Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 января 2024 г. N 17АП-14030/23 по делу N А60-11109/2023

г. Пермь

19 января 2024 г.

Дело N А60-11109/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 января 2024 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Крымджановой Д.И.

судей Семенова В.В., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мухаметовой Д.Р.,

при участии:

от истца по первоначальному иску индивидуального предпринимателя Мезенцевой Елены Александровны с использованием средств веб-конференции: Арутюнян Р.О., предъявлен паспорт, доверенность от 22.11.2022; Целищев А.Ю., предъявлен паспорт, доверенность от 22.11.2022;

от ответчика по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью "Статус": Алибекова Д.В., предъявлен паспорт, доверенность от 11.07.2023;

от иных лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенных надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, представители не явились;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца по первоначальному иску, индивидуального предпринимателя Мезенцевой Елены Александровны,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 октября 2023 года

по делу N А60-11109/2023

по первоначальному иску индивидуального предпринимателя Мезенцевой Елены Александровны (ИНН 667400876696, ОГРНИП 309667405800059)

к обществу с ограниченной ответственностью "Статус" (ИНН 6617022171, ОГРН 1136617000343)

третьи лица: Мезенцев Игорь Иванович, Екатеринбургское муниципальное унитарное предприятие водопроводно-канализационного хозяйства (ИНН 6608001915, ОГРН 1036603485962)

о взыскании задолженности по договору аренды,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Статус" (ИНН 6617022171, ОГРН 1136617000343)

к индивидуальному предпринимателю Мезенцевой Елене Александровне (ИНН 667400876696, ОГРНИП 309667405800059)

о признании договора расторгнутым,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Мезенцева Елена Александровна (далее - истец по первоначальному иску, ИП Мезенцева Е.А.) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью "Статус" (далее - ответчик по первоначальному иску, ООО "Статус") о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2022 по 20.11.2022 в размере 670 833 руб. 33 коп.; по потребленным коммунальным услугам в размере 86 019 руб.; неустойки за период с 01.11.2022 по 19.04.2023 в размере 226 333 руб. 33 коп.

ООО "Статус" обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к ИП Мезенцевой Е.А. о признании договора аренды нежилого помещения от 01.03.2021 расторгнутым с апреля 2022 года.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора в порядке ст. 51 АПК РФ, привлечены Мезенцев Игорь Иванович, Екатеринбургское муниципальное унитарное предприятие водопроводно-канализационного хозяйства.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17 октября 2023 года в удовлетворении иска индивидуального предпринимателя Мезенцевой Елены Александровны отказано полностью. Производство по встречному иску прекращено в связи с отказом ООО "Статус" от встречного иска в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, ИП Мезенцева Е.А. обратилась в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт - об удовлетворении требований в полном объеме.

В апелляционной жалобе ее заявитель указывает, что ИП Мезенцева Е.А. передала помещение в пользование 01.03.2021, а ООО "Статус" приняло его без замечаний и фактически использовало. Ссылается на то, что обращения директора ООО "Статус" в полицию совершены с целью создания негативного образа ИП Мезенцевой Е.А. По мнению апеллянта, переписка не может служить доказательством намерения сторон расторгнуть отношения, без направления соглашения о расторжении. Считает, что факт того, что истец чинил препятствия в пользовании арендуемым помещением, не доказан.

ООО "Статус" представлен отзыв на апелляционную жалобу, по мотивам, изложенным в нем, указывает на отсутствие оснований по уплате арендных платежей, так как ответчик не мог использовать помещение в заявленный период в связи с наличием препятствий со стороны ИП Мезенцевой Е.А., указанный факт подтверждается, в том числе: письменными пояснениями Черных Е.О., материалами проверок органов полиции, письмом N 157 от 12.05.2022 ООО "Фирма "Скит", перепиской в WhatsApp между ИП Мезенцевой Е.А. и директором ООО "Статус" Хохряковым А.Н. (л.д. 220-239), актами об ограничении допуска в арендуемое нежилое помещение, письменными пояснениями Мезенцева И.И., договорами и перепиской с подрядчиками, которые должны были выполнить работы по установке медицинского оборудования, соглашением о расторжении аренды помещения технического этажа, в связи с чем просит решение оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон пояснили позицию по существу заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 01.03.2021 между индивидуальным предпринимателем Мезенцевой Еленой Александровной (Арендодатель) и ООО "Статус" (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель передает во временное пользование, а Арендатор принимает нежилое помещение, имеющее на поэтажном плане номера 86, 87, 90-97, расположенное на этажах: N -5,600; -7,800 здания многоквартирного дома по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Радищева, 31, общей площадью 133,9 кв.м, с кадастровым номером 66:41:0401033:1436 (л.д.5-9, т.1).

В п. 1.2 договора установлено, что помещение предназначается для стоматологической клиники.

По условиям пунктов 2.1, 2.2 договора предусмотрено, что размер арендной платы составляет 175 000 руб. в месяц за помещение; оплата производится ежемесячно, начиная с 01.03.2021 путем перечисления денежных средств с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя.

Согласно п. 2.5 договора на арендатора также возложена обязанность оплачивать потребленные коммунальные услуги.

Договор вступает в силу с момента подписания и действует по 28.02.2026 (п. 7.1 договора).

Пунктом 8.1 договора аренды стороны установили, что договор подлежит регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Затраты на оплату госпошлины делятся пополам между арендодателем и арендатором.

Как указывает истец, помещение принято ООО "Статус" 01.03.2021 и фактически используется. Договор в установленном порядке не зарегистрирован.

В обоснование заявленных требований, истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование арендованным помещением, в результате указывает на наличие задолженности за период согласно уточнению с 01.04.2022 по 20.11.2022 в размере 670 833 руб. 33 коп., а также по потребленным коммунальным услугам в размере 86 019 руб. и неустойки за период с 01.11.2022 по 19.04.2023 в размере 226 333 руб. 33 коп. (с учетом уточнения требований, л.д. 127, т.2).

Неисполнение арендатором обязанностей по внесению арендной платы за пользование имуществом в указанный период (с апреля 2022 г.) послужило основанием для обращения ИП Мезенцевой Е.А. в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Относительно встречного иска, ООО "Статус" заявлен отказ от встречного заявления (л.д. 120, т. 2), который принят судом первой инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ.

Отказывая в удовлетворении требований ИП Мезенцевой Е.А., суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для взыскания арендных платежей за спорный период, поскольку совокупностью представленных в материалы дела доказательств подтверждено, что арендодатель чинил препятствия в пользовании имуществом, с 01.04.2022 ограничил доступ и арендатор не мог пользоваться нежилым помещением, предоставленным под стоматологическую клинику, в том числе ввиду невозможности физического доступа, а также отсутствия государственной регистрации договора, что обязательно для лицензирования, по причине уклонения арендодателя и наличия непогашенных обременений.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, возражений, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). В силу приведенных норм и разъяснений арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу статей 67, 68, 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, исходя из их относимости и допустимости.

Требования истца мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за использование помещения в период с 01.04.2022 по 20.11.2022, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате, коммунальным платежам и неустойке.

Возражения ответчика сводятся к тому, что ООО "Статус" было лишено возможности пользоваться имуществом в заявленный период в связи с наличием препятствий со стороны ИП Мезенцевой Е.А., следовательно, оснований для взыскания долга не имеется.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев доводы жалобы истца ИП Мезенцевой Е.А., пришел к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения с учетом следующего.

Согласно п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Согласно условиям договора аренды нежилого помещения от 01.03.2021, аренда спорного помещения имела изначально целевое назначение - для стоматологической клиники (п. 1.2 договора аренды).

Между тем, в соответствии с Федеральным законом от 04.05.2011 N 99-ФЗ (в ред. от 31.07.2020) "О лицензировании отдельных видов деятельности", предоставление стоматологических услуг возможно только после выдачи специальной лицензии.

Как следует из п. 7 Положения о лицензировании медицинской деятельности, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.04.2012 N 291 и п. 20 Административного регламента Росздравнадзора по предоставлению государственной услуги по лицензированию медицинской деятельности (утв. приказом Минздрава России от 26.01.2015 N 21н), для получения лицензии осуществление медицинской деятельности соискателю необходимо представить в лицензирующий орган копии документов, подтверждающих наличие у него принадлежащих ему на праве собственности или на ином законном основании зданий, строений, сооружений и (или) помещений, необходимых для выполнения заявленных работ (услуг).

Таким образом, для получения лицензии на осуществление медицинской деятельности в лицензирующий орган необходимо представить зарегистрированный договор аренды.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, при этом, исходя из имеющихся в деле документов, не опровергнутых истцом, арендодатель на протяжении всего срока действия договора аренды уклонялся от данной обязанности, следовательно, использование спорного нежилого помещения по его целевому назначению не представлялось возможным в связи с отсутствием лицензии на оказание медицинских услуг.

Кроме того, как установлено судом и следует из материалов дела, спорный объект аренды обременен, так как в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись от 15.07.2019 о регистрации договора аренды нежилого помещения от 01.04.2019, заключенного между ИП Мезенцевой Е.А. и Ведерниковым В.Г. сроком до 31.03.2024, что подтверждается уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав N КУВД-001/2022-624503 5/2 от 28.02.2022 (л.д. 197-198, т.1).

При этом арендодатель не предпринимала действий по погашению указанной записи, несмотря на то, что согласно решению Арбитражного суда Свердловской области от 23.04.2020 по делу А60-62851/2020 стороны признали факт прекращения договора аренды с 30.12.2020 (л.д. 57-58, 83-91).

С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции о том, что арендатор не мог пользоваться нежилым помещением в заявленный период, предоставленным под стоматологическую клинику ввиду отсутствия государственной регистрации договора, обязательной для лицензирования, по причине уклонения арендодателя и наличия непогашенных обременений, а также в связи с ограничением физического доступа в помещение с апреля 2022 г., и, как следствие, отсутствии оснований для взыскания долга, следует признать обоснованными.

Вопреки доводам истца, факт наличия препятствий в пользовании арендуемым помещением, созданных арендодателем, признается судом доказанным и подтвержденным материалами дела с учетом совокупности доказательств, в частности: письменных пояснений Черных Е.О. (л.д. 108, т.1), материалов проверок органов полиции (л.д.274-297, т.1), письма N 157 от 12.05.2022 ООО "Фирма "Скит" (л.д.166, т.1), переписки в WhatsApp между ИП Мезенцевой Е.А. и директором ООО "Статус" Хохряковым А.Н. (167-176, т.1), актов об ограничении допуска в арендуемое нежилое помещение (л.д.100-107, т.1), письменных пояснений Мезенцева И.И., договоров и переписки с подрядчиками, которые должны были выполнить работы по установке медицинского оборудования, соглашением о расторжении аренды помещения технического этажа.

Доводы жалобы о том, что переписка не может служить доказательством намерения сторон расторгнуть отношения, без направления соглашения о расторжении, отклоняются апелляционным судом, с учетом пояснений ответчика в отзыве на жалобу о том, что у ООО "Статус" не было намерений расторгнуть договор аренды, так как арендатор только закончил дорогостоящий ремонт в арендуемом помещении, значительно улучшив его, что подтверждается представленными в материалы судебного дела договором подряда N 6 от 29.06.2021, дополнительными соглашениями и актами выполненных работ к нему, эскизным проектом, сметой. При этом переписка, имеющаяся в деле, свидетельствует об отсутствии намерения со стороны арендодателя продолжать арендные отношения с арендатором.

С учетом изложенного, суд первой инстанции, оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, приняв во внимание, что истец намеренно чинил ответчику препятствия в пользовании арендованным помещением, фактически сделав невозможным его нормальное использование, начиная с апреля 2022 года, признав недоказанным факт использования ответчиком имущества в заявленный по данному делу период, пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Сам по себе факт отсутствия соглашения о расторжении договора аренды при доказанности с учетом совокупности установленных по делу обстоятельств и поведения истца невозможности использования помещения ответчиком в спорный период не может служить основанием для взыскания арендной платы. Вышеуказанные действия истца расцениваются как недобросовестные, с учетом также того, что, как следует из материалов дела, за предшествующий период арендатор вносил арендную плату (платежные поручения приложены к встречному исковому заявлению), но не имел возможности полноценно использовать помещение, в котором им был сделан ремонт в целях организации стоматологической клиники.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в решении суда первой инстанции.

Основания для отмены или изменения судебного акта суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 октября 2023 года по делу N А60-11109/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Д.И. Крымджанова

Судьи

В.В. Семенов Ю.В. Скромова