Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2019 г. N 11АП-10517/19

г.Самара

22 июля 2019 г.

Дело N А55-1828/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 июля 2019 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Филипповой Е.Г., судей Лихоманенко О.А., Корнилова А.Б.,

при ведении протокола судебного заседания Ахмеджановой Э.М. с участием:

от департамента градостроительства городского округа Самара - представитель не явился, извещен,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - представителя Старковой Ю.К. (доверенность от 29.12.2018),

от третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Дельта" - представитель не явился, извещено,

рассмотрев в открытом судебном заседании 15 июля 2019 года апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 23 мая 2019 года по делу N А55-1828/2019 (судья Филатов М.В.), принятое по заявлению департамента градостроительства городского округа Самара, г.Самара, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г.Самара, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Дельта", г.Самара,

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара (далее - департамент, заявитель) обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области, регистрирующий орган) о признании незаконным решение об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:041008:1001 от 12.11.2018 N 63/999/001/2018-63159, об обязании Управления Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:041008:1001 в соответствии с заявлением от 06.08.2018 вх. N63/999/001/2018-63159.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Дельта" (далее - ООО "Дельта").

Решением Арбитражного суда Самарской области от 23 мая 2019 года заявленные требования удовлетворены, решение Управления Росреестра по Самарской области об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренды от 12.11.2018 N 63/999/001/2018-63159 признано незаконным. На Управление Росреестра по Самарской области возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления в течение 5 дней после вступления судебного акта в законную силу государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:041008:1001.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что надлежащего подтверждения получения арендатором уведомления о расторжении договора аренды на государственную регистрацию не поступало.

В отзыве на апелляционную жалобу департамент просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого решения суда.

Дело рассмотрено в соответствии с требованиями ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей департамента, ООО "Дельта", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Самарской области поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителя Управления Росреестра по Самарской области, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, связи с односторонним отказом департамент от договора аренды N 758 от 23.07.2013 земельного участка с кадастровым номером 63:01:0410008:1001, заключенного с ООО "Дельта", департаментом было подано заявление от 06.08.2018 вх. N63/999/001/2018-63159 о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды в отношении указанного земельного участка.

Уведомлением от 12.11.2018 N 63/999/001/2018-63159 Управление Росреестра по Самарской области отказало в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0410008:1001 в связи с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации, поскольку отсутствовал документ, подтверждающий факт получения арендатором уведомления об одностороннем отказе от договора аренды N 758 от 23.07.2013.

Судом первой инстанции установлено, что между министерством строительства Самарской области (далее - министерство) и ООО "Дельта" был заключен договор аренды от 23.07.2013 N 758 земельного участка с кадастровым номером 63:01:041008:1001 (далее - договор, договор аренды земельного участка).

В соответствии с п. 1.1 договора на основании постановления администрации г.о. Самара от 08.06.2010 N 606, приказов министерства строительства Самарской области от 20.12.2011 N 111-п, от 18.06.2012 N 162-п министерство предоставляет, а ООО "Дельта" - принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли населенных пунктов", имеющий кадастровый номер 63:01:041008:1001, находящийся по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, улица Обувная, площадью 9 614 кв.м. Участок предоставлялся под строительство информационного центра (л.д. 20-25).

С 01.03.2015 министерство утратило полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа. Согласно п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Во исполнение Закона Самарской области от 29.12.2014 N 134-ГД "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области, определении полномочий органов государственной власти Самарской области по предметам ведения субъектов Российской Федерации, наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на территории Самарской области и внесении изменения в статью 1 Закона Самарской области "О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Самарской области", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара, переданы администрации городского округа Самара.

Пунктом 22 части 1 постановления администрации городского округа Самара от 11.01.2017 N 1 руководитель департамента градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней, неосновательного обогащения за использование земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений, освобождению таких земельных участков, аннулированию сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости в судебном порядке.

В соответствии с условиями заключенного договора (пункт 4.4.) арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью вносить арендную плату ежемесячно в срок до десятого числа текущего месяца за право пользования земельным участком.

В нарушение договорных обязательств арендатор уклонился от исполнения своих обязательств. Данное обстоятельство явилось основанием для обращения департамента градостроительства городского округа Самара с арбитражный суд с иском о взыскании с общества задолженности по арендной плате.

Пунктом 8.3 договора аренды земельного участка предусмотрено, что арендодатель вправе во внесудебном порядке отказаться от договора, предупредив арендатора не менее чем за один месяц до даты отказа в случаях: неиспользования участка в соответствии с назначением, предусмотренным п. 1.2 договора; если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Таким образом, департамент, реализуя свое право на отказ от договора аренды N 758 от 23.07.2013, направил в адрес арендатора, ООО "Дельта", письмо от 30.05.2018 N Д05-01/1608, содержащее уведомление об отказе от договора аренды, по месту нахождения арендатора, указанному в спорном договоре аренды и ЕГРЮЛ (л.д.15-17).

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 44310019122803 письмо от 30.05.2018 N Д05-01/1608, направленное ООО "Дельта" по его юридическому адресу, содержащее уведомление об отказе от договора аренды N 758 от 23.07.2013, арендатором ООО "Дельта" не получено, в связи с чем выслано обратно отправителю. Доказательств обратного не представлено.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Согласно пункту 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в Едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица" разъяснено, что в силу подпункта "в" пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" адрес постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности) отражается в Едином государственном реестре юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) для целей осуществления связи с юридическим лицом. Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в том числе на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т.п.), за исключением случаев, когда соответствующие данные внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (пункт 2 статьи 51 ГК РФ).

В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится следующее разъяснение: на лице, направившем сообщение, лежит бремя доказывания факта направления (осуществления) юридически значимого сообщения и его доставки, а риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Так, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

По своей правовой природе отказ от договора аренды, оформленный уведомлением от 30.05.2018 N Д05-01/1608, представляет собой одностороннюю сделку, так как он направлен на прекращение гражданских прав и обязанностей (ст.ст. 153, 155 ГК РФ).

С учетом установленных по делу обстоятельств суд первой инстанции пришёл к выводу о соблюдении департаментом порядка одностороннего отказа от договора аренды в соответствии с требованиями статьи 450 ГК РФ.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации, Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации

Статьей 131 ГК РФ установлено, что государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ней, подлежит право собственности и иные права.

Согласно пункту 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости.

К заявлению о прекращении регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении спорного земельного участка заявитель представил письмо от 30.05.2018, соответствующий реестр почтовых отправлений, отчет об отслеживании (л.д. 18,19), которые подтверждают факт направления в адрес арендатора уведомления об одностороннем отказе от договора.

Таким образом, совокупность представленных заявителем документов подтверждает факт надлежащего направления арендатору одностороннего отказа от договора и соблюдения требований ст. 450 ГК РФ.

Ссылки регистрирующего органа на необходимость представления почтового уведомления о вручении письма получателю судом первой инстанции отклонены как не основанные на нормах действующего законодательства. В частности, Законом о государственной регистрации не предусмотрена обязанность представлять почтовое уведомление о вручении заказного почтового отправления.

Это обусловлено также вышеприведенными правовыми нормами, содержащимися в пункте 1 статьи 165.1 ГК РФ.

Аналогичная позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 28 ноября 2018 года по делу N А55-9894/2018.

На основании части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Как отмечено выше, доводы заинтересованного лица, положенные в основу отказа в регистрации прекращения обременения, являются незаконными. Иных оснований правомерности своих действий регистрирующий орган суду не представил.

Также суд первой инстанции отметил следующее.

В данном случае основанием для регистрации прекращения договорных отношений является односторонний отказ арендодателя от договора в связи с нарушением арендатором условий договора.

Как указано в абзаце 3 пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например, с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

В рассматриваемом случае заявление арендатора о расторжении договора на регистрацию не представлено. Однако данное обстоятельство, в силу вышеизложенного, не может являться основанием для признания отказа законным.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 26, статьи 27 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается (при неустранении причин приостановления - отказывается в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав) по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В оспариваемом отказе Управление Росреестра по Самарской области указало, что основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации является истечение срока приостановления, указанного в уведомлении от 09.08.2018 о приостановлении государственной регистрации, и не устранение причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прекращения ограничения (обременение) - аренды.

При изложенных обстоятельствах регистрирующий орган в соответствии с указанным выше порядком был обязан приостановить государственную регистрацию и предложить заявителю представить согласие арендатора на прекращение договора. Однако данное обстоятельство не было указано в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 09.08.2018 (л.д. 13-14). Тем самым регистрирующий орган лишил заявителя возможности представить на регистрацию необходимый пакет документов. Более того, данное основание не указано и в оспариваемом отказе.

Также при принятии данного решения помимо указанных выше обстоятельств суд первой инстанции принял во внимание тот факт, что согласно п. 3.2 договора аренды срок его действия истек 17.06.2017. Таким образом, на момент рассмотрения данного дела договорные отношения в любом случае прекращены в связи с истечением срока. Учитывая характер гражданских правоотношений, а также наличие отказа арендодателя от договорных отношений, положения ст. 610 ГК РФ в данном случае применению не подлежат.

Приняв во внимание изложенные выше обстоятельства в их совокупности, в т.ч. отсутствие в уведомлении о приостановлении регистрации и в оспариваемом отказе доводов о необходимости представления согласия арендатора на расторжение договора, учитывая отсутствие у арендатора реальной возможности использовать земельный участок по назначению в связи с истечением срока действия договора, с учетом отсутствия каких-либо возражений по данному факту как на стадии получения волеизъявления арендодателя, так и в ходе рассмотрения настоящего дела, суд первой инстанции избрал способ восстановления нарушенных прав заявителя - обязание Управления Росреестра по Самарской области произвести государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права в виде аренды на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 63:01:041008:1001 площадью 9 614 кв.м, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, Куйбышевский район, ул. Обувная.

Довод Управления Росреестра по Самарской области о том, что департаменту необходимо обратиться с новым заявлением в регистрирующий орган в связи с истечением срока действия договора для погашения обременения, судом первой инстанции отклонен. Указанное обстоятельство не является основанием для отказа в указании в решении на обязание уполномоченного органа осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:041008:1001 в силу изложенных выше оснований.

С учетом вышеизложенного суд первой инстанции признал незаконным оспариваемый отказ в государственной регистрации прекращения обременения и удовлетворил заявленные департаментом требования.

Доводы апелляционной жалобы о том, что надлежащего подтверждения получения арендатором уведомления о расторжении договора аренды на государственную регистрацию не поступало, судом апелляционной инстанции отклоняются. В данном случае суд первой инстанции обоснованно исходил из разъяснений постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица", согласно которым юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем. При этом в материалы настоящего дела не представлено доказательств направления департаментом уведомления об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка по недостоверному, недействительному адресу арендатора, сведения о котором (об адресе) внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, который дал им правильную оценку. Указанные доводы не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении дела, и не могут поставить под сомнение правильность применения им норм материального и процессуального права.

Иных доводов, являющихся основанием в соответствии со ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены либо изменения решения суда первой инстанции, в апелляционной жалобе не приведено.

На основании изложенного решение суда от 23 мая 2019 года следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Росреестра по Самарской области - без удовлетворения.

Поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 НК РФ государственные органы, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины, госпошлина Управлением Росреестра по Самарской области в федеральный бюджет не уплачивается.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 23 мая 2019 года по делу N А55-1828/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.Г. Филиппова

Судьи

О.А. Лихоманенко А.Б. Корнилов