открытие" утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ликвидируемого должника - ООО "Норд-Торг" (новая редакция), предметом торгов по лоту N 2 является указанный выше земельный участок (т. 3, л.д. 75).

14.04.2017 конкурсным управляющим ООО "Норд-Торг" опубликовано на сайте ЕФРСБ объявление о проведении торгов посредством публичного предложения имущества Общества, в том числе земельного участка с кадастровым номером 11:20:0606001:0018.

Здание склада N 53 на торги не выставлялось, поскольку было уничтожено в результате пожара. Данный факт подтверждается письмом Отдела надзорной деятельности г. Ухты УНД ГУ МЧС России по Республике Коми (т. 3, л.д. 125).

По результатам торгов в форме публичного предложения заложенный земельный участок продан Хайруллоеву П.А., предложившему за приобретение имущества 603 000 рублей, по договору купли-продажи недвижимого имущества от 11.08.2017 (т. 1, л.д. 17).

Земельный участок передан конкурсным управляющим Общества покупателю по акту приема-передачи от 15.09.2017 (т. 1, л.д.19).

На основании пункта 2 статьи 138 Закона N 127-ФЗ конкурсный управляющий должника перечислил платежным поручением от 06.04.2018 ПАО Банк "ФК Открытие" 80 % денежных средств, полученных за реализацию земельного участка.

С целью государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю Хайруллоеву П.А. заявителем были представлены в Управление документы, подтверждающие проведение мероприятий по продаже имущества в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Норд-Торг", в том числе, Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества, утвержденное залоговым кредитором; публикации о проведении торгов, протоколы о результатах торгов (т. 3, л.д. 63).

В уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 29.09.2017 (т. 3, л.д. 89) Управление Росреестра по Республике Коми сообщило о следующих препятствиях для регистрации перехода права собственности:

- не представлены документы для государственной регистрации перехода права собственности на здание склада, расположенное на земельном участке (нарушение принципа единства судьбы земельного участка и находящегося на нем строения);

- не представлено согласие залогодержателя на отчуждение земельного участка,

- договор купли-продажи не содержит сведений о категории земельного участка.

Согласно описи от 19.02.2018 (т. 1 л.д. 20) заявитель дополнительно представил в Управление среди прочих документов акт обследования, составленный кадастровым инженером 23.01.2018, и компакт-диск, подтверждающие гибель в результате пожара здания, расположенного по адресу: г. Ухта, ул. Железнодорожная, д. 16А, строение 40.

09.07.2018 Управление Росреестра по Республике Коми вынесло решение об отказе в осуществлении государственной регистрации N 11/001/014/2017-30105, по основаниям, изложенным в уведомлении о приостановлении регистрационных действий (т. 3, л.д. 95).

Не согласившись с данным решением, ООО "Норд-Торг" обратилось в арбитражный суд с соответствующим требованием.

Арбитражный суд Республики Коми, руководствуясь положениями статей 173.1, 346, 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 8 ЗК РФ, статей 25, 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), статей 26, 29, 38 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Согласно части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 5 статьи 200 АПК РФ). В свою очередь, заявитель должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу части 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной; представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона.

В соответствии со статьей 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона.

В качестве основания для отказа в государственной регистрации права собственности Управление Росреестра по Республике Коми ссылалось на то, что не представлены документы для государственной регистрации перехода права собственности на здание склада, расположенное на земельном участке, что нарушает принцип единства судьбы земельного участка и находящегося на нем строения.

Вместе с тем факт уничтожения в результате пожара здания склада N 53, располагавшегося на земельном участке с кадастровым номером 11:20:0606001:0018, установлен судом первой инстанции, подтверждается материалами дела, Управлением и залогодержателем (ПАО Банк "ФК Открытие") не оспаривается. По этой причине здание склада на торги не выставлялось.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 345 ГК РФ, если предмет залога погиб или поврежден либо право собственности на него или право хозяйственного ведения прекращено по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное.

Как видно из материалов дела залогодатель уничтоженное в результате пожара здание склада не восстанавливал.

При этом из материалов регистрационного дела на объект по адресу: Республика Коми, город Ухта, улица Железнодорожная, 16а, строение 40, представленного в суд Управлением, следует, что у ответчика имелись сведения об уничтожении данного объекта.

На основании изложенного требования Управления о представлении документов для государственной регистрации перехода права собственности на указанное здание, изложенные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 29.09.2017 и последующий отказ от 09.07.2018 в осуществлении государственной регистрации по указанному основанию являются необоснованными.

Кроме того из материалов дела усматривается, что 02.03.2018 конкурсный управляющий ООО "Норд-Торг" Андронович С.К. обратилась в Управление с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на склад в связи с прекращением существования данного объекта недвижимости (т. 1, л.д. 131). Доводы ответчика о получении для снятия здания с кадастрового учета согласия залогодержателя обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку Закон N 218-ФЗ и Закон об ипотеке не содержат норм, предписывающих получение согласия залогодержателя на снятие с кадастрового учета (прекращение права собственности) уничтоженного объекта. Поскольку действия ООО "Норд-Торг" были направлены на исключение из ЕГРН сведений об уничтоженном здании, а не на прекращение права залога в отношении существующего объекта ссылки ответчика на статью 25 Закона об ипотеке отклоняются.

Также основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок явилось не представление заявителем в Управление согласия залогодержателя на отчуждение земельного участка.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Исходя из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 12 постановления от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателей при банкротстве залогодателей", при рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать, что продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Таким образом, прекращение права залога является следствием реализации заложенного имущества в определенном Законом о банкротстве порядке. При этом, согласие залогового кредитора на продажу предмета залога и на регистрацию перехода права собственности не требуется. При реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

В данном случае земельный участок с кадастровым номером 11:20:0606001:0018 реализован в рамках процедур банкротства на торгах конкурсным управляющим ООО "Норд-Торг" Андронович С.К. С момента заключения договора купли-продажи 11.08.2017 ипотека земельного участка прекратилась в силу вышеуказанных норм гражданского законодательства.

Кроме того, у регистратора имелась необходимая информация о том, что земельный участок реализовывался с согласия залогодержателя, а именно согласно описи документов, принятых для оказания государственных услуг, регистратору были представлены утвержденные залогодержателем Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ликвидируемого должника - ООО "Норд-Торг" от 22.11.2016 и от 31.03.2017. Как указано выше 80 % от суммы реализации земельного участка с кадастровым номером 11:20:0606001:0018 направлено конкурсным управляющим на погашение требований залогового кредитора - ПАО Банк "ФК Открытие".

Доводы Управления об отсутствии в договоре купли-продажи сведений о категории земельного участка, что также является основанием для отказа в регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 11.08.2017, подлежат отклонению на основании следующего.

Пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Согласно пункту 2 статьи 8 ЗК РФ категория земель указывается в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков, договорах, предметом которых являются земельные участки, государственном кадастре недвижимости, документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.08.2017 сведений о категории проданного земельного участка не содержит.

Вместе с тем на момент заключения рассматриваемого договора спорный земельный участок прошел государственный кадастровый учет, данные которого были отражены в кадастровом плане от 05.04.2007, в том числе указана категории земель - земли поселений, в связи с чем, требования статьи 37 ЗК РФ были выполнены.

Кроме того данный договор содержит информацию о площади, месте расположения земельного участка, реквизитах свидетельства о государственной регистрации права собственности. Указание в договоре категории земель не связано с согласованием сторонами данного условия договора, поскольку категория земель не может быть изменена соглашением сторон.

По мнению суда апелляционной инстанции, пункт 2 статьи 8 ЗК РФ, в соответствии с которым в договорах, предметом которых являются земельные участки, указывается категория земель, направлен на обеспечение информированности сторон договора о целевом назначении участка. Отсутствие в договоре данной информации не влечет его незаключенности или недействительности, поскольку категория земель не является признаком, индивидуализирующим земельный участок. Как верно указал суд первой инстанции, отсутствие в договоре сведений о категории земельного участка не является препятствием для идентификации земельного участка и государственной регистрации перехода права собственности.

В данном случае земельный участок, являющийся предметом договора, поставлен на кадастровый учет, и категория земель для целей государственной регистрации могла быть получена регистратором самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия.

При указанных обстоятельствах у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по мотивам неуказания в договоре купли-продажи категории земель.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении договором купли-продажи от 11.08.2017 прав и законных интересов третьих лиц, а также публичных интересов, в материалы дела не представлено.

Таким образом, доводы, приведенные ответчиком в апелляционной жалобе, не опровергают обстоятельств, установленных арбитражным судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, не свидетельствуют о неправильном применении им норм материального права и, соответственно не влияют на законность принятого судом решения.

С учетом изложенного выше решение Арбитражного суда Республики Коми от 24.02.2019 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление освобождено от уплаты государственной пошлины, в этой связи госпошлина по апелляционной жалобе взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 24.02.2019 по делу N А29-12813/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Е.В. Минаева

Судьи

П.И. Кононов Т.А. Щелокаева