Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2019 г. N 21АП-794/19

16 июля 2019 г.

Дело N А83-10231/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 июля 2019 года.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Малышевой И.А.,

судей Градовой О.Г., Карева А.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лесик А.В.,

с участием представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Джанкойский Партнер": Остапчук А.С., по доверенности от 02.07.2018 б/н, личность подтверждена паспортом гражданина Российской Федерации; Осипенко В.А., по доверенности от 10.06.2019 б/н, личность подтверждена паспортом гражданина Российской Федерации; Криволапов А.К. (до перерыва) по доверенности от 02.07.2018 б/н, личность подтверждена паспортом гражданина Российской Федерации;

от Администрации города Джанкоя Республики Крым - Ознобишина Ю.О., по доверенности от 15.11.2018 N 19, личность подтверждена паспортом гражданина Российской Федерации,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Джанкоя Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 30.11.2018 по делу N А83-10231/2018 (судья Авдеев М.П.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Джанкойский Партнер" к Администрации города Джанкоя Республики Крым, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора: Джанкойского городского совета Республики Крым, Управления архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности Администрации г. Джанкой Республики Крым, МУП муниципального образования городской округ Джанкой "Городская управляющая компания" о признании недействительным решения.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Джанкойский Партнер" (далее - заявитель, общество, ООО "Джанкойский Партнер") обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права общества на приобретение арендуемых нежилых помещений N 139, 146, 147, 148, 149, 183, 184 общей площадью 46,9 кв. м., расположенных по адресу: ул. Ленина, д. 8, г. Джанкой, Республика Крым, Российская Федерация, оформленного ответом о рассмотрении обращения от 14.06.2018 N 023-14/5261/1. В порядке восстановления нарушенных прав общество просило обязать Администрацию города Джанкоя Республики Крым осуществить государственный кадастровый учёт упомянутых нежилых помещений, оформление иных необходимых правоустанавливающих документов, а также совершить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости упомянутых нежилых помещений, принять решение об условиях их приватизации в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке, направить обществу с ограниченной ответственностью "Джанкойский Партнер" проект договора купли-продажи помещений в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, судом первой инстанции привлечены: Джанкойский городской совет Республики Крым, Управление архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности Администрации г. Джанкой Республики Крым, МУП муниципального образования городской округ Джанкой "Городская управляющая компания".

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 30.11.2018 по делу N А83-10231/2018 заявление удовлетворено. Суд признал незаконным отказ Администрации города Джанкоя Республики Крым, оформленный ответом о рассмотрении обращения от 14.06.2018 N 023-14/5261/1, в реализации преимущественного права ООО "Джанкойский Партнер" на приобретение арендуемых нежилых помещений N 139, 146, 147, 148, 149, 183, 184 общей площадью 46,9 кв. м., расположенных по адресу: ул. Ленина, д. 8, г. Джанкой, Республика Крым, Российская Федерация.

В порядке восстановления нарушенного права суд обязал Администрацию города Джанкоя Республики Крым совершить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилых помещений, принять решение об условиях приватизации нежилых помещений в двухнедельный срок с даты принятия отчёта об оценке, направить ООО "Джанкойский Партнер" проект договора купли-продажи названных помещений в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Не согласившись с указанным решением, Администрация города Джанкоя Республики Крым и лицо, не привлечённое к участию в деле,- общество с ограниченной ответственностью "Юридическая компания "Статус Плюс" обжаловали его в апелляционном порядке.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2019 (резолютивная часть от 09.04.2019) прекращено производство по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Юридическая компания "Статус Плюс" (лица, не привлечённого к участию в деле) на решение Арбитражного суда Республики Крым от 30.11.2018 по делу N А83-10231/2018.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 13.06.2019 определение Двадцать первого арбитражного апелляционного суда о прекращении производства по апелляционной жалобе от 11.04.2019 по делу N А83-10231/2018 оставлено без изменения, после чего апелляционным судом рассмотрена по существу апелляционная жалоба Администрации города Джанкоя Республики Крым.

В апелляционной жалобе Администрация ссылается на исключение недвижимого имущества из состава казны муниципального образования городской округ Джанкой и закрепление указанного имущества на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием муниципального образования городской округ Джанкой "Городская управляющая компания", что, по мнению Администрации, является препятствием для реализации ответчиком права на приватизацию.

Считает, что ООО "Джанкойский Партнер" на день обращения с заявлением о выкупе имущества (18.05.2018) не представило доказательств его соответствия требованиям, приведенном в статье 3 Закона N 159-ФЗ, а именно, доказательств отнесения ООО "Джанкойский Партнер" к категории субъектов малого предпринимательства, имеющих преимущественное право выкупа арендуемого имущества.

Апеллянт считает, что судом первой инстанции не учтено то обстоятельство, что право муниципальной собственности не зарегистрировано на спорные помещения, что само по себе влечёт невозможность совершения действий, определенных решением суда первой инстанции.

Кроме того, податель апелляционной жалобы считает, что в рамках настоящего дела надлежащим ответчиком должно выступать иное лицо- Управление архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности администрации города Джанкоя Республики Крым.

На этом основании апеллянт просит отменить решение суда с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленного требования.

ООО "Джанкойский партнёр" представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором против изложенных в ней доводов возразило, считает решение суда законным и не подлежащим отмене.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном Интернет-сайте. В соответствии со ст. ст. 123, 156, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей Джанкойского городского совета Республики Крым, Управления архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности Администрации г. Джанкой Республики Крым, МУП муниципального образования городской округ Джанкой "Городская управляющая компания", надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного разбирательства.

Администрация города Джанкоя Республики Крым в ходе судебного разбирательства заявила ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу N А83-1501/2019, в рамках которого рассматривается иск общества с ограниченной ответственностью "Юридическая компания "Статус Плюс" к Администрации города Джанкоя Республики Крым, муниципальному унитарному предприятию муниципального образования городской округ Джанкой "Городская управляющая компания" о признании договора аренды N 37 от 25.04.2018 недействительным.

Поскольку ходатайство заявлено непосредственно в судебном заседании 02.07.2019, в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв до 09.07.2019 для ознакомления иных лиц, участвующих в деле, с данным ходатайством и представления письменного отношения к нему.

05.07.2019 от общества с ограниченной ответственностью "Джанкойский Партнер" через систему "Мой Арбитр" поступили письменные возражения на ходатайство Администрации о приостановлении производства, которые были приобщены к материалам дела.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц по вопросу приостановления производства по делу, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения ходатайства Администрации, исходя из следующего:

В силу ч. 9 ст. 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в случае если арбитражный суд при рассмотрении дела установит, что в производстве другого арбитражного суда находится дело, требования по которому связаны по основаниям их возникновения и (или) представленным доказательствам с требованиями, заявленными в рассматриваемом им деле, и имеется риск принятия противоречащих друг другу судебных актов, арбитражный суд может приостановить производство по делу в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Кодекса.

Пунктом 1 ч. 1 ст. 143 АПК РФ предусмотрено, что суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Одним из обязательных оснований для приостановления производства по делу является невозможность его рассмотрения до разрешения по существу (принятия и вступления судебного акта в законную силу) другого дела. Обстоятельства, исследуемые в другом деле, должны иметь значение для арбитражного дела, рассмотрение которого подлежит приостановлению, то есть влиять на результат его рассмотрения по существу. Помимо этого, необходимо установить объективную невозможность разрешения дела арбитражным судом до разрешения дела, рассматриваемого иным судом. Такая невозможность означает, что, если производство по делу не будет приостановлено, разрешение дела может привести к незаконности судебного решения, неправильным выводам суда или к вынесению противоречащих, взаимоисключающих судебных актов.

В рассматриваемой ситуации объективной невозможности рассмотрения настоящего дела до вступления в законную силу судебного акта по делу N А83-1501/2019 коллегией не установлено.

В предмет спора по настоящему делу входит установление совокупности следующих условий: может ли имущество являться объектом приватизации в порядке Закона N 159-ФЗ, соответствует ли заявитель совокупности требований, установленных ст. 3 Закона N 159-ФЗ.

В рамках дела N А83-1501/2019 не подлежит установлению ни одно из указанных обстоятельств. Возбуждение самостоятельного производства по иску об оспаривании одного из договоров аренды сторонним лицом не означает невозможности рассмотрения спора публично-правового характера о реализации арендатором права преимущественного выкупа имущества, в силу чего не должно влечь приостановления производства по этому делу на основании пункта 1 части 1 статьи 143 АПК РФ. В таком случае эффективная судебная защита может быть обеспечена своевременным заявлением возражений относительно оснований для выкупа имущества. Кроме того, арбитражный суд, рассматривающий дело, в любом случае оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора аренды, на котором основаны требования заявителя.

С учётом изложенного, ходатайство Администрации города Джанкоя Республики Крым о приостановлении производства по данному делу до вступления в законную силу судебного акта по делу N А83-1501/2019 не подлежит удовлетворению, что не препятствует дальнейшему движению дела. Возражения против отказа в приостановлении производства по делу могут быть заявлены при обжаловании судебного акта апелляционного суда по существу спора.

С учётом изложенного дело рассмотрено по существу на основании представленных документов.

В судебном заседании после перерыва представитель Администрации города Джанкоя Республики Крым поддержал доводы апелляционной жалобы, представители общества с ограниченной ответственностью "Джанкойский Партнер" против доводов апелляционной жалобы возразили.

Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы апелляционной жалобы, считает, что решение суда является законным и обоснованным, отмене или изменению не подлежит, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 22.07.2011 отдел по управлению и реформированию коммунальной собственности Джанкойкого городского совета (по договору арендодатель) и ООО "Джанкойский Бытовик" (по договору арендатор) заключили договор аренды коммунального имущества N 18/11по условиям пункта 1.1 которого, арендодатель передал, а арендатор принял в срочное платное пользование на условиях аренды встроенные нежилые помещения N 128 общей площадью 54,3 кв. м, N 132 общей площадью 24,3 кв. м., N 133 общей площадью 3,4 кв. м., расположенные по адресу: ул. Ленина, д. 8. г. Джанкой, находящиеся в собственности территориальной громады г. Джанкоя. Имущество предано в аренду для размещения мастерской по ремонту обуви, без права сдачи в субаренду (пункт 1.1.). В соответствии с пунктом 2.1. договора вступление арендатора во владение и пользование имуществом наступает одновременно с подписанием сторонами договора и акта приема-передачи указанного имущества (пункт 2.1. договора) (том 1 л.д.16-25).

Соответствующий акт приёма передачи-имущества подписан сторонами договора 22.07.2011 (том 1 л.д.20).

05.02.2015 стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 22.07.2011 N 18/11, по условиям п. 1 которого, сторонами договора решено арендодателя отдел по управлению и реформированию коммунальной собственности Джанкойкого городского совета заменить на Управление архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности администрации города Джанкоя, а также арендатора -ООО "Джанкойский Бытовик"(ОКПО 37463697) заменить на ООО "Джанкойский Бытовик"(ОГРН 1159102049072), а также продлить срок действия договора аренды до 22.07.2015 (том 1 л. д. 21).

Исследуя правоотношения сторон договора, суд первой инстанции установил, что после заключения договора 22.07.2011 и передачи имущества объект аренды арендодателю по акту приема-передачи не возвращался, непрерывно находился в пользовании арендатора.

23.07.2015 Управление архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности Администрации города Джанкоя (по договору арендодатель) и ООО "Джанкойский Бытовик" (ОГРН 1159102049072, по договору арендатор) заключили договор аренды N 05 недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым. Предметом данного договора согласно пункту 1.1. являются встроенные нежилые помещения N 139, 146, 147, 148, 149, 183, 184, общей площадью 46,9 кв.м., расположенные на первом этаже нежилого здания по адресу: ул. Ленина, д. 8, г Джанкой, Республика Крым. Имущество передано в аренду с целью размещения мастерской по ремонту обуви, на что указано в п. 1.2. договора. В пункте 1.3. договора стороны указали, что данный договор заключен взамен договора аренды N 18/11 от 22.07.2011 недвижимого имущества коммунальной собственности, срок действия которого истёк, и в связи с реализацией права арендатора на заключение договора аренды на новый срок (том 1 л. д. 22-25).

Помещения ( с уточнённой площадью и нумерацией) были переданы в аренду по акту приёма-передачи (приложение N 1 к договору аренды от 21.07.2015) (том 1 л. д. 26).

21.06.2016 стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды N 05 от 23.07.2015, которым установили срок его действия-одиннадцать месяцев с 22.06.2016 по 22.05.2017 (том 1 л.д.27).

28.04.2017 заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения N 5 от 23.07.2015, по условиям пункта 1 которого сторона арендодателя заменена на муниципальное унитарное предприятие муниципального образования городской округ Джанкой "Городская управляющая компания" (том 1 л.д.28).

24.05.2017 муниципальное унитарное предприятие муниципального образования городской округ Джанкой "Городская управляющая компания" (по договору арендодатель) и ООО "Джанкойский Бытовик"(по договору арендатор) заключен новый договор аренды N 226 недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым, предметом которого согласно пункту 1.1. договора являются те же встроенные нежилые помещения N 139, 146, 147, 148, 149, 183, 184 общей площадью 46,9 кв. м., расположенные на первом этаже нежилого здания по адресу: ул. Ленина, д. 8 в г Джанкой, Республика Крым. Имущество передано в аренду также с целью размещения мастерской по ремонту обуви сроком с 24.04.2017 по 24.04.2018, на что указано в п. 1.2., 9.1. договора. В пункте 1.3. договора его стороны указали, что предмет договора предоставлен арендатору на основании постановления Администрации г. Джанкоя Республики Крым от 17.05.2017 N 214 "О заключении договора аренды на новый срок с ООО "Джанкойский Бытовик" (том 1 л. д. 32-39).

Приём- передача помещений от арендодателя к арендатору оформлен актом приёма-передачи (том 1 л.д.40).

10.08.2017 общим собранием ООО "Джанкойский Бытовик" принято решение о реорганизации общества путём выделения из него нового общества с передачей выделенному обществу полномочий по договору аренды от 24.05.2017 N 226 недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым, встроенных нежилых помещений N 139, 146, 147, 148, 149, 183, 184 общей площадью 46,9 кв.м., расположенных по адресу: ул. Ленина, д. 8, г. Джанкой, Республика Крым (том 1 л.д.29-30).

По передаточному акту от 10.08.2017 арендуемые встроенные нежилые помещения N 139, 146, 147, 148, 149, 183, 184 общей площадью 46,9 кв. м., расположенные по адресу: ул. Ленина, д. 8, г. Джанкой, Республика Крым, переданы от реорганизованного ООО "Джанкойский Бытовик" правопреемнику- ООО "Джанкойский Партнер", о чём составлен передаточный акт (том 1 л. д. 31).

22.01.2018 Администрацией г. Джанкоя Республики Крым принято постановление N 35 "Об изменении договора аренды", пунктом 1 которого Администрация дала согласие муниципальному унитарному предприятию муниципального образования городской округ Джанкой "Городская управляющая компания" на заключение дополнительного соглашения об изменении договора аренды муниципального имущества от 24.05.2017 N 226 в части замены арендатора - ООО "Джанкойский бытовик" на правопреемника -ООО "Джанкойский Партнер", созданного в результате реорганизации путем выделения из ООО "Джанкойский бытовик" (том 1 л.д.41).

На основании указанного постановления 22.01.2018 между муниципальным унитарным предприятием муниципального образования городской округ Джанкой "Городская управляющая компания" и ООО "Джанкойский бытовик" заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 24.05.2017 N 226 о замене стороны арендатора по договору (том 1 л.д.42-43).

В соответствии с пунктами 2,3 дополнительного соглашения N 1 с момента его подписания с согласия арендодателя арендатор - ООО "Джанкойский бытовик" передал свои права и обязанности по договору аренды от 24.05.2017 N 226 арендатору - ООО "Джанкойский Партнер", который с указанного момента является арендатором по договору. Другие условия договора остались неизменными, стороны подтвердили свои обязательства по ним (пункт 6).

25.04.2018 муниципальное унитарное предприятие муниципального образования городской округ Джанкой "Городская управляющая компания" (по договору- арендодатель) и ООО "Джанкойский Партнер" (по договору- арендатор) заключили договор аренды N 37 недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым (том 1 л.д.44-51).

В соответствии с пунктом 1.1. данного договора в аренду ООО "Джанкойский Партнер" переданы те же встроенные нежилые помещения N 139, 146, 147, 148, 149, 183, 184 общей площадью 46,9 кв. м., расположенные по адресу: ул. Ленина, д. 8, г. Джанкой, Республика Крым, с целью размещения мастерской по ремонту обуви.

Согласно пункту 1.3. договора спорные нежилые помещения предоставлены арендатору на основании постановления Администрации города Джанкоя Республики Крым от 10.04.2018 N 169 "О заключении договора аренды на новый срок".

Срок действия договора установлен сторонами продолжительностью 11 (одиннадцать) месяцев с 25.04.2018 по 25.03.2019 (пункт 9.1. договора).

Приём- передача помещений от арендодателя к арендатору оформлены актом приёма-передачи от 25.04. 2018 (том 1 л.д.52).

Из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства следует, что ООО "Джанкойский Бытовик" было включено в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства 01.08.2016 с категорией субъекта предпринимательства микропредприятие, его правопреемник - ООО "Джанкойский Партнер" был включен в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства 10.12.2017 с той же категорией - микропредприятие.

Из Единого государственного реестра юридических лиц следует, что с 28.11.2017 ООО "Джанкойский Партнер" является правопреемником ООО "Джанкойский Бытовик".

15.05.2018 ООО "Джанкойский Партнер" обратилось в Администрацию города Джанкоя Республики Крым с письмом исх. N 1/05 о реализации преимущественного права выкупа недвижимого имущества, арендованного по договору аренды N 37 от 25.04.2018, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым, а именно: встроенных нежилых помещений N 139, 146, 147, 148, 149, 183, 184 общей площадью 46,9 кв.м., расположенных по адресу: ул. Ленина, д. 8, г. Джанкой, Республика Крым (том 1 л.д.53).

Администрацией указанное письмо получено нарочным 18.05.2018, что подтверждается штампом канцелярии Администрации в правом нижнем углу.

В ответ на указанное заявление Администрация города Джанкоя Республики Крым письмом исх. N 02.3-14/5261/1 от 14.06.2018 оповестила заявителя о том, что в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на объекты недвижимости их включение в план приватизации не планируется (том 1 л.д.54).

Заявитель оспорил данное письмо в судебном порядке как отказ в реализации преимущественного права выкупа помещений.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у Администрации правовых оснований для отказа обществу в предоставлении испрашиваемого имущества в собственность.

Оснований для переоценки данного вывода на стадии апелляционного производства не имеется, исходя из следующего:

В силу положений ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходима совокупность двух условий: несоответствие закону или иному нормативному правовому акту оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Аналогичные положения содержатся в части 7 статьи 1 Закона Республики Крым от 06.11.2014 N 1-ЗРК/2014 "О порядке и условиях приватизации имущества, находящегося в государственной собственности Республики Крым", согласно которой особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации имущества Республики Крым, переданного им в аренду, регулируются Законом N 159-ФЗ.

Требования заявителя по настоящему делу мотивированы наличием у него преимущественного права выкупа арендованного имущества в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, который регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Часть 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции от 01.07.2017, действовавшей на дату обращения общества с требованием о выкупе), предоставляла субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при наличии определенных в законе условий и соблюдении порядка его выкупа.

Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1)арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4)арендуемое имущество не включено в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендатору, который относится к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, при одновременном выполнении перечисленных выше условий.

Отказ в реализации преимущественного права выкупа по основаниям, не предусмотренным законом, не допускается.

В рассматриваемой ситуации заявитель и его правопредшественник перечисленным выше критериям соответствуют: оба являются субъектами малого предпринимательства, не имеют и не имели задолженности по арендной плате (доказательств иного в деле нет), по состоянию на 1 июля 2015 года имущество находилось в аренде непрерывно свыше двух лет (с учётом периода аренды ООО "Джанкойский Бытовик"), обществом заявлено требование о выкупе именно того имущества, которое им арендуется.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее-Информационное письмо N 134), с учётом того, что переход права аренды в порядке реорганизации основан на сингулярном правопреемстве, что позволяет включить в срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона N 159-ФЗ, также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что периоды нахождения имущества в аренде у правопредшественника -ООО "Джанкойский Бытовик" следует учесть при установлении срока аренды на дату обращения с заявлением о реализации преимущественного права выкупа.

Абзацем 2 пункта 6 Информационного письма N 134 также предусмотрено, что исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

В рассматриваемой ситуации заявитель и его правопредшественник пользовались имуществом непрерывно, в связи с чем в силу приведённых выше разъяснений наличие незначительных промежутков между окончанием срока действия предыдущего договора аренды и заключением нового не прерывает отношения аренды и не влияет на реализацию преимущественного права выкупа имущества.

Довод апеллянта о закреплении имущества на праве хозяйственного ведения за МУП "Городская управляющая компания" и исключении из казны судом апелляционной инстанции исследован и отклонён, поскольку из материалов дела следует, что заявитель и его правопредшественник арендуют имущество непрерывно с 2011 года, в то время как распоряжение об исключении его из казны и закреплении за МУП "Городская управляющая компания" принято 28.04.2017. При этом право хозяйственного ведения МУП "Городская управляющая компания" не зарегистрировано, как это предусмотрено статьями 131, 216 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимость использования арендуемого имущества для нужд предприятия материалами дела не подтверждена, имущество как и прежде сдаётся в аренду МУП "Городская управляющая компания" с согласия Администрации, самим предприятием помещения не используются.

При таких обстоятельствах, с учётом установленного по делу факта непрерывной аренды помещений по распоряжениям Администрации, отсутствия государственной регистрации права хозяйственного ведения, принимая во внимание положения пункта 4 статьи 1, статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, а также разъяснения, предусмотренные пунктом 5 информационного письма N 134, постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", определением Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. по делу N 308-ЭС18-16134, апелляционный суд приходит к выводу о создании Администрацией необоснованных препятствий для реализации преимущественного права общества на выкуп помещения путём формального издания распоряжения о закреплении имущества на праве хозяйственного ведения при отсутствии государственной регистрации данного права и фактического использования помещений для нужд муниципального предприятия.

Приведённый в оспариваемом письме Администрации довод об отсутствии правоустанавливающих документов на объекты недвижимости ввиду отсутствия государственной регистрации права муниципальной собственности на них не относится к числу законно установленных оснований для отказа в реализации преимущественного права выкупа имущества ввиду отсутствия законно установленных препятствий для одновременной регистрации права муниципальной собственности и его перехода по договору купли-продажи в порядке реализации преимущественного права выкупа.

Требования заявителя о реализации преимущественного права выкупа обоснованно адресованы Администрации, на которую положениями ст. 9 Закона N 159-ФЗ возложена обязанность по обеспечению реализации данного права в установленном порядке.

С учётом изложенного, суд первой инстанции пришёл к верному выводу о том, что арендуемое заявителем имущество подлежит приватизации в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, у заявителя есть право на его преимущественный выкуп в соответствии с положениями статей 3,9 названного Закона, в связи с чем обоснованно удовлетворил требования общества по настоящему делу.

В порядке восстановления нарушенного права суд возложил на Администрацию обязанность по совершению именно тех действий, которые перечислены в части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, что, по мнению апелляционного суда, является соразмерным и адекватным способом восстановления нарушенного права.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования общества по настоящему делу, избрал надлежащий способ восстановления права, в связи с чем оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

От уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе Администрация освобождена, в связи с чем вопрос о распределении расходов по её оплате апелляционным судом не рассматривается.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 30.11.2018 по делу N А83-10231/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Джанкоя Республики Крым - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме), в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.А. Малышева

Судьи

О.Г. Градова А.Ю. Карев