Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2019 г. N 09АП-21067/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 9 октября 2019 г. N Ф05-16961/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

06 июня 2019 г.

Дело N А40-190628/18

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Алексеевой Е.Б., Кораблевой М.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП Мусы Али Мохамеда на решение Арбитражного суда г. Москвы от 05 марта 2019 года по делу N А40-190628/18, принятое судьей Махалкиным М.Ю. (16-1295)

по иску ИП Мусы Али Мохамеда (ОГРНИП 317774600561298)

к АО "Тандер" (ОГРН 1022301598549),

третье лицо: ЗАО "Ланг Инвест" (ОГРН 1047715066574)

о взыскании суммы основного долга, неустойки, расторжении договора аренды, возврате арендованного имущества,

при участии в судебном заседании представителей: от истца: Калмыков В.В., Пигалова И.П. по доверенности от 23.05.2018; от ответчика: Боякова В.В. по доверенности от 30.12.2018; от третьего лица: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ИП Муса Али Мохамед обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковыми требованиями к АО "Тандер" о взыскании суммы основного долга в размере 5 779 130 рублей, неустойки в размере 1 563 497 руб. 63 коп. (с учётом заявления об уточнении размера исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ), о расторжении договора N МсФ/929/11 от 08.11.2011 г., возврате арендованного имущества.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05 марта 2019 года исковые требования удовлетворены частично.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме, указывая, что судом первой инстанции не применены норма материального и процессуального права, подлежащие применению, кроме того, суд неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела.

Представитель истца в судебном заседании доводы жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным.

Представитель ответчика в судебном заседании против доводов жалобы возражал, направил письменные пояснения на жалобу.

Третье лицо, уведомленное судом о времени и месте слушания дела, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет о принятии апелляционной жалобы к производству и назначению к слушанию, в судебное заседание не явилось, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие, исходя из норм ст. 156 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 05 марта 2019 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между ЗАО "Ланг Инвест" (арендодатель) и ЗАО "Тандер" (арендатор) заключён договор аренды N МсФ/929/11 от 08.11.2011 г., согласно которому арендатору переданы в пользование нежилые помещения общей площадью 616 кв.м., расположенные в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Яблочкова, д. 31.

Согласно п. 5.1, Договор заключён сроком на 5 лет.

Арендованные помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 10.11.2011 г.

Договор прошёл государственную регистрацию 27.01.2012 г.

Дополнительным соглашением N 5 от 16.01.2017 г. срок договора аренды был продлен до 27.01.2023 г., изменён состав арендованных помещений (общая площадь увеличилась до 629,9 кв.м.), увеличен размер арендной платы до 1 070 830 рублей.

Согласно п. 3.2.4 Договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца.

15.11.2017 г. между ЗАО "Ланг Инвест" (продавцом) и Мусой Али Мохаммедом (покупателем) был заключён договор купли-продажи нежилого помещения, согласно которому помещения, арендованные ответчиком, были проданы Мусе Али Мохамеду.

Передаточный акт подписан ЗАО "Ланг Инвест" и Мусой Али Мохамедом 15.11.2017 г.

Право собственности Мусы Али Мохамеда на помещения зарегистрировано 13.12.2017 г.

При рассмотрении дела, суд первой инстанции обратил внимание на то, что о состоявшемся переходе права ЗАО "Ланг Инвест" уведомил ответчика 09.04.2018 г. (вход. N 3299/18), что подтверждается распиской секретаря ответчика на уведомлении.

Мотивируя заявленные исковые требования, истец указал, что с апреля 2018 года ответчик должен был вносить арендную плату истцу, в связи с чем, за ним образовалась задолженность по оплате арендных платежей за период с апреля 2018 года по февраль 2019 года в размере 5 779 130 рублей.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Также, пунктом 4.5 Договора установлено, что за нарушение сроков оплаты аренды и/или коммунальных услуг/эксплуатационных услуг, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере 0,1% от несвоевременно уплаченной арендатором денежной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В связи с несвоевременным внесением арендной платы истец начислил ответчику пени за период с 06.04.2018 г. по 26.02.2019 г. в размере 1 563 497 руб. 63 коп.

В целях досудебного порядка разрешения спора, истец направил в адрес ответчика претензию с предложением погасить образовавшуюся задолженность, однако до настоящего времени ответ на претензию не получен, что явилось основанием для обращения с иском в суд.

При этом, суд первой инстанции в ходе рассмотреня дела установил, что между ЗАО "Ланг Инвест" и АО "Тандер" было заключено дополнительное соглашение N 6 от 01.12.2017 г., согласно которому, в период с 01.01.2018 г. по 31.12.2019 г. арендная плата оплачивается ежемесячно и составляет 600 000 руб.

На дату заключения дополнительного соглашения N 6 право собственности истца ещё не было зарегистрировано, в связи с чем, стороной по Договору аренды (арендодателем) являлось ЗАО "Ланг Инвест".

Таким образом, арбитражный суд пришел к выводу, что в период с апреля 2018 года по февраль 2019 года (11 месяцев) подлежала уплате арендная плата в размере 600 000 руб. х 11 мес. = 6 600 000 рублей.

Указанная арендная плата была внесена ответчиком в полном объёме, что подтверждается платёжными поручениями N 9093 от 05.04.2018 г., N 20501 от 31.07.2018 г., N 20829 от 06.08.2018 г., N 23637 от 05.09.2018 г., N 26519 от 05.10.2018 г., N 29461 от 06.11.2018 г., N 608 от 09.01.2019 г., N 3760 от 14.01.2019 г., NN 5213, 5214 от 15.01.2019 г. и N 23005 от 05.02.2019 г.

При этом оплата за апрель 2018 года внесена ЗАО "Ланг Инвест" платёжным поручением N 9093 от 05.04.2018 г., поскольку на дату оплаты ответчик не знал о переходе права собственности к истцу.

Как установлено судом первой инстанции, уведомление о переходе права ответчиком получено лишь 09.04.2018 г., то есть после произведённой оплаты, в связи с чем, обязательство по оплате арендной платы за апрель 2018 года исполнено ответчиком надлежащим образом и в установленные сроки.

Так же суд указал, что оплата за период с августа по декабрь 2018 года и за февраль 2019 года осуществлена ответчиком в установленные Договором сроки и в размере, определённом дополнительным соглашением N 6, что подтверждается платёжными поручениями N 20501 от 31.07.2018 г., N 20829 от 06.08.2018 г., N 23637 от 05.09.2018 г., N 26519 от 05.10.2018 г., N 29461 от 06.11.2018 г. и N 608 от 09.01.2019 г. Оплата за январь 2019 года произведена с просрочкой 27 дней платёжным поручением N 23005 от 05.02.2019 г.

Оплата за май, июнь, июль 2018 года произведена платёжными поручениями N 3760 от 14.01.2019 г., NN 5213, 5214 от 15.01.2019 г.

При этом в платёжных поручениях N 3760 от 14.01.2019 г. и N 5214 от 15.01.2019 г. допущена опечатка в назначении платежа, а именно - указан месяц оплаты июнь 2018 года, как и в платёжном поручении N 5213 от 15.01.2019 г.

Письмом от 22.01.2019 г. исх. N 20/1910 ответчик сообщил истцу об уточнении назначения платежа: в платёжном поручении N 3760 от 14.01.2019 г. - май 2018 года, в платёжном поручении N 5214 от 15.01.2019 г. - июль 2018 года.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что оплата внесена ответчиком полностью, в соответствии с условиями дополнительного соглашения N 6, в связи с чем, оснований для удовлетворения требований и взыскания основной задолженности не имеется.

Вместе с тем, суд первой инстанции установил, что ответчиком была допущена просрочка платежа за май, июнь, июль 2018 года и январь 2019 года, в связи с чем пришел к выводу, что подлежат уплате пени: за май 2018 года за период с 06.05.2018 г. по 14.01.2019 г. (254 дня); за июнь 2018 года за период с 06.06.2018 г. по 15.01.2019 г. (224 дня); за июль 2018 года за период с 06.07.2018 г. по 15.01.2019 г. (194 дня); за январь 2019 года за период с 10.01.2019 г. по 05.02.2019 г. (27 дней).

Расчёт неустойки составляет:

-за май 2018 года: 600 000 руб. х 0,1 % х 254 = 152 400 рублей;

-за июнь 2018 года: 600 000 руб. х 0,1 % х 224 = 134 400 рублей;

-за июль 2018 года: 600 000 руб. х 0,1 % х 194 = 116 400 рублей;

-за январь 2019 года: 600 000 руб. х 0,1 % х 27 = 16 200 рублей.

Итого: 152 400 руб. + 134 400 руб. + 116 400 руб. + 16 200 руб. = 419 400 рублей.

Исходя из двукратной учетной ставки Банка России (примерно 0,04 % в день) неустойка составляет (применив положения ст. 333 ГК РФ):

- за май 2018 года: 600 000 руб. х 0,04 % х 254 = 60 960 рублей;

- за июнь 2018 года: 600 000 руб. х 0,04 % х 224 = 53 760 рублей;

- за июль 2018 года: 600 000 руб. х 0,04 % х 194 = 46 560 рублей;

- за январь 2019 года: 600 000 руб. х 0,04 % х 27 = 6 480 рублей.

Итого: 60 960 руб. + 53 760 руб. + 46 560 руб.+ 6 480 руб. = 167 760 рублей.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что исковые требования в части взыскания неустойки подлежат удовлетворению в указанном размере.

В части требований о расторжении договора N МсФ/929/11 от 08.11.2011 г. и возврате арендованного имущества, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку задолженность за май - июль 2018 года ответчиком погашена, а последующие платежи вносились своевременно.

Просрочка за май - июль 2018 года возникла в связи с тем, что истцом была допущена переплата по Договору (с учётом дополнительного соглашения N 6) за январь - март 2018 года в размере 1 412 490 рублей (платёжные поручения N 594 от 17.01.2018 г., N 933 от 12.02.2018 г., N 269 от 06.03.2018 г.), а также произведена оплата за май 2018 года в размере 600 000 рублей на счёт ЗАО "Ланг Инвест" платёжным поручением N 949 от 07.05.2018 г.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствовался положениями статьей 330, 331, 450, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пунктах 29 и 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2012 N 66 по "Обзору практики разрешения споров, связанных с арендой", и пришел к выводу, что поскольку ответчиком исполнены обязательства по оплате арендных платежей в полном объеме, исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания неустойки в размере 167 760 рублей.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Довод заявителя жалобы о том, что дополнительное соглашение N 6 от 01.12.2017 г., заключенное между сторонами к договору аренды не было зарегистрировано в установленном законном порядке, а следовательно является недействительной сделкой с момента его заключения и не несет правовых или иных последствий, отклоняется судом апелляционной инстанции на основании следующего.

Как усматривается из материалов дела Дополнительным соглашением N 5 от 16.01.2017 г. срок договора аренды был продлен до 27.01.2023 г., изменён состав арендованных помещений (общая площадь увеличилась до 629,9 кв.м.), увеличен размер арендной платы до 1 070 830 рублей.

Также, между ЗАО "Ланг Инвест" и АО "Тандер" было заключено дополнительное соглашение N 6 от 01.12.2017 г., согласно которому в период с 01.01.2018 г. по 31.12.2019 г. арендная плата оплачивается ежемесячно и составляет 600 000 руб.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Как обоснованно установил суд первой инстанции, факт подписания дополнительных соглашений подтверждается материалами дела.

Как указано в ч. 1 ст. 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с ч. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Кроме того, как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 2 Информационного письма от 25 февраля 2014 г. N 165 правило определяющее, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации.

Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен после государственной регистрации.

Согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Кроме того, как указал Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 14 Постановления от 17 ноября 2011 г. N 73, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

Анализируя вышеприведенные нормы права, судом первой инстанции правомерно сделан вывод о том, что заключив соглашения об изменении условий оплаты аренды помещения, стороны связали себя материальным отношением, составляющим предмет данной сделки.

Также отклоняется довод заявителя жалобы о том, что судом неправомерно отказано в расторжении договора аренды, поскольку согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В то же время согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

На момент рассмотрения настоящего спора ответчиком была погашена задолженность по спорному договору, в связи с чем, отсутствуют основания для расторжения договора аренды, поскольку ответчик устранил допущенные ранее нарушения своих обязательств по договору.

Анализ положений статьи 619 ГК РФ, с учетом разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, позволяет сделать вывод о том, что нормы указанной статьи направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.

Формальное наличие условий, поименованных в пункте 3 статьи 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для расторжения договора аренды.

На основании изложенного выше, судебная коллегия пришла к выводу, что заявленные в жалобе доводы, не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а фактически сводятся к несогласию с выводами суда и направлены на переоценку исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05 марта 2019 года по делу N А40-190628/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

Е.Б. Алексеева М.С. Кораблева