Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2019 г. N 10АП-6874/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 24 сентября 2019 г. N Ф05-15528/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

24 мая 2019 г.

Дело N А41-95759/18

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 мая 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратьевой Н.А.,

судей: Диаковской Н.В., Иевлева П.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ракша А.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Ступино Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 01.03.2019 по делу N А41-95759/18, принятое судьей О.В. Анисимовой по заявлению общества с ограниченной ответственностью "АВС" к администрации городского округа Ступино Московской области о признании незаконным решения, об обязании, третье лицо: МАУ "ЕСЦ",

при участии в заседании:

от ООО "АВС" - Берлад Н.А. по доверенности от 26.09.2018,

от администрации городского округа Ступино Московской области - Асонова М.Н. по доверенности от 09.01.2019,

от МАУ "ЕСЦ" - извещено, представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "АВС" (далее - ООО "АВС", общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области к администрации городского округа Ступино Московской области (далее - администрация г.о. Ступино, администрация, заинтересованное лицо) с требованиями:

- признать незаконным отказ администрации городского округа Ступино Московской области, оформленный письмом N И10-21/6650 от 30.10.2018;

- обязать администрацию городского округа Ступино Московской области совершить действия по заявлению ООО "ABC" о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером: 50:33:0040139:318, общей площадью 170, 80 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Гоголя, д. 15, пом. V;

- обязать администрацию городского округа Ступино Московской области обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером: 50:33:0040139:318, общей площадью 170, 80 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Гоголя, д. 15, пом. V, в течении десяти дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу, в установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" порядке;

- обязать администрацию городского округа Ступино Московской области принять решение об условиях приватизации нежилого помещения с кадастровым номером: 50:33:0040139:318, общей площадью 170, 80 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Гоголя, д. 15, пом. V, в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

- обязать администрацию городского округа Ступино Московской области направить ООО "АВС" проект договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером: 50:33:0040139:318, общей площадью 170, 80 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Гоголя, д. 15, пом. V, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле приняло участие МАУ "Единый сервисный центр".

Решением Арбитражного суда Московской области от 01.03.2019 по делу N А41-95759/18 заявленные требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе администрация просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств по делу, неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель общества в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителя третьего лица.

Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

На основании договора аренды N 305/18 от 01.06.2018 ООО "АВС" является арендатором нежилого помещения с КН 50:33:0040139:318 площадью 170,80 кв.м., находящегося в оперативном управлении МАУ "ЕСЦ", расположенного по адресу Московская область г. Ступино ул. Гоголя, д. 15, пом. V (далее - помещение), для использования: склад (далее - договор аренды). Срок аренды установлен п. 1.3 договора с 01.06.2018 по 31.12.2023 (т. 1 л.д. 43). Помещение передано заявителю по Акту приема-передачи от 01.06.2018 (т. 1 л.д. 50).

Ранее, на 2005 - 2008 годы между заявителем (арендатор) и заинтересованным лицом (арендодатель) в лице КУИ Ступинского района ежегодно заключались договоры аренды нежилого муниципального помещения под склад площадью 171,50 кв.м. по адресу г. Ступино ул. Гоголя дом 15/19 (т. 1 л.д. 52-64).

В октябре 2008 года получен технический паспорт БТИ (т. 2 л.д. 50) на помещение по адресу г. Ступино ул. Гоголя дом 15 цокольный этаж N V лит. А, согласно которому площадь арендуемого помещения составила 170,8 кв.м.

На 2009, 2010 годы были заключены договоры аренды в отношении помещения площадью 170,8 кв. м., расположенного по адресу г. Ступино ул. Гоголя, д. 15 (т. 1 л.д. 65 - 73) с приложением поэтажного плана БТИ, приведенного в техническом паспорте.

На 2011, 2012 годы были заключены договоры аренды в отношении помещения площадью 170,8 кв. м., расположенного по адресу г. Ступино ул. Гоголя, д. 15/19 (т. 1 л.д. 74 - 86), при этом указав инвентарный номер помещения 298:084-3213/V, указанный в техническом паспорте в отношении помещения по адресу г. Ступино ул. Гоголя дом 15 цокольный этаж N V лит. А, а также указав в акте приема-передачи, что помещение расположено на цокольном этаже N V лит. А.

На 2013, 2014 - 2017 были заключены договоры аренды в отношении помещения площадью 170,8 кв. м., расположенного по адресу г. Ступино ул. Гоголя, д. 15 (т. 1 л.д. 87 - 102).

Как следует из материалов дела, в частности из выписки из ЕГРН (т. 2 л.д. 45), заявленное к выкупу нежилое помещение с КН 50:33:0040139:318 имеет инвентарный номер 298:084-3213/V и расположено по адресу г. Ступино ул. Гоголя дом 15 пом. V.

В 2018 году общество обратилось в администрацию го Ступино с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, по рыночной стоимости в рассрочку на 5 лет (л.д. 22).

Уведомлением от 30.10.2018 администрация отказала в предоставлении обществу преимущественного права выкупа арендуемого имущества, ссылаясь на то, что испрашиваемое имущество находится на праве оперативного управления у МАУ "ЕСЦ", кроме того, договор аренды помещения от 01.06.2018 не предусматривает возможность его приватизации (т. 2 л.д. 43). Иных оснований для реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения администрацией не приведено.

Не согласившись с отказом, ООО "АВС" обратилось в суд с заявленными требованиями.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со ст. 46 Конституции Российской Федерации, Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" решения и действия (бездействие) органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления могут быть обжалованы в суд или арбитражный суд в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 35-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 ст. 9 Закона N 159-ФЗ).

Заявитель обратился в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, заявитель является арендатором помещения общей площадью 170, 80 кв.м. по адресу г. Ступино ул. Гоголя, д. 15, пом. V, КН 50:33:0040139:318. Договор аренды является действующим, заключен до 2023 года.

При этом, как усматривается из материалов дела, заявитель относится к категории субъектов малого предпринимательства, и не имеет задолженности по оплате за арендованное помещение.

Доказательств, подтверждающих наличие у заявителя задолженности по арендной плате за указанное помещение, в материалах дела не представлено, в том числе в суд апелляционной инстанции.

Вместе с тем, платежными поручениями подтверждается факт внесения арендной платы, актом сверки взаимных расчетов (т. 2 л.д. 39) подтвержден факт отсутствия задолженности у общества по договору аренды.

Оценив представленные доказательства в совокупности, делая вывод о том, что спорное арендуемое помещение находится во временном владении (пользовании) заявителя с 2008 по настоящее время, судебная коллегия исходит из того, что в результате получения технического паспорта от 25.09.2008 на спорное нежилое помещение, общая площадь помещения определена 170.8 кв.м. С этого момента, предметом договора аренды помещений являлось именно нежилое помещение с инвентарным номером 298:084-3213/V, которому в 2012 году был присвоен кадастровый номер: 50:33:0040139:318, общей площадью 170, 80 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Гоголя, д. 15, пом. V.

Данное обстоятельство администрацией не оспаривается.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт непрерывного владения обществом спорным недвижимым имуществом в течение более двух лет на момент обращения в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении в собственность арендуемого помещения.

При таких обстоятельствах апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что истцом соблюдены все условия, установленные Законом N 159-ФЗ для возникновения у него права на выкуп арендованного имущества.

При изложенных обстоятельствах уполномоченный муниципальный орган был обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 названного Федерального закона, по обращению истца о приобретении арендуемого имущества.

Согласно позиции администрации препятствия в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения заключаются в передаче спорного имущества МАУ "ЕСЦ" на праве оперативного управления.

Аналогичные доводы указаны в обоснование апелляционной жалобы.

Суд первой инстанции правомерно отклонил данные доводы, исходя из нижеследующего.

В силу п. 3 ч 2 ст. 1 Закона N 159-ФЗ действие настоящего Федерального закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 1, 5 Информационного письма Президиума от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

В соответствии с пунктами 1, 5, 6 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными законами.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию.

В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками.

В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

Апелляционным судом установлено, что право оперативного управления МАУ "Единый сервисный центр" на названное нежилое помещение возникло после вступления в силу Закона N 159-ФЗ и после долговременного непрерывного пользования спорным помещением истцом на праве аренды, а именно с 2012 года на основании постановления Главы Ступинского района от 24.10.2012 N 5217-п, что препятствует реализации обществом преимущественного права выкупа этого помещения.

При этом апелляционный суд принимает во внимание, что в настоящее время спорное нежилое помещение находится в аренде у общества на основании договора аренды от 01.06.2018, однако ранее спорное нежилое помещение также было предоставлено обществу в аренду, как минимум, начиная с 2008 г. на основании договоров аренды, заключавшихся, в том числе, сроком действия менее года.

Исходя из положений подпункта 3 пункта 2 статьи 1 Закона N 159-ФЗ, действия уполномоченных органов в данном случае не соответствуют положениям пункта 1 статьи 10 ГК РФ.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), поскольку до вступления в законную силу Закона N 159-ФЗ арендуемое обществом помещение не принадлежало на праве оперативного управления другим муниципальным учреждениям иные ограничения для реализации обществом права на приобретение недвижимости отсутствовали, у администрации не имелось правовых оснований для отказа обществу в предоставлении испрашиваемого имущества в собственность.

Как было указано выше, при рассмотрении настоящего спора истцом представлены все необходимые доказательства, подтверждающие соблюдение им всех условий, установленных Законом N 159-ФЗ для возникновения у него права на выкуп арендованного имущества.

Запрет реализации права на приватизацию помещения, содержащийся в п. 2.3.3 договора аренды от 01.06.2018, на который ссылается администрация в оспариваемом отказе, является недействительным на основании ст.ст. 166, 168 ГК РФ, как противоречащий нормам Закона N 159-ФЗ.

Условие договора аренды о передаче в аренду спорных помещений без права выкупа не препятствует арендатору в приватизации помещений при соблюдении условий, предусмотренных Законом N 159-ФЗ.

При этом апелляционный суд также принимает во внимание отсутствие законодательного установления такого основания для отказа в реализации права выкупа арендуемого имущества, как условие договора, предусматривающего отказ арендатора от такого права.

При этом заявления об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке п. 6 ст. 4 Закона N 159-ФЗ заявителями не подавались, доказательств иного в материалы дела не представлено.

В соответствии с частью 1 статьи 65, частью 5 статьи 200 АПК РФ, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Таким образом, в нарушение ст. ст. 65, 200 АПК РФ администрация не представила доказательств, подтверждающих обоснованность ее действий при принятии отпариваемого ненормативного правового акта.

На основании изложенного, судебная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что оспариваемое бездействие администрации подлежит признанию недействительным как нарушающее нормы действующего законодательства, права и законные интересы заявителя.

Требования об обязании обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества и направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества является способом восстановления нарушенного права.

Учитывая изложенное выше, апелляционный суд приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Из доводов заявителя, материалов дела оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не усматривается.

Несогласие заявителя с оценкой установленных судом обстоятельств по делу не свидетельствует о неисследованности материалов дела судом и не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ, основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 01.03.2019 по делу N А41-95759/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Н.А. Панкратьева

Судьи

Н.В. Диаковская П.А. Иевлев