Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2019 г. N 09АП-17733/19

г. Москва

27 мая 2019 г.

Дело N А40-46128/18

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Алексеевой Е.Б., Валюшкиной В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Зиньковской Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имуществе г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 января 2019 года по делу N А40-46128/18, по иску ООО "ШЕФЛЕРА" (ИНН 7719177881, ОГРН 1027700149564) к Департаменту городского имущества г. Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) об обязании заключить договор купли-продажи,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Корчагин А.В. по доверенности от 01.04.2019, Передельский П.В.- генеральный директор по решению единственного участника N 10 от 16.01.2018;

от ответчика: Иванова Е.В. по доверенности от 29.11.2018;

УСТАНОВИЛ:

ООО "ШЕФЛЕРА" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы с требованием об обязании заключить договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 156,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Яблочкова, д. 41 (этаж 1) по цене 9 619 869 рублей (с учётом заявления об изменении предмета иска в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда г. Москвы 15.11.2018 по делу N А40-182714/18 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, указывая на то, что установленная судом первой инстанции редакция договора купли-продажи нарушает нормы материального права, кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства согласия ответчика на перепланировку произведенную истцом, также истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации.

Представитель истца в судебном заседании против доводов жалобы возражал, отзыв на жалобу не направил.

Представитель ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе поддержал, с решением суда не согласен, считает его незаконным и необоснованным.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителя истца и ответчика, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 23 января 2019 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущества г. Москвы (арендодателем) и ООО "Шефлера" (арендатором) заключён договор аренды нежилого фонда N 03-00706/05 от 24.10.2005 г., согласно условиям которого, истцу предоставлено в аренду нежилое помещение общей площадью 156,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Яблочкова, д. 41 (этаж 1), для использования в торговых целях на срок с 24.10.2005 г. по 02.06.2025 г. (в редакции дополнительных соглашений от 18.05.2006 г. и от 03.06.2015 г.).

Судом установлено, что истец является лицом, имеющим преимущественное право на выкуп указанных помещений в силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

30.06.2015 г. истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлениями о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендованного субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы", в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Яблочкова, д. 41.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно ч. 3 указанной статьи, при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При рассмотрении дела, суд первой инстанции установил, что письмом от 06.08.2015 г. N 33-5-23319/15-(0)-2 Департамент отказал в заключении договора купли-продажи указанных помещений, сославшись на то, что не произведён кадастровый учёт спорного нежилого помещения, а также поскольку в нём произведена несогласованная перепланировка.

13.01.2017 г. истец повторно обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлениями о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендованного субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы", в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Яблочкова, д. 41.

Письмом от 13.01.2017 г. N 33-5-2705/17-(0)-1 Департамент отказал в заключении договора купли-продажи указанных помещений, сославшись на то, что у истца на момент обращения имелась задолженность по арендной плате.

07.12.2017 г. истец в третий раз обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлениями о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендованного субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы", в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Яблочкова, д. 41.

Письмом от 07.12.2017 г. N 33-5-163285/17-(0)-1 Департамент отказал в заключении договора купли-продажи указанных помещений, сославшись на то, что у истца на момент обращения имелась задолженность по арендной плате.

На основании изложенного, 18.01.2018 истец направил в адрес ответчика претензию с приложением проекта договора купли-продажи недвижимости, однако письмо от 05.02.2018 г. N ДГИ-1-3487/18-1 Департамент отказал в заключении договора, сославшись на отсутствие правовых оснований.

Согласно п. 8 разъяснений Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", на которые суд первой инстанции сослался в судебном акте, объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права, на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, суд обосновано указал, что реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить.

При этом, Закон N 159-ФЗ не устанавливает каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.

При рассмотрении дела, суд первой инстанции установил, что из представленного в материалы дела поэтажного плана на помещение, арендуемого истцом, по состоянию на 08.08.2016 г. спорное нежилое помещение имеет самостоятельное функциональное назначение и не является неразрывно связанным с иными помещениями здания, у него есть обособленный вход.

Таким образом, постановка на кадастровый учет спорных нежилых помещений, являющихся объектом аренды, возможна, в связи с чем, они могут являться предметом договора купли-продажи.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно указал, что доказательств невозможности формирования арендуемых обществом нежилых помещений в качестве обособленных объектов и осуществления их выкупа, при том, что они имеют отдельный вход и могут использоваться независимо от других частей здания администрацией, ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ, суду не представлено.

В соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Суд первой инстанции, со ссылкой на Постановление Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 г. N 11657/11 по делу N А76-15904/2010, указал, что реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, подписание неуполномоченным лицом и т.п.), поскольку заключение договора является обязательным, суд должен обеспечить защиту прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора., пришел к выводу, что истец, на основании выше изложенного, обладает правом на выкуп помещений в преимущественном порядке, в связи с чем, удовлетворил заявленные исковые требования.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Довод заявителя жалобы о несоответствии раздела 5 договора нормам материального права, отклоняется судом апелляционной инстанцией, поскольку отсылка п. 5.1 Договора к действующему законодательству Российской Федерации никоим образом не исключает применение специальных норм, подлежащих приоритетному применению.

Кроме того, ООО "Шефлера" неоднократно пыталось инициировать процедуру совместного согласования с ДГИ условий выкупа арендуемого помещения (заявления ООО "Шефлера" от 30.06.2015 г., от 13.01.2017 г., от 07.12.2017 г.). Департамент от осуществления действий, направленных на заключение договора, в том числе по согласованию его условий, уклонялся.

18.01.2018 г. истцом в адрес ответчика был направлен проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) на согласование, однако, письмом от 07.12.2017 г. N 33-5-163285/17-(0)-1 Департамент отказал в заключении договора купли-продажи спорных помещений, сославшись на то, что у истца на момент обращения имелась задолженность по арендной плате.

При этом, суд первой инстанции указал, что Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2017 г. по делу N А40-49701/2016, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 06.03.2018 г., признано за ООО "Шефлера" право на применение ставки арендной платы по договору аренды N 03-00706/05 от 24.10.2005 г.:

- в размере 3 500 руб.00 коп. за 1 кв.м. в год с 03.06.2015 г. по 31.12.2016 г.;

- в размере 4 500 руб.00 коп. за 1 кв.м. в год с 01.01.2017 г. по 31.12.2017 г.

С учётом данного судебного акта, у истца на дату обращения за выкупом помещения не имелось задолженности по арендной плате и пени, поскольку истец вносил арендную плату в указанном размере в сроки, установленные договором аренды, что подтверждается представленными в материалы дела платёжными поручениями.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Проверив текст проекта договора на соответствие действующему законодательству, суд первой инстанции установил необходимость включения в договор недостающих положений.

При этом, суд первой инстанции также отметил, что никаких возражений по тексту предложенного истцом договора купли - продажи ответчиком не представлено.

При этом суд апелляционной инстанции обращает внимание на тот факт, что доводы заявителя жалобы, изложенные в апелляционной жалобе о несоответствии проекта договора нормам материального права, и не согласие с оценкой объекта аренды, ответчиком в суде первой инстанции не заявлялись и не являлись предметом рассмотрения по настоящему делу в арбитражном суде.

Приводя новые доводы, заявитель нарушает принцип состязательности, установленный ст. 9, ч. 3 ст. 257, ч. 7 ст. 268 АПК РФ, согласно которым, новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции. При этом, по смыслу абз. 6 п. 25 постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", указанное правило применимо и к новым возражениям, которые не были заявлены в суде первой инстанции.

Доводы Департамента о наличии несогласованной перепланировки нежилого помещения, а также недостоверности стоимости спорного имущества, отклоняются судом апелляционной инстанции на основании следующего.

Законом N 159-ФЗ не установлено каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого и среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.

Судом установлено, что спорное нежилое помещение имеет самостоятельное функциональное назначение, имеет обособленный вход, возможна его постановка на кадастровый учет, в связи с чем, нежилое помещение может являться предметом договора купли-продажи.

Довод ответчика о том, что в помещении произведена несогласованная перепланировка, не принимается, поскольку не подтверждён надлежащими доказательствами.

Департамент длительное время неосновательно формировало задолженность на лицевом счете по учету расчетов по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 24.10.2005 г. N 03-00706/05.

В рамках дела N А40-49701/16-135-413 была установлена неосновательность размера начисляемой Департаментом арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 24.10.2005 г. N 03-00706/05.

На момент подачи ООО "Шефлера" заявления о выкупе нежилого помещения имелся вступивший в законную силу судебный акт, устраняющий основания для неверного начисления арендной платы.

Срок, прошедший с момента вступления в силу постановления Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-49701/16-135-413 до дня подачи истцом заявления на выкуп арендуемого помещения не имеет правового значения. Ответчику было известно об отсутствии у ООО "Шефлера" задолженности по арендной плате, так как судом, на основании представленных в материалы дела платежных поручений, установлено, что истец вносил арендную плату в сроки, установленные договором аренды и в соответствующем размере.

Довод о том, что определение стоимости спорного имущества произведено с нарушением порядка, установленного законом несостоятелен, поскольку Департамент уклонился от исполнения обязанности обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества (пп.1 п. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ), для установления рыночной стоимости выкупаемого имущества, в связи с чем, арбитражным судом была назначена экспертиза.

Согласно заключению от 28.10.2018 г. эксперта ООО "Центр независимой экспертизы собственности" Марченковой С.В. рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 156,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Яблочкова, д. 41 (этаж 1), по состоянию на 07.12.2017 г. составляет 9 619 869 рублей.

Возражений по экспертизе ответчиком не заявлялось.

Согласно п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При таких обстоятельствах арбитражный суд обоснованно установил выкупную цену имущества равной размеру рыночной стоимости имущества, определенному судебной экспертизой.

Заявителем не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции.

По мнению судебной коллегии, суд первой инстанции при рассмотрении спора пришел к верным выводам и применил нормы права, подлежащие применению, принятое судом решения является законным и обоснованным, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы, не могут быть приняты во внимание.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 января 2019 года по делу N А40-46128/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

Е.Б. Алексеева В.В. Валюшкина