Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2019 г. N 14АП-1403/19

г. Вологда

27 мая 2019 г.

Дело N А13-8096/2018

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зориной Ю.В. и Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Варфоломеевой А.Н.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-строительное управление-8" Герасимовой Е.А. по доверенности от 06.08.2018, от общества с ограниченной ответственностью "Профит" представителя Котромина Р.Ю. по доверенности от 13.02.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу государственного унитарного предприятия Вологодской области "Вологдаоблстройзаказчик" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 20 декабря 2018 года по делу N А13-8096/2018 (судья Лукенюк О.И.),

установил:

администрация города Вологды (адрес: 160035, г. Вологда, Каменный мост, д. 4; ОГРН 1033500051683, ИНН 3525064930; далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к государственному унитарному предприятию Вологодской области "Вологдаоблстройзаказчик" (адрес: 160000, г. Вологда, просп. Советский, д. 34; ОГРН 1023500888113, ИНН 3525006336; далее - Предприятие), обществу с ограниченной ответственностью "Профит" (адрес: 160000, г. Вологда, просп. Советский, д. 34; ОГРН 1123525009871, ИНН 3525281276; далее - ООО "Профит"), обществу с ограниченной ответственностью "Ремонтно-строительное управление-8" (адрес: 160014, г. Вологда, ул. Гоголя, д. 88, оф. 30; ОГРН 1143525020550, ИНН 3525335901; далее - ООО "РСУ-8"), обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-финансовая компания "Вологдасельстрой" (адрес: 160000, г. Вологда, ул. Гоголя, д. 88, оф. 30; ОГРН 1023500898893, ИНН 3525098640; далее - Компания) о расторжении договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.01.2013 N 24-230гс и об обязании ответчиков передать земельные участки, о взыскании с Предприятия 681 044 руб. 90 коп. задолженности по арендной плате и 3 234 руб. 97 коп. пеней, о взыскании с Компании 22 926 руб. 53 коп. задолженности по арендной плате и 989 руб. 45 коп. пеней.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены временный управляющий Предприятия Куренков Сергей Викторович, Департамент градостроительства Администрации города Вологды.

Решением суда от 20 декабря 2018 года с Предприятия в пользу Администрации взыскано 681 044 руб. 90 коп. задолженности и 3 234 руб. 97 коп. пеней; с Предприятием расторгнут договор аренды от 30.01.2013 N 24-230гс; на Предприятие возложена обязанность передать Администрации в 10-дневный срок с момента вступления в решения суда законную силу по акту приема-передачи в состоянии не хуже первоначального следующие земельные участки с кадастровыми номерами: 35:24:0102005:3417 площадью 2839 кв. м, 35:24:0102005:3420 площадью 12 305 кв. м, 35:24:0102005:3421 площадью 92 491 кв. м, 35:24:0102005:3424 площадью 4403 кв. м, 35:24:0102005:3425 площадью 5015 кв. м, 35:24:0102005:3426 площадью 259 кв. м, 35:24:0102005:3428 площадью 260 кв. м, 35:24:0102005:3432 площадью 7635 кв. м, 35:24:0102005:3433 площадью 767 кв. м, 35:24:0102005:3434 площадью 564 кв. м, 35:24:0102005:3437 площадью 865 кв. м, 35:24:0102005:3438 площадью 401 кв. м, 35:24:0102005:3439 площадью 2685 кв. м, 35:24:0102005:3440 площадью 2752 кв. м, 35:24:0102005:3441 площадью 359 кв. м, 35:24:0102005:3442 площадью 334 кв. м, расположенные по адресу: г.Вологда, ул. Залинейная. Этим же решением суда расторгнут договор аренды земельного участка N 24-230гс с Компанией, с Компании в пользу Администрации взыскан долг в размере 22 926 руб. 53 коп. и пени в сумме 989 руб. 45 коп., на Компанию возложена обязанность передать Администрации в 10-невный срок с момента вступления в законную силу решения суда по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 35:24:0102005:3419 площадью 6316 кв. м, местоположением: г. Вологда, ул. Залинейная. В удовлетворении остальной части исковых требований Администрации судом отказано; с Предприятия в доход федерального бюджета взыскано 22 686 руб. государственной пошлины, с Компании - 8 000 руб.

Предприятие с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В обоснование жалобы указывает, что при строительстве объектов на предоставленных Предприятию земельных участках имели место обстоятельства, которые препятствовали своевременному окончанию строительства по не зависящим от ответчика причинам. Поскольку переданный по договору аренды участок не был пригоден для строительства, Предприятие неоднократно на протяжении длительного времени обращалось в Администрацию с требованиями об устранении недостатков, препятствующих исполнению Предприятием своих обязанностей по договору аренды, а также о предоставлении отсрочки по внесению арендной платы. Считает, что неисполнение Предприятием своих обязательств по договору аренды произошло по вине Администрации, арендная плата в полном объеме не внесена правомерно в соответствии с нормами пункта 1 статьи 612, пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Полагает, что Предприятие вправе рассчитывать на продление арендных отношений. В связи с признанием Предприятия банкротом спорные земельные участки (право аренды на них) подлежали включению в состав конкурсной массы должника.

Администрация в отзыве и дополнениях к отзыву с доводами подателя жалобы не согласилась, просила решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Представители ООО "РСУ-8", ООО "Профит" в судебном заседании возражали относительно удовлетворения апелляционной жалобы Предприятия.

Поскольку в порядке апелляционного производства решение суда обжаловано Предприятием лишь в части удовлетворения иска к Предприятию и при этом остальные лица, участвующие в деле, не заявил соответствующих возражений, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в оспариваемой части в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ и пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".

Заслушав пояснения представителей ООО "РСУ-8", ООО "Профит", исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, 30.01.2013 Администрацией (Арендодатель) и Предприятием (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.01.2013 N 24-230гс, по условиям которого Администрация передала за плату в аренду, а Предприятие приняло земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 35:24:0102005:599 площадью 106 581 кв. м для комплексного освоения в целях жилищного строительства, находящийся по адресу: примерно в 38 м по направлению на юго-восток от ориентира - здания школы, расположенного за пределами участка по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Залинейная, 24в, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, имеющий вид разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно пункту 2.1 договора он заключен сроком на пять лет со дня подписания.

Пунктом 8.3 договора предусмотрено, что в случае отсутствия заявления Арендатора о возобновлении действия договора после истечения срока договора, если Арендатор при этом продолжает пользоваться участком при отсутствии письменных возражений со стороны Арендодателя, договор считается продленным на тех же условиях на новый срок.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) 08.02.2013.

Размер и условия внесения арендной платы установлены в разделе 5 договора. В силу пункта 5.3 договора арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15-го числа второго месяца квартала.

В соответствии с пунктами 5.5, 7.3 договора при неуплате арендной платы в установленные сроки начисляется неустойка от суммы недоимки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением от 29.08.2014 N 1 к договору аренды стороны изменили предмет договора в связи с разделением вышеуказанного земельного участка на 29 земельных участков.

На основании договора о переуступке прав и обязанностей, зарегистрированного в Реестре 31.10.2014, по договору аренды права и обязанности Арендатора на 7 земельных участков перешли к ООО "Профит", а именно на земельные участки с: кадастровым номером 35:24:0102005:3422 площадью 4753 кв. м, кадастровым номером 35:24:0102005:3445 площадью 5822 кв. м, кадастровый номер 35:24:0102005:3423 площадью 5381 кв. м, кадастровым номером 35:24:0102005:3429 площадью 6216 кв. м, кадастровым номером 35:24:0102005:3427 площадью 4470 кв. м, кадастровым номером 35:24:0102005:3444 площадью 509 кв. м, кадастровым номером 35:24:0102005:3443 площадью 208 кв. м.

На основании договора о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 14.10.2014 права и обязанности Арендатора на 6 земельных участков перешили к Компании, а именно на земельные участки с: кадастровым номером 35:24:0102005:3419 площадью 6316 кв. м, кадастровым номером 35:24:0102005:3430 площадью 7091 кв. м, кадастровым номером 35:24:0102005:3431 площадью 3171 кв. м, кадастровым номером 35:24:0102005:3418 площадью 898 кв. м, кадастровым номером 35:24:0102005:3435 площадью 7953 кв. м, кадастровым номером 35:24:0102005:3436 площадью 3101 кв. м.

Впоследствии на основании договора о переуступке прав и обязанностей по договору аренды права и обязанности на 5 перечисленных выше земельных участков, за исключением земельного участка с кадастровым номером 35:24:0102005:3419 площадью 6316 кв. м, перешили от Компании к ООО "РСУ-8".

После передачи прав Арендатора в отношении части земельных участков в аренде у Предприятия осталось 16 земельных участков с кадастровыми номерами 35:24:0102005:3417 площадью 2839 кв. м, 35:24:0102005:3420 площадью 12 305 кв. м, 35:24:0102005:3421 площадью 92 491 кв. м, 35:24:0102005:3424 площадью 4403 кв. м, 35:24:0102005:3425 площадью 5015 кв. м, 35:24:0102005:3426 площадью 259 кв. м, 35:24:0102005:3428 площадью 260 кв. м, 35:24:0102005:3432 площадью 7635 кв. м, 35:24:0102005:3433 площадью 767 кв. м, 35:24:0102005:3434 площадью 564 кв. м, 35:24:0102005:3437 площадью 865 кв. м, 35:24:0102005:3438 площадью 401 кв. м, 35:24:0102005:3439 площадью 2685 кв. м, 35:24:0102005:3440 площадью 2752 кв. м, 35:24:0102005:3441 площадью 359 кв. м, 35:24:0102005:3442 площадью 334 кв. м, расположенные по адресу: г. Вологда, ул. Залинейная.

Приведенные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспариваются.

Исходя из условий пункта 8.3 договора аренды, которое не оспорено и недействительным не признано, поведения сторон, направленного на продолжение арендных отношений, обстоятельств дела, свидетельствующих об использовании Арендаторами земельных участков, положений подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) следует фактическое продление действия договора аренды земельного участка N 24-230гс.

Администрация, ссылаясь на наличие у Предприятия и Компании задолженности по арендной плате, неисполнение данными Арендаторами претензионных требований о ее погашении, а также на направление в адрес всех Арендаторов предложений о расторжении договора аренды, обратилась в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал обоснованными требования Администрации о взыскании задолженности по арендной плате и пеней с Предприятия и Компании, о расторжении договора аренды с данными ответчиками и о возложении на Предприятие и Компанию обязанности по возврату земельных участков истцу.

Апелляционный суд не находит оснований не согласиться с решением суда в обжалуемой Предприятием части.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

На основании пунктов 2, 4 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно уточненному расчету истца задолженность Предприятия по арендной плате составляет 681 044 руб. 90 коп. за период с 01.01.2018 по 31.03.2018, Компании - 22 926 руб. 53 коп. за период с 01.04.2017 по 31.03.2018.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку указанный размер долга документально подтвержден, и доказательств его погашения ни Предприятием, ни Компанией не представлено, исковые требования Администрации о взыскании задолженности правомерно удовлетворены судом.

В апелляционной жалобе Предприятием не приводится доводов, опровергающих размер задолженности.

Ссылка апеллянта на невозможность использования земельного участка по назначению и в связи с этим о наличии оснований для уменьшения арендной платы в соответствии с нормами пункта 1 статьи 612, пункта 4, статьи 614 ГК РФ не принимается апелляционным судом.

Земельный участок предоставлялся Предприятию в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства, что в соответствии с пунктом 1 статьи 30.2 ЗК РФ (в редакции, действовавшей по состоянию на дату заключения договора аренды), предусматривало подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства.

Спорный земельный участок передан Предприятию по акту приема-передачи от 30.01.2013 без каких-либо возражений, указывающих на невозможность осуществления строительства в соответствии с договором аренды.

С требованием о расторжении договора аренды земельного участка Предприятие к истцу не обращалось, земельные участки со ссылкой на невозможность осуществления строительства Арендодателю не возвратило.

Более того, из материалов дела следует, что остальные Арендаторы земельных участков по спорному договору аренды земельного участка реализовали свое право на строительство и возвели соответствующие объекты.

В рамках настоящего спора истцом также заявлено требование о взыскании с Предприятия и Компании неустойки в связи с просрочкой внесения арендных платежей.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

На основании приведенных правовых норм и условий пунктов 5.5, 7.3 договора аренды Арендодателем начислена неустойка Предприятию в размере 3 234 руб. 97 коп. за период с 16.02.2018 по 06.03.2018, Компании - в размере 989 руб. 45 коп. за период с 16.05.2017 по 06.03.2018.

Представленный истцом расчет пеней судом первой инстанции проверен, признан верным. Доводов, опровергающих арифметическую правильность расчета неустойки, апеллянтом не приводится, контррасчет суммы пеней не представлен.

Поскольку факт нарушения Предприятием, Компанией обязательств по своевременному внесению арендных платежей нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения спора, суд первой инстанции обоснованно взыскал с пени.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Основания для досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя определены в статье 619 ГК РФ. К числу таких оснований относится, в частности, невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (пункт 3 статьи 619 ГК РФ). Кроме того, согласно положениям статьи 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с правилами статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как видно из материалов дела, установленный нормами пункта 2 статьи 452 и статьи 619 ГК РФ претензионный порядок урегулирования спора о расторжении договора Администрацией соблюден.

Поскольку Предприятием и Компанией неоднократно нарушались сроки внесения арендной платы, что подтверждается в том числе судебными актами о взыскании задолженности с Предприятия по делам N А13-1544/2016, N А13-7106/2017, N А13-20060/2017, с Компании - по делу N А13-3137/2017 (определение суда от 16.10.2017 о включении требований в реестр требований кредиторов должника), и существующая на момент рассмотрения спора задолженность не погашена, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о правомерности требований Администрации о расторжении договора аренды земельного участка с данными Арендаторами.

Расторгнув договор аренды с Предприятием и Компанией, суд обоснованно в соответствии с нормами статьи 622 ГК РФ возложил на указанных ответчиков обязанность по возврату земельных участков Администрации.

Доводы апеллянта о том, что в связи с признанием Предприятия банкротом спорные земельные участки (право аренды на них) подлежат включению в конкурсную массу должника, также не опровергают правомерность решения суда, поскольку включение права аренды земельного участка в конкурсную массу не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в соответствии с пунктом 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка с ООО "Профит" и ООО "РСУ-8", суд исходил из наличия объективных препятствий в осуществлении жилищного строительства в установленный договором срок, введения части объектов в эксплуатацию, наличия разрешительной документации на осуществление строительства иных объектов в срок 18.02.2020. Суд также принял во внимание добросовестность в течение всего срока аренды действий данных ответчиков, осуществлявших необходимые организационные и правовые мероприятия для надлежащего исполнения обязательств Арендатора по возведению объектов на арендуемых земельных участках.

Следует также отметить, что в части отказа в удовлетворении иска решение суда Администрацией не обжалуется.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда в обжалуемой части.

Выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного акта, судом при рассмотрении спора не допущено.

При таких обстоятельствах решение суда в обжалуемой части подлежит оставлению без изменения, а жалоба Предприятия - без удовлетворения.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 АПК РФ относятся на ее подателя. Поскольку определением суда от 11 марта 2019 года Предприятию предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб. подлежит взысканию с подателя жалобы в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 20 декабря 2018 года по делу N А13-8096/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу государственного унитарного предприятия Вологодской области "Вологдаоблстройзаказчик" - без удовлетворения.

Взыскать с государственного унитарного предприятия Вологодской области "Вологдаоблстройзаказчик" (адрес: 160000, город Вологда, проспект Советский, дом 34; ОГРН 1023500888113, ИНН 3525006336) в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

Ю.В. Зорина А.В. Романова