Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2019 г. N 15АП-6946/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 сентября 2019 г. N Ф08-6987/19 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

31 мая 2019 г.

дело N А32-995/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 мая 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Абраменко Р.А., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ткаченко Е.С.,

при участии:

от ООО "Люм": представителя Долгих С.Н. по доверенности от 20.05.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Сочи, Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29 марта 2019 года по делу N А32-995/2018

по иску общества с ограниченной ответственностью "Люм", общества ограниченной ответственностью "Ахун"

к администрации муниципального образования город-курорт Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи

при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Геомаркер", общества с ограниченной ответственностью "Сочинское агентство по финансовому оздоровлению и банкротству",

об изменении рыночной стоимости земельного участка,

принятое в составе судьи Назыкова А.Л.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Люм" (далее - ООО "Люм"), общество с ограниченной ответственностью "Ахун" (далее - ООО "Ахун") обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) о признании рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:56, площадью 425 кв. м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Островского, 19, равной 10 950 000 руб., об обязании администрации муниципального образования город-курорт Сочи в лице Департамента имущественных отношений путем заключения дополнительного соглашения к договору N 4900006458 от 26.03.2011 внести имения в пункт 3.2 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:56, площадью 425 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Островского, 19, указав сумму годовой арендной платы для каждого арендатора отдельно: ООО "Люм" 70 646 руб. 72 коп., ООО "Ахун" - 93 603 руб. 03 коп. за пользование земельным участком (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы тем, что размер арендной платы земельного участка определен на основании завышенной рыночной стоимости земельного участка.

Определением суда первой инстанции от 05.03.2018 в качестве соответчика привлечен Департамент имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Геомаркер" (далее - ООО "Геомаркер").

Определением суда первой инстанции от 14.05.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Сочинское агентство по финансовому оздоровлению и банкротству" (далее - "ООО "Сочинское агентство по финансовому оздоровлению и банкротству").

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2019 иск удовлетворен, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:56 установлена по состоянию на 07.03.2017 в размере 8 189 797 руб. 77 коп. Суд обязал администрацию заключить с ООО "Люм" и ООО "Ахун" дополнительные соглашения от 20.03.2017 к договору аренды N 4900006458 от 29.03.2011 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:56 общей площадью 425 кв. м., с указанием рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 07.03.2017 в размере 8 189 797 руб. 77 коп. в соответствии с заключением N 110/18 от 24.10.2018 судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ООО "Сочинская городская экспертно-исследовательская лаборатория" Мельниковой В.В., применением ставки годовой арендной платы 1,5 % от данной рыночной стоимости земельного участка, указанием суммы годовой арендной платы с 07.03.2017 в размере 122 846 руб. 96 коп. за весь участок и в отдельности по каждому из арендаторов: для ООО "Люм" - 52 838 руб. 64 коп. арендной платы в год, для ООО "Ахун" - 70 008 руб. 31 коп. арендной платы в год.

Решение мотивировано тем, что размер арендной платы должен быть определен в соответствии с подпунктом "б" пункта 7 Порядка расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов", утвержденного постановлением администрации муниципального образования город-курорт Сочи N 1699 от 18.07.2016 (далее - постановление N 1699 от 18.07.2016). При определении размера арендной платы суд первой инстанции учел заключение судебной оценочной экспертизы N 110/18 от 03.12.2018.

Администрация и департамент обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просили решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении иска отказать.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что истцы не доказали наличие существенного изменения обстоятельств, из которых они исходили при заключении договора аренды земельного участка, и (или) существенного нарушения договора другой стороной, в связи с чем суд первой инстанции необоснованно удовлетворил исковые требования.

В судебном заседании представитель ООО "Люм" просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Иные лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, о времени судебного заседания извещены надлежащим образом. Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 29.03.2011 между администрацией (арендодатель) и ООО "Люм", ООО "Ахун" (арендаторы) был заключен договор N 4900006458 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель представил во временное пользование и владение земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204011:56, площадью 425 кв. м., из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - "торговый центр".

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды расчет размера арендной платы за участок произведен пропорционально доле в праве собственности на недвижимое имущество и изложен в приложениях к настоящему договору (отдельно для каждого арендатора).

В соответствии с пунктом 3.5 договора размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2 договора, может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления, а также в случаях, предусмотренных пунктом 5.2.17 договора. Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к настоящему договору и подписывается сторонами.

Согласно пункту 3.6 договора арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактической передачи земельного участка за каждый день фактического использования.

В приложениях к договору аренды расчет арендной платы выполнен по базовым ставкам. Для ООО "Люм" размер годовой арендной платы составляет 59 350 руб. 59 коп, для ООО "Ахун" 78 636 руб. 29 коп.

В связи с оценкой рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка и в целях внесения изменений в договор аренды департамент направил в адрес истцов дополнительные соглашения об изменении арендной платы.

В соответствии с данными проектами дополнительных соглашений от 20.03.2017 исчисление арендной платы устанавливается с 07.03.2017, размер годовой арендной платы определяется в соответствии с отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы N 3-П/2 от 07.03.2017 и составляет 376 227 рублей в год: для ООО "Люм" - 161 821 руб. 87 коп., для ООО "Ахун" - 214 405 руб. 13 коп.

Истцы указанные дополнительные соглашения не подписали, не согласившись с оценкой рыночной стоимости земельного участка, и обратились в ООО "Геомаркер" для осуществления оценки рыночной стоимости земельного участка.

Согласно отчету об оценке N 2017-07/14-О от 26.07.2017 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:56, площадью 425 кв. м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Островского, 19, по состоянию на 19.07.2017 составляет 10 950 000 руб. Размер годовой арендной платы за использование земельного участка по состоянию на 19.07.2017 составляет 164 000 руб.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Люм", ООО "Ахун" в арбитражный суд с настоящим иском.

Спорные правоотношения по своей правовой природе возникают из договора аренды земельного участка, в силу чего подлежат правовому регулированию положениями главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, а также специальному отраслевому законодательству.

В пункте 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность передачи преддоговорного спора на рассмотрение суда в случаях, если спор возник при заключении публичного договора, к числу которых в соответствии со статьей 426 Гражданского кодекса Российской Федерации относится договор аренды земельного участка публичной собственности.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

По смыслу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость такого регулирования, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

В настоящее время к спорным правоотношениям сторон подлежит применению постановление N 1699 от 18.07.2016.

Согласно пункту 2 постановления N 1699 от 18.07.2016 размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Пунктом 7 постановления N 1699 от 18.07.2016 установлено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда первой инстанции от 06.08.2018 назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:56, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Островского, 19, по состоянию на 07.03.2017;

- определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:56, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Островского, 19, по состоянию на дату проведения судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N 110/18 от 03.12.2018 величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:56 по состоянию на 07.03.2017 составляет 8 189 797 руб. 77 коп., по состоянию на дату проведения судебной экспертизы составляет 9 749 759 руб. 25 коп.

Лицами, участвующими в деле, возражения против результатов судебной оценочной экспертизы заявлены не были.

Руководствуясь заключением судебной оценочной экспертизы, а также положениями пункта 7 постановления N 1699 от 18.07.2016, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что размер годовой арендной платы должен составлять с 07.03.2017 полтора процента от рыночной стоимости земельного участка или 8 189 797 руб. х 1,5 %, что составляет 122 846 руб. 96 коп.

Таким образом, размер годовой арендной платы для ООО "Люм" составляет 52 838 руб. 64 коп. (в соответствии с проектом дополнительного соглашения, подготовленного департаментом, доля ООО "Люм" составляет 182,8 кв.м. от общей площади земельного участка 425 кв.м.). Размер годовой арендной платы для ООО "Ахун" составляет 70 008 руб. 31 коп. (доля ООО "Ахун" от общей площади земельного участка составляет 242,2 кв.м.).

Суд первый инстанции принял во внимание, что в соответствии с подготовленным по заказу администрации отчетом об оценке N 3-П/2 от 07.03.2017 рыночная стоимость земельного участка определялась по состоянию на 07.03.2017 и составила 25 081 833 руб. 20 коп. Согласно данному отчету арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, определена, исходя из 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка, и составила 376 227 руб. 50 коп. Указанный размер годовой арендной платы принят администрацией при подготовке проектов дополнительных соглашений от 20.03.2017.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оценщиком, производившим расчет годовой арендной платы по заданию администрации, был применен правильный нормативный порядок расчета арендной платы, соответственно, дополнительные соглашения от 20.03.2017 основаны на верной методике расчета арендной платы, однако, арендаторы не согласились с размером рыночной стоимости земельного участка, поскольку считают рыночную стоимость в размере 25 081 833 руб. 20 коп. завышенной, что и явилось причиной обращения арендаторов с настоящим иском в арбитражный суд.

При определении спорных условий договора аренды земельного участка суд первой инстанции исходил из проектов дополнительных соглашений от 20.03.2017 к договору аренды земельного участка, а именно начальной даты исчисления арендной платы - 07.03.2017, и долей арендаторов в земельном участке, которые также указаны в дополнительных соглашениях (182,8 кв.м. и 242,2 кв.м.), и пришел к правильному выводу о возможности обязать администрацию заключить дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка, проекты которых, датированные 20.03.2017, администрация направила истцам для подписания, на условиях, установленных судом первой инстанции в резолютивной части решения.

Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация и департамент освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29 марта 2019 года по делу N А32-995/2018 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

Р.А. Абраменко В.В. Галов