Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2019 г. N 12АП-4718/19

г. Саратов

29 мая 2019 г.

Дело N А57-28350/2018

Резолютивная часть постановления объявлена "28" мая 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен "29" мая 2019 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Дубровиной О.А., Никольского С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дроздовой В.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Ксиан", общества с ограниченной ответственностью "Стройресурс" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 20 марта 2019 года по делу N А57-28530/2018 (судья Горбунова Н.В.) по исковому заявлению заместителя прокурора Саратовской области (от 14.12.2018 N8-849-2018) в интересах публично-правового образования город Саратов в лице администрации муниципального образования "Город Саратов", к администрации муниципального образования "Город Саратов" (ИНН 6450011003, ОГРН 1036405000280), г. Саратов, обществу с ограниченной ответственностью "Ксиан" (ИНН 6454130026, ОГРН 1136454000055), г. Саратов,

третьи лица: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ИНН 6455039436, ОГРН 1056405504671), г. Саратов, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757), г. Москва, Управление Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области (ИНН 6450014580, ОГРН 1026402675045), г. Саратов, комитет по управлению имуществом города Саратова (ИНН 6450003860, ОГРН 1026402195511), г. Саратов,

о признании недействительными (ничтожными) сделок и применении последствий недействительности ничтожных сделок, а также по исковому заявлению: заместителя прокурора Саратовской области (от 24.12.2018 N 8-857-2018) в интересах публично-правового образования город Саратов в лице администрации муниципального образования "Город Саратов", к администрации муниципального образования "Город Саратов" (ИНН 6450011003, ОГРН 1036405000280), г. Саратов, обществу с ограниченной ответственностью "Ксиан" (ИНН 6454130026, ОГРН 1136454000055), г. Саратов, обществу с ограниченной ответственностью "Стройресурс" (ИНН 6452037127, ОГРН 1116450005440), г. Саратов,

третьи лица: Захаров Сергей Александрович, г. Саратов, Денисова Анна Павловна, г. Саратов, Денисова Елена Юрьевна, г. Саратов, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ИНН 6455039436, ОГРН 1056405504671), г. Саратов, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757), г. Москва, Управление Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области (ИНН 6450014580, ОГРН 1026402675045), г. Саратов, комитет по управлению имуществом города Саратова (ИНН 6450003860, ОГРН 1026402195511), г. Саратов, о признании недействительными (ничтожными) сделок и применении последствий недействительности ничтожных сделок,

третьи лица: министерство строительства и ЖКХ Саратовской области (ИНН 6452911715, ОГРН 1056405029560), г. Саратов, акционерное общество "Саратовоблжилстрой" (ИНН 6455010109, ОГРН 1026403670105), г. Саратов, публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства" (ИНН 7704446429, ОГРН 5177746100032), г. Москва, уполномоченный по защите прав предпринимателей в Саратовской области (ИНН 6450096430, ОГРН 1166451083413), г. Саратов, комитет по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" (ИНН 6450067310, ОГРН 1036405012346), г. Саратов,

при участии в судебном заседании представителей прокуратуры Саратовской области - Аристовой О.Д., по служебному удостоверению ТО N 266489; администрации муниципального образования "Город Саратов" - Полянский Г.Ю., по доверенности N 01-08/1 от 09.01.2019 г.; ООО "Стройресурс" Нехорошевой А.Н., по доверенности N 01 от 15.01.2019 г.; ООО "Ксиан" - Анофрикова С.А., по доверенности N 7 от 14.03.2019 г., Захарова С.А., по паспорту, Вяткиной О.В., по доверенности от 22.12.2018 г.; Денисовой Е.Ю. - Анофрикова С.А., по доверенности от 07.10.2016 г.; ИП Денисовой А.П. - Вяткиной О.В., по доверенности от 21.01.2019 г.,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Саратовской области с исковым заявлением (от 14.12.2018 N 8-849-2018) в интересах публично-правового образования город Саратов в лице администрации муниципального образования "Город Саратов" к администрации муниципального образования "Город Саратов", ООО "Ксиан", с участием третьих лиц: Управления Росреестра по Саратовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", УФАС по Саратовской области, КУИ г. Саратова, о признании недействительными (ничтожными) следующих сделок:

- соглашения об изменении разрешенного вида использования земельного участка от 15.12.2015 к договору аренды N 540 от 17.10.2005 земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:132, расположенного по адресу: г. Саратов, тракт Усть-Курдюмский, поворот на пос. Зональный в Волжском районе;

- договора аренды N Ар-18-673/ю-1 от 22.10.2018 земельного участка площадью 4807 кв.м с кадастровым номером 64:48:010120:176 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, тракт Усть-Курдюмский, поворот на пос. Зональный в Волжском районе для строительства многоэтажной жилой застройки: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями";

- договора аренды N Ар-18-674/ю-1 от 22.10.2018 земельного участка площадью 1897 кв.м с кадастровым номером 64:48:010120:178, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, тракт Усть-Курдюмский, поворот на пос. Зональный в Волжском районе для строительства многоэтажной жилой застройки: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями";

- договора аренды N Ар-18-675/ю-1 от 22.10.2018 земельного участка площадью 110 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010120:177, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, тракт Усть-Курдюмский, поворот на пос. Зональный в Волжском районе для строительства многоэтажной жилой застройки: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями";

- договора аренды N Ар-16-83/ю-1 от 12.02.2016 земельного участка площадью 5026 кв.м., с кадастровым номером 64:48:010120:149, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, тракт Усть-Курдюмский, поворот на пос. Зональный в Волжском районе для строительства многоэтажной жилой застройки: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями";

о применении последствий недействительности ничтожной сделок, обязав ООО "Ксиан" возвратить администрации муниципального образования "Город Саратов" земельные участки:

- площадью 5026 кв.м., с кадастровым номером 64:48:010120:149, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, тракт Усть-Курдюмский, поворот на пос. Зональный в Волжском районе для строительства многоэтажной жилой застройки: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями";

- площадью 4807 кв.м с кадастровым номером 64:48:010120:176 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, тракт Усть-Курдюмский, поворот на пос. Зональный в Волжском районе для строительства многоэтажной жилой застройки: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями";

- площадью 1897 кв.м с кадастровым номером 64:48:010120:178, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, тракт Усть-Курдюмский, поворот на пос. Зональный в Волжском районе для строительства многоэтажной жилой застройки: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями";

- площадью 110 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010120:177, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, тракт Усть-Курдюмский, поворот на пос. Зональный в Волжском районе для строительства многоэтажной жилой застройки: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями".

Указанному исковому заявлению был присвоен номер А57-28350/2018.

Исковое заявление по делу N А57-28350/2018 принято к производству Арбитражного суда Саратовской области определением от 18.12.2018.

Кроме того, в Арбитражный суд Саратовской области поступило исковое заявление заместителя прокурора Саратовской области в интересах публично-правового образования город Саратов в лице администрации муниципального образования "Город Саратов" к администрации муниципального образования "Город Саратов", ООО "Ксиан", ООО "Стройресурс", с участием третьих лиц: Захарова С.А., Денисовой А.П., Денисовой Е.Ю., Управления Росреестра по Саратовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", УФАС по Саратовской области, КУИ г. Саратова, о признании недействительными (ничтожными) следующих сделок:

- договор аренды N Ар-16-76/ю-0 от 12.02.2016 земельного участка площадью 7130 кв.м., с кадастровым номером 64:48:000000:132, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, тракт Усть-Курдюмский, поворот на пос. Зональный в Волжском районе для строительства многоэтажной жилой застройки: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями", заключенный между ООО "Ксиан" и Администрацией МО "Город Саратов".

- договор аренды Ар-18-723/ю-1 от 08.11.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:132 площадью 2219 кв.м, заключенный между ООО "Стройресурс" и Администрацией МО "Город Саратов.

- договор аренды Ар-18-721/ю-1 от 08.11.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:172 площадью 1082 кв.м заключенный между ООО "Стройресурс" и Администрацией МО "Город Саратов.

- договор аренды Ар-18-720/ю-1 от 08.11.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:173 площадью 1673 кв.м, заключенный между ООО "Стройресурс" и Администрацией МО "Город Саратов.

- договор аренды Ар-18-722/ю-1 от 08.11.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:174 площадью 1075 кв.м, заключенный между ООО "Стройресурс" и Администрацией МО "Город Саратов.

- договор аренды Ар-18-719/ю-1 от 08.11.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:175 площадью 1081 кв.м заключенный между ООО "Стройресурс" и Администрацией МО "Город Саратов;

о признании недействительными (ничтожными) следующих сделок:

- договор аренды N Ар-16-82/ю-1 от 12.02.2016, заключенного между ООО "Ксиан" и администрацией МО "Город Саратов"земельного участка площадью 152 кв.м., с кадастровым номером 64:48:010120:147, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, тракт Усть-Курдюмский, поворот на пос. Зональный в Волжском районе для строительства многоэтажной жилой застройки: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями",

- договор аренды Ар-16-74/ю-1 от 12.02.2016, заключенного между ООО "Ксиан" и администрацией МО "Город Саратов" в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:150 площадью 10284 кв.м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, тракт Усть-Курдюмский, поворот на пос. Зональный в Волжском районе для строительства многоэтажной жилой застройки: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями",

- договор аренды Ар-16-80/ю-1 от 12.02.2016, заключенного между ООО "Ксиан" и администрацией МО "Город Саратов" в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:151 площадью 21344 кв.м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, тракт Усть-Курдюмский, поворот на пос. Зональный в Волжском районе для строительства многоэтажной жилой застройки: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями".

- договор аренды N Ар-18-667/ю-1 от 22.10.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:151 площадью 2599 кв.м, заключенный между ООО "Стройресурс" и Администрацией МО "Город Саратов"

- договор аренды N Ар-18-668/ю-1 от 22.10.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:164 площадью 3905 кв.м, заключенный между ООО "Стройресурс" и Администрацией МО "Город Саратов"

- договор аренды N Ар-18-665/ю-1 от 22.10.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:165 площадью 135 кв.м, заключенный между ООО "Стройресурс" и Администрацией МО "Город Саратов", заключенный между ООО "Стройресурс" и Администрацией МО "Город Саратов"

- договор аренды N Ар-18-664/ю-1 от 22.10.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:166 площадью 6530 кв.м, заключенный между ООО "Стройресурс" и Администрацией МО "Город Саратов",

- договор аренды N Ар-18-662/ю-1 от 22.10.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:167 площадью 6570 кв.м, заключенный между ООО "Стройресурс" и Администрацией МО "Город Саратов"

- договор аренды N Ар-18-663/ю-1 от 22.10.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:168 площадью 135 кв.м, заключенный между ООО "Стройресурс" и Администрацией МО "Город Саратов",

- договор аренды N Ар-18-661/ю-1 от 22.10.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:169 площадью 1023 кв.м, заключенный между ООО "Стройресурс" и Администрацией МО "Город Саратов"

- договор аренды N Ар-18-666/ю-1 от 22.10.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:170 площадью 447 кв.м, заключенный между ООО "Стройресурс" и Администрацией МО "Город Саратов".

- договор аренды N Ар-16-79/ю-1 от 12.02.2016, заключенный между ООО "Ксиан" и администрацией МО "Город Саратов" в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:152 площадью 4423 кв.м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, тракт Усть-Курдюмский, поворот на пос. Зональный в Волжском районе для строительства многоэтажной жилой застройки: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями".

- договор аренды N Ар-18-670/ю-1 от 22.10.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:152 площадью 2068 кв.м, заключенный между ООО "Стройресурс" и Администрацией МО "Город Саратов",

- договор аренды N Ар-18-671/ю-1 от 22.10.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:171 площадью 2355 кв.м, заключенный между ООО "Стройресурс" и администрацией МО "Город Саратов".

- договор аренды N Ар-16-77/ю-1 от 12.02.2016, заключенный между ООО "Ксиан" и администрацией МО "Город Саратов" отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:153 площадью 150 кв.м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, тракт Усть-Курдюмский, поворот на пос. Зональный в Волжском районе для строительства многоэтажной жилой застройки: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями";

о применении последствий недействительности ничтожных сделок:

- обязании ООО "Стройресурс" возвратить администрации МО "Город Саратов земельные участки из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, тракт Усть-Курдюмский, поворот на пос. Зональный в Волжском районе для строительства многоэтажной жилой застройки: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями".

- с кадастровым номером 64:48:000000:132 площадью 2219 кв.м,

- с кадастровым номером 64:48:010120:172 площадью 1082 кв.м

- с кадастровым номером 64:48:010120:173 площадью 1673 кв.м,

- с кадастровым номером 64:48:010120:174 площадью 1075 кв.м

- с кадастровым номером 64:48:010120:175 площадью 1081 кв.м

- с кадастровым номером 64:48:010120:147 площадью 152 кв.м

- с кадастровым номером 64:48:010120:150 площадью 10284 кв.м

- с кадастровым номером 64:48:010120:151 площадью 2599 кв.м,

- с кадастровым номером 64:48:010120:164 площадью 3905 кв.м

- с кадастровым номером 64:48:010120:165 площадью 135 кв.м

- с кадастровым номером 64:48:010120:166 площадью 6530 кв.м

- с кадастровым номером 64:48:010120:167 площадью 6570 кв.м

- с кадастровым номером 64:48:010120:169 площадью 1023 кв.м

- с кадастровым номером 64:48:010120:171 площадью 2355 кв.м

- с кадастровым номером 64:48:010120:152 площадью 2068 кв.м,

- с кадастровым номером 64:48:010120:153 площадью 150 кв.м

обязать ООО "Ксиан" возвратить администрации МО "Город Саратов земельные участки из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, тракт Усть-Курдюмский, поворот на пос. Зональный в Волжском районе для строительства многоэтажной жилой застройки: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями":

- с кадастровым номером 64:48:010120:168 площадью 135 кв.м,

- с кадастровым номером 64:48:010120:170 площадью 447 кв.м.

Указанному исковому заявлению был присвоен номер N А57-29247/2018.

Исковое заявление по делу N А57-29247/2018 принято к производству Арбитражного суда Саратовской области определением от 26.12.2018.

Определением суда от 23.01.2019 по делу N А57-29247/2018 арбитражное дело N А57-29247/2018 и арбитражное дело N А57-28350/2018 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу N А57-28350/2018.

Определением суда от 23.01.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: министерство строительства и ЖКХ Саратовской области, акционерное общество "Саратовоблжилстрой", публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства".

Определением суда от 23.01.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: уполномоченный по защите прав предпринимателей в Саратовской области, комитет по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов".

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 20 марта 2019 года признаны недействительными (ничтожными):

1. соглашение об изменении разрешенного вида использования земельного участка от 15.12.2015 к договору аренды N 540 от 17.10.2005 земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:132, расположенного по адресу: г. Саратов, тракт Усть-Курдюмский, поворот на пос. Зональный в Волжском районе;

2. договора аренды земельных участков из земель населенных пунктов, расположенных по адресу: г. Саратов, тракт Усть-Курдюмский, поворот на пос. Зональный в Волжском районе, для строительства многоэтажной жилой застройки: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями"., заключенные между обществом с ограниченной ответственностью "Ксиан" и администрацией муниципального образования "Город Саратов":

- N Ар-18-673/ю-1 от 22.10.2018 земельного участка площадью 4807 кв.м с кадастровым номером 64:48:010120:176;

- N Ар-18-674/ю-1 от 22.10.2018 земельного участка площадью 1897 кв.м с кадастровым номером 64:48:010120:178;

- N Ар-18-675/ю-1 от 22.10.2018 земельного участка площадью 110 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010120:177;

- N Ар-16-83/ю-1 от 12.02.2016 земельного участка площадью 5026 кв.м., с кадастровым номером 64:48:010120:149;

- N Ар-16-76/ю-0 от 12.02.2016 земельного участка площадью 7130 кв.м., с кадастровым номером 64:48:000000:132;

- N Ар-16-82/ю-1 от 12.02.2016 земельного участка площадью 152 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010120:147;

- N Ар-16-74/ю-1 от 12.02.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:150 площадью 10284 кв.м;

- N Ар-16-80/ю-1 от 12.02.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:151 площадью 21344 кв.м;

- N Ар-16-79/ю-1 от 12.02.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:152 площадью 4423 кв.м;

- N Ар-16-77/ю-1 от 12.02.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:153 площадью 150 кв.м;

3. договора аренды, заключенные между обществом с ограниченной ответственностью "Стройресурс" и администрацией муниципального образования "Город Саратов":

- N Ар-18-723/ю-1 от 08.11.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:132 площадью 2219 кв.м;

- N Ар-18-721/ю-1 от 08.11.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:172 площадью 1082 кв. м;

- N Ар-18-720/ю-1 от 08.11.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:173 площадью 1673 кв.м;

- N Ар-18-722/ю-1 от 08.11.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:174 площадью 1075 кв.м;

- N Ар-18-719/ю-1 от 08.11.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:175 площадью 1081 кв.м;

- N Ар-18-667/ю-1 от 22.10.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:151 площадью 2599 кв.м;

- N Ар-18-668/ю-1 от 22.10.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:164 площадью 3905 кв.м;

- N Ар-18-665/ю-1 от 22.10.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:165 площадью 135 кв.м;

- N Ар-18-664/ю-1 от 22.10.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:166 площадью 6530 кв.м;

- N Ар-18-662/ю-1 от 22.10.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:167 площадью 6570 кв.м;

- N Ар-18-663/ю-1 от 22.10.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:168 площадью 135 кв.м;

- N Ар-18-661/ю-1 от 22.10.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:169 площадью 1023 кв.м;

- N Ар-18-666/ю-1 от 22.10.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:170 площадью 447 кв.м;

- N Ар-18-670/ю-1 от 22.10.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:152 площадью 2068 кв.м;

- N Ар-18-671/ю-1 от 22.10.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:171 площадью 2355 кв.м.

Применить последствия недействительности ничтожных сделок, обязав общество с ограниченной ответственностью "Ксиан" возвратить администрации муниципального образования "Город Саратов" земельные участки из земель населенных пунктов, расположенные по адресу: г. Саратов, тракт Усть-Курдюмский, поворот на пос. Зональный в Волжском районе для строительства многоэтажной жилой застройки: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями":

- с кадастровым номером 64:48:010120:149 площадью 5026 кв.м;

- с кадастровым номером 64:48:010120:176 площадью 4807 кв.м;

- с кадастровым номером 64:48:010120:178 площадью 1897 кв.м;

- с кадастровым номером 64:48:010120:177 площадью 110 кв.м.;

- с кадастровым номером 64:48:010120:168 площадью 135 кв.м,

- с кадастровым номером 64:48:010120:170 площадью 447 кв.м;

общество с ограниченной ответственностью "Стройресурс" возвратить администрации муниципального образования "Город Саратов" земельные участки из земель населенных пунктов, расположенные по адресу: г. Саратов, тракт Усть-Курдюмский, поворот на пос. Зональный в Волжском районе для строительства многоэтажной жилой застройки: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями":

- с кадастровым номером 64:48:000000:132 площадью 2219 кв.м;

- с кадастровым номером 64:48:010120:172 площадью 1082 кв.м;

- с кадастровым номером 64:48:010120:173 площадью 1673 кв.м;

- с кадастровым номером 64:48:010120:174 площадью 1075 кв.м;

- с кадастровым номером 64:48:010120:175 площадью 1081 кв.м;

- с кадастровым номером 64:48:010120:147 площадью 152 кв.м;

- с кадастровым номером 64:48:010120:150 площадью 10284 кв.м;

- с кадастровым номером 64:48:010120:151 площадью 2599 кв.м;

- с кадастровым номером 64:48:010120:164 площадью 3905 кв.м;

- с кадастровым номером 64:48:010120:165 площадью 135 кв.м;

- с кадастровым номером 64:48:010120:166 площадью 6530 кв.м;

- с кадастровым номером 64:48:010120:167 площадью 6570 кв.м;

- с кадастровым номером 64:48:010120:169 площадью 1023 кв.м;

- с кадастровым номером 64:48:010120:171 площадью 2355 кв.м;

- с кадастровым номером 64:48:010120:152 площадью 2068 кв.м;

- с кадастровым номером 64:48:010120:153 площадью 150 кв.м.

С общества с ограниченной ответственностью "Ксиан" (ИНН 6454130026, ОГРН 1136454000055), г. Саратов, в доход Федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в размере 3 000 руб. 00 коп.

С общества с ограниченной ответственностью "Стройресурс" (ИНН 6452037127, ОГРН 1116450005440), г. Саратов, в доход Федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в размере 3 000 руб. 00 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Ксиан", общество с ограниченной ответственностью "Стройресурс" обратились с апелляционными жалобами, в которой просили решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований истца отказать в полном объёме.

В обоснование доводов жалобы заявители указывают, что поскольку при предоставлении ОО "Кит-Кэпитал" земельного участка были соблюдены все требования действовавшего на тот момент земельного законодательства, а изменение разрешенного вида использования земельного участка основано на правовом акте администрации, то есть с волеизъявления собственника, то при оценке договоров аренды земельных участков следует руководствоваться ч. 4 ст. 11.8 ЗК РФ, поскольку договоры аренды заключены взамен договора аренды 2005 года. Также, по мнению заявителей жалоб, суд первой инстанции пришел ошибочному выводу о том, что предоставление ООО "Ксиан" земельного участка для целей жилищного строительства могло быть осуществлено путем проведения торгов, так как земельный участок находился в долгосрочной аренде ООО "Ксиан". Как указывают заявители в своих жалобах, судом первой инстанции дана оценка не всем доказательствам, имеющимся в деле, в связи, с чем вывод суда об отсутствии на спорных земельных участках каких-либо объектов, является необоснованным. Отказывая ответчикам в применении последствий пропуска исковой давности, суд первой инстанции необоснованно связал начало течения срока исковой давности с датой 17.05.2018 г. Также заявители указывают, что судом постановлен судебный акт о правах лиц, не привлеченных к участию в деле, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о возможности применения реституции.

Законность и обоснованность решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке статей 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы в открытом судебном заседании, апелляционный суд приходит к выводу, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению в силу следующего.

Как следует из материалов дела, и правильно установлено судом первой инстанции, 17.10.2005 комитетом по управлению имуществом Саратовской области с ООО "КИТ-Кэпитал" на основании распоряжения комитета по управлению имуществом области N 1537-р от 10.10.2005 заключен договор аренды N540 земельного участка N64:48:000000:0132, находящегося по адресу: г. Саратов, Усть-Курдюмский тракт, поворот на пос. Зональный, в границах, указанных в кадастровом плане участка от 07.10.2005 N 48/05-8714 с видом разрешенного использования "для строительства торгово-развлекательного комплекса".

В дальнейшем право аренды неоднократно передавалось путем заключения договоров замены стороны в обязательстве.

Согласно договору замены сторон в обязательстве от 08.04.2014 ООО "Ксиан" принимает на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 540 от 17.10.2005 на земельный участок с кадастровым номером 64:48:000000:0132, площадью 88632 кв.м.

Администрацией муниципального образования "Город Саратов" и ООО "Ксиан" 15.12.2015 заключено дополнительное соглашение к договору аренды, которым изменен вид разрешенного использования земельного участка с "для строительства торгово-развлекательного комплекса" на "многоэтажная жилая застройка: многоквартирные дома (от 6 этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями".

Постановлением администрации МО "Город Саратов" от 28.12.2015 N 3780 утверждена схема расположения земельных участков, образуемых в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:0132.

12.02.2016 администрацией муниципального образования "Город Саратов" и ООО "Ксиан" заключены договоры аренды земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:0132:

1. N Ар-16-76/ю-0 на земельный участок с кадастровым номером 64:48:000000:132, площадью 7130 кв.м.

2. N Ар-16-82/ю-1 на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010120:147, площадью 152 кв.м.

3. N Ар-16-84/ю-1 на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010120:148, площадью 163 кв.м.

4. N Ар-16-83/ю-1 на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010120:149, площадью 5026 кв.м.,

5. N Ар-16-74/ю-1 на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010120:150, площадью 10284 кв.м.

6. N Ар-16-80/ю-1 на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010120:151, площадью 21344 кв.м.

7. N Ар-16-79/ю-1 на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010120:152, площадью 4423 кв.м.

8. N Ар-16-85/ю-1 на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010119:137, площадью 10085 кв.м.,

9. N Ар-16-78/ю-0 на земельный участок с кадастровым номером 64:48:000000:229099, площадью 114866 кв.м.,

10. N Ар-16-81/ю-0 на земельный участок с кадастровым номером 64:48:000000:229100, площадью 14644 кв.м.

11. N Ар-16-86/ю-1 на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010120:154, площадью 163 кв.м.

12. N Ар-16-77/ю-1 на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010120:153, площадью 150 кв.м.

13. N Ар-16-75/ю-1 на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010120:138, площадью 202 кв.м.

Постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 03.09.2018 N 1988 на основании заявления ООО "Ксиан" в результате раздела с сохранением в измененных границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:229099 образованы земельные участки:

- 64:48:010120:176, площадью 4807 кв.м;

- 64:48:010120:178, площадью 1897 кв.м;

- 64:48:010120:177, площадью 110 кв.м.

В отношении каждого из выделенных земельных участков заключены договора аренды 22.10.2018 года.

Таким образом, как правильно установлено судом первой инстанции, право аренды земельными участками под многоэтажное жилищное строительство ООО "Ксиан" на земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:010120:149, 64:48:010120:176, 64:48:010120:178, 64:48:010120:177 приобретено на основании следующих сделок:

- соглашения об изменении разрешенного вида использования земельных участков от 15.12.2015;

- договора аренды земельного участка N Ар-18-673/ю-1 от 22.10.2018

- договора аренды земельного участка N Ар-18-674/ю-1 от 22.10.2018

- договора аренды земельного участка N Ар-18-675/ю-1 от 22.10.2018

- договора аренды земельного участка N Ар-16-83/ю-1 от 12.02.2016.

Как указано выше в отношении земельного участка 64:48:000000:132 площадью 7130 кв.м между администрацией муниципального образования "Город Саратов и ООО "Ксиан" заключен договор аренды N Ар-16-76/ю-о от 12.02.2016.

Посредством заключения договора замены стороны в обязательстве от 26.04.2018 право аренды зарегистрировано за Денисовой Е.Ю., Денисовой А.П., Захаровым С.А.

Указанными физическими лицами с ООО "Стройресурс" заключен договор замены стороны в обязательстве от 17.05.2018, по которому граждане уступили право аренды ООО "Стройресурс".

По инициативе ООО "Стройресурс" участок разделен на 5 земельных участков на основании Постановления N 1969 от 30.08.2018, в отношении каждого земельного участка заключен договор аренды:

- Ар-18-723/ю-1 от 08.11.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:132 площадью 2219 кв.м

- Ар-18-721/ю-1 от 08.11.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:172 площадью 1082 кв.м

- Ар-18-720/ю-1 от 08.11.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:173 площадью 1673 кв.м,

- Ар-18-722/ю-1 от 08.11.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:174 площадью 1075 кв.м,

- Ар-18-719/ю-1 от 08.11.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:175 площадью 1081 кв.м.

Как указано выше в отношении земельного участка 64:48:010120:147 площадью 152 кв.м между ООО "Ксиан" и администрацией муниципального образования "Город Саратов" 12.02.2016 заключен договор аренды N Ар-16-82/ю-1.

Как указано выше в отношении земельного участка 64:48:010120:150 площадью 10284 кв.м между ООО "Ксиан" и администрацией муниципального образования "Город Саратов" заключен договор аренды Ар-16-74/ю-1 от 12.02.2016.

Как указано выше в отношении земельного участка 64:48:010120:151 площадью 21344 кв.м между ООО "Ксиан" и администрацией муниципального образования "Город Саратов" заключен договор N Ар-16-80/ю-1 от 12.02.2016.

По инициативе ООО "Стройресурс" участок разделен на 8 земельных участков, в отношении каждого заключен договор аренды:

- N Ар-18-667/ю-1 от 22.10.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:151 площадью 2599 кв.м;

- N Ар-18-668/ю-1 от 22.10.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:164 площадью 3905 кв.м;

- N Ар-18-665/ю-1 от 22.10.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:165 площадью 135 кв.м;

- N Ар-18-664/ю-1 от 22.10.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:166 площадью 6530 кв.м;

- N Ар-18-662/ю-1 от 22.10.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:167 площадью 6570 кв.м;

- N Ар-18-663/ю-1 от 22.10.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:168 площадью 135 кв.м, далее права переданы вновь в ООО "Ксиан" по договору замены от 20.11.2018;

- N Ар-18-661/ю-1 от 22.10.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:169 площадью 1023 кв.м;

- N Ар-18-666/ю-1 от 22.10.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:170 площадью 447 кв.м, далее права переданы по договору замены от 20.11.2018 вновь в ООО " Ксиан".

Как указано выше в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:152 площадью 4423 кв.м между ООО "Ксиан" и администрацией муниципального образования "Город Саратов" заключен договор аренды N Ар-16-79/ю-1 от 12.02.2016.

По инициативе ООО "Стройресурс", на основании Постановления N 1966 от 30.08.2018 земельный участок разделен, в отношении каждого заключены договора с ООО "Стройресурс":

- N Ар-18-670/ю-1 от 22.10.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:152 площадью 2068 кв.м;

- N Ар-18-671/ю-1 от 22.10.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010120:171 площадью 2355 кв.м;

Как указано выше в отношении земельного участка 64:48:010120:153 площадью 150 кв.м между ООО "Ксиан" и администрацией муниципального образования "Город Саратов" заключен договор аренды N Ар-16-77/ю-1 орт 12.02.2016.

Указанными физическим лицами с ООО "Стройресурс" заключен договор замены стороны в обязательстве от 17.05.2018, по которому граждане уступили право аренды ООО "Стройресурс".

Прокуратура Саратовской области полагает, что заключение соглашения от 15.12.2015 об изменении разрешенного вида использования произведено в нарушение норм законодательства. Право аренды на земельные участки с разрешенным видом использования под жилищное строительство возникло у ООО "Ксиан" и ООО "Стройресурс" в нарушение процедуры представления земельных участков под строительство, установленной законодательством.

При анализе хронологии совершённых действий прокуратура исходит и из того, что получение ООО "Ксиан" земельного участка на праве аренды под строительство торгово-развлекательного комплекса, своей конечной целью имело получение земельного участка под жилищное строительство в обход процедуры, предусмотренной законодательством, о чем, в том числе, свидетельствует и дополнительное соглашение об изменении разрешенного вида использования, межевание земельных участков без учета ограничений, связанных с красными линиями и объектом недвижимости. Равно как и право, приобретенное ООО "Стройресурс" в отношении земельных участков основано на ничтожных сделках, а действия общества совершались без учета характеристик и обременения земельных участков с единственной целью -приобретение права аренды на земельные участки под строительство вне конкурсных процедур.

Нарушение установленной процедуры, предусматривающей обеспечение равного доступа к предоставлению земельных участков и оформлению прав на них, может расцениваться как предоставление не оговоренных в законе преференций для отдельных лиц.

Руководствуясь статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Прокуратура Саратовской области обратилась в суд с исковыми требованиями.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

По смыслу пункта 1 статьи 8 ГК РФ в совокупности с положениями параграфа 2 главы 9 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из сделки только в том случае, если эта сделка является законной, то есть если по форме и содержанию она соответствует требованиям действующего закона и иных правовых актов, не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и публичные интересы.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли, указанные в пункте 1 этой статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения. Одним из способов реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду.

Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 N 309-КГ17-20985.

В период подписания сторонами оспариваемого соглашения об изменении разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:132, предусматривающего размещение на участке многоквартирного многоэтажного жилого дома, предоставление земельных участков для жилищного строительства производилось с учетом особенностей, установленных ЗК РФ, определяющим особый порядок предоставления земельных участков для строительства объектов жилого назначения.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентировалась до 01.03.2015 статьей 30.1 ЗК РФ, после 01.03.2015 статьями 39.6, 39.11 ЗК РФ, согласно которым земельный участок под указанные цели мог быть предоставлен в аренду посредством проведения аукциона.

Порядок предоставления земельных участков для целей, связанных со строительством, до 01.03.2015 был регламентирован положениями статей 30, 30.1, 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как правильно установлено судом первой инстанции, законодательством предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства, который установлен статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктами 2.1 и 2.4 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса, пунктом 4 настоящей статьи.

Положения пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации сформулированы как императивные и содержащие исчерпывающий перечень случаев, когда для предоставления земельного участка аукцион не проводится (за исключением индивидуального жилищного строительства - пункт 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации).

Кроме того, изменениями в Земельный кодекс Российской Федерации, вступившими в законную силу с 01.03.2015, случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены статьёй 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Предоставление спорного земельного участка к случаям, указанным в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не относится.

Целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц (конкурентов) и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение уполномоченным органом максимальной цены за объект торгов.

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Законодателем императивно установлен порядок представления земельного участка, находящегося в муниципальной и государственной собственности, для строительства посредством проведения торгов.

В определении Верховного Суда РФ от 16.12.2015 N 18-КГ15-173 указано, что если предоставление земельного участка в аренду для определенной в договоре цели было осуществлено без проведения аукциона, изменение условий такого договора на аренду для жилищного строительства прямо противоречит статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из разъяснений, данных в определении Верховного Суда РФ от 06.08.2013 N 56-КГ13-5, нахождение земельного участка, переданного в аренду, в зоне застройки многоэтажными жилыми домами само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования (для строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования (для строительства и дальнейшей эксплуатации многоквартирного жилого дома), изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника (решения соответствующего уполномоченного органа).

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Как правильно установлено судом первой инстанции, в нарушение положений закона сторонами допущено злоупотребление правом, выразившееся в заключении дополнительного соглашения от 15.12.2015 в обход предусмотренной законом процедуры.

Рассматривая доводы ответчиков о том, что поскольку при представлении ООО "Кит-Кэпитал" земельного участка в 2005 году были соблюдены требования законодательства, а изменение разрешенного вида использования земельного участка основано на правовом акте администрации, то есть с волеизъявления собственника, то при оценке договоров аренды земельных участков следует руководствоваться ч. 4 ст. 11.8 ЗК РФ, поскольку договоры аренды заключены взамен договора аренды 2005 года, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Как следует из материалов дела, распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 10.10.2005 г. N 1537-р ООО "КИТ-Кэпитал" предоставлен земельный участок на праве аренды площадью 88632 кв. м., кадастровый номер 64:48:000000:0132 для строительства торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: г. Саратов, Усть-Курдюмский тракт, поворот на пос. Зональный, сроком на 49 лет.

На основании распоряжения, между комитетом по управлению имуществом Саратовской области (Арендодатель) и ООО "КИТ-Кэпитал" (Арендатор) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 540 от 17.10.2005, согласно которому Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 64:48:000000:0132, расположенный по адресу: г. Саратов, Усть-Курдюмский тракт, поворот на пос. Зональный, для строительства торгово-развлекательного комплекса, в границах, указанных в кадастровом плане Участка от 07.10.2005 г. 48/05-8714, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 88632 кв.м. (п. 1.1.).

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А57-6681/2010 от 31.05.2012 судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 64:48:000000:0132 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, степень готовности 4%, и между ООО "КИТ -Кэпитал" и ООО "Линия" заключен договор купли-продажи указанного объекта, право собственности на который далее по договору купли-продажи N 497 от 19.07.2011 перешло к ООО "Прогресс Саратов", а за ООО "Прогресс Саратов" зарегистрировано ограничение (обременение) права на земельный участок площадью 88632 кв.м с кадастровым номером 64:48:000000:0132 в виде аренды.

С учетом того, что объект незавершенного строительства являлся согласно разрешительной документации строительством торгово-развлекательного комплекса, то судом сделан вывод, что "Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента перехода права собственности на такую недвижимость, приобретает право пользования указанным земельным участком" со ссылкой на нормы права, регламентирующие права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности.

Исходя из договора N 994 купли-продажи недвижимого имущества от 08.04.2014 ООО "Ксиан" приобрело право собственности на вышеуказанный объект.

В п. 1.4 договора указано, что земельный участок площадью 88632 кв.м, на котором расположен объект принадлежит продавцу на праве аренды по договору N 540 от 27.10.2005 года.

В этом же пункте конкретизировано, что "отчуждение права аренды земельного участка обусловлено отчуждением объекта недвижимости (незавершенного строительством объекта), расположенного на земельном участке, и не является самостоятельной сделкой.

Таким образом, как правильно установлено судом первой инстанции, приобретение права аренды ООО "Ксиан" в отношении земельного участка было связано исключительно с наличием незавершенного объекта торгово-развлекательного комплекса, с правом использования земельного участка для его строительства.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств и оснований перехода прав, договоры аренды земельных участков, предусматривающих строительство многоэтажных жилых домов, не могли быть заключены взамен договора аренды 2005 года, поскольку право на заключение договора с учетом п.4 ст. 11.8 ЗК РФ возможно лишь при заключении договора на прежних условиях.

Порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливался статьей 30.1 (в настоящее время - пункт 1 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.6) Земельного кодекса; он предусматривает, что договор аренды земельного участка для жилищного строительства заключается по результатам торгов (аукциона).

Если предоставление земельного участка в аренду для определенной в договоре цели было осуществлено без проведения аукциона, изменение условий такого договора на аренду для жилищного строительства прямо противоречит статье 39.6 Земельного кодекса (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.12.2015 N 18-КГ15-173).

Таким образом, спорные земельные участки не могли быть предоставлены для строительства многоквартирного жилого дома без проведения аукциона как до 01.03.2015, так и после введения новой нормы - статьи 39.6 ЗК РФ. Такое требование действует как в отношении земельных участков, предоставляемых первоначально, так и для участков, которые не предоставлялись для возведения многоэтажных жилых домов, (данный вывод корреспондирует сложившейся практике (N А57-12006/2018, N А57- 16140/2017 и др).

Аналогичная позиция выражена Верховным судом Российской Федерации в Определение ВС РФ N 306-ЭС18-26406 от 25.02.2019 по делу N А57-10759/2017, Определение ВС РФ N 306-ЭС18-19063 от 26.11.2018 по делу N А57- 30386/2017.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды, которые распространяются и на период, предоставленный для освоения земельного участка.

Следовательно, заключение соглашения об изменении вида разрешённого использования земельного участка, фактически изменившее его целевое назначение с "для строительства торгово-развлекательного комплекса" на "многоэтажная жилая застройка: многоквартирные дома (от 6 этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями", повлекло принципиальное изменение "судьбы" земельного участка с нарушением установленного законом порядка.

Изменение вида разрешённого использования земельного участка, даже произведённое с соблюдением законных механизмов и градостроительных регламентов, не может подменять собой предусмотренный законом определённый порядок предоставления земельных участков.

Заключение соглашения об изменении вида разрешённого использования от 15.12.2015 к договору аренды влечет нарушение приведенного законодательства и прав и законных интересов публичного образования, поскольку с заключением соглашения об изменении разрешенного вида использования земельного участка от 15.12.2015 к договору аренды N 540 от 17.10.2005 земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:132 фактически указанный земельный участок предоставлен ООО "Ксиан" для целей, отличных от предусмотренных первоначальным договором аренды земельного участка N 540 от 17.10.2005, без проведения аукциона, то есть без соблюдения особенностей, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса, что недопустимо.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка, по сути, направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе процедуры аукциона.

Если земельный участок был представлен с определенным целевым назначением и предназначен для строительства определенного объекта недвижимости, то данные положения не могут истолковываться как возможность арендатора по своему усмотрению сносить существующие объекты и возводить новые.

В силу пункта 2 статьи 168 названного Кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 74, 75 постановления Пленума N 25, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В рассматриваемом случае, судом усматриваются нарушения положений Федерального закона от 26.07.2006 N 135- ФЗ "О защите конкуренции".

В соответствии с частью 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции, федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в том числе, путем предоставления преимуществ отдельному хозяйствующему субъекту.

Согласно положениям статьи 16 Закона о защите конкуренции запрещаются соглашения между федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, а также государственными внебюджетными фондами, Центральным банком Российской Федерации или между ними и хозяйствующими субъектами либо осуществление этими органами и организациями согласованных действий, если такие соглашения или такое осуществление согласованных действий приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

Из статей 15, 16 Закона о защите конкуренции следует, что достаточным основанием для вывода о нарушении установленных в них запретов является создание условий, возможности для наступления последствий в виде недопущения, ограничения либо устранения конкуренции.

Как правильно установлено судом первой инстанции, предоставление возможности осуществления жилищного строительства на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности хозяйствующему субъекту, в нарушение установленной федеральным земельным законодательством процедуры (без проведения торгов), создает необоснованные и незаконные преимущества и дискриминационные условия, при которых ООО "Ксиан" было поставлено в неравные, более выгодные условия, обеспечивающие возможность осуществления жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером 64:48:000000:132 площадью 88632 кв.м, находящемся в государственной собственности, нежели другие хозяйствующие субъекты.

В силу пунктов 1,2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25), к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена.

В частности, такая сделка может быть признана недействительной в том числе, на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ.

При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170ГКРФ).

В пункте 73 названного постановления разъяснено, что в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ).

Признание сделки недействительной (ничтожной) и применение последствий недействительности ничтожной сделки на основании ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации является одним из способов зашиты нарушенных прав и законных интересов.

При анализе хронологии совершённых действий, суд первой инстанции правомерно исходит из того, что на момент изменения разрешенного вида использования земельного участка на земельном участке располагался объект незавершенного строительства с кадастровым номером 64:48:010110:616, что установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А57-6681/2010, по делу N А57-23050/2007, зарегистрированный в установленном законом порядке, и существовал, что подтверждается договором купли-продажи указанного объекта недвижимости - договор N 994 от 08.04.2014, заключенного одновременно с договором замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка N 540 от 17.10.2005, вплоть до 17.05.2018.

Согласно ч. 1 ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Аналогичное положение предусмотрено в ст. 7 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации".

Обязательность судебного акта понимается как правовое действие судебного акта в отношении неопределённого круга лиц, которые оказываются той сфере, на которую распространяются правовые последствия данного судебного акта. Обязательность судебного акта означает, что субъекты права обязаны учитывать в своей деятельности решение арбитражного суда, выраженное в судебном акте.

С учётом изложенного, судебные акты по делу N А57-6681/2010 и по делу N А57-23050/2007 должны учитываться при рассмотрении настоящего дела.

17.05.2018 указанный объект по заявлению ООО "Ксиан" снят с государственного кадастрового учета с прекращением права собственности, что усматривается из материалов дела правоустанавливающих документов на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 64:48:010110:616.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции, верно установил, что предусмотренные статьей 39.6 ЗК РФ императивные правила о необходимости соблюдения публичных процедур предоставления земельного участка для жилищного строительства, в целях расширения доступа участников рынка строительства к земельным участкам, а также в целях эффективного их использования и развития конкуренции, соблюдены не были, по существу соглашение от 15.12.2015 направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

В связи с учетом анализа приведенных норм права и имеющихся в деле доказательств судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, о ничтожности соглашения от 15.12.2015 и спорных договоров аренды в силу статьей 166, 168 ГК РФ, как совершенного в нарушение явно выраженного запрета, установленного законом, нарушающего публичные интересы (права неопределенного круга лиц).

Рассматривая заявление ответчиков о пропуске срока исковой давности, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности установлен в три года.

Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

На основании пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

С исковым заявлением от 14.12.2018 N 8-849-2018 истец обратился 17.12.2018.

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:132 по договору аренды N 540 от 17.10.2005 изменен соглашением об изменении разрешенного вида использования земельного участка от 15.12.2015.

Как правильно установлено судом первой инстанции, с учетом того, что 15.12.2018 приходится на выходной день, исходя из норм статей 191, 193 Гражданского кодекса РФ последним днем трехлетнего срока с даты заключения указанного соглашения считается дата 17.12.2018.

Кроме того, в рассматриваемом споре судом первой инстанции верно учитывалось следующее.

В силу п. 1 ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также - снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в п. 7, 10 - 21 ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

Согласно п. 11, 14 ч. 2 ст. 7 названного Федерального закона в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости; разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок.

Вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного земельного кадастра, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11, от 29.05.2012 N 12919/11, от 29.05.2012 N 13016/11).

Отнесение спорного земельного участка к землям для размещения "многоэтажная жилая застройка: многоквартирные дома (от 6 этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями", при наличии на нем объекта недвижимости с кадастровым номером 64:48:010110:616, в отсутствие иных вариантов размещения этого объекта и недоказанности иных вариантов для его размещения, суд считает формальным. Фактическое же изменение целевого назначения земельного участка произошло лишь 17.05.2018.

Таким образом, как правильно установлено судом первой инстанции, срок исковой давности истцом не пропущен.

В соответствии со статьями 27, 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" и частью 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Исследовав и оценив доводы сторон, представленные ими доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам, предусмотренным статьями 64, 67, 68, 71 АПК РФ, судом первой инстанции верно установлено, что поскольку при заключении соглашения об изменении разрешенного вида использования земельного участка от 15.12.2015 к договору аренды N 540 от 17.10.2005 земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:132 и спорных договоров аренды администрацией не соблюдены требования действующего законодательства о процедуре предоставления земельного участка, находящегося в государственной собственности, в аренду, спорные соглашение об изменении разрешенного вида использования земельного участка от 15.12.2015 и договора аренды не порождают правовых последствий.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Доводы ООО "Ксиан" и ООО "Стройресурс" о том, что на части спорных земельных участках имеются коммуникации в виде систем холодного водоснабжения и водоотведения (канализации), проложены кабельные линии, построена трансформаторная подстанция, в связи, с чем полагают, что в случае удовлетворения судом исковых требований, ответчики, возвращая участки в первоначальном состоянии, вынуждены будут освободить их от построенных объектов инфраструктуры, снести их как самовольные, что напрямую затронет права и интересы участников долевого строительства жилых домов N N 1, 2, 5; жильцов дома N 6, сотен жителей прилегающих микрорайонов, судом первой инстанции обоснованно отклонены исходя из следующего.

Согласно информации, полученной в ответ на требование прокуратуры N 25-2019 от 28.02.2019, Управление Росреестра по Саратовской области сообщило исх. N 09-14/8580 от 12.03.2019, что 11 марта 2019 года проведен осмотр спорных земельных участков, в рамках которого установлено, что объекты недвижимости на спорных земельных участках отсутствуют.

Указанные сведения также подтверждаются выписками из ЕГРН в отношении спорных земельных участков, поступившими по запросу суда (т.д. 19 л.д. 1-89).

Согласно указанной информации Управление Росреестра по Саратовской области на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010120:168 площадью 135 кв.м расположена трансформаторная подстанция. Обременение участка объектом, зарегистрированного в установленном порядке, отсутствует.

Согласно акту осмотра земельных участков, приложенного к материалам дела, на момент направления в суд искового заявления на данном земельном участке каких-либо объектов не имелось.

Как обоснованно указывает Прокуратура Саратовской области в отзыве на апелляционную жалобу, ЗАО "НЭСК" не отрицает, что прав на земельный участок, на котором возводилась подстанция у организации не имеется, разрешение на строительство ни ООО "Ксиан", ни ЗАО "НЭСК" не получали, проектная документация не разрабатывалась, градостроительный план не выдавался.

Кроме того, требований о сносе не заявлено, ввиду того, что исковые заявления направлены на возврат земельных участков во владение муниципалитета, с целью обеспечения возможности законного распоряжения ими.

В рассматриваемом случае при признании сделки ничтожной, собственником спорных земельных участков, не обремененных правами аренды, является администрация муниципального образования "Город Саратов".

Решение о предоставлении права на земельный участок правообладателю объекта, на котором он расположен, либо о сносе незаконного строения, либо о признании права на такой земельный участок принимается собственником земельного участка.

Исходя из положений пункта 8 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 февраля 2006 г. N 83, одними из документов необходимых для получения технических условий является правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором осуществляется строительство.

В соответствии с пунктом 18 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 N 83, при смене правообладателя земельного участка, которому были выданы технические условия (на подключение строящихся объектов капитального строительства к сетям тепло-, газо-, водоснабжение и водоотведение) новый правообладатель вправе воспользоваться этими техническими условиями, уведомив об этом организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.

В данном случае получение новых технических условий не требуется, а передача прав и обязанностей по ранее выданным техническим условиям носит уведомительный характер и ставится в зависимость от того, на кого оформлен земельный участок.

Истец не заявляет требование об освобождении спорных земельных участков от коммуникаций в виде систем холодного водоснабжения и водоотведения (канализации), кабельных линий.

Таким образом, как правильно установлено судом первой инстанции, наличие на части спорных земельных участках объектов инфраструктуры не является основанием для неприменения последствий недействительности ничтожной сделки.

ООО "Стройресурс" приведены доводы о том, что на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010120:150 расположен объект незавершенного строительства, находящийся на начальной стадии, выполнены работы по устройству котлована и свайного поля. ООО "Стройресурс" полагает, что данный объект неразрывно связан с землей, в связи с чем, он в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса относится к объекту недвижимого имущества.

Рассматривая приведенные доводы ООО "Стройресурс", суд первой инстанции обоснованно исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.

В определении от 27.06.2017 по делу N 305-ЭС17-2608 Верховным Судом Российской Федерации указано следующее.

Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2005 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Из анализа изложенных выше правовых норм следует, что необходимым условием для приобретения застройщиком земельного участка права на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов является наличие на земельном участке правомерно возведенного объекта незавершенного строительства, а также наличие у потенциального арендатора права на возведение данного объекта.

При этом, приведенные нормы права имеют своей целью позволить застройщику завершить строительство объекта недвижимости, начатое с соблюдением всех установленных законом требований.

Закрепление за добросовестным застройщиком права на однократное предоставление земельного участка, на котором расположен законно возведенный объект недвижимости, для завершения строительства, обусловлено необходимостью соблюдения баланса интересов как застройщика, так и иных лиц (органов местного самоуправления, участников долевого строительства и т.д.) и направлено на обеспечение возможности завершения строительства в случае объективной невозможности его завершения в сроки, установленные первоначальным договором аренды по предоставлению земельного участка для строительства в установленном законом порядке.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Пленум N 25), вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

В абзаце 5 пункта 38 указанного Пленума N 25 разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами, которые должны быть установлены в настоящем деле, являются вопросы правомерности возведения строящегося объекта и завершение фундаментных или аналогичных им работ с учетом оценки проектной, технической и разрешительной документации.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, которым в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" был внесен пункт 24, в котором разъяснено, что если объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации права на него является правомерным.

В соответствии с Приказом Министерства регионального развития РФ от 27.12.2010 N 786 "Об утверждении свода правил СНиП 2.02.03-85" Свайные фундаменты - комбинированный свайно-плитный фундамент, состоящий из железобетонной плиты (свайного ростверка) и свай, совместно передающих нагрузку на основание. Свайные фундаменты следует проектировать на основе инженерно-геодезических изысканий, особенностей проектируемого здания, при этом предусматривается предварительная забивка пробных свай, устройство ростверки разрешается после приемки свайного поля представителем авторского надзора (СНиП 2.03.01-84 "Бетонные и железобетонные конструкции").

Таким образом, характерным основанием для выполнения и изготовления фундаментальных работ (производство свайных работ) могут являться, прежде всего, доказательства о наличии технической документации, подтверждающей производство свайных работ: приемка свайного поля при наличии исполнительного плана; сводная ведомость погружения свай; акты геодезической разбивки; результаты испытаний свай; выполнение устройства ростверков или замоноличивание сборных оголовков с последующим оформлением акта приемки.

С учетом требований строительных норм доказательством завершения фундаментального цикла, как правильно установлено судом первой инстанции, является акт приемки свайного поля и выполнение устройство ростверки.

Указанные документы ООО "Стройресурс" не представлены.

Кроме того, как обоснованно указал суд первой инстанции, определением Арбитражного суда Саратовской области от 26 декабря 2018 года по делу N А57-29247/2018 судом приняты обеспечительные меры в виде запрета на совершение сделок по спорным земельным участкам и их регистрацию, а также запрета ООО "Ксиан" и ООО "Стройресурс" совершать действия по изменению функционального назначения, разрешенного вида, пространственных характеристик, а также строительных и иных видов работ, которые могут повлечь изменение спорных земельных участков, с учетом обеспечения реальности исполнения решения суда.

Из представленной в судебном заседании 15.03.2019 ООО "Стройресурс" исполнительной схемы свайного поля, выполненных ООО "УМС", усматривается наличие отметки инженера-конструктора от 23.01.2019, что забивка свай произведена в соответствии с проектом, что не позволяет сделать вывод о производстве строительных работ до принятия 26.12.2018 судом обеспечительных мер в виде запрета ООО "Стройресурс" по совершению строительных и иных видов работ на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010120:150.

Учитывая установленное выше обстоятельство, а также с учетом установления судом того, что спорный земельный участок с кадастровым номером 64:48:010120:150 под строительство многоквартирного жилого дома в установленном законом порядке (с соблюдением конкурсных процедур) ООО "Стройресурс" не предоставлялся, в связи с чем, отсутствует необходимое условие о правомерности возведения арендатором в период действия договора аренды объекта незавершенного строительства.

Также ответчиками указано о невозможности применения реституции, возражениях со стороны администрации МО "Город Саратов" интересах предъявлен иск, не привлечении участников долевого строительства.

Так, ответчики полагают, что поскольку договор N 540 от 17.10.2005 года является исходным для всех договоров аренды, а соглашение от 15.12.2015 года заключено в отношении исходного земельного участка, то прокуратурой неправомерно заявлено требование о реституции по возврату отдельных земельных участков без заявления последствий договора аренды 2005 года и соглашения 2015 года.

Вместе с тем, прокурором избран способ защиты нарушенного права, в виде признания ничтожными договоров аренды земельных участков, которые являются самостоятельными объектами гражданского оборота, и право аренды, на которые у юридических лиц возникло в нарушение процедуры, установленной законодательством.

При этом, фактические обстоятельства заключения сделок свидетельствуют о нарушении публичного интереса посредством недобросовестных действий участников правоотношений.

Апелляционным судом также отклоняются доводы ООО "Ксиан" о нарушении судом первой инстанции судебной практики рассмотрения дел со схожими обстоятельствами, в связи с неприменением реституции в виде возврата земельного участка в первоначальное положение в части вида ранее разрешенного использования, поскольку, в результате раздела, земельный участок с кадастровым номером 64:48:000000:0132, площадью 88632 кв.м. с видом разрешенного использования "для строительства торгово-развлекательного комплекса", прекратил свое существование.

Ходатайство ООО "Стройресурс" о назначении судебной строительно-технической экспертизы и исполнительного производства рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьей 159 АПК РФ и отклонено на основании части 2 статьи 268 АПК РФ.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, не допустил при этом неправильного применения норм материального права и процессуального права.

Исходя из изложенного, апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению, решение суда - отмене.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 20 марта 2019 года по делу N А57-28350/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В. Б. Шалкин

Судьи

О. А. Дубровина
С. В. Никольский

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.