Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2019 г. N 20АП-1727/19

г. Тула

29 мая 2019 г.

Дело N А54-7470/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 22.05.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 29.05.2019.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Дайнеко М.М. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глухаревой Е.А., в отсутствие заявителя - общества с ограниченной ответственностью Группа компаний "Альянс" (Рязанская область, г. Спас-Клепики, ОГРН 1126226000273, ИНН 6205008227) и заинтересованного лица - администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292), извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 28.01.2019 по делу N А54-7470/2018 (судья Стрельникова И.А.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Группа компаний "Альянс" (далее - заявитель, общество, ООО Группа компаний "Альянс") обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к администрации города Рязани (далее - заинтересованное лицо, администрация) о признании недействительными: пункта 2 постановления администрации города Рязани от 16.07.2018 N 2757 "О продаже в собственность обществу с ограниченной ответственностью Группа компаний "Альянс" единого землепользования с кадастровым номером 6229:0130002:120", пункта 3 постановления администрации города Рязани от 16.07.2018 N 2757 "О продаже в собственность обществу с ограниченной ответственностью Группа компаний "Альянс" единого землепользования с кадастровым номером 62:29:0130002:120" в части установления цены земельного участка в размере 5 081 981 руб. 22 коп.; обязании администрации устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества путем изменения постановления от 16.07.2018 N 2757, а именно: исключения из него пункта 2 и внесения изменений в пункт 3 в части установления цены земельного участка с кадастровым номером 62:29:0130002:120 в размере 734 268 руб. 45 коп.; взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб. (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 28.01.2019 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушение норм материального права. При этом администрация указывает на то, что условия договора купли-продажи определяются при его подписании, в рамках арбитражного дела N А54-8512/2018 рассматривается иск об урегулировании разногласий относительно выкупной стоимости земельного участка. Податель апелляционной жалобы считает, что изменяя вид разрешенного использования земельного участка, он тем самым привел вид разрешенного использования земельного участка в соответствие с Классификатором видов разрешенного использования земельного участка, с учетом Правил землепользования и застройки в городе Рязани, что не противоречит действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы заявителя.

Общество в отзыве просило оставить решение суда без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

В судебное заседание стороны, надлежащим образом извещенные о месте и времени его проведения, не явились, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между администрацией города Рязани и ОАО "Фирма Центроспецстрой" заключен договор N А440-05 аренды единого землепользования с кадастровым номером 62:29:0130002:120 от 02.11.2005, общей площадью 25 526 +/-55,96 кв.м, расположенного по адресу: г. Рязань, р-н Южный Промузел, 2, для обслуживания административно-производственных зданий.

На основании договора купли-продажи от 20.02.2017 N 1, заключенного между ОАО "Фирма Центроспецстрой" и ООО Группа компаний "Альянс", последнему на праве собственности перешли следующие объекты: сооружение, нежилое, площадью 529 кв.м, расположенное по адресу: г. Рязань, р-н Южный Промузел, coop. 2 в; здание нежилое, лит. В, площадью 64 кв.м, расположенное: г. Рязань, р-н Южный Промузел, 2, нежилое здание, площадью 2407,3 кв.м, расположенное: г.Рязань, р-н Южный Промузел, 2, нежилое здание, лит. Г, общей площадью 734,2 кв.м, расположенное: г. Рязань, р-н Южный Промузел, 2, сооружение-водозаборный узел (скважина, водонапорная башня, забор), площадью 94 кв.м, расположенное: г. Рязань, р-н Южный Промузел, 2, соор. 1, здание нежилое, лит. Д, площадью 719,7 кв.м, расположенное: г. Рязань, р-н Южный Промузел, 2, здание нежилое, лит. Б, площадью 1 349,8 кв.м, расположенное: г. Рязань, р-н Южный Промузел, 2, сооружение - автостоянка, площадью 1031,3 кв.м, расположенное: г. Рязань, р-н Южный Промузел, 2 г, соор. 1, часть здания, площадью 7,9 кв.м, расположенное: г. Рязань, р-н Южный Промузел, 2. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН 05.05.2017.

На основании договора купли-продажи от 20.02.2017 N 1 ООО Группа компаний "Альянс" приобрело у ОАО "Фирма Центроспецстрой" объекты недвижимого имущества, расположенные на едином землепользовании с кадастровым номером 62:29:0130002:120, и все права и обязанности арендатора в отношении указанного земельного участка. Переход права аренды единого землепользования зарегистрирован в ЕГРН 16.11.2017.

15.06.2018 ООО Группа компаний "Альянс" обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка (единого землепользования) с кадастровым номером 62:29:0130002:120.

По результатам рассмотрения указанного заявления администрацией было принято постановление от 16.07.2018 N 2757 "О продаже в собственность обществу с ограниченной ответственностью Группа компаний "Альянс" единого землепользования с кадастровым номером 62:29:0130002:120", в соответствии с пунктом 2 которого изменен вид разрешенного использования единого землепользования с вида "для обслуживания административно-производственных зданий" на вид разрешенного использования - "производственная деятельность", пунктом 3 определена выкупная цена земельного участка в размере 5 081 981 руб. 22 коп.

В адрес общества направлено указанное постановление, 3 экземпляра проекта договора от 16.07.2018 N 104-18 купли продажи единого землепользования с кадастровым номером 62:29:0130002:120 (далее - договор), 3 экземпляра акта приема-передачи к указанному договору и счет на оплату, которые получены представителем заявителя 17.07.2018.

Пунктом 2.1 договора также была установлена выкупная цена единого землепользования в размере 5 081 981 руб. 22 коп., а в пункте 1.1. вид разрешенного использования единого землепользования был указан как "производственная деятельность".

Не согласившись с указанным постановлением в части, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно удовлетворил их, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ и пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается в силу части 5 статьи 200 АПК РФ на административный орган.

При этом материалами дела установлено, что администрация не оспаривает преимущественное право общества на выкуп спорного земельного участка без проведения торгов, поскольку на участке располагается объект недвижимости заявителя - сооружение - площадка. По существу, между сторонами возник спор относительно изменения администрацией вида разрешенного использования земельного участка и в связи с этим относительно определения размера выкупной цены земельного участка.

В пункте 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В статье 85 ЗК РФ определено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельный участок.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Согласно части 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии с правовой позицией, отраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 12919/11 отсутствуют основания для изменения вида разрешенного использования земельного участка в отсутствие изменений в функциональном назначении объекта недвижимости.

Между тем, ранее разрешенное использование земельного участка в соответствии с основным видом деятельности правообладателя не изменялось, доказательств обратного не представлено.

Из системного анализа положений статей 30, 36, 37 Градостроительного кодекса, статей 7, 85 Земельного кодекса, статей 16 и 22 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется на основании градостроительного регламента, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

Доказательств внесения изменений в Правила землепользования и застройки города Рязани в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков, не представлено.

Администрация ссылается на приведение вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540.

Согласно части 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Между тем законодатель разграничивает процедуру изменения разрешенного использования земельного участка и процедуру установления соответствия вида разрешенного использования федеральному классификатору. При установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка федеральному классификатору этот вид не изменяется. Публичные власти лишь дополнительно подтверждают юридический факт легальности прежнего вида разрешенного использования, не предусмотренного в федеральном классификаторе, но установленного ранее, до его вступления в силу.

Из буквального толкования положений статей 12, 13 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" следует, что орган местного самоуправления в срок до 01.01.2020 обязан внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором. Соответствие же между разрешенным использованием земельного участка и видом разрешенного использования, установленного классификатором, устанавливается органом местного самоуправления на основании заявления правообладателя.

Поскольку в настоящем случае, как установлено судом первой инстанции, вид разрешенного использования земельного участка "для обслуживания административно-производственных зданий" не противоречил Правилам землепользования и застройки города Рязани, действующим в момент издания оспариваемого постановления, какие-либо изменения в Правила не вносились, заявление правообладателем объекта недвижимости (истцом) о приведении вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с классификатором не подавалось, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии у администрации правовых оснований для самостоятельного изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Относительно правомерности пункта 3 оспариваемого постановления в части определения выкупной цены земельного участка в сумме 5 081 981 руб. 22 коп., судебная коллегия отмечает следующее.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (пп. 2 п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 4.2 Закона Рязанской области от 05.08.2011 N 62-ОЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Рязанской области" при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Рязанской области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, лицам, не указанным в части 1 статьи 4.2 указанного закона и являющимся собственниками зданий, сооружений или помещений в них, расположенных на таких земельных участках, цена таких земельных участков определяется в населенных пунктах с численностью населения от 500 тысяч до 3 миллионов человек - в размере пятикратной величины ставки земельного налога.

Величина ставки земельного налога определяется как соответствующая установленной нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований Рязанской области налоговой ставке земельного налога процентная доля кадастровой стоимости выкупаемого земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 2 Положения о земельном налоге, утвержденного решением Рязанского городского Совета от 24.11.2005 N 384-III, налоговая ставка земельного налога установлена в размере 1,5 процентов от кадастровой стоимости в отношении прочих земельных участков.

В силу пункта 2 статьи 4.2 Закона Рязанской области от 05.08.2011 N 62-ОЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Рязанской области" цена выкупаемого земельного участка определяется исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2017 N 14-КГ17-12, а также в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, обязанность заключить с собственником расположенных на земельном участке строений договор купли-продажи этого участка по общему правилу возникает у уполномоченного органа с момента обращения такого собственника с соответствующим заявлением.

Следовательно, цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на таком участке строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нем, строений в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

Судом установлено, что между администрацией города Рязани и ОАО "Фирма Центроспецстрой" был заключен договор N А440-05 аренды единого землепользования с кадастровым номером 62:29:0130002:120 от 02.11.2005, общей площадью 25 526 +/- 55,96 кв.м, расположенного по адресу: г. Рязань, р-н Южный Промузел, 2, для обслуживания административно-производственных зданий.

На основании договора купли-продажи от 20.02.2017 N 1 ООО Группа компаний "Альянс" приобрело у ОАО "Фирма Центроспецстрой" объекты недвижимого имущества, расположенные на указанном едином землепользовании и все права и обязанности арендатора в отношении указанного земельного участка. Переход права аренды единого землепользования зарегистрирован в ЕГРН 16.11.2017.

20.04.2018 решением Рязанского областного суда по делу N 3а302/2018 на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0130002:120 установлена кадастровая стоимость в размере 9 790 246 руб.

Согласно имеющейся в материалах дела выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22.08.2018 N КУВИ001/2018-5718761 кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату обращения в администрацию (15.06.2018) с заявлением о выкупе земельного участка составляла 9 790 246 руб. Данная кадастровая стоимость внесена в ЕГРН 08.06.2018.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно определил выкупную стоимость земельного участка в размере 734 268 руб. 45 коп. (9 790 246 руб. *1,5%*5).

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства и руководствуясь положениями действующего законодательства, регулирующими спорные отношения, поскольку определение выкупной цены земельного участка в ином размере администрацией не обосновано, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о незаконности обжалуемого постановления в данной части.

Доводы подателя апелляционной жалобы об отсутствии факта нарушения прав и законных интересов заявителя при принятии обжалуемого постановления, подлежат отклонению, поскольку указанная в постановлении цена выкупаемого имущества нарушает права и законные интересы общества на реализацию права выкупа земельного участка по цене, определенной в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

По смыслу главы 24 АПК РФ требование о понуждении органа, осуществляющего публичные полномочия, принять решение или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя. Исходя из смысла закона, при выборе способа устранения нарушенного права суд определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует нормам действующего законодательства Российской Федерации, материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения.

Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения, исходя из оценки спорных правоотношений и совокупности установленных обстоятельств по делу. При этом суд в выборе способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем восстановительной мерой.

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что способом восстановления нарушенного права общества является обязание администрации устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем внесения изменений в постановление от 16.07.2018 N 2757 "О продаже в собственность обществу с ограниченной ответственностью Группа компаний "Альянс" единого землепользования с кадастровым номером 62:29:0130002:120", а именно: исключения из него пункта 2 и внесения изменений в пункт 3 в части установления цены земельного участка с кадастровым номером 62:29:0130002:120 в размере 734 268 руб. 45 коп.

Оснований для переоценки данного вывода Арбитражного суда Рязанской области у суда апелляционной инстанции не имеется.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на рассмотрение в рамках арбитражного дела N А54-8512/2018 спора об урегулировании разногласий относительно выкупной стоимости земельного участка, не имеет правового значения, поскольку настоящий спор подлежит рассмотрению в порядке главы 24 АПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права и не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого законного и обоснованного решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 28.01.2019 по делу N А54-7470/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.В. Заикина

Судьи

М.М. Дайнеко Л.А. Капустина