Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2019 г. N 09АП-25525/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11 сентября 2019 г. N Ф05-15433/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

27 мая 2019 г.

Дело N А40-248962/18

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.Н. Садиковой,

судей А.И. Трубицына, Е.Б. Расторгуева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем С.В. Саватюхиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества г. Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 апреля 2019 года

по делу N А40-248962/18, принятое судьей Голоушкиной Т.Г.,

по иску ООО "ИНСТИТУТ КОМПЛЕКСНЫХ ПРОБЛЕМ ВОССТАНОВЛЕНИЯ РЕЗЕРВНЫХ ВОЗМОЖНОСТЕЙ ЧЕЛОВЕКА"

к Департаменту городского имущества г. Москвы

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Конова Е.В. по доверенности от 01.10.2018

от ответчика: Блистанова А.А. по доверенности от 29.11.2018

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Институт комплексных проблем восстановления резервных возможностей человека" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Институт комплексных проблем восстановления резервных возможностей человека"

при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 277 кв.м. (1 этаж пом. I комн. 1,1а, 2-21, 21а, 21б,22-24), расположенного по адресу г. Москва, ул. Дениса Давыдова, д. 7 путем принятия

п. 3.1. договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции:

"Цена объекта составляет 30 760 000 (тридцать миллионов семьсот шестьдесят тысяч) руб. 00 копеек в соответствии с заключением ООО "Агентство судебных экспертов" от 22.02.2019 г. по арбитражному делу N А40-248962/18-54-1399, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

Пункта 3.4. договора в следующей редакции:

"Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные

платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 512 666 (пятьсот двенадцать тысяч шестьсот шестьдесят шесть) руб. 67 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга" (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением суда иск удовлетворен.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить урегулировать разногласия в редакции ответчика.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель истца возражал против удовлетворения требований апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Институт комплексных проблем восстановления резервных возможностей человека" является арендатором нежилых помещений общей площадью 277 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул Дениса Давыдова, д. 7 на основании договора аренды от 13.12.1994 года N 08-00807/94, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы.

Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона Российской Федерации "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 13.08.2013 г. N 159-ФЗ обратился в Департамент городского имущества города Москвы истец с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.

Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.

По смыслу частей 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), вступивших в силу с 01.01.2009 г., дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений.

В порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 N

159-ФЗ, истец 25.06.2018 г. обратился к ответчику с заявлением о выкупе с рассрочкой

по оплате - на 5 лет арендуемого нежилого помещения.

Департамент направил в адрес общества подписанный проект договора купли-продажи помещения с указанием его выкупной цены в размере 41 012 000,00 рублей.

Не согласившись с предложенной ценой объекта, посчитав, что цена завышена,

ООО "Институт комплексных проблем восстановления резервных возможностей человека" обратилось в ООО "ДАСИ" для определения рыночной стоимости объекта.

Согласно отчету ООО "ДАСИ" от 31.08.2018 года N 18/С-18, рыночная стоимость

объекта оценки составляет 22 807 000 руб. без НДС.

Договор подписан истцом с протоколом разногласий, в котором цена Объекта

определена в размере 22 807 000 рублей.

Письмом от 14 сентября 2018 года Департамент городского имущества города Москвы отказал в подписании договора купли-продажи недвижимости в редакции, предложенной Истцом, в связи с несогласием с условиями договора в части цены выкупаемого объекта.

Таким образом, при заключении договоров между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дениса Давыдова, д.7, д. 37 общей пл. 277 кв.м. (1 этаж пом. I комн. 1,1а, 2-21, 21а, 21б,22-24) по состоянию на 25.06.2018 года от 22.02.2019 г. N 28, рыночная стоимость объекта недвижимости, составляет 30 760 000 руб.

Суд первой инстанции, изучив полученное экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертом ООО "Агентство судебных экспертов" соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В связи с чем, с учетом уточнения требований истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, с учетом дачи пояснений по заключению в суде первой инстанции, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Довод заявителя апелляционной жалобы, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании Закона "Об оценочной деятельности" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции исходя из следующего.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

Таким образом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исходя из вышеизложенного, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 апреля 2019 года по делу N А40-248962/18 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.Н. Садикова

Судьи

А.И. Трубицын Е.Б. Расторгуев