Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2019 г. N 18АП-6036/19

г. Челябинск

30 мая 2019 г.

Дело N А07-6378/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Тимохина О.Б., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВИМ" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.03.2019 по делу N А07-6378/2019 (судья Айбасов Р.М.).

Администрация городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ВИМ" (далее - ООО "ВИМ", ответчик) о взыскании 1 824 731 руб. 43 коп., в том числе 1 667 106 руб. 38 коп. задолженности по арендной плате за период с 2 квартала 2015 г. по 31.12.2017 по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 4965а от 24.12.2013 и пени в размере 157 625 руб. 05 коп. за период с 15.03.2014 по 31.12.2017.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен Лукманов Динар Фанурович.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.03.2019 (резолютивная часть от 04.03.2019) иск удовлетворен в полном объеме.

С указанным решением суда не согласилось общество "ВИМ" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Полагает, что судом произведен неправильный расчет задолженности по арендной плате, поскольку выписки из единого государственного реестра недвижимости содержат противоречивые сведения о кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 31.12.2015 (212 461 300 руб.) и на 31.12.2016 (32 900 000 руб.). Полагает, что при расчете арендной платы подлежит применению последняя кадастровая стоимость, и исходя из такой стоимости ответчиком произведен контррасчет задолженности и частичная оплата арендной платы.

Полагает, что судом при определении размера арендной платы, исходя из разрешенного использования земельного участка для строительства многоквартирных домов не учтено, что ненормативный акт, на основании которого были внесены изменения в договор аренды в части вида разрешенного использования земельного участка, отменен, в силу чего не подлежит применению, а дополнительное соглашение к договору аренды об изменении вида разрешенного использования не было зарегистрировано, в силу чего не влечет правовых последствий. Судом не запрошены материалы проверки уполномоченных органом законности заключения договора аренды о 24.12.2013 N 4965а, в результате которых был установлен факт нарушения муниципальным образованием норм земельного законодательства при предоставлении земельного участка для строительства многоквартирных домов без проведения торгов. Судом также не дана оценка отсутствию у арендатора возможности использовать земельные участки в соответствии с видом разрешенного использования для строительства многоквартирных домов, поскольку проект планировки и межевания территории не разработан, градостроительный план арендатору не выдан, не произведено уточнение границ земельного участка, расположенного в трех территориальных зонах.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан N 4915 от 20.12.2013 обществу "ВИМ" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:66:010704:32, общей площадью 40 000 кв.м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, в 150 метрах по направлению на северо-восток от объекта по ул. Ленина, д. 86, для строительства физкультурно-оздоровительного комплекса, сроком на 6 лет (т. 1 л.д. 25).

Между Администрацией ГО г. Нефтекамск РБ (арендодатель) и ООО "Вим" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 4965а от 31.12.2013, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 40 000 кв.м с кадастровым номером 02:66:010704:32, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, в 150 метрах по направлению на северо-восток от объекта по ул. Ленина, 86 из категории земель населенных пунктов для использования в целях строительства физкультурно-оздоровительного комплекса (т. 1 л. д. 13-16).

Согласно п. 3.1 срок аренды участка устанавливается с 20.12.2013 по 20.12.2019.

В соответствии с п. 4.2 договора арендатор вносит арендную плату равными долями от начисленной суммы в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 октября путем перечисления на счет Управления федерального казначейства по Республике Башкортостан по соответствующим платежным реквизитам, указанным в расчете.

Арендная плата начисляется с 20.12.2013, расчет арендной платы оформляется отдельным приложением к договору, которое является его неотъемлемой частью (п. 4.3 договора).

В силу п. 4.5. договора размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

На основании п. 4.6. договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, в случае изменения действующих на момент заключения договора ставок арендной платы или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных правовыми актами РФ и РБ. При этом составляется новый расчет арендной платы на текущий год.

Пунктом 5.4.5. договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

Дополнительным соглашением N 1 от 31.12.2013 к договору аренды земельного участка N 4965а от 24.12.2013 (т. 1 л.д. 24) изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:66:010704:32 "для строительства физкультурно-оздоровительного комплекса" на использование в целях "для проектирования и строительства группы многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными торгово-офисными помещениями".

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по оплате арендных платежей за период 2 квартал 2015 - 31 декабря 2017 года, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком обязательства по оплате арендной платы не исполнены. Размер арендной платы определен судом, исходя из разрешенного использования земельного участка для строительства многоквартирных домов, поскольку с учетом преюдициальных обстоятельств, установленных судами при рассмотрении дела N А07-7781/2017, суд пришел к выводу о том, что такое разрешенное использование соответствует сведениям публичного реестра и фактическому использованию земельного участка, изменение вида разрешенного использования с "для строительства физкультурно-оздоровительного комплекса" на "для проектирования и строительства группы многоквартирных домов со встроено-пристроенными торгово-офисными помещениями" произведено по волеизъявлению арендатора. Исковые требования удовлетворены судом с учетом положений статьи 49 АПК РФ.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что между сторонами подписан договор аренды N 4965а от 31.12.2013, на основании которого ответчику в аренду предоставлен земельный участок площадью 40 000 кв.м с кадастровым номером 02:66:010704:32, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, в 150 метрах по направлению на северо-восток от объекта по ул. Ленина, 86 из категории земель населенных пунктов для использования в целях строительства физкультурно-оздоровительного комплекса (т. 1 л. д. 13-16), на срок с 20.12.2013 по 20.12.2019.

Дополнительным соглашением N 1 от 31.12.2013 к договору аренды земельного участка N 4965а от 24.12.2013 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:66:010704:32 с "для строительства физкультурно-оздоровительного комплекса" на "для проектирования и строительства группы многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными торгово-офисными помещениями" (т. 1 л.д. 24).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Исходя из изложенного, расчет арендной платы обоснованно произведен истцом на основании Постановления Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена" и Решений Совета городского округа г. Нефтекамск Республики Башкортостан от 25.03.2015 N 3-34/03 "Об утверждении порядка и условий арендной платы за землю на 2015 год в городском округе город Нефтекамск Республики Башкортостан", от 29.03.2016 3 3-45/03 "Об утверждении порядка и условий арендной платы за землю на 2016 год в городском округе город Нефтекамск Республики Башкортостан", от 15.03.2017 N 4-06/04 "Об утверждении порядка и условий арендной платы за землю на 2017 год в городском округе город Нефтекамск Республики Башкортостан", действовавших в спорный период.

Разногласий между сторонами относительно методики расчета арендной платы не имеется (часть 3.1. статьи 70 АПК РФ).

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования приведенных правовых норм, среди прочего, следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать со сведениями, внесенными в реестр, а арендная плата подлежит определению, исходя из фактического использования земельного участка, поскольку в таком качестве определяет доходность земельного участка.

Из материалов дела следует, что первоначально земельный участок с кадастровым номером 02:66:010704:32 был предоставлен ответчику для использования в целях строительства физкультурно-оздоровительного комплекса, однако дополнительным соглашением N 1 от 31.12.2013 к договору аренды земельного участка N 4965а от 24.12.2013 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:66:010704:32 "для строительства физкультурно-оздоровительного комплекса" на использование в целях "для проектирования и строительства группы многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными торгово-офисными помещениями" (т. 1 л.д. 24).

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судами при рассмотрении дела N А07-7781/2017 (т. 1 л.д. 77) установлен факт изменения вида разрешенного использования земельного участка по инициативе арендатора, а также обстоятельство фактического использования земельного участка для строительства многоквартирных домов, а не для строительства физкультурно-оздоровительного комплекса.

В силу правовых позиций, сформированных в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 2045/04 от 03.04.2007, N13988/06 от 03.04.2007, N 3318/11 от 25.07.2011, пункте 16.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.06.2004 N 10 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях" установленная нормой статьи 69 АПК РФ преюдиция распространяется на установленные вступившим в законную силу судебным актом фактические обстоятельства; правовая оценка фактических обстоятельств не является обязательной для арбитражного суда.

Факты, установленные при рассмотрении другого дела, носят преюдициальный характер вплоть до их опровержения другим судом по другому делу или в ином судопроизводстве (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.06.2004 N 2045/04, от 25.07.2011 N 3318/11, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2017 N 305-ЭС16-21318).

Ответчиком по настоящему делу доказательств, опровергающих факты, установленные судами при рассмотрении дела N А07-7781/2017, не представлено.

В представлении Прокурора Республики Башкортостан в адрес главы Администрации города Нефтекамска от 21.12.2016 также указано на неосвоение земельного участка в соответствии с целевым назначением для строительства физкультурно-оздоровительного комплекса (т. 1 л.д. 94).

Наличие в едином государственном реестре недвижимости сведений о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:66:010704:32 - "для строительства физкультурно-оздоровительного комплекса" (т. 1 л.д. 36, 44) не опровергает факта использования ответчиком земельного участка для иных целей, поскольку доказательства фактического освоения земельного участка для целей строительства объекта спортивного назначения не представлено. Кроме того, внесение сведений об объекте недвижимости в публичный реестр находится в сфере интереса правообладателей земельного участка, что с учетом имеющихся в материалах дела сведений о принятии мер прокурорского реагирования по порядку изменения вида разрешенного использования земельного участка (т. 1 л.д. 94), допускает несовершение таких действий как арендатором, так и арендодателем.

Доводы апелляционной жалобы о том, что постановлением Администрации города Нефтекамск N 319 от 09.02.2013 отменено постановление Администрации N 5181 от 31.12.2013 "О внесении изменений в договор аренды земельного участка N4965а от 24.12.2013", послужившим основанием для изменения договора аренды в части вида разрешенного использования земельного участка (т. 1 л.д. 31), отклоняются с учетом того, что воля обеих сторон договора аренды на изменение вида разрешенного использования земельного участка согласована в дополнительном соглашении N 1 от 31.12.2013 к договору (т. 1 л.д. 24).

Факт отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения N 1 от 31.12.2013, на что также ссылается апеллянт, не опровергает согласования такой воли и намерения сторон определить разрешенное использование участка для иных целей, нежели для строительства физкультурно-оздоровительного комплекса (абзац 2 пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Кроме того, формальное определение вида разрешенного использования земельного участка в договоре, соглашениях к нему и сведениях публичного реестра само по себе не свидетельствует о фактическом использовании земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием, и в силу пункта 3 статьи 85 ЗК РФ и пункта 1 статьи 615 ГК РФ не отменяет обязанности арендатора оплачивать арендную плату за пользовании публичной землей в соответствии с доходностью участка.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости принять во внимание материалы проверки уполномоченных органом законности заключения договора аренды о 24.12.2013 N 4965а, в результате которых был установлен факт нарушения муниципальным образованием норм земельного законодательства при предоставлении земельного участка для строительства многоквартирных домов без проведения торгов, отклоняются с учетом положений абзаца 4 пункта и пункта 5 статьи 166 ГК РФ, учитывая, что общество добровольно и по собственной инициативе приняло обязательства по использованию земельного участка для целей строительства многоквартирных домов, и фактически осуществляло действия по такому освоению. Таким образом, нарушение публичного порядка предоставления земельного участка не отменяет обязанностей ответчика возместить публичному собственнику земли стоимость пользования в соответствии с фактическим использованием участка; иной подход противоречит норме пункта 4 статьи 1 ГК РФ.

Доводы арендатора о невозможности фактического использования земельного участка объективными доказательствами не подтверждены (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Ссылки апеллянта на невыдачу ему градостроительного плана земельного участка, отклоняются, поскольку указанные обстоятельства являлись предметом оценки суда при рассмотрении дела N А07-7781/2017 и отклонены судом за необоснованностью. Дополнительных мотивов, позволяющих утверждать суду о том, что невыдача градостроительного плана, равно как и нахождение земельного участка в трех территориальных зонах и отсутствие утвержденной градостроительной документации, явились реальным препятствием к использованию земельного участка, ответчиком не приведено (применительно к правовой позиции, сформированной в Определении Верховного Суда Российской Федерации 305-ЭС18-16642 от 29.01.2019).

По изложенным основаниям суд первой инстанции обоснованно произвел расчет арендной платы, исходя из вида разрешенного использования земельного участка "для проектирования и строительства группы многоквартирных домов со встроено-пристроенными торгово-офисными помещениями".

Доводы апеллянта о неправильном расчете судом арендной платы в силу наличия в материалах дела противоречивых сведений о кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 31.12.2015 (212 461 300 руб.) и на 31.12.2016 (32 900 000 руб.), отклоняются как противоречащие материалам дела, поскольку судом при расчете применена кадастровая стоимость в размере 32 900 000 рублей на основании статьи 49 АПК РФ, и такой подход, как обоснованно указано судом первой инстанции, не нарушает прав арендатора.

По изложенным мотивам решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.03.2019 по делу N А07-6378/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВИМ" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

О.Б.Тимохин И.Ю. Соколова