Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2019 г. N 13АП-9436/19

г. Санкт-Петербург

30 мая 2019 г.

Дело N А56-67675/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2019 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Желтянникова В.И.,

судей Жиляевой Е.В., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Самарчук Ю.В.,

при участии:

от истца: Воронин Б.А., по доверенности от 26.12.2018,

от ответчика: Некрестьянов Д.С., по доверенности от 14.02.2019,

от третьего лица: Фанова А.Ю., по доверенности от 09.01.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-9436/2019) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.02.2019 по делу N А56-67675/2018 (судья Воробьева Ю.В.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к обществу с ограниченной ответственностью "АРДИС"

третье лицо: Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

о взыскании,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ардис" (далее - Ответчик, Общество) о взыскании 3 700 000 руб. 00 коп. убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 13.02.2018 по дату фактического возмещения причиненных убытков.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП ГУИОН).

Решением от 16.02.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, КИО обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, исковые требования удовлетворить.

В канцелярию апелляционного суда от Общества 14.05.2019 поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик возражает против доводов истца, поддерживает решение суда, полагает его законным и обоснованным, вынесенным с учетом представленных в материалы дела доказательств и норм права, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Третье лицо поддержало правовую позицию истца.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между Истцом и Ответчиком, начиная с 1994 года и ранее, заключались договоры аренды в отношении Здания, а именно:

- договор аренды N 20/А066172 от 19.11.1996,

- договор аренды N 20-А066172 от 01.10.1999, сроком действия до 01.10.2002, зарегистрирован 15.02.2000,

- договор аренды N 20-А066172 от 01.10.2005, сроком действия - 3 года, с момента его государственной регистрации. Договор был зарегистрирован - 08.02.2007, прекратил свое действие в день регистрации договора купли-продажи Здания.

При этом, как указывает Ответчик и подтверждается материалами дела, состояние Здания является следствием естественного износа (использование более 100 лет без капитального ремонта) и действий третьих лиц

Так, спорное Здание указано в Плане приватизации от 1994 года, в котором на стр.4 указано, что арендное предприятие расположено на двух участках - "с юго-запада соседи - кооперативный гараж по ул.А.Невского, д.8, завод "Дагвино" и арендуемое предприятием строение по ул. А.Невского, д. 8/10".

Фактически по указанному адресу арендовались Ответчиком по двум разным договорам здания, пристроенные друг к другу, и имеющие разные адреса - д. 8 литер П (спорное здание) и д. 10 литер О по ул. А. Невского, здания были соединены одним общим проходом. Данный факт подтверждается Планом нежилого здания по адресу: А. Невского, д. 10, литер О по состоянию на 15.09.1999, составленного ГУП ГУИОН.

Указанные здания были арендованы по договорам с Истцом. Последний договор аренды в отношении Здания был заключен между Истцом и Ответчиком и датирован 01.10.2005 N 20-А066172, а в отношении здания литер О в составе земельного участка (г.Санкт-Петербург, ул. А. Невского, уч.1 (северо-восточнее дома 6 литера А, площадью 1280 кв.м.) был заключен договор аренды от 15.04.2010 N 20/ФЗ-05585.

28.04.2016 Постановлением Правительства Санкт-Петербурга N 310 земельный участок, на котором физически располагалась литер О, был предоставлен ООО "Вечная крепость" для строительства гостиницы.

В декабре 2016 года Ответчик, пытаясь сохранить здание литер О, обращался в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области о признании недействительным Постановления N 310, однако, суд в удовлетворении заявления Ответчика отказал (дело N А56-86960/2016 от 08.02.2017).

30.09.2016 ГАСН выдал разрешение на строительство N 78-018-0158-2016 ООО "Вечная крепость".

23.03.2017 ГАТИ выдал ордер на производство работ ООО "Вечная крепость", в том числе и для установления временного ограждения по периметру земельного участка.

ООО "Вечная крепость" в апреле 2017 года установило забор по периметру земельного участка, а также демонтировало остатки литер О, в том числе частично ухудшив состояние спорной литер П (Здания).

В период с июня 2017 года по март 2018 года ООО "Вечная крепость" проводила работы по забивке свайного поля. В результате производства работ, по фасаду жилого здания дом 10 по ул. А. Невского, находящегося в непосредственной близости, как и спорного Здания, пошли очень глубокие трещины.

Ответчик для оценки влияния производимых работ на Здание обратился к специалистам ООО "Экспертный центр Северо-Запада", поставив перед ними вопросы:

- Определить состояние основных конструктивных элементов объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Александра Невского, д. 8, литера П. В случае выявления повреждений, дефектов, деформаций, указать их перечень.

- Определить, соответствует ли состояние основных конструктивных элементов объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Александра Невского, д. 8, литера П, году постройки, сроку и условиям эксплуатации? Являются ли выявленные дефекты следствием естественного износа, влиянием третьих лиц или неправильной эксплуатации.

- Определить, суммарно накопленный износ основных конструктивных элементов объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Александра Невского, д. 8, литера П, по состоянию на дату проведения исследования.

В экспертном заключении о проведенном строительно-техническом исследовании N 13 от 22.09.2018, эксперты указали следующее:

Состояние объекта является неудовлетворительным (недопустимым). Фактический износ здания составляет 72,4 %.

Объект имеет множественные дефекты конструктивных элементов, при этом в нем не проводились капитальные ремонты, в связи с чем срок эксплуатации конструктивных элементов здания превысил нормативные значения.

На состояние конструктивных элементов здания значительное влияние оказал демонтаж прилегающего вплотную здания без производства компенсирующих мероприятий, в результате чего была разрушена кровля и часть стен, а также влияние оказывают производящиеся в непосредственной близости строительные работы.

Таким образом, с учетом отсутствия проведения в здании капитальных ремонтов и влияния третьих лиц, состояние основных конструктивных элементов соответствует году постройки и условиям эксплуатации. Выявленные дефекты Здания являются следствием, как естественного износа, так и следствием влияния третьих лиц.

Учитывая, что Объект постоянно находился во владении Ответчика, и при заключении нового договора аренды между Истцом и Ответчиком, в договоре аренды всегда делалась оговорка, что предыдущий договор аренды прекращен и Акт приема-передачи не составляется, состояние объекта сторонами договора путем его фиксации в акте приема - передачи не производилось.

Ссылка Истца на Расчет арендной платы к договору аренды, где был применен коэффициент состояния - "нормальное", не может подтвердить действительное состояние Объекта для расчета убытков от ненадлежащей эксплуатации, так как коэффициент состояния применяется только при определении состояния отделки, а не основных конструктивных элементов, связанного с капитальными конструкциями.

Кроме того, за весь период пользования Объектом, Истцом в адрес Ответчика не направлялись претензии о его ненадлежащей эксплуатации. В отчете об оценке не указаны недостатки Объекта, которые могут быть связаны с ненадлежащей эксплуатацией, напротив, оценщик при описании объекта руководствовался только фотографиями и техническим паспортом, составленным по состоянию на 2012 год, указав при этом, что физический износ начисляется равномерно и за период с 2012 год по 2017 год разница в износе между состоянием в 2012 году и 2017 году составила лишь 2%, что свидетельствует о нормативном (естественном) износе, а не о повреждениях, свидетельствующих о сверхнормативном износе.

Как следует из искового заявления Истца, он полагает, что у него возникли убытки в виде упущенной выгоды в связи с продажей здания по цене, ниже, чем она могла бы быть в случае, если бы Ответчик эксплуатировал бы здание надлежаще, производя капитальный ремонт здания. Свои убытки Истец связывает с действиями (бездействием) Ответчика, направленными на ухудшение состояния объекта.

Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

Пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

На основании пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации. Для удовлетворения требований о взыскании убытков истец должен представить доказательства факта их причинения и размера, а также наличия причинной связи между понесенными убытками и неправомерными действиями ответчика.

По мнению суда, истцом не доказана причинная связь между предполагаемыми убытками и действиями ответчика, не установлена вина ответчика.

В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества приведены в статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, отклоняются апелляционным судом по следующим основаниям.

Комитетом не доказано неисполнение или ненадлежащее исполнение ответчиком условий Договора.

В процессе аренды ответчик вносил арендные платежи в соответствии с условиями Договора, штрафов в связи с непроведением капитального ремонта Ответчику Истцом начислено не было.

Ответчик в соответствии со статьёй 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" выкупил арендуемое имущество, что свидетельствует о надлежащем исполнении Ответчиком обязательств в рамках Договора аренды.

Доказательств нарушения обязательств из Договора аренды в материалы дела Комитетом не представлено. Комитет не направлял Ответчику какие-либо письма или претензии с требованием произвести капитальный ремонт Здания за весь срок аренды. Умышленное ухудшение Ответчиком состояния здания площадью 205,6 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001500:2020, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Александра Невского, д. 8, литера П (далее - Здание) не доказано.

В экспертном заключении о проведенном строительно-техническом исследовании N 13 от 22.09.2018 сделан вывод, что выявленные дефекты здания являются следствием, как естественного износа, так и следствием влияния третьих лиц. Также в отчете об оценке СПБ ГУП "ГУИОН" указано, что разница в износе между состоянием 2012 года и 2017 составила лишь 294, что свидетельствует о нормативном (естественном) износе, а не о повреждениях, свидетельствующих о сверхнормативном износе.

Здание находилось во владении ответчика с 1994 года, при заключении нового договора аренды между Комитетом и ответчиком, делалась оговорка, что предыдущий договор аренды прекращен и акт приема-передачи не составляется, состояние объекта сторонами договора путем его фиксации в акте приема-передачи не производилось.

Таким образом, отсутствие доказательств, свидетельствующих о нарушении ответчиком Договора аренды влечет невозможность взыскания с ответчика убытков.

Комитетом не доказано наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика и понесенными убытками.

В соответствии с п. 5 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016 N 7 должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Учитывая дату постройки Здания - 1917 год, срок эксплуатации его конструктивных элементов превысил нормативные значения. Также на состояние конструктивных элементов значительное влияние оказал демонтаж прилегающего вплотную здания без производства компенсирующих мероприятий, в результате чего была разрушена кровля и часть стен, а также влияние оказали производящиеся в непосредственной близости строительные работы.

Комитетом не доказан размер упущенной выгоды с разумной степенью достоверности.

В позиции СПБ ГУП "ГУИОН" от 04.10.2018 указано, что 3 700 000 рублей - это размер затрат на доведение Здания из текущего состояния до "нормального", то есть в сущности стоимость капитального ремонта.

Данная сумма взята из отчета об оценке СПБ ГУП "ГУИОН", при этом в материалы дела приобщено заключение специалиста N 49 о проведенном исследовании достоверности отчета об оценке от 10.09.2018, где указано что отчет N31-8-0354(104-2017) от 21.12.2017 года не отвечает критериям достоверности и объективности, содержит некорректные и необоснованные выводы, что приводит к итоговым недостоверным результатам определения рыночной стоимости объекта недвижимости, и, по мнению специалиста, не может быть использован как документ доказательственного значения, отражающий рыночную стоимость объекта, следовательно, по мнению ответчика, данный отчет также не может являться доказательством размера упущенной выгоды.

Довод истца о неуведомлении Комитета о повреждении Здания не имеет правового значения для дела

В апелляционной жалобе Комитет указывает, что ответчик не уведомил его о повреждении Здания. Данный довод не имеет значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку данное обстоятельство не находится в прямой причинно-следственной связи с рыночной стоимостью Здания; вопрос неисполнения какой-либо из договорных обязанностей не входит в предмет исследования по спору о неосновательном обогащении, которое не связано с наличием договора.

Довод Комитета о возникновении убытков по причине не проведения ответчиком капитального ремонта также отклоняется апелляционной коллегией.

В соответствии с п. 2.2.4 Договора капитальный ремонт может проводиться как Арендатором (абз. 2 п. 2.2.4 Договора), так и Арендодателем (абз. З п. 2.2.4 Договора). При этом затраты Арендатора на проведение капитального ремонта могут быть зачтены в счет арендной платы, в порядке пункта 7.1 Договора.

В соответствии с пунктом 7.1 Договора неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт Объекта производятся Арендатором только с разрешения Арендодателя. Стоимость таких улучшений может быть полностью или частично возмещена Арендатору в счет арендной платы до окончания срока действия Договора при условии письменного предварительного согласования с Арендодателем подлежащей возмещению суммы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость капитального ремонта в любом случае относится на арендодателя, исходя из чего отсутствуют правовые основания для взыскания с ответчика убытков.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.02.2019 по делу N А56-67675/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.И. Желтянников

Судьи

Е.В. Жиляева Н.С. Полубехина