Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2019 г. N 07АП-3485/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20 сентября 2019 г. N Ф04-3091/19 настоящее постановление оставлено без изменения

город Томск

27 мая 2019 г.

Дело N А03-22128/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Киреевой О.Ю.,
судей		Павловой Ю.И.,
		Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Семененко И.Г., с использованием средств аудиозаписи и видеозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений Алтайского края (N 07АП-3485/2019) на решение от 07.03.2019 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-22128/2018 по иску общества с ограниченной ответственностью "Финансовая Компания "Диалог" (ИНН 2225091000, ОГРН 1072225014597), г. Барнаул, к Управлению имущественных отношений Алтайского края, (ИНН 2221017172, ОГРН 1022200918376), г. Барнаул, об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Союз "УО "Парус" и Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула,

В судебном заседании приняли участие:

от ответчика: Насонова К.И., по доверенности N 48/2670 от 18.03.2019, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Финансовая Компания "Диалог" (далее - ООО "ФК "Диалог", истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Алтайского края (далее -Управление, ответчик) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена N 1878-з от 17.02.2010, изложив Приложение к договору в части расчета арендной платы для ООО "ФК Диалог" в редакции, предложенной истцом.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Союз "УО "Парус" и Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 07.03.2019 (резолютивная часть объявлена 28.02.2019) иск удовлетворен, на ответчика возложена обязанность заключить с истцом дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена N 1878-з от 17.02.2010, изложив Приложение к договору в части расчета арендной платы для ООО "ФК "Диалог" в редакции, изложенной в решении; с ответчика в пользу истца взыскано 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с решением суда, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований ООО "Финансовая Компания "Диалог" отказать в полном объеме, ссылаясь, в том числе на то, что добровольно вступив в Договор, путем подписания дополнительного соглашения в той редакции, которую представило Алтайкрайимущество, Общество согласилось со всеми условиями Договора, в том числе с размером, порядком расчета и условиями внесения арендной платы по Договору, а также и с применением при расчете арендной платы дифференцированного коэффициента 0,032; не предоставлены доказательства того, что при расчете арендной платы по Договору применению подлежит именно дифференцированный коэффициент К - 0,025, а не К=0,032, и что спорный земельный участок относится к 7 группе видов разрешенного использования; поскольку размер арендной платы по Договору был уже изменён по соглашению сторон (дополнительное соглашение от 23.10.2018), оснований для внесения изменений в Договор нет, т.к. это будет противоречить положениям пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а также пункту 2.7 постановления Администрации Алтайского края от N 231 от 16.06.2015 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в границах муниципального образования город Барнаул Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена", согласно которому размер арендной платы при множественности сторон на стороне арендатора рассчитывается с применением единого наибольшего для земельного участка коэффициента, установленного таблицами 1, 2 Постановления.

От ООО "ФК "Диалог" в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) поступило возражение на апелляционную жалобу, в котором с доводами апелляционной жалобы не согласилось, просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, отмечая, что порядком N 231 предусмотрено применение коэффициента К = 0,032 для расчета арендной платы за земельный участок, имеющий разрешенное использование для земельных участков, на которых расположены объекты торговли и общественного питания. Коэффициент К = 0,025 - земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий. Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности ООО "ФК Диалог" является аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом. Деятельность, связанную с торговлей и общественным питанием, ООО "ФК Диалог" не осуществляет.

Истец и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

В судебном заседании представитель ответчика поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 17.02.2010 года между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Парус" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, N 1878-3 (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 22:63:050702:3, общей площадью 5178 кв.м., расположенный по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, площадь им. В.Н. Баварина, 2, для эксплуатации административно-торгового здания (пункты 1.1 - 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды по договору установлен с 09.09.2009 года по 09.09.2019 года.

В соответствии с постановлением Администрации Алтайского края от 26.08.2016 N 297 "Об органах исполнительной власти Алтайского края" Главное управление имущественных отношений Алтайского края с 01.01.2017 переименовано в Министерство имущественных отношений Алтайского края.

В соответствии с постановлением Правительства Алтайского края N 392 от 16.10.2018 Министерство имущественных отношений Алтайского края переименовано в Управление имущественных отношений Алтайского края.

10.06.2011, 14.03.2013, 23.10.2018 к договору аренды заключены дополнительные соглашения, в соответствии с которыми определено условие о том, что на стороне арендатора выступает множественность лиц, а именно: Еремеев С.Н., Кожевова Л.А., Кузнецова О.С., Миньков С.Н., ООО "Бриг", ООО "ФК Диалог", ООО "Энергия- Транзит", Прыжков О.В., Саяпин Д.С., Чертова Т.И., а также определены размер, порядок и условия внесения арендной платы.

В соответствии с условиями договора в редакции дополнительного соглашения от 23.10.2018, арендная плата по договору с 23.09.2015 исчисляется для истца за часть земельного участка площадью 98,74 кв.м., вносится ежеквартально, равными долями, рассчитанными пропорционально относительно годовой суммы арендной платы до 1-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом.

Согласно приложению к дополнительному соглашению от 23.10.2018 "Расчет арендной платы", размер и порядок расчета арендной платы для части земельного участка определены на основании постановлений Администрации Алтайского края: N 146 от 12.04.2007, N 546 от 28.12.2009, N 231 от 16.06.2015 и N472 от 23.11.2015.

Расчет арендной платы производится по формуле:

Сумма арендной платы за полный год = КС*S*К, где

КС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв.м.,

S - площадь земельного участка, кв.м.,

К - дифференцированный коэффициент, учитывающий характеристику земельного участка и вид разрешенного использования земельного участка.

При этом, расчет арендной платы за часть земельного участка в период с 23.09.2015 до 06.12.2015 для истца установлен в размере 32 491 руб. 46 коп., исходя из площади участка 98,74 кв.м., удельного показателя кадастровой стоимости 10283,15 руб./кв.м. и дифференцированного коэффициента К, равного 0,032.

Расчет арендной платы за часть земельного участка в период с 06.12.2015 до 01.01.2016 для истца установлен в размере 34 568 руб. 89 коп., исходя из площади участка

98,74 кв.м., удельного показателя кадастровой стоимости 10940,63 руб./кв.м. и дифференцированного коэффициента К, равного 0,032.

Расчет арендной платы за часть земельного участка начиная с 01.01.2016 для истца установлен в размере 18 158 руб. 68 коп., исходя из площади участка 98,74 кв.м., удельного показателя кадастровой стоимости 5 747,00 руб./кв.м. и дифференцированного коэффициента К, равного 0,032.

Истец, обращаясь с иском, указывал, что согласно постановления Администрации Алтайского края от N 231 от 16.06.2015 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в границах муниципального образования город Барнаул Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - постановление Администрации Алтайского края от N 231 от 16.06.2015), в кадастровом квартале, в котором расположен арендуемый земельный участок, могут находиться земельные участки, используемые для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения. К такому назначению помещений подлежит применению коэффициент 0,025, как к землям, относящимся к 7 группе видов разрешенного использования в соответствии с указанным выше постановлением.

При этом здание, в котором находятся помещения, принадлежащие истцу на праве собственности, содержит только офисные помещения. Основным видом деятельности истца является аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом. Деятельность, связанную с торговлей и общественным питанием, истец не осуществляет. В связи с этим истец полагает, что при расчете арендной платы за пользование земельном участком, для него должен применяться коэффициент К, равный 0,025 (земельные участки, предназначены для размещения административных и офисных зданий).

07.09.2018 истец обратился в Министерство имущественных отношений Алтайского края с заявкой о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, N 1878-3 от 17.02.2010, в связи с тем, что 04.07.2018 ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с применением к коэффициента К, равного 0,025, с арендаторами Союз "Алтайская торгово-промышленная палата" и ООО "ВЭД-Информ" (решение по делу А03-14555/2017).

Письмом от 05.10.2018 N 24/17227 ответчик отказал истцу в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена N 1878-3 от 17.02.2010, так как дифференцированный коэффициент К, равный 0,025, применяемый для размещения административных и офисных зданий, определен решением Арбитражного суда Алтайского края от 12.12.2017 по делу NА03-14555/2017, оставленным без изменения постановлением от 19.03.2018 Седьмого Арбитражного Апелляционного суда и постановлением от 16.07.2018 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, только для указанных выше арендаторов - Союз "Алтайская торгово-промышленная палата" и ООО "ВЭД-Информ". В отношении других арендаторов решение судом не выносилось.

Из представленных в материалы деле свидетельств о государственной регистрации права серия 22 АГ N 332232 от 01.11.2012, серия 22 АГ N 332231 от 01.11.2012, серия 22 А Г N 328899 от 19.10.2012, серия 22 АГ N 330401 от 19.10.2012, серия 22 АГ N 328898 от 19.10.2012, серия 22 АД N 773779 от 22.12.2015 следует, что истцу на праве собственности принадлежат нежилые помещения Н52, Н58, Н53, Н51, 1157, Н59 на 11 этаже административно-торгового здания лит. А, общей площадью 140,12 кв.м., расположенного по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, пл. Баварина В.Н., 2.

Таким образом, истцу принадлежат нежилые помещения в здании по адресу г.Барнаул. ул. Баварина В.Н., 2, которое расположено на земельном участке, арендуемом истцом по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена N 1878-з от 17.02.2010 со множественностью лиц на стороне арендатора.

Ссылаясь на то, что ответчик уклоняется от заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в части условий размера и порядка определения размера арендной палаты в соответствии с требованиями нормативных правовых актов, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В пункте 2 данной статьи указано, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в границах муниципального образования город Барнаул Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена, условий и сроков ее внесения утвержден постановлением Администрации Алтайского края N 231 от 16.06.2015, вступившим в силу 29.06.2015.

Как следует из материалов дела, между сторонами возникли разногласия по размеру арендной платы в связи с применением разных коэффициентов, учитывающих характеристику земельного участка и вид разрешенного использования земельного участка, который применяется при расчете арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ, изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с правовой позицией, отраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, и определении Верховного Суда РФ от 09.09.2014 N 305-ЭС14-1244 по делу N А41- 55176/13, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17 ноября 2011 года "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

В силу положений части 4 статьи 22, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, условие о размере арендной платы договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно соответствовать нормам действующего законодательства, в том числе нормативно-правовым актам органов местного самоуправления.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, с учетом правильного распределения бремени доказывания, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства данного дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что при расчете арендной платы должен применяться коэффициент К, равный 0,025, а не коэффициент К, равный 0,032.

Из материалов дела, из условий договора аренды, а также данных кадастрового паспорта земельного участка следует, что разрешенным видом использования земельного участка является эксплуатация административно-торгового здания и трансформаторной подстанции.

При этом судом установлено и иного в материалы дела не представлено и не доказано, что на спорном земельном участке расположено здание, в котором находятся нежилые помещения, которые используются под офисы.

Из Единого государственного реестра юридических лиц, следует, что основным видом деятельности истца является аренда и управление собственными или арендованным нежилым недвижимым имуществом. Доказательств осуществления торговой деятельности, иного вида деятельности, кроме заявленного и обоснованного истцом в материалы дела не представлено.

Согласно постановлению Администрации Алтайского края N 472 от 23.11.2015, в кадастровом квартале, в котором расположен арендуемый земельный участок, могут находиться и земельные участки, используемые для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.

Поскольку такое назначение имеют помещения, принадлежащие истцу, к ним подлежит применению коэффициент К, равный 0,025, как к землям, относящимся к 7 группе видов разрешенного использования в соответствии с таблицей N 2 постановления Администрации Алтайского края N 231 от 16.06.2015.

При этом, по мнению апелляционного суда, приняв во внимание решение суда по ранее рассмотренному делу, учитывая, что договор аренды является договором со множественностью лиц на стороне арендатора, деятельность, осуществляемую истцом, положения статей 30,32, 37 Градостроительного кодекса РФ и другие положения федерального и регионального законодательства, суд первой инстанции правомерно отметил, что при установлении факта того, что на спорном земельном участке, на котором находится здание, в котором истцу принадлежат на праве собственности нежилые помещения, используемые только под офисы, требование о применении при расчете арендной платы коэффициента, применяемого для земельного участка под объектами торговли и общественного питания необоснованно.

Доводы ответчика относительно необоснованности изменения арендной платы чаще одного раза в год, также были предметом оценки суда первой инстанции и правомерно отклонены с учетом вышеизложенных норм права и правовых позиций вышестоящих судов. При этом апелляционный суд исходит из того, что материалами дела подтверждается, что истец обращался к ответчику с претензией об установлении коэффициента 0,025, однако ответчиком в удовлетворении заявления было отказано, то есть спор не был урегулирован сторонами во внесудебном порядке.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены/изменения решения суда первой инстанции.

Вопреки доводам апелляционной жалобы обжалуемый судебный акт основан на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принят с соблюдением норм материального и процессуального права.

Учитывая, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция посчитала обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 07.03.2019 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-22128/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Алтайского края.

Председательствующий

О.Ю. Киреева

Судьи

Ю.И. Павлова М.А. Фертиков