Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2019 г. N 09АП-5935/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 26 августа 2019 г. N Ф05-12231/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

31 мая 2019 г.

Дело N А40-206412/17

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Валюшкиной В.В.,

судей Алексеевой Е.Б., Проценко А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зиньковской Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО "Салон Рич", Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.12.2018 по делу N А40-206412/17, принятое судьей Смысловой Л.А.

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) к ООО "Салон Рич" (ИНН 7710063551, ОГРН 1027700521815) о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей

истца: Кондрашкова Ю.С. по доверенности от 30.11.2018,

ответчика: Никифоров А.А. по доверенности от 05.12.2017,

установил:

Департамента городского имущества города Москвы обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Салон Рич" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 423 865,59 руб. за период с января по июнь 2017 года, неустойки в сумме 7 430,32 руб. за период с 07.03.2017 по 30.06.2017, о расторжении договора от 16.05.2007 N 03-00295/07, выселении ООО "Салон Рич" из нежилого помещения площадью 93,10 кв.м. (подвал, помещение IV, комн. N 7-13, 13а, 14), расположенного по адресу г. Москва, проспект Мира, д. 108, обязании передать помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы.

Решением арбитражного суда от 21.12.2018 исковое заявление удовлетворено в части взыскания с ответчика задолженности в сумме 375 517,80 руб., неустойки в сумме 7 430, 32 руб., в удовлетворении остальной части иска отказано.

Истец и ответчик, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратились в арбитражный суд с апелляционными жалобами.

В судебном заседании представитель заявителя (истца по делу) поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить в полном объеме; возражал против удовлетворения жалобы ответчика.

Представитель ответчика доводы своей апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать; возражал против удовлетворения апелляционной жалобы истца.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, между Департаментом городского имущества города Москвы (правопреемник Департамента имущества города Москвы) и ООО "Салон Рич" заключен договор аренды от 16.05.2007 N 03-00295/07 на нежилое помещение общей площадью 93,10 кв.м расположенное по адресу: г. Москва, проспект Мира, д. 108.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнена ответчиком в период действия договора аренды с января 2017 года по июнь 2017 года, в результате чего образовалась задолженность в сумме 423 865, 59 руб.

Рассчитав пени за несвоевременное внесение платежей, истец после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, в том числе в части расторжения договора аренды, обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании задолженности, пени, расторжении договора и выселении арендатора.

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что ответчик является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается записью в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства от 01.08.2016; спорный договор аренды является действующим, заключен без проведения торгов, общая площадь объекта аренды нежилого помещения составляет 93,10 кв.м., то есть объект площадью до 300 кв. м, используют объект нежилого фонда для осуществления деятельности в области социального питания, истцом соблюден установленный порядок обращения за применением льготной арендной ставки.

ООО "Салон Рич" получило льготу на арендную плату в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда" находящиеся в имущественной казне города Москвы", что подтверждается уведомлением о ставке арендной платы на 2014 год от 02.12.2013 33-А-160472/12-(0)-0.

В соответствии с данным уведомлением арендная ставка устанавливалась 3500 рублей в год, за I кв.м арендуемой площади. Исходя из арендуемой площади в 93,1 кв.м годовой размер арендной платы составляет 325 850,04 рубля, 27 154,17 руб. в месяц.

Таким образом, истец имел льготную арендную ставку по договору аренды от 16.05.2007 03-00295/07 в размере 3500 руб. до 31.12.2016, арендные платежи за сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2016 года должны были вноситься в размере 27 154,17 рублей в месяц.

В редакции дополнительного соглашения от 04.10.2016 договор аренды продлен по 03.10.2025.

Уведомление от 26.12.2016 N 33-6-106935/16-(0)-1 и N 33-6-106935/16-(0)-2 о ставке 4500 руб. является ошибочным, так как для применения такой ставки необходимо соблюдение условий Постановления Правительства Москвы.

Учитывая изложенное, после вступления дополнительного соглашения в силу Департамент направил новые уведомления от 13.04.2017 N 33-6-85150/17-(0)-0 и N 33-6-85149/17-(0)-0 взамен ранее разосланных от 26.12.2016 N 33-6-106935/16-(0)-1 и N 33-6-106935/16-(0)-2.

В соответствии с п. 3 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы" при расчете ставки арендной платы по договорам аренды (за исключение договоров аренды, заключенных по результатам торгов) ежегодно с 01 января текущего года к рыночной ставке применяется коэффициент-дефлятор с учетом индекса 1,10.

Таким образом, с 01.01.2017 по договору установлена рыночная ставка арендной платы в размере 10 731,60 руб. за 1 кв. м в год с учетом коэффициента дефлятора, что составляет 83 259,33 руб. в месяц, таким образом, за январь, февраль, март, апрель, май, июнь 2017 года ответчик должен был оплачивать ежемесячно истцу 83 259,33 руб.

Исходя из изложенного, суд пришел к выводу о том, что с учетом льготной ставки в 2016 году у ответчика имелась переплата за сентябрь 2016 года в сумме 16684,91 руб., за октябрь 2016 года в сумме 65 221,04 руб., за ноябрь 2016 года в сумме 38 066,87 руб., за декабрь 2016 года в сумме 10 912,70 руб., за январь 2017 года в сумме 124 038,18 руб.

Задолженность за февраль 2017 года у ответчика образовалась в сумме 42 480,48 руб., с марта 2017 года задолженность составляла 125 739,81 руб., с апреля 2017 года задолженность составляла 208 999,14 руб., с мая 2017 года задолженность составляла 292 258,47 руб., с июня 2017 года задолженность составляла 375 517,80 руб.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению в сумме 375 517,80 руб. Судом также присуждены пени в размере 7 430, 32 руб. за период с 07.03.2017 по 30.06.2017.

Департамент городского имущества города Москвы в апелляционной жалобе указывает, что суд при отказе в части исковых требований не учел, что согласно п. 2 дополнительного соглашения к договору, представленного в материалы дела, подписанного обеими сторонами и зарегистрированного в установленном порядке в Управлении Росреестра по Москве с 04.10.2016 установлена рыночная ставка арендной платы в размере 9 756 руб. за 1 кв.м в год. Следовательно, основания для вывода об уплате арендной платы по льготной ставке с указанной даты, не имелось.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик приводит доводы о том, что ООО "Салон Рич" отвечает всем необходимым требованиям для получения льготы в виде сниженной ставки арендной платы; ответчику был предоставлена льгота уведомлением о ставке арендной платы на 2014 год от 02.12.2013 N 33-А-160472/12-(0)-0; истец подтвердил наличие льготы на 2017 год уведомлением о ставке арендной платы за 2017 год от 26.12.2016 N 33-6-106935/16-(0)-1; уведомление от 13.04.2017 N 33-6-85150/17-(0)-0 не влечет юридических последствий, является ничтожной сделкой вне зависимости от признания судом ее таковой; в период между январем и апрелем 2017 года в любом случае действовало уведомление от 26.12.2016; размер арендной платы, исходя из льготной ставки арендной платы равен 34 912,50 руб.; у ответчика отсутствует задолженность перед истцом по арендной плате за спорный период, так как у него была переплата в октябре, ноябре, декабре 2016 года; отказ в признании льготы за субъектом малого предпринимательства противоречит государственной политике по развитию малого и среднего бизнеса.

Суд апелляционной инстанции находит обоснованной позицию Департамента городского имущества города Москвы, изложенную в апелляционной жалобе.

Материалами дела установлено, что дополнительное соглашение от 04.10.2016 к договору аренды заключено в связи с истечением срока действия договора аренды.

В соответствии с ч. 9 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в редакции, действующей на момент заключения дополнительного соглашения, по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Таким образом, пролонгация договора аренды предполагает установление рыночной ставки арендной платы независимо от включения организации в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства. В дополнительном соглашении имеются ссылки на Федеральный закон N 135-ФЗ.

По условиям дополнительного соглашения ставка арендной платы в размере 9756 руб. устанавливается с 04.10.2016.

При таких обстоятельствах, оснований для вывода о том, что арендатор в период с октября по декабрь 2016 год обосновано продолжал перечислять арендную плату по ранее установленной льготной ставке, у суда апелляционной инстанции не имеется.

В связи с изложенным представляются несостоятельными доводы ответчика по спору, изложенные в апелляционной жалобе, о том, что у него имелась переплата в большей сумме, а равно выводы суда первой инстанции о наличии переплаты за указанный период 2016 года и отсутствии оснований для внесения платежей на основании ставки, установленной дополнительным соглашением.

Поскольку государственная регистрация соглашения в ЕГРН состоялась 10.02.2017, суд апелляционной инстанции признает ошибочным направление арендатору уведомлений от 26.12.2016 N 33-6-106935/16-(0)-1 и N 33-6-106935/16-(0)-2. Более того, в уведомлениях от 13.04.2017 имеется отметка о том, что они направлены взамен ранее направленных, то есть уведомлений от 26.12.2016.

В уведомлениях от 13.04.2017 Департамент городского имущества города Москвы сообщил арендатору о том, что с 01.01.2017 действует ставка арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора, в размере 10731,60 руб. за кв. м в год.

Данное уведомление по содержанию соответствует нормам действующего законодательства и условиям заключенного сторонами договора с учетом дополнительного соглашения от 04.10.2016.

Так, на основании п. 6.2 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 04.10.2016 в случае изменения условий, размера, порядка оплаты аренды ставка арендной платы считается измененной арендодателем в одностороннем порядке. В этом случае арендодатель направляет арендатору уведомление о том, что такое изменение произошло. Данное условие является обязательным для сторон и считается согласованным с даты, указанной в нормативном акте.

В соответствии с п. 3 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы" при расчете ставки арендной платы по договорам аренды (за исключение договоров аренды, заключенных по результатам торгов) ежегодно с 01 января текущего года к рыночной ставке применяется коэффициент-дефлятор с учетом индекса 1,10.

Таким образом, с 01.01.2017 по договору действует рыночная ставка арендной платы в размере 10 731,60 руб. за 1 кв. м в год с учетом коэффициента-дефлятора по сравнению со ставкой, установленной дополнительным соглашением, что составляет 83 259,33 руб. в месяц.

Системное толкование норм гражданского законодательства об аренде с учетом разъяснений пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" позволяет прийти к выводу о том, что если условия сделки, прошедшей государственную регистрацию, были изменены, то эти изменения вступят в силу для сторон сделки с момента заключения соответствующего соглашения, а для третьих лиц - с момента государственной регистрации изменений.

Таким образом, обстоятельства государственной регистрации дополнительного соглашения в феврале 2017 года не имеют правового значения и арендная плата по рыночной ставке подлежала уплате с 04.10.2016.

Повторно проверив представленный истцом расчет задолженности, суд апелляционной инстанции не усматривает его несоответствия нормам гражданского законодательства, условиям договора и фактическим обстоятельствам.

По состоянию на начало периода у ответчика имелась переплата в сумме 75690,39 руб., таким образом, задолженность за январь 2017 года с учетом данной переплаты составила 7568,94 руб. За период с февраля по июнь 2017 года сумма платежей составила 416296,65 руб., что в общей сложности составляет 423865,59 руб. задолженности, заявленной к взысканию.

30.06.2017, то есть в рассматриваемый период, ответчиком на основании платежного поручения N 93 перечислены денежные средства в сумме 27785,86 руб. Однако данный платеж не может быть учтен в рассматриваемом периоде, поскольку из его назначения следует, что он перечисляется в качестве арендной платы за июль 2017 года (т. 3 л.д. 54).

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции находит обоснованной и документальной подтвержденной задолженность ответчика за период с января по июнь 2017 года в сумме 423865,59 руб. Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе несостоятельны по указанным выше основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 7.2 договора (с изменениями, внесенными дополнительным соглашением от 04.10.2016) при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени по процентной ставке, равной одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки по день уплаты включительно.

Согласно расчету истца за период с 07.03.2017 по 30.06.2017 сумма пени составляет 7430,32 руб.

Проверив расчет пени, суд не усматривает его несоответствия нормам закона, условиям договора и фактическим обстоятельствам.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции подлежит изменению в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со ст. ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 21.12.2018 по делу N А40-206412/17 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

Взыскать с ООО "Салон Рич" в пользу Департамента городского имущества города Москвы основой долг в сумме 423865,59 руб., пени - 7430,32 руб.

Взыскать с ООО "Салон Рич" в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 11626 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.В. Валюшкина

Судьи

Е.Б. Алексеева А.И. Проценко