Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 июля 2019 г. N 18АП-8290/19

г. Челябинск

04 июля 2019 г.

Дело N А76-17537/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 июля 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Ермолаевой Л.П., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Куликова Владимира Алексеевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.04.2019 по делу N А76-17537/2018 (судья Гусев А.Г.).

В судебном заседании приняли участие истец: индивидуальный предприниматель Куликов Владимир Алексеевич лично, его представитель - Колчев Александр Константинович (доверенность от 22.04.2019, Аскарова Наталья Ивановна (доверенность от 01.07.2019).

Индивидуальный предприниматель Куликов Владимир Алексеевич (далее - истец, ИП Куликов В.А.) 01.06.2018 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - ответчик, Комитет) в котором просил:

-расторгнуть договор УЗ N 014874-К-2017 от 02.06.2017 краткосрочной аренды земельного участка, с кадастровым номером 74:36:0324004:886, площадью 300 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Руставели, заключенный между истцом и ответчиком;

-взыскать денежные средства в размере 1 577 658 руб.

Определениями Арбитражного суда Челябинской области от 15.08.2018, от 17.10.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет финансов города Челябинска, Комитет градостроительства и архитектуры города Челябинска (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.04.2019 (резолютивная часть от 17.04.2019) в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 107-111).

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Куликов В.А. (далее также - податель жалобы, апеллянт) просил решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель сослался на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дел; неправильное применение норм материального и процессуального права.

Податель жалобы указывает, что в процессе проектирования истцом были обнаружены физические и юридические недостатки, препятствующие использованию спорного земельного участка в объеме, необходимом истцу для проектирования и строительства магазина. Юридическим препятствием, по мнению апеллянта, является ограничение в выборе разрешенного использования земельного участка. Предпринимателем был выбран вид разрешенного использования - предприятие общественного питания и торговли. Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0324004:886, площадью 300 кв.м имеет целевое назначение - для строительства внешкольного учреждения дополнительного образования, что не соответствует целям арендатора, договора и градостроительной документации, утвержденной на момент заключения договора аренды. Физические препятствия выражаются в невозможности строительства магазина в размерах, предусмотренных проектом и градостроительным планом земельного участка по причине наличия инженерных коммуникаций, неотраженных в извещении о проведении аукциона 18.05.2017 в отношении лота N 14. Исходя из изложенного, истец при заключении спорного договора аренды не располагал полной и достоверной информацией о наличии на спорном земельном участке коммуникаций, препятствующих строительству объекта капитального строительства. Апеллянт ссылается на пункт 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым для расторжения договора необходимо наличие препятствий в пользовании имуществом, которые не были оговорены при заключении договора, препятствия в имуществе не были заранее известны арендатору, препятствия не могли быть обнаружены во время осмотра земельного участка. Истец полагает, что обстоятельства для арендатора по договору аренды земельного участка существенно изменились и стали отличными от первоначальных обстоятельств, из которых предприниматель исходил при заключении договора, поскольку если бы ИП Куликов В.А. знал о них, и как участник хозяйственной деятельности мог их разумно предвидеть, договор вообще не был бы им заключен или заключен на значительно отличающихся условиях.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание ответчик и третьи лица не явились. С учетом мнения истца в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представители истца поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02.06.2017 на основании протокола от 18.05.2017 N 19 (лот N 14) о результатах открытого аукциона между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Куликовым Владимиром Алексеевич (арендатор) подписан договор УЗN 014874-К-2017 краткосрочной аренды земли города Челябинска, предметом которого является земельный участок площадью 300 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0324004:886, расположенный по адресу: ул. Руставели в Ленинском районе г. Челябинска, из земель населенный пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для строительства нежилого здания (л.д. 23-26 т. 1).

Срок аренды установлен со дня заключения договора и составляет 18 месяцев (пункт 2.1 договора).

Размер арендной платы определен по результатам торгов протоколом от 18.05.2017 N 19 и составляет 2 132 452 руб. График (размер и сроки) внесения арендной платы указаны в приложении (форма N 2) (п. 3.1 договора).

Земельный участок принят арендатором по акту приема-передачи от 02.06.2017 (л.д. 28 т. 1).

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 10.11.2015 с присвоением кадастрового номера 74:36:0324004:886 (л.д. 32-55 т. 1).

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 20.06.2017 (л.д. 29 оборот).

ИП Куликовым В.А. произведена оплата за пользование земельным участком по договору аренды платежными поручениями от 29.06.2017 N 226 на сумму 169 737 руб., от 25.07.2017 N 235 на сумму 181 443 руб., от 31.08.2017 N 133 на сумму 181 443 руб., от 29.09.2017 N157 на сумму 175 590 руб., от 31.10.2017 N 176 на сумму 181 443 руб., от 30.11.2017 N 190 на сумму 175 590 руб., от 28.12.2017 N 216 на сумму 181 443 руб., от 30.01.2018 N 17 на сумму 181 443 руб., от 18.06.2018 N 110 на сумму 28 776 руб. 58 коп. (л.д. 56-64 т. 1).

При обследовании спорного земельного участка кадастровым инженером общества с ограниченной ответственностью "Южно-Уральский Центр Промэкспертиза" установлено, что на обследуемом земельном участке расположены подземные инженерные сети электроснабжения, теплоснабжения, сети водоснабжения и канализации (водоотведения); за границами участка расположена сеть водоснабжения, охранная зона которой находится на территории обследуемого земельного участка; при строительстве на земельном участке нежилого здания требуется соблюдать расстояние от указанных конструкций; доступная для застройки площадь земельного участка с учетом охранных зон инженерных сетей составляет 120,3 кв. м (л.д. 66-89 т. 1).

ИП Куликов В.А. полагая, что наличие на земельном участке коммуникаций, охранных зон не отраженных в аукционной документации в отношении земельного участка, предполагают использовать земельный участок под строительство площадью около 120 кв. м, в то время как в аукционной документации площадь земельного участка указана 300 кв. м, что, по мнению предпринимателя, существенным образом нарушает права истца, поскольку до момента приобретения земельного участка и разработки проектной документации предвидеть указанные обстоятельства не представлялось возможным, обратился в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора аренды и возврате денежных средств, уплаченных по договору аренды.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что Комитет, предоставив земельный участок в пригодном для строительства состоянии обязательства арендодателя исполнил надлежащим образом, и судом не установлено препятствий в использовании земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, неиспользование предоставленного земельного участка не является основанием для невнесения арендной платы.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в аренду могут быть переданы, в том числе, земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Из материалов дела следует, что между Администрацией города Челябинска (арендодатель) и ГСК "Сплав" (арендатор) заключен договор УЗN 014874-К-2017 краткосрочной аренды земли города Челябинска.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Кодекса).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (подпункт 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Фактически под существенным изменением обстоятельств (пункт 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации) истец полагает невозможность использования земельного участка в связи с имеющимися недостатками в последнем, препятствующих использованию его в тех целях, для которых он приобретен в аренду, а именно под строительство магазина.

В связи с этим, полагает, что имеются правовые основания для расторжения арендной сделки применительно к статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, а также должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом (части 1, 3 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Более того, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу этого истец по настоящему делу должен представить относимые, допустимые, достоверные и достаточные доказательства в подтверждение: факта ненадлежащего исполнения арендодателем требований статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть передачи объекта аренды, не соответствующего условиям договора аренды и назначению имущества; наличия в момент передачи недвижимого имущества во владение и пользование арендатора недостатков, препятствующих использованию объекта аренды по согласованному сторонами назначению; отсутствия у арендатора объективной возможности выявить указанные недостатки во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Договор от 02.06.2017 УЗ N 014874-К-2017 краткосрочной аренды земельного участка заключен по результатам аукциона по продаже права на заключение договора земельного участка с ИП Куликовым В.А. как победителем аукциона, предложившим наибольшую цену за предмет торгов.

Согласно части 3 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется статьей 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пункт 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации содержит перечень сведений, которые должны содержаться в извещении или сообщении о проведении аукциона. В частности установлено требование о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения.

В извещении о проведении аукциона 18.05.2017 в отношении спорного земельного участка содержится следующая информация: кадастровый номер 74:36:0324004:886, площадь 300 кв. м, указание на наличие сведений о земельном участке в кадастровом паспорте от 10.11.2015 N 7400/101/15-908475 и в публичной кадастровой карте, указание на отсутствие ограничения прав на земельный участок и ограничений в использовании земельного участка; разрешенное использование - для строительства нежилого здания; территориальная зона - В.2.2 жилая территориальная зона; назначение объекта капитального строительства: нежилое здание N 1, максимальная допустимая этажность - 2, максимальная допустимая площадь застройки - 232,9 кв. м; предельные размеры земельного участка для строительства объекта капитального строительства, в том числе площадь: номер участка 1, максимальный размер 18,4 м, минимальный размер 16,3 м, площадь 0,0300 га; наличие на участке инженерной и транспортной инфраструктур: низковольтный силовой кабель, информация о технических условиях подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; ссылка на постановление Главы города Челябинска от 13.11.2008 N 285-п "Об утверждении документации по планировке и межеванию территории в границах: улиц Руставели, Дзержинского, Бобруйского, Гагарина в Ленинском районе города Челябинска" (л.д. 90-165 т. 1).

Исходные данные для проведения торгов на право заключения договора аренды земельного участка для строительства нежилого здания содержат информацию о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (л.д. 73-82 т. 2).

Пункт 8 ст. 39.11 Земельного участка Российской Федерации содержит перечень случаев, при которых земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона.

Так в частности, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если

- в отношении земельного участка в установленном законодательством Российской Федерации порядке не определены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений;

- в отношении земельного участка отсутствуют сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории;

- в отношении земельного участка не установлено разрешенное использование или разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона;

- земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о проведении аукциона;

- земельный участок не отнесен к определенной категории земель.

Из кадастрового паспорта от 10.11.2015 N 7400/101/15-908475 следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0324004:886 в части площади 40 кв. м имеются ограничения прав, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации; разрешенное использование - для строительства нежилого здания; (л.д. 60-67 т. 2).

25 сентября 2018 года ИП Куликов В.А. обратился за выдачей разрешения на строительство магазина по ул. Руставели в Ленинском районе на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0324004:886 (л.д. 111-114 т. 2).

ИП Куликову В.А. выдано разрешение от 01.10.2018 N RU74315000-224-г-201 на строительство магазина сроком до 02.12.2018 (л.д. 115-116 т. 2).

Проанализировав документы, приложенные к заявлению ИП Куликова В.А. о выдаче разрешения на строительство, суд установил, что проектная документация шифр 10.17-ПЗ, выполненная ООО "ПроектСити", разработана в соответствии с градостроительным планом земельного участка, заданием на проектирования, техническим регламентом; графическая часть исходных данных содержала информацию о сетях по состоянию на 15.11.2015.

Таким образом, доводы истца о том, что заявленные недостатки носят скрытый характер и не могли быть обнаружены, подлежат отклонению, поскольку данные обстоятельства носят объективный характер и могли быть установлены истцом из проектной документации. Предприниматель не доказал возможность квалификации заявленных им недостатков объекта аренды в качестве скрытых (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом первой инстанции обоснованно указано, что с более полной информацией по земельному участку истец имел возможность ознакомиться при подписании договора и как профессиональный участник рынка оценить все риски, связанные с арендой спорного участка.

Между тем, проведенные торги не были оспорены предпринимателем, договор аренды был подписан, недостатков, препятствующих использованию участка в соответствии с видом разрешенного использования, судом не установлено.

Комитет, предоставив земельный участок в пригодном для строительства состоянии, обязательства арендодателя исполнил надлежащим образом.

На основании вышеизложенного доводы истца о предоставлении арендодателем земельного участка с существенными недостатками судом первой инстанции правомерно отклонены.

Таким образом, коллегия судей приходит к выводу о недоказанности наличия юридически значимых обстоятельств, необходимых для применения 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и расторжения спорного договора аренды.

В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

К встречным обязательствам арендатора законом в числе прочих отнесена обязанность вносить арендную плату на условиях, определяемых договором (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что судом не были установлены препятствия в использовании земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, а не использование предоставленного земельного участка не является основанием для невнесения арендной платы, суд первой инстанции обоснованно признал требование о возвращении денежных средств, перечисленных в счет арендной платы по договору аренды, не подлежащим удовлетворению.

Доводы о наличии оснований для привлечения к участию в деле Администрации города Челябинска, заявленные представителем в суде апелляционной инстанции, подлежат отклонению, поскольку указанное лицо не является стороной договора аренды, информация о том, что права и обязанности указанного лица затрагиваются принятием судебного акта по настоящему делу, в материалах дела отсутствует.

Доводы и аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта, а сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на подателя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.04.2019 по делу N А76-17537/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Куликова Владимира Алексеевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Л.П. Ермолаева И.Ю. Соколова