Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2019 г. N 09АП-16489/19

г. Москва

27 мая 2019 г.

Дело N А40-301039/18

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.И. Проценко,

рассмотрев апелляционную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.02.2019, принятое судьей Скачковой Ю.А., в порядке упрощенного производства по делу N А40-301039/18, по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы к ООО "Ослана" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения, неустойки (пени),

без вызова сторон

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества г. Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Ослана" взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 15.04.2003 No 01-00358/03 за период с 01.01.2016 по 27.04.2016 в размере 118 982 руб. 88 коп., неустойки (пени) за период с 06.01.2016 по 27.04.2016 в размере 2 914 руб. 40 коп.

Дело рассмотрено судом в порядке главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением от 08 ноября 2018 года Арбитражного суда г. Москвы в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, указывая на то, что судом нарушены нормы материального и процессуального права, кроме того, выводы суда не соответствуют материалам дела.

Представитель ответчика отзыв на апелляционную жалобу не направил.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст.ст. 266, 268 и 272.1 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Ослана" заключен договор аренды от 15.04.2003 N 01-00358/03 на нежилое помещение площадью 105,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 29, корп. 1.

Договор заключен на срок с 24.01.2003 по 23.01.2013.

15.04.2004 произведена регистрация договора аренды, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сделана запись регистрации N 77-01/41-449/2003-389.

По истечении указанного срока договор возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном ст. 621 ГК РФ.

Мотивируя заявленные исковые требования, истец указал, что ответчик, обязательства по оплате арендной платы за период с 01.01.2016 по 27.04.2016 не исполнил, в связи с чем, у ответчика перед истцом образовалась задолженность по оплате арендной платы в размере 118 982 руб. 88 коп.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия, которая ответчиком оставлена без удовлетворения, в связи с чем, истец обратился с настоящим исковым заявлением.

Рассматривая заявленные исковые требования, суд первой инстанции установил следующее.

ООО "Ослана" 21.07.2014 обратилось в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с предоставлением установленного вышеуказанным законом пакета документов.

Однако, в установленный законом срок, Договор купли-продажи занимаемых по Договору аренды помещений с ответчиком заключен не был, в связи с чем, ООО "Ослана" обратилось в Арбитражный суд города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи.

Решением от 15.09.2015 по делу N А40-165542/2014 были урегулированы разногласия между истцом и ответчиком, возникшие при заключении договора купли-продажи спорного помещения.

Указанное решение постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда оставлено без изменений и вступило в законную силу 03 декабря 2015 года.

Однако, Договор купли-продажи с ответчиком своевременно заключен не был.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, об отсутствии оснований для взыскания задолженности, в том числе пени за указанный в исковом заявлении период.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Довод апелляционной жалобы о том, что право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли - продажи, поэтому именно с этой даты и прекращается обязательство по внесению арендной платы, отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

В соответствии с п. п. 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества, обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Действительно, с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с покупателем-арендатором, у которого имущество на этот момент уже находилось во владении, и до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества (абзац 3 пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), в таких случаях право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли-продажи, соответственно с этого момента прекращается обязанность покупателя - арендатора по внесению арендной платы.

Решением от 15.09.2015 по делу N А40-165542/2014 были урегулированы разногласия между истцом и ответчиком, возникшие при заключении договора купли-продажи спорного помещения.

Указанное решение постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда оставлено без изменений и вступило в законную силу 03 декабря 2015 года.

В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) внесения зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Согласно позиции ВАС РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 г. N 4408/2011, при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества прекращаются обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи спорного имущества считается заключенным с 03.12.2015 г., а договор аренды прекращает свое действие с этого момента, и, как следствие, у ответчика отсутствуют обязательства по оплате арендных платежей с даты вступления в законную силу постановления Девятого арбитражного апелляционного суда.

Таким образом, довод апелляционной жалобы о том, что обязанность ответчика по внесению арендных платежей прекратилась лишь с момента фактического подписания договора купли-продажи, не может быть принят во внимание апелляционным судом, как несостоятельный.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что истец не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 и 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 февраля 2019 года по делу N А40-301039/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев только по основаниям, указанным в ч.4 ст. 288 АПК РФ.

Председательствующий судья

А.И. Проценко