Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2019 г. N 05АП-3032/19

г. Владивосток

30 мая 2019 г.

Дело N А51-8817/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 мая 2019 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.С. Шевченко,

судей Е.Н. Шалагановой, С.Б. Култышева,

при ведении протокола помощником судьи С.Н. Кубатовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционные производства N 05АП-3032/2019, 05АП-3140/2019

на решение от 26.03.2019,

на дополнительное решение от 22.04.2019

судьи М.С. Кирильченко

по делу N А51-8817/2018 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью "СВК"

(ИНН 2536134200, ОГРН 1032501298686)

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока

(ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602)

третьи лица: Муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости", общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр", оценщик Топчая Алла Сергеевна

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

при участии:

от Управления муниципальной собственности г. Владивостока - Грачева А.Ю., по доверенности от 10.01.2019 сроком действия по 31.12.2019, служебное удостоверение.

от ООО "СВК" - Калмыкова Е.А. по доверенности от 20.04.2018 сроком действия на 3 года, удостоверение адвоката.

УСТАНОВИЛ:

Истец - общество с ограниченной ответственностью "СВК" (далее - ООО "СВК") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к ответчику - Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее - УМС, Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) N 308- ППВ, расположенного в г. Владивостоке, ул. Невская, д.33, путем: изложения п.3.1 в следующей редакции " 3.1 Цена продажи имущества, указанного в п.12 настоящего договора, составляет 1 349 000 руб. (без НДС)"; изменения в Приложении N 1 График оплаты в рассрочку арендуемого имущества по адресу: г.Владивостоке, ул. Невская, д.33,исходя из цены 1 349 000 руб.

Определением от 30.07.2018 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (далее - МКУ "АПМЗН"), общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" (далее - ООО "Аналитик Центр"), оценщика Топчую Аллу Сергеевну (далее - Топчая А.С.)

Истцом, с учетом установленной экспертом цены, в процессе рассмотрения дела было заявлено ходатайство об уточнении требований, согласно которому он просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) N 308-ППВ, расположенного в г. Владивостоке, ул. Невская, д.33, путем изложения п.3.1 в следующей редакции: " 3.1 Цена продажи имущества, указанного в п.12 настоящего договора, составляет 1399730 руб. (без НДС)". Уточнения приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 26.03.2019 суд урегулировал разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "СВК" и Управлением муниципальной собственности г.Владивостока при заключении договора N 308-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества, расположенного в г. Владивостоке, ул. Невская, д.33, с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства). Пункт 3.1. договора изложен в следующей редакции: "Цена продажи имущества, указанного в пункте 1.2 настоящего договора, составляет 1 399 730 (один миллион триста девяносто девять тысяч семьсот тридцать) рублей (без учета НДС)".

Дополнительным решением от 22.04.2019 с Управления муниципальной собственности г.Владивостока в пользу общества с ограниченной ответственностью "СВК" взыскано 35 000 рублей расходов по оплате судебной экспертизы.

Не согласившись с вынесенным решением, УМС обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение, дополнительное решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что судебная оценочная экспертиза является недостоверным доказательством по делу. Полагает, что экспертом необоснованно применен сравнительный подход оценки с приведением аналогов помещений, которые не могут являться таковыми. Кроме того, считает, что суд вышел за пределы заявленных требований, поскольку требований о взыскании расходов на экспертизу стороной заявлено не было.

Через канцелярию суда от ООО "СВК" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возражал. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 17.05.2007 Муниципальное унитарное предприятие г.Владивостока "Муниципальная недвижимость" и ООО "СВК" заключили договор N 24 аренды недвижимого имущества (далее - договор N 24), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение (далее - спорное помещение, спорный объект), расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Невская, д.33, общей площадью 36,10 кв.м. в здании (лит.А); номера на поэтажном плане: 1-2, 4- 6; этаж:1.

Объект аренды по договору аренды от 17.05.2007 N 24 передан арендатору по акту приема-передачи от 17.05.2007.

23.10.2014 дополнительным соглашением N 1 стороны согласовали внесение изменений в договор аренды недвижимого имущества от 17.05.2007 N 24, в том числе: преамбулы (Управление муниципальной собственности г.Владивостока, в лице начальника Управления Игнатенко В.В., действующего на основании положения, именуемое в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и ООО "СВК", в лице директора Сомова И.И., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, заключили договор о следующем:); заголовка (договор N 04-05111-001-Н-АР-7037-00); арендных платежей (изложить п. 3.1 Договора в следующей редакции: "3.1 Арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и на момент заключения договора ее размер без учета НДС составляет 410 руб."; адреса место нахождения арендатора и арендодателя.

18.11.2015 ООО "СВК" обратилось в УМС с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендованного недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Невская, д. 33, площадь 36,1 кв.м.. в здании (лит.А); номера на поэтажном плане: 1-2, 4-6; этаж - 1, и установить срок рассрочки оплаты приобретения недвижимого имущества 5 лет.

02.12.2015 УМС направило в адрес ООО "СВК" письмо N 19845/20у, согласно которого ООО "СВК" признано субъектом малого предпринимательства, соответствующим условиям на приобретение арендуемого имущества, арендуемое нежилое помещение будет предложено к включению в программу приватизации муниципального имущества в г.Владивостоке и в решение об условиях приватизации муниципального имущества в г. Владивостоке.

03.06.2016 УМС составлен акт N б/н проверки использования муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Невская, д.33, согласно которого нежилые помещения общей площадью 36,1 кв.м., расположенные по адресу г. Владивосток, ул. Невская, д.33, используется для проживания неустановленными лицами.

22.08.2016 ООО "СВК" обратилось в УМС с просьбой сообщить, в какие сроки арендуемое имущество будет включено в программу приватизации муниципального имущества в г. Владивостоке и в решение об условиях приватизации (вх. N 19845/20у).

20.09.2016 УМС направило в адрес ООО "СВК" письмо N 19845/20у, в котором указано на несоответствие ООО "СВК" условиям, установленным пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

03.11.2016 ООО "СВК" уведомило УМС об устранении выявленных при осмотре недостатков, повторно обозначило свое намерение о реализации преимущественного права на выкуп имущества и необходимости включения арендованного недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Невская, д.33, площадью 36,1 кв.м. в программу приватизации муниципального имущества г. Владивостоке и в решение об условиях приватизации муниципального имущества в г. Владивостоке (вх. N 16744/20у).

19.05.2017 УМС составлен акт N 59 проверки использования муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Невская, д.33, согласно которого нежилые помещения общей площадью 36,1 кв.м., расположенные по адресу г. Владивосток, ул. Невская, д.33, находятся в удовлетворительном состоянии, какая-либо вывеска при входе в помещение отсутствует, в помещении находится офисная мебель, оргтехника.

Вступившим в законную силу решением от 04.09.2017 Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-8141/2017 признано незаконным бездействие УМС, выразившееся в несовершении предусмотренных ч.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ юридически значимых действий по заявлению ООО "СВК" о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения площадью 36.1 кв.м., находящегося по адресу: г.Владивосток, ул.Невская, д.33, как несоответствующее Федеральному закону 22.07.2008 N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N159-ФЗ). Суд обязал УМС, в целях восстановления прав ООО "СВК", совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 N159-ФЗ, в отношении следующего имущества: нежилого помещения площадью 36.1 кв.м., находящегося по адресу: г.Владивосток, ул.Невская, д.33.

28.03.2018 в адрес ООО "СВК" поступило уведомление МКУ "МПЗН" от 21.03.2018 N 1-18/608 с предложением заключить договор купли-продажи, о необходимости подписать договор купли-продажи помещения площадью 36.1кв.м., находящегося по адресу: г.Владивосток, ул.Невская, д.33, с предоставлением права выбора порядка оплаты: единовременно или в рассрочку сроком на пять лет, с приложением трех проектов договоров купли - продажи спорных помещений, в том числе проект договора N 308-ППВ с условием о выкупе в рассрочку, сроком на пять лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях.

Как указано в пункте 3.1 проекта договора N 308-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием рассрочки сроком на пять лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях, цена продажи имущества составляет 2 652 542 руб. без учета НДС.

17.04.2018 ООО "СВК" обратилось в МКУ "МПЗН" с заявлением о заключении договора купли-продажи N 308-ППВ с протоколом разногласий в части цены продаваемого имущества, с приложением протокола разногласий.

В соответствии с протоколом разногласий в предлагаемой ООО "СВК" редакции пункта 3.1 договора купли-продажи N 308-ППВ цена продажи имущества, указанного в п.12 настоящего договора, составляет 1 349 000 руб. без учета НДС.

19.04.2018 МКУ "МПЗН" письмом N 1-18/7986 отклонило протокол разногласий в связи с отсутствием полномочий самостоятельно вносить изменения в сумму выкупа муниципальных помещений.

Таким образом, между сторонами возникли разногласия по поводу выкупной цены спорного объекта.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "СВК" с рассматриваемыми требованиями в суд.

Удовлетворяя исковое требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи объектов недвижимости с субъектами малого предпринимательства при наличии условий, предусмотренных статьей 3 Закона N 159-ФЗ, является для ответчика обязательным в силу положений статьи 4 указанного Закона.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку ООО "СВК" является субъектом малого предпринимательства и оснований, исключающих отчуждение ему в собственность спорного недвижимого имущества в силу Закона N 159-ФЗ, не имеется, истец имеет право требовать заключения с ним договора купли-продажи по цене, равной рыночной стоимости недвижимого имущества.

При этом достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

Из материалов дела следует, что на стадии заключения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, касающиеся рыночной стоимости имущества, арендуемого обществом как субъектом малого и среднего предпринимательства и приобретаемого им в порядке, предусмотренном положениями статей 3, 9 Закона N 159-ФЗ.

При этом выкупная цена спорного объекта определена продавцом на основании отчета об оценке от 08.12.2017 N 3105/17, подготовленного ООО "Аналитик - Центр" по состоянию на 10.11.2017, в размере 2 652 542,37 рублей (без учета НДС), покупателем - на основании отчета об оценке рыночной стоимости спорного помещения от 30.03.2018, составленным ООО "Краевой центр оценки" по состоянию на 18.11.2015, в размере 1 349 000 рублей (без учета НДС).

Положениями статьи 13 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). При этом оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ, наравне с другими имеющимися в материалах дела доказательствами.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку рыночная стоимость выкупаемого имущества в отчете, представленном ответчиком, определена не на дату обращения истца с заявлением к ответчику, величина рыночной стоимости, определенная на основании отчета N 3105/17 от 08.12.2017, не может быть использована в целях определения цены выкупаемого имущества, а отчет об оценке рыночной стоимости спорного имущества, представленный ответчиком, не является надлежащими доказательствами по настоящему делу.

В связи с наличием разногласий в части стоимости спорного имущества в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная оценочная экспертиза, в результате проведения которой ООО "Приморское бюро судебных экспертиз" изготовлено заключение эксперта N 192/С-18 от 29.12.2018, в соответствии с выводами которого действительная рыночная стоимость объекта оценки - нежилого помещения, расположенного по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Невская, д.33, общей площадью 36,10 кв.м. в здании (лит.А); номера на поэтажном плане: 1-2, 4-6; этаж:1., на дату обращения общества с заявлением о выкупе спорного имущества (18.11.2015), составила - 1 399 730 рублей без учета НДС.

Судебная коллегия, установив, что при изготовлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки N 192/С-18 от 29.12.2018 оценщиком проведен анализ наиболее эффективного использования, который подразумевает все возможные варианты использования объекта оценки и его позиционирования на рынке с целью выявления максимальной стоимости, расчет стоимости объекта оценки произведен доходным подходом, который применяется когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить и сравнительным подходом, который подлежит применению при наличии достоверной и доступной информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов, приходит к выводу о том, что указанный отчет соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки. При этом доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной оценщиком, в установленном законом порядке не оспорена.

В связи с вышеизложенным размер выкупной цены, указанный истцом в уточненных исковых требованиях в соответствии с заключением эксперта N 192/С-18 от 29.12.2018, изготовленным ООО "Приморское бюро судебных экспертиз" в рамках судебной экспертизы, и составляющий 1 399 730 рублей, подлежит включению в договор купли-продажи в качестве цены продажи арендуемого имущества.

Довод апеллянта о том, что оценщиком при использовании сравнительного подхода некорректно применены объекты-аналоги, несостоятелен, поскольку, как следует из заключения судебной экспертизы, оценщиком при применении сравнительного подхода выбраны объекты-аналоги, наиболее близкие по характеристикам к спорному помещению на рынке аналогичного сегмента. В жалобе ответчиком не мотивированы утверждения о том, что взятые оценщиком в качестве аналогов объекты не могут быть использованы в качестве таковых в данном случае.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта, полученное судом апелляционной инстанции в рамках дела, не может быть принято им в качестве допустимого и достоверного доказательства, судебной коллегией проверен и отклоняется как несостоятельный, поскольку данное заключение эксперта соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражает все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанные на материалах дела.

Оснований не доверять выводам эксперта, обладающего специальными познаниями и давшего подписку об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда апелляционной инстанции не имеется.

В связи с проведением судебной экспертизы в суде первой инстанции и удовлетворения требования истца расходы по оплате судебной экспертизы в размере 35 000 рублей взысканы с Управления в пользу ООО "СВК".

Доводы ответчика о необоснованности отнесения на него расходов по проведению экспертизы суд апелляционной инстанции признает несостоятельными, поскольку в соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявленное истцом требование удовлетворено, суд первой инстанции с учетом части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерно возложил на ответчика обязанность по возмещению затрат на проведение судебной экспертизы, относящихся к судебным издержкам.

Таким образом, вывод суда первой инстанции об отнесении расходов по проведению судебной экспертизы на ответчика, является законным и обоснованным.

Иное толкование ответчиком положений процессуального законодательства не свидетельствуют о неправильном применении судом норм процессуального права.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции. Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы судом не рассматривался, поскольку заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 26.03.2019, дополнительное решение Арбитражного суда Приморского края от 22.04.2019 по делу N А51-8817/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.С. Шевченко

Судьи

Е.Н. Шалаганова С.Б. Култышев