Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2019 г. N 12АП-4807/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 29 августа 2019 г. N Ф06-50546/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Саратов

30 мая 2019 г.

Дело N А57-968/2019

Резолютивная часть постановления объявлена "28" мая 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен "30" мая 2019 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Дубровиной О.А., Никольского С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дроздовой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования "Город Саратов" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 марта 2019 года по делу N А57-968/2019 (судья Заграничный И.М.) по исковому заявлению Прокуратуры Саратовской области в публичных интересах и в интересах муниципального образования - "Город Саратов" в лице Администрации муниципального образования "Город Саратов" к Администрации муниципального образования "Город Саратов", Муниципальному унитарному предприятию "Саратовское городское капитальное строительство и комплектация"

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области", Управление Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области, Комитет по управлению имуществом г.Саратова

о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 22.01.2016 к договору аренды N А-14-732Ю-2 от 11.09.2014 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020245:363, по адресу: г. Саратов, 6-й Динамовский тупик, 7,8,9,10 в Заводском районе; о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде прекращения права аренды МУП "Саргоркапстройкомлект" на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020245:363, по адресу: г. Саратов, 6-й Динамовский тупик, 7,8,9,10 в Заводском районе; об обязании МУП "Саратовское городское капитальное строительство и комплектация" возвратить администрации МО "Город Саратов" земельный участок с кадастровым номером 64:48:020245:363 площадью 6 829 кв.м.

при участии в судебном заседании представителей прокуратуры Саратовской области - Аристовой О.Д., по служебному удостоверению, Администрации муниципального образования "Город Саратов" - Полянского Г.Ю., по доверенности N 01-08/1 от 09.01.2019 г.,

УСТАНОВИЛ:

Прокуратура Саратовской области в публичных интересах и в интересах муниципального образования - "Город Саратов" в лице Администрации муниципального образования "Город Саратов" с исковым заявлением к Администрации муниципального образования "Город Саратов", Муниципальному унитарному предприятию "Саратовское городское капитальное строительство и комплектация", третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области", Управление Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области, Комитет по управлению имуществом г.Саратова, о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 22.01.2016 к договору аренды N А-14-732Ю-2 от 11.09.2014 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020245:363, по адресу: г. Саратов, 6-й Динамовский тупик, 7,8,9,10 в Заводском районе; о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде прекращения права аренды МУП "Саргоркапстройкомлект" на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020245:363, по адресу: г. Саратов, 6-й Динамовский тупик, 7,8,9,10 в Заводском районе; об обязании МУП "Саратовское городское капитальное строительство и комплектация" возвратить администрации МО "Город Саратов" земельный участок с кадастровым номером 64:48:020245:363 площадью 6 829 кв.м.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 28 марта 2019 года признан недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от 22.01.2016 к договору аренды N А-14-732Ю-2 от 11.09.2014 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020245:363, по адресу: г. Саратов, 6-й Динамовский тупик, 7,8,9,10 в Заводском районе.

Применены последствия недействительности ничтожной сделки, возвратив земельный участок с кадастровым номером 64:48:020245:363 в первоначальное положение в части вида разрешенного использования, определив его как занимаемый многоквартирными домами до трех этажей, в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями. В остальной части в удовлетворении исковых требований - отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация муниципального образования "Город Саратов" обратилась с апелляционной жалобой, в которой просили решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований истца отказать в полном объёме.

В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что процедура предоставления земельных участков, занимаемых объектами недвижимости, предусмотренная действующим законодательством, со стороны уполномоченного органа была полностью соблюдена.

Апелляционный суд, изучив материалы дела в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, приходит к выводу, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению в силу следующего.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, распоряжением председателя Комитета по управлению имуществом города Саратова (далее - КУИ г. Саратова) N 388-р от 05.02.2014 объект жилищного фонда - многоквартирные жилые дома N 7,8,9,10 по 6-му Динамовскому тупику г. Саратова закреплены на праве хозяйственного ведения за Муниципальным унитарным предприятием "Саратовское городское капитальное строительство и комплектация объектов жилищного фонда" (далее - Муниципальное Предприятие).

Все вышеуказанные объекты - жилые дома являлись аварийными, то есть признанными непригодными и подлежащими сносу в установленном законом порядке Постановлением администрации Заводского района: N 247 от 15.04.1998, а также вошли в перечень многоквартирных домов, признанных до 01.01.2007 в установленном законом порядке аварийными и подлежащими сносу в связи с физическим износом в процессе эксплуатации (Приложение N 7 Закон Саратовской области N 266-ЗСО от 28.11.2007).

Далее между Муниципальным предприятием и Комитетом по управлению имуществом города Саратова заключен договор аренды земельного участка N А-14-732Ю-2 от 11.09.2014 в порядке ст. 36 ЗК РФ с кадастровым номером 64:48:020245:363 площадью 6 829 кв.м по адресу г. Саратов, 6-й Динамовский тупик, 7,8,9,10 в Заводском районе, занимаемый многоквартирными домами до трех этажей, в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, именуемый в дальнейшем "Участок", в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

В дальнейшем сторонами было заключено соглашения от 22.01.2016 к указанному договору, об изменении разрешенного вида использования земельного участка на "для размещения многоэтажной жилой застройки: многоквартирных домов (от 9 надземных этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями".

Истец полагает недействительным (ничтожным) вышеуказанное соглашение, поскольку действия сторон договора по изменению вида разрешенного использования направлены на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, в связи с чем, руководствуясь статьёй 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился в суд с исковым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования истца, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Порядок предоставления земельных участков для целей, связанных со строительством, до 01.03.2015 был регламентирован положениями статей 30, 30.1, 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

Законодательством предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства, который установлен статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктами 2.1 и 2.4 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса, пунктом 4 настоящей статьи.

Положения пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации сформулированы как императивные и содержащие исчерпывающий перечень случаев, когда для предоставления земельного участка аукцион не проводится (за исключением индивидуального жилищного строительства - пункт 3 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Кроме того, изменениями в Земельный кодекс Российской Федерации, вступившими в законную силу с 01.03.2015, случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены статьёй 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Предоставление спорного земельного участка к случаям, указанным в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не относится.

Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает различные порядки предоставления земельных участков для соответствующих целей, в том числе для целей строительства и для целей, не связанных со строительством, особое внимание уделено процедуре представления земельных участков под строительство многоэтажных жилых домов.

Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии письмами от 17 ноября 2014 года N 14-15679/14 и от 24 марта 2016 года N 14-02103/16 разъяснила, что установлен запрет на изменение разрешенного вида земельного участка для обеих сторон договора аренды, что обусловлено тем, что в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка решается, например, вопрос о начальной цене предмета аукциона по продаже земельного участка (пункт 12 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации) и, как следствие, о цене земельного участка.

Отдельно обращено внимание на то, что в этой связи может возникнуть ситуация, при которой арендатор, выбирая предусмотренный градостроительным регламентом вид разрешенного использования земельного участка, предполагающего иной порядок предоставления земельного участка, фактически "обходит" предусмотренную Земельным кодексом Российской Федерации процедуру предоставления земельного участка для соответствующих целей.

Муниципальному унитарному предприятию "Саратовское городское капитальное строительство и комплектация" земельный участок предоставлен на основании ст. 36 ЗК РФ: договор аренды N А-14-732Ю-2 от 11.09.2014.

Земельным законодательством (как ст. 36 ЗК Ф, так и после внесенных изменений ст. 39.20 ЗК РФ) предполагается предоставление земельного участка под существующий объект недвижимости, с обязательным условием - в целях его эксплуатации.

Таким образом, на момент заключения договоров аренды земельных участков под объектами недвижимости в порядке ст. 36 ЗК РФ - аварийными домами, подлежащими сносу, отсутствовали объекты недвижимости.

Использование же аварийного дома, как и помещений в нём, должно осуществляться только в указанных целях, то есть в целях сноса или реконструкции.

Президиум Высшего арбитражного суда РФ неоднократно высказывал позицию о том, что приобретение права на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и, если такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, то собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект. При этом, только после восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предоставленным ему земельным кодексом (ранее ст. 36 ЗК РФ, в действующей редакции ст. 39.20 ЗК РФ).

Жилые дома являлись ветхими и аварийными, подлежащими сносу, таким образом, земельный участок не мог быть предоставлен в порядке ст. 36 ЗК РФ в целях эксплуатации объекта недвижимости.

По результатам указанных сделок, в итоге на праве аренды МУП "Саргоркапстройкомплект" находится земельный участок, свободный от объектов недвижимости с разрешённым видом использования "для размещения многоэтажной жилой застройки: многоквартирных домов (от 9 надземных этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями", то есть для многоэтажного строительства.

С учётом изложенного, МУП "Саргоркапстройкомплект" заключением договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения к нему предоставлены незаконные преференции, выразившиеся в получении земельного участка для строительства многоэтажных домов в нарушение требований законодательства, в том числе без проведения аукциона, обязательного в таких случаях, в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации.

Из положений статьи 113 ГК РФ, статьи 2 Федерального закона от 14.1 1.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" следует, что собственник на основании соответствующего решения вправе передать муниципальное имущество унитарному предприятию, как в хозяйственное ведение, так и на праве временного владения, например, на праве аренды или на праве безвозмездного владения, а также передать имущество на хранение. При этом, передача унитарному предприятию муниципального имущества, должна осуществляться по законным основаниям, а главное не противоречить интересам самого собственника.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25), к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена.

В частности, такая сделка может быть признана недействительной в том числе, на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170ГКРФ).

В пункте 73 названного постановления разъяснено, что в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ).

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

По смыслу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ в совокупности с положениями параграфа 2 главы 9 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из сделки только в том случае, если эта сделка является законной, то есть, если по форме и содержанию она соответствует требованиям действующего закона и иных правовых актов, не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и публичные интересы.

В силу пункта 2 статьи 168 названного Кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Признание сделки недействительной (ничтожной) и применение последствий недействительности ничтожной сделки на основании ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации является одним из способов зашиты нарушенных прав и законных интересов.

При анализе хронологии совершённых действий, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что предоставление земельного участка на праве аренды по ст. 36 ЗК РФ, 39.20 ЗК РФ под аварийным домом (то есть без цели обеспечения возможности эксплуатации здания) своей конечной целью имело представление земельного участка под строительство в обход процедуры, предусмотренной законодательством, о чём, в том числе, свидетельствует и дополнительное соглашение об изменении разрешенного вида использования, заключенное при существовании аварийного дома.

Доводы апеллянта, что процедура предоставления земельных участков, занимаемых объектами недвижимости, предусмотренная действующим законодательством, со стороны уполномоченного органа была полностью соблюдена, судом апелляционной инстанции отклоняются как несостоятельные, поскольку при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды арендодатель в любом случае связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования; изменение вида разрешенного использования названного земельного участка по существу направлено на обход процедуры торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством.

Данная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13.

С учетом того, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:020245:363 площадью 6 829 кв.м. с государственного кадастрового учета не снят, судом первой инстанции правомерно на основании ст. 167 ГК РФ применены последствия недействительности ничтожной сделки, в виде возврата земельного участка с кадастровым номером 64:48:020245:363 в первоначальное положение в части вида разрешенного использования, определив его как занимаемый многоквартирными домами до трех этажей, в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями.

Кроме того, никаких доводов относительно правомерности отказа в удовлетворении иска в части возврата земельного участка Администрации муниципального образования "Город Саратов", лица, участвующие в деле, в том числе, истец не представили.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального права и процессуального права.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, являются обоснованными, постановленными при правильном применении норм материального и процессуального права, полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, решение суда - отмене.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 марта 2019 года по делу N А57-968/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В. Б. Шалкин

Судьи

О. А. Дубровина С. В. Никольский