Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2019 г. N 15АП-6974/19

город Ростов-на-Дону

18 июля 2019 г.

дело N А32-48/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 июля 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей Абраменко Р.А., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Соколовой А.О.,

при участии:

от истца: представителя Шапаренко Н.О. по доверенности от 06.02.2019,

от ответчика: представителя Озеровв Д.А. по доверенности от 09.01.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу апелляционные жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края, общества с ограниченной ответственностью "Нептун"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.04.2019 по делу N А32-48/2016

по иску департамента имущественных отношений Краснодарского края

к обществу с ограниченной ответственностью "Нептун"

о взыскании задолженности, пени,

принятое в составе судьи Корейво Е.В.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Нептун" (далее - общество) о взыскании 8 206 856,61 руб. задолженности по арендной плате за период 2014-й, 2015-й, 1-й, 2-й, 3-й кварталы 2016 года, 1 226 029,65 руб. неустойки, начисленной за период с 11 апреля 2014 года по 10 августа 2016 года (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком надлежащим образом не было исполнено обязательство по внесению арендных платежей в рамках договора от 27 июня 2003 года N 0000000261 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения в редакции дополнительного соглашения от 14 мая 2014 года, в результате чего образовалась задолженность, на которую ответчик начислил неустойку за период с 11.04.2014 по 10.08.2016 в сумме 1 226 029,65 руб.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2016 по делу N А32-48/2016 с ООО "Нептун" в пользу Департамента имущественных отношений Краснодарского края взыскана задолженность в размере 8 206 856,61 по арендной плате за период 2014-й, 2015-й, 1-й, 2-й, 3-й кварталы 2016 года, неустойка в размере 1 226 029,65 руб., начисленная за период с 11 апреля 2014 года по 10 августа 2016 года.

Решение мотивировано тем, что при определении размера задолженности истцом использована формула расчета арендной платы, установленная действующим в спорный период Постановлением N 50, а именно: 1,5% от рыночной стоимости с применением коэффициентов индексации. При расчете стоимости пользования участком применялась рыночная стоимость, определенная отчетом об оценке N А-14-021/35 от 9 июня 2014 года с датой проведения оценки 09.06.2014. Ответчиком отчет оценщика не оспорен, расчет задолженности, представленный истцом, проверен и признан верным. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для установления рыночной стоимости земельного участка отклонено. Расчет неустойки также проверен и признан верным.

Постановлением апелляционного суда от 23.03.2017 решение от 28.09.2016 изменено путем уменьшения присужденной к взысканию суммы задолженности и неустойки. С общества в пользу департамента взыскано 7 131 067,51 руб. задолженности по арендной плате за 2014-й, 2015-й, I, II, III кварталы 2016 года, 1 203 379,28 руб., начисленной за период с 11.04.2014 по 10.08.2016. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Апелляционный суд установил, что истец с 01.04.2016 производил расчет задолженности без учета пунктов 6.1 и 6 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов", поскольку земельный участок имеет вид разрешенного использования "организация детского отдыха", в связи с чем ставка арендной платы в соответствии с пунктом 6.1 постановления от 21.03.2016 N 121 составила 0,4%, что соответствует размеру земельного налога, установленного Решением Совета Тенгинского сельского поселения Туапсинского района "Об установлении земельного налога на территории Тенгинского сельского поселения" (редакции от 25.02.2016 N 78, от 23.06.2016 N 92), в связи с чем решение суда первой инстанции было изменено в части арендной платы за 2016 год, с четом частичной оплаты, за 2014-2015 годы арендная плата была рассчитана исходя 1,5% от рыночной стоимости земельного участка по двум отчетам.

Постановлением от 13 июля 2017 года арбитражный суд кассационной инстанции отменил решение и постановление судов и направил дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Отменяя судебные акты, суд кассационной инстанции указал, что земельный участок был предоставлен в аренду путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, в связи с чем арендную плату необходимо считать от кадастровой стоимости земельного участка. В материалы дела представлен приказ департамента от 27.06.2003 N 88-з, которым прекращено право постоянного (бессрочного) пользования открытого акционерного общества "Роспродмаш" на земельный участок площадью 61 200 кв. м, расположенный в Туапсинском районе, пос. Новомихайловский, п. Новомихайловский, 2. Обществу из земель особо охраняемых территорий в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок общей площадью 69 202 кв. м с кадастровым номером 23:33:0105001:0006 для эксплуатации существующего детского оздоровительного лагеря. Данный документ не получил судебной оценки, тогда как имеет существенное значение для правильного разрешения спора, поскольку в случае предоставления обществу земельного участка в аренду в порядке переоформления ранее существовавшего права постоянного (бессрочного) пользования размер арендной платы установлен (изменяется) нормативно (пункт 2 статьи 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, пункт 1 постановления от 27.01.2011 N 50, раздел 2 Правил). Судам надлежало установить обстоятельства, касающиеся приобретения обществом прав на находящиеся на земельном участке объекты детского оздоровительного лагеря, поскольку при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса, пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса). По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", к покупателю недвижимости, расположенной на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанное титульное право на участок переходит с приобретением в собственность расположенных на нем зданий, строений, сооружений. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

На новом рассмотрении истец поддержал исковые требования.

Решением от 03.04.2019 исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца 4 186 095,07 рублей, в том числе: 3 576 149,56 руб.- задолженности по арендной плате за период 2014-й, 2015-й, 1-й, 2-й, 3-й кварталы 2016 года, 609 945,51 руб.- пени, начисленных за период с 11 июля 2014 года по 10 августа 2016 года. Суд также взыскал с общества "Нептун" в доход федерального бюджета 31 137 руб. государственной пошлины. В остальной части иска судом отказано. Суд также взыскал департамента в пользу общества 34 035 руб. расходов на оплату судебной экспертизы.

При новом рассмотрении дела во исполнение указаний суда кассационной инстанции был исследован вопрос о том, получен ли спорный земельный участок в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования. Суд первой инстанции установил, что ответчик приобрел размещенные на земельном участке объекты недвижимости ввиду их внесения в уставный капитал при создании ОАО "Ростпродмаш", ставшего учредителем общества с долей 99,2 % уставного капитала, впоследствии вышедшего из общества с выплатой действительной стоимости доли и ныне ликвидированного. Суд не смог установить основания возникновения права на переданные объекты у ОАО "Ростпродмаш", указал на законодательный запрет приватизации оздоровительных детских лагерей и дач, а также не выявил тождества между объектами недвижимости по площадям, однако установил, что в 2003 году департаментом было прекращено право постоянного бессрочного пользования иного лица - ОАО "Роспродмаш" и на земельный участок, не соответствующий по площади первоначально указанному. По названной причине суд посчитал не доказанным факт перехода к ответчику права постоянного бессрочного пользования на арендуемый участок, в связи с чем пришел к выводу, что истец правомерно применил принцип расчета размера арендной платы от рыночной стоимости земельного участка в период с 1 января 2014 года по 1 апреля 2016 года. По результатам судебной экспертизы пришел к выводу, что рыночная стоимость арендуемого ответчиком земельного участка определена так: по состоянию на 2014 год - 133 896 143 руб., по состоянию на 2015 год - 136 440 775 руб., по состоянию на 2016 год - 105 784 011 руб. В результате произведенного судом перерасчета по данным рыночной стоимости, полученной экспертным путем в период с 1 января 2014 года по 31 марта 2016 года, и с 1 апреля 2016 года с учетом обстоятельств, установленных апелляционной инстанцией в части применения процентной ставки 0,4% к кадастровой стоимости земельного участка размер правомерной задолженности за период 2014-й, 2015-й, 1-й, 2-й, 3-й кварталы 2016 года составил 3576 149,56 руб. Аналогичным образом суд произвел перерасчет суммы пени, обоснованный размер которых за период с 11 июля 2014 года по 10 августа 2016 года составил 609 945,51 руб. Заявление ответчика о снижении неустойки судом рассмотрено и отклонено.

С принятым судебным актом не согласились как истец, так и ответчик, обжаловали его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ, ответчик просил решение суда первой инстанции изменить, истец просил отменить решение суда отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований.

Апелляционная жалоба ответчика мотивирована тем, что пеня несоразмерна последствиям нарушенного обязательства, в связи с чем у суда отсутствовали основания для отказа в удовлетворении ходатайства о ее снижении в порядке статьи 333 ГК РФ.

Апелляционная жалоба департамента мотивирована тем, что принятое судом первой инстанции экспертное заключение нельзя считать надлежащим доказательством, поскольку оно имеет ряд существенных нарушений. Так, величина скидки на торг при расчете стоимости оцениваемого земельного участка за спорный период не содержит в себе комментарии оценщика, поясняющие по каким причинам, были выбраны именно эти значения скидки (11% за 2014,2015 год и 14,1% при расчете стоимости оцениваемого земельного участка по состоянию на 01.01.2016, 01.01.2018) в заключении отсутствуют; кроме того, объекты-аналоги, выбранные экспертом (пгт. Джубга иве. Пляхо, в г. Туапсе, в с. Ольгинка), тогда как оцениваемый земельный участок находится в п. Новомихайловский, при этом корректировки, учитывающие различие объекта оценки и объектов-аналогов в местоположении, в расчете отсутствуют. Примененная корректировка на удаленность от моря экспертом также необоснованна, при этом, отсутствуют корректировки по площади, также оценки были приведены. В заключении отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, диапазоны цен на участки индивидуального жилищного строительства, участки коммерческого назначения, участки сельскохозяйственного назначении не обоснованы. Ответчиком не представлено доказательств, которые бы подтверждали недостоверность рыночной стоимости земельного участка, определенной на основании отчета об оценке от 23.05.2011 N 090 и отчета об оценке от 09.06.2014 N А-14-021/35. Следовательно, при расчете размера арендной платы необходимо руководствоваться отчетом об оценке от 23.05.2011 N 090 и отчетом об оценке от 09.06.2014 N А-14-021/35. Поскольку проведенная в рамках настоящего дела судебная оценочная экспертиза не может являться надлежащим доказательством, у суда также не имелось оснований для взыскания с департамента в пользу ООО "Нептун" расходов на оплату указанной судебной экспертизы в размере 34 035 руб.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель ответчика поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Стороны пояснили, что возможность представления еще каких-либо доказательств по вопросу установления права постоянного (бессрочного) пользования у них отсутствует, с выводами суда в соответствующей части обе стороны не спорят, ответчик не возражает против примененной департаментом и судом методики расчета.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 04.07.2019 до 11.07.2019 в порядке статьи 163 АПК РФ.

После объявленного перерыва представитель ответчика поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела отзыва на пояснения эксперта.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) подписан договор N 0000000261 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 27 июня 2003 года, согласно которому в арендное пользование ответчику передан земельный участок с кадастровым номером 23:33:0105001:0006, площадью 69202 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, пос. Новомихайловский, п. Новомихайловский, 2, для эксплуатации существующего детского оздоровительного лагеря "Нептун".

Договор заключен сроком на 49 лет до 27 июня 2052 года, в связи с чем, территориальным органом Росреестра 25 августа 2003 года в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись.

Согласно п. 2.1.5 договора общий размер ежегодной арендной платы за вышеуказанный земельный участок составил 458 399 рублей.

В соответствии с разделом 2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально, до 10 числа начала каждого квартала.

За просрочку внесения арендных платежей начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки (пункт 5.2).

В п. 1.3 договора отражено, что земельный участок передан арендатору 27 июня 2003 года, без каких-либо документов по его передаче.

Впоследствии, в связи с уточнением границ земельного участка, стороны заключили дополнительное соглашение от 14 мая 2014 года, в соответствии с которым объектом арендного пользования указан земельный участок из земель особо охраняемых территорий и объектов с кадастровым номером 23:33:0105001:158 площадью 69 202 м 2 (для эксплуатации существующего детского оздоровительного лагеря "Нептун").

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за период 2014-й, 2015-й, 1-й, 2-й, 3-й кварталы 2016 года послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В числе объектов аренды пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации называет земельные участки.

В порядке статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Учитывая, что спорный участок относится к землям краевого курорта, истец обладает надлежащей легитимацией на обращение с настоящим иском.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Как следует из разъяснений пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Договором аренды департаменту как арендодателю предоставлено право на одностороннее изменение арендной платы в связи с инфляцией цен и в связи изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты Российской Федерации и Краснодарского края.

Расчет арендной платы (том 1, л.дела 162) произведен в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 января 2011 года N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - Постановление N 50).

При определении размера задолженности истцом использована формула расчета арендной платы, установленная действующим в спорный период Постановлением N 50, а именно: 1,5% от рыночной стоимости с применением коэффициентов индексации (увеличения на уровень инфляции), установленных Федеральным законом от 2 декабря 2013 года N 349-ФЗ "О федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов" (на 2014 год в размере 5%), Федеральным законом от 1 декабря 2014 года N 384-ФЗ "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов" (на 2015 год в размере 5,5%), Федеральным законом от 14 декабря 2015 года N 359-ФЗ "О федеральном бюджете на 2016 год", (на 2016 год в размере 6,4%).

Истец при расчете стоимости пользования участком применял для определения арендной платы за 2014 год рыночную стоимость земельного участка в размере 184284926 рублей, определенную отчетом об оценке N 090 от 23 мая 2011 года, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью "Краснодарское агентство оценки". С учетом даты, на которую производилась оценка (20 мая 2011 года), арендная плата индексировалась истцом на коэффициенты инфляции.

При расчете арендной платы за 2015 год истец применял рыночную стоимость земельного участка в размере 237796000 рублей, определенную отчетом об оценке N А-14-021/35 от 9 июня 2014 года с датой проведения оценки 9 июня 2014 года.

Поскольку оценка произведена в 2014 году, при расчете за 2015 год арендная плата индексировалась истцом на коэффициент инфляции.

С 1 апреля 2016 года расчет арендной платы произведен от кадастровой стоимости земельного участка (95202575 рублей 44 копейки), что соответствует положениям постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21 марта 2016 года N 121 "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов" (опубликовано на официальном сайте администрации Краснодарского края 21 марта 2016 года) (далее - Постановление N 121).

Применив вышеуказанные правила начисления арендной платы, истец заявил ко взысканию 8 206 856 рублей 61 копейку - задолженности по арендной плате за период 2014-й, 2015-й, 1-й, 2-й, 3-й кварталы 2016 года.

При рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции на первом круге истец скорректировал расчет задолженности и пени с 1 апреля 2016 года, приведя его в соответствие с пунктом 6.1 Постановления N 121, согласно которому Арендная плата рассчитывается в размере земельного налога в отношении земельного участка, используемого по договору аренды, заключенному до 1 марта 2015 года, исключительно для осуществления деятельности организаций отдыха и оздоровления детей летнего, сезонного и круглогодичного функционирования. Соответственно при расчете с указанного момента истец применял ставку арендной платы в размере 0,4%, что соответствует размеру земельного налога, установленного на территории Тенгинского сельского поселения (установлен Решением Совета Тенгинского сельского поселения Туапсинского района "Об установлении земельного налога на территории Тенгинского сельского поселения" от 25 февраля 2016 года N 78.

Но поскольку истец не заявлял об уточнении суммы иска в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции требования истца удовлетворил в обоснованной части.

Аналогичная позиция поддерживается истцом при новом рассмотрении дела: он настаивает на взыскании первоначально заявленной исковой суммы.

Следуя указаниям суда кассационной инстанции, суд первой инстанции предложил сторонам представить дополнительные доказательства, связанные с порядком получения спорного земельного участка в аренду и с приобретением права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся в границах арендуемого земельного участка.

Данные кассационным судом указания были основаны на следующем.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) было определено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 3 статьи 552 Земельного кодекса Российской Федерации при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В абзаце 2 пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в силу указанных норм права покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В целях установления того, подлежала ли применению указанная методика расчета в спорных правоотношениях сторон, апелляционным судом с учетом имевшихся и дополнительно представленных доказательств установлено следующее.

Спорный договор аренды земельного участка был заключен на основании приказа ДИО Краснодарского края от 27.06.2003 г. N 88-з, из текста которого следует, что прекращено право постоянного (бессрочного) пользования открытого акционерного общества "Роспродмаш" на земельный участок площадью 61200кв.м, расположенный в Туапсинском районе, пс. Новомихайловском, п. Новомихайловском,2.

Этим же приказом ответчику в аренду предоставлен земельный участок площадью 69 202кв.м (то есть большей площадью) с кадастровым номером 23:33:0105001:0006 для эксплуатации существующего детского оздоровительного лагеря "Нептун".

Источники (участки, принадлежавшие ответчику либо иным лицам), за счет которых произведено увеличение площади передаваемого в аренду участка, в приказе не приведены.

Представленный в материалы дела кадастровый паспорт указанного участка (л.д. 34) не содержал сведений о его создании путем преобразования иных участков и о том, что участок был сформирован ранее 2003 года, являлся ранее учтенным.

При этом, пунктом 3.3 приказа предписывалось разработать проект реконструкции бывшей базы отдыха в детский оздоровительный лагерь.

На основании представленного в дело государственного акта А-I N 180442, выданного Исполнительным комитетом Туапсинского районного Совета депутатов трудящихся 16 ноября 1977 года, суд установил, что ранее пионерскому лагерю "Нептун" Ростовского машиностроительного завода было предоставлено в бессрочное и бесплатное пользование 5,0 га для реконструкции пионерского лагеря.

Данный акт в числе прочего содержит отметку в разделе изменений в землепользовании об уточнении границ в натуре по состоянию на 1986 год, однако без изменения площади, по-прежнему площадь отражена как 5,0 га.

Помимо указанного представлен государственный акт серии КК-2 255000627, выданный базе отдыха "Нептун" Акционерного общества открытого типа производственного объединения "Ростпродмаш" на основании Постановления Туапсинского районного Совета народных депутатов N 184 от 20.05.1997 г. в отношении земельного участка площадью 0,6009га.

В материалы дела представлены также документы о создании общества с ограниченной ответственностью "Нептун".

Так, согласно учредительному договору от 25.12.1998 г. указанное общество было создано четырьмя учредителями: ОАО "Роспродмаш" (доля 99,2%) и тремя физическими лицами. Несмотря на указание наименования юридического лица как ОАО "Роспродмаш" на учредительном договоре проставлен оттиск печати с наименованием ОАО "Ростпродмаш". В первоначальной редакции устава общества наименование учредителя также отражено как ОАО "Роспродмаш".

Общество с ограниченной ответственностью "Нептун" зарегистрировано на основании Постановления главы Туапсинского района Краснодарского края от 1 марта 1999 года N 165.

В материалах дела имеется акт приема-передачи имущественного вклада учредителя открытого акционерного общества "Ростпродмаш" от 01.04.1999 г., в котором перечислено передаваемое в собственность имущество на сумму вклада данного участника в уставный капитал общества - 1068991 рубль 52 копейки, в том числе - объекты недвижимости (том 4, л.дела 145-146).

Согласно протоколу собрания участников ООО "Нептун" N 3 от 1 октября 1999 года принято решение о выплате обществу "Ростпродмаш" по заявлению последнего действительной стоимости доли в уставном капитале ООО "Нептун".

Выход участника был оформлен договором уступки доли от 7 октября 1999 года, согласно которому ОАО "Ростпродмаш" уступило, а общество "Нептун" приняло долю номинальной стоимостью 1068991 рубля 52 копеек. При этом общество обязалось выплатить обществу "Ростпродмаш" стоимость полученной доли в размере 1 068 991 рубля 52 копеек.

Согласно протоколу собрания участников ООО "Нептун" N 4 от 30 декабря 1999 года принято решение о выводе открытого акционерного общества "Ростпродмаш" из состава участников общества по результатам завершения расчетов с данным обществом и о продаже его доли иным участникам общества пропорционально их вкладам в уставный капитал.

Со ссылкой на договор уступки доли от 7 октября 1999 года между обществом с ограниченной ответственностью "Нептун" и открытым акционерным обществом "Ростпродмаш" был оформлен акт приема-передачи имущества участника обществу от 28 февраля 2000 года, где перечислено то же имущество, которое ранее уже было передано обществу в качестве вклада в уставный капитал.

Все вышеназванные документы отражены в качестве основания регистрации права собственности общества "Нептун" на существующие объекты недвижимости, хотя площади таковых, как верно отметил суд первой инстанции, не соответствуют отраженным в актах (том 4, л.дела 111-129).

Все указанные документы, даже с учетом предположения об опечатке в написании наименования как "Роспродмаш" вместо верно "Ростпродмаш", не обосновывают причину, по которой полученный обществом "Нептун" в аренду в 2003 году земельный участок не соответствовал по площади двум земельным участкам в отношении которых подтверждено право постоянного бессрочного пользования.

Так, бессрочное пользование подтверждено в отношении 5,6009га (и это без достоверного документального обоснования соотношения местоположения границ таких участков со спорным арендуемым), в то время как обществу "Нептун" в аренду предоставлено 6,9202 га.

В отсутствие доказательств наличия у правопредшественника общества (предыдущего собственника объектов недвижимости) права постоянного (бессрочного) пользования на весь объем земли, передаваемый в аренду, апелляционный суд не может констатировать факт заключения договора аренды в порядке переоформления права, которое по правилам статей 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в соответствующей редакции) и 552 Гражданского кодекса Российской Федерации должно было перейти к обществу с приобретением объектов недвижимости.

В отсутствие доказательств обратного суд исходит из того, что сформирован новый объект аренды, в связи с чем оснований для применения правил пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-Федерального закона при расчете арендной платы не имеется.

Апелляционный суд отмечает, что указанный вопрос был неоднократно обсужден со сторонами, которые подтвердили, что возможность по доказыванию исчерпана и обоюдно выразили согласие на расчет арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не усматривает оснований для иных выводов по делу, нежели были сделаны судом первой инстанции в части методики расчета.

Истец правомерно применил принцип расчета размера арендной платы от рыночной стоимости земельного участка в период с 1 января 2014 года по 1 апреля 2016 года.

В целях определения рыночной стоимости земельного участка в соответствующие периоды судом была назначена экспертиза по оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:33:0105001:0006 площадью 69202 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, пос. Новомихайловский, 2, по состоянию на 2014, 2015, 2016 годы.

Вопреки доводам департамента ответчик не лишен права на оспаривание ранее принятых в одностороннем порядке департаментом отчетов независимых оценщиков, в связи с чем назначение судом первой инстанции судебной экспертизы не может считаться необоснованным.

По результатам проведения экспертного исследования в материалы дела было представлено заключение судебного эксперта Малышевой К.С. от 19 февраля 2018 года N 110/16.1, рыночная стоимость арендуемого ответчиком земельного участка определена так: по состоянию на 2014 год - 133 896 143 руб., по состоянию на 2015 год - 136 440 775 руб., по состоянию на 2016 год - 105 784 011 руб.

Ответчик согласился с выводами судебной экспертизы.

По результатам оценки представленного экспертного заключения в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд признал его надлежащим доказательством.

В апелляционной жалобе департамент указал, что принятое судом первой инстанции экспертное заключение нельзя принять в качестве надлежащего доказательства, поскольку оно имеет ряд существенных нарушений.

Поскольку в апелляционной жалобе департамента были приведены конкретные замечания по указанному экспертному заключению, анализ которых требовал наличия специальных познаний, апелляционный суд с целью правильного разрешения спора, счел необходимым вызвать в судебное заседание эксперта ООО "ЮрИнСтрой" Малышеву К.С. для дачи пояснений по подготовленному ей экспертному заключению по возражениям истца, изложенным в апелляционной жалобе, для чего копию апелляционной жалобы представил экспертному учреждению с целью обеспечения эксперту возможности подготовки к допросу, в связи с чем определением от 06.06.2019 откладывал судебное разбирательство.

Эксперт явку в судебное заседание не обеспечил, ввиду нахождения в ежегодном трудовом отпуске до 23.07.2019, однако направил письменные пояснения к экспертному заключению.

Ознакомившись с пояснениями эксперта и предоставив такую возможность сторонам, апелляционный суд пришел к выводу о несостоятельности доводов жалобы, нацеленных на опровержение достоверности экспертного заключения.

Так, по вопросу нарушений судебным экспертом Федеральных стандартов оценки эксперт отметил, что декларируя таковые апеллянт не указал в жалобе на конкретные нарушения указанных стандартов оценки.

Требования к форме и содержанию заключения судебного эксперта изложены в статье 86 АПК РФ, статье 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

По вопросу применения величины скидки на торг при определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2014 г., 01.01.2015 г. по "Справочнику оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков" в размере -11%, величины скидки на торг при определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2016 г., 01.01.2018 г. по "Справочнику оценщика недвижимости. Том III. Земельные участки: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки: Нижний Новгород, 2016" в размере -14,1%, эксперт указал, что на страницах 20, 24 Заключения в разделе "Обоснования корректировок" экспертом представлено обоснование примененных при расчете рыночной стоимости корректировок, в том числе, пункт 1.1 указанного раздела гласит:

1.1. Фактор продажи / предложения - Данная корректировка связана с тем, что реальные сделки по купле-продаже объектов недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на "торг". На страницах 28, 32 Заключения в разделе "Обоснования корректировок" экспертом представлено обоснование примененных при расчете рыночной стоимости корректировок, в том числе, пункт 1.1 указанного раздела гласит:

Величина корректировки на 01.01.2016 г. и 01.01.2018 г. принята по данным издания списка нормативных источников и специальной литературы, использованных при составлении Заключения, представленном на страницах 2-3 заключения, "Справочник оценщика недвижимости. Том III. Земельные участки: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки: Нижний Новгород, 2016", авторы Л.А. Лейфер, Т.В. Крайникова (далее - справочник).

На страницах 15-16 заключения в подразделе "Сравнительный подход" экспертом указано:

"Информация о ценах сделок купли-продажи является коммерческой тайной, и обычно не разглашается. В данном случае для расчетов использовались цены предложений на земельные участки под объекты рекреации. Подход к проведению оценки по данным цен предложений оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель, прежде чем принять решение о покупке земельного участка, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно представленных на рынке объектов".

В подразделе 9.1 "Скидки на торг" раздела "Влияние условий продажи на цены сделок" на страницах 277-278 вышеуказанного Справочника указано, что в подавляющем большинстве случаев у оценщика нет возможности использовать данные по реальным сделкам, и оценщик использует информацию по предложениям, которые обычно полно представлены в соответствующих источниках. В этом случае, чтобы устранить систематическую составляющую погрешности, приводящую к искусственному завышению рыночной стоимости, обычно используется понижающая процентная поправка, которую принято называть "скидка на торг". В Справочнике скидка на торг представлена точечной оценкой (средним значением) с указанием доверительного интервала (отвечает высокой доверительной вероятности (0,95)), расширенным интервалом (вероятность нахождения значения характеристики - 0,8), гистограммой (показывает величину и характер разброса характеристики, построены не менее чем по 200 наблюдениям) и коробчатой диаграммой (данные по конкретным городам, включает данные анкет более, чем 200 экспертов). Кроме того, учтено, что скидки могут существенно различаться в условиях активного и пассивного рынков. Поэтому в издании скидки на торг приведены отдельно для активного и неактивного рынков. В издании 2016 г. учтена специфика, в том числе, земельных участков типа "под объекты рекреации". В подразделе 9.1.1 "Активный рынок" представлено:

- в таблице 77 на странице 279 Справочника - значения скидки на торг, усредненные по городам России, и границы доверительных интервалов;

- в таблице 78 на странице 280 Справочника - границы расширенного интервала значений скидки на торг;

- на рисунке 198 на странице 283 - гистограмма "Скидки на цены предложений на активном рынке. Земельные участки под объекты рекреации";

- на рисунке 206 страницы 291 - коробчатая диаграмма "Скидки на цены предложений на активном рынке. Земельные участки под объекты рекреации".

Из таблиц справочника 77 и 78 следует, что среднее значение скидки на торг, как доверительного, так и расширенного интервалов для земельных участков под объекты рекреации, - 14,1%.

Гистограмма визуализирует наиболее часто используемое оценщиками значение скидки на торг под объекты рекреации. Коробчатая диаграмма визуализирует среднее значение скидки на торг и интервал, в котором находится большинство значений скидки на торг под объекты рекреации, в том числе, по Краснодару (значения представлены оценщиками региона). Диаграммы подтверждают величину среднего значения скидки на торг под объекты рекреации для активного рынка в размере 14,1%.

В разделе 9.1.2 "Неактивный рынок" на страницах 292-304 справочника также представлены значения скидки на торг в границах доверительного, расширенного интервалов, в виде гистограмм, коробчатых диаграмм (см. рисунки 5-8 ниже):

Таким образом, для неактивного рынка среднее значение скидки на торг под объекты рекреации составляет с учетом границ доверительного и расширенного интервалов - 21,1%, гистограмма подтверждает указанное значение, коробчатая диаграмма показывает среднее значение для региона - 19%, интервал показателей по результатам опроса оценщиков Краснодара (данные по региону) - 14%-24%.

По результатам анализа рынка земельных участков под объекты рекреации в период 01.01.2014-01.01.2015 гг. и 9 месяцев 2016 гг., а также на 01.01.2018 г., экспертом была определена достаточная активность рынка земель под объекты рекреации, что подтверждается, в том числе, небольшим разбросом цен на аналогичные участки, присутствие на рынке достаточного количества продавцов и покупателей (охвачен период в три года, достаточный для промежуточных выводов об уровне активности данного сегмента рынка недвижимости Краснодарского края). Неактивным чаще всего, как показывает оценочная практика, можно назвать рынок земельных участков, находящихся в отдаленных районах. Оцениваемый земельный участок расположен на Черноморском побережье Краснодарского края, на расстоянии менее 200 от береговой линии. На рынке присутствует достаточное количество потенциальных покупателей, предполагающих приобретение земельных участков на побережье края для использования под объекты оздоровительного назначения (оздоровительные комплексы, детские лагеря отдыха, спортивные лагеря, и т.п.).

Таким образом, суд пришел к выводу, что величина скидки на торг при определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2016 г., 01.01.2018 г. по "Справочнику оценщика недвижимости. Том III. Земельные участки: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки: Нижний Новгород, 2016" в размере 14,1% принята экспертом обоснованно.

Ввиду отсутствия в "Справочнике оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки: Нижний Новгород, 2014" (авторы: Л.А. Лейфер, А.М. Стерлин) данных о скидках на торг по земельным участкам под объекты рекреации, экспертом была принята расчетная величина такой скидки с применением коэффициента перехода в размере 0,8 к среднему значению скидки на торг Справочника 2016 г. под объекты рекреации, который рассчитан как среднее значение скидок на торг для земельных участков под индустриальную и офисно-торговую застройку, которые представлены в справочниках, как по состоянию на 2016 г., так по состоянию на 2014 г., и составила 11%. (Расчет: ((9%+8%)/2)/((11,6%+9,7%)/2)х14,1%=11,28%).

По вопросу неприменения корректировки на местоположение для объектов-аналогов N 1 и N 2 на 01.01.2014, расположенных в пгт. Джубга и с. Пляхо, объектов-аналогов N 1 и N 2 на 01.01.2015, расположенных в Туапсе и пгт. Джубга, объектов-аналогов N 2 и N 3 на 01.01.2016, расположенных в с. Ольгинка и пгт. Джубга, объекта-аналога N 2 на 01.01.2018, расположенного в пгт. Джубга, объектов-аналогов N 1 и N 2 на 01.01.2018, расположенных в с. Ольгинка и с. Сосновый, эксперт указал следующее.

По результатам анализа рынка земельных участков Черноморского побережья Краснодарского края как по состоянию на 01.01.2014 г., так и по состоянию на 01.01.2015 г., 01.01.2016 г., 01.01.2018 г., аналогичных оцениваемому по основным параметрам, экспертом определено, что цены предложений на аналогичные земельные участки в г.-к. Анапа, г.-к. Геленджик, г.-к. Сочи значительно отличаются (выше) от цен предложений в Туапсинском районе. Поэтому экспертом были отобраны в качестве объектов-аналогов только земельные участки, расположенные в Туапсинском районе, а также в связи с его разрешенным и фактическим использованием (эксплуатация существующего детского оздоровительного лагеря) отбирались участки, расположенные на расстоянии не более 1 км от моря.

Кроме того, местом расположения объекта оценки не является непосредственно поселок Новомихайловский: объект оценки расположен между поселком Новомихайловский Туапсинского района и пгт. Джубга Туапсинского района на расстоянии 5,43 км от пос. Новомихайловский.

По вопросу даты, на которую выполнен расчет рыночной стоимости объекта оценки эксперт указал на сведения, приведенные на стр. 22 заключения.

На страницах 20-24 заключения экспертом выполняется расчет рыночной стоимости 1 кв.м. земельного участка на 01.01.2015 г. В таблице 4 Заключения имеется техническая ошибка (опечатка), которая не влияет на промежуточные выводы о стоимости 1 кв.м. земельного участка на 01.01.2015 г. и не влияет на окончательные выводы Заключения. В таблице N 4 Заключения в строке 1.2 "Дата сравнения" для объекта оценки следует читать: "01.01.2015".

Суд принимает уточнение эксперта в части указания на допущенную опечатку.

По вопросу влияния фактора "расстояние до моря" на цены предложений экспертом указано следующее.

По результатам анализа рынка земельных участков Туапсинского района за период 2014-2016 гг., 2018 г., аналогичных оцениваемому по основным параметрам, из сегмента - для объектов оздоровительного назначения, экспертом определено, что большая часть предложений к продаже содержат данные о расстоянии между предлагаемым к продаже земельным участком и береговой линией - "расстояние до моря". Таким образом, данный фактор влияет на цены предложений земельных участков под объекты оздоровительного назначения. Экспертом на основании изложенного отбирались предложения, содержащие данные о расстоянии до береговой линии. При этом было определено, что цена предложения (за 1 кв.м.) для земельных участков, расположенных на расстоянии более 1000 м до моря, значительно меньше цен предложений земельных участков под объекты оздоровительного назначения, расположенных на расстоянии до 1000 м до моря. Расстояние между оцениваемым земельным участком и береговой линией - около 190 м.

В силу вышеизложенного, экспертом в качестве объектов-аналогов были отобраны только предложения, в которых "расстояние до моря" имеет величину в пределах до 1000 м. Поэтому поправка по данному элементу сравнения равна 0% для всех объектов-аналогов.

По вопросу выполнения расчетов рыночной стоимости 1 кв.м. земельного участка по состоянию на 01.01.2014 г, 01.01.2015 г., 01.01.2016 г., 01.01.2018 г. без учета масштаба площади эксперт указал, что на стр. 16 заключения экспертом указано следующее: "В результате анализа рыночных данных о ценах предложений на аналогичные земельные участки экспертом определено, что по состоянию на 01.01.2014 г., 01.01.2015 г., 01.01.2016 г. отсутствует достаточное для проведения расчетов количество предложений к продаже земельных участков, наиболее приближенных по основным характеристикам к объекту оценки: к продаже предлагаются земельные участки в районе расположения объекта оценки под объекты рекреации, однако, значительно меньше по площади (700 кв.м. - 2000 кв.м.). В соответствии с данными, представленными в [12] и [13], фактор "общая площадь (фактор масштаба)" является вторым по значимости среди ценообразующих факторов, влияющих на цены земельных участков, после фактора "местоположение земельного участка", как по состоянию на период 2014 г. - 2015 г., так по состоянию на 2016 г.

Учитывая вышеизложенное, а также результаты анализа рынка аналогичных земельных участков в районе расположения объекта оценки по состоянию на момент проведения настоящей экспертизы, экспертом расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка будет выполнен на основании рыночных данных на январь 2018 г., и далее с применением коэффициентов, рассчитанных по имеющимся рыночным данным на 01.01.2014 г., 01.01.2015 г., 01.01.2016 г., будет определена рыночная стоимость оцениваемого земельного участка на 01.01.2014 г., 01.01.2015 г., 01.01.2016 г.".

В соответствии с данными, представленными в "Справочнике оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки: Нижний Новгород, 2014. Лейфер Л.А. и др." (далее - Справочник 2014 г.), в "Справочнике оценщика недвижимости. Том III. Земельные участки: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки: Нижний Новгород, 2016. Лейфер Л.А. и др." (далее - Справочник 2016 г.), для земельных участков под объекты рекреации применение корректировки на масштаб площади возможно при условии сопоставимости площадей объекта оценки и объектов аналогов:

- Справочник 2014 г.: "для расчета коэффициентов снижения удельной стоимости земельных участков, отражающих отношение удельных стоимостей участков, принадлежащих различным диапазонам по площади (масштабного фактора), использовалось соотношение удельной цены земельного участка площадью 10 га к удельной цене такого же объекта площадью 1 га. Эти соотношения рассчитаны непосредственно путем усреднения анкетных данных";

- Справочник 2016 г.: "Важно отметить минимальную площадь, которая ограничивается данной моделью, различную для каждого класса земельных участков (указанная минимальная площадь приведена ниже каждого графика, отражающего зависимость удельной рыночной стоимости земельного участка от площади. Не следует экстраполировать, при меньшей площади объекта оценки и/или объекта аналога. В противном случае модель выдаст неверные результаты".

Далее приведены данные подраздела 6.3 "Масштабный фактор (отношения удельной стоимости земельных участков различной площади)" раздела 6 "Корректирующие коэффициенты для земельных участков под объекты рекреации" о средних значениях масштабного фактора Справочника 2014 г.

Далее приведены данные подраздела 6.1 "элемент сравнения - общая площадь (фактор масштаба) - раздела 6 "Физические характеристики объекта" Справочника 2016 г.

Как видно из графиков минимальная площадь, которая ограничивается моделью 10 000 кв.м. (га).

Как указано в Справочнике экстраполировать не следует, при меньшей площади объекта оценки и/или объекта аналога. В противном случае модель выдаст неверные результаты.

На основании вышеизложенного эксперт считает методически неверным выполнение расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка площадью 6,9202 га на основании аналогов площадью 0,07 га - 0,15 га.

При расчете рыночной стоимости 1 кв.м. земельного участка на 01.01.2014 г., 01.01.2015 г., 01.01.2016 г. экспертом были отобраны объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки по всем параметрам, кроме площади, ввиду отсутствия таких предложений, как указано выше и указано в тексте заключения на стр. 16.

Расчеты, представленные в таблицах 2, 4, 6, 8 заключения являются промежуточными. Эти расчеты выполнены только для выведения коэффициентов перехода от рассчитанной в таблице 10 рыночной стоимости оцениваемого земельного участка по состоянию на январь 2018 г. к рыночной стоимости оцениваемого земельного участка по состоянию на 01.01.2014 г., 01.01.2015 г., 01.01.2016 г. Корректировка на масштаб площади для объектов-аналогов применяется экспертом при определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка по состоянию на 01.01.2018 г. в таблице 10 Заключения, где определена рыночная стоимость оцениваемого земельного участка с учетом всех его характеристик, и далее с помощью выведенных коэффициентов по результатам промежуточных расчетов, приведенных в таблицах 2, 4, 6, 8 Заключения, делается окончательный вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка по состоянию на требуемые в соответствии с определением суда даты оценки (см. таблицу 11 Заключения).

По вопросу неприменения корректировки на дату предложения к объекту-аналогу N 1 в таблице 4 на странице 22 эксперт пояснил, что на странице 24 заключения имеется техническая ошибка (опечатка), которая не влияет на сформулированные в Заключении выводы. Следует читать: "1.2. Дата предложения/сделки -Корректировка на дату предложения обычно связана с темпами инфляции. Период предложения аналогов и дата оценки не превышает 3 месяцев, поэтому корректировка к их стоимости по данному параметру сравнения не вносится".

Суд также принимает уточнение эксперта в части указания на допущенную опечатку.

По вопросам отсутствия в объявлениях о продаже объектов-аналогов информации о разрешенном использовании и оформленных правах для объектов аналогов N N 1-2 на 01.01.2014 г., об инженерных коммуникациях и оформленных правах объекта аналога N 3 на 01.01.2014 г., оформленных правах объектов аналогов N N 1-3 на 01.01.2015 г., оформленных правах, инженерных коммуникациях объекта аналога N 1 на 01.01.2016 г., разрешенном использовании, оформленных правах, объектов аналогов N 2 и N 3 на 01.01.2016 г., оформленных правах, инженерных коммуникациях объекта аналога N 1 на 01.01.2018 г., о разрешенном использовании объекта аналога N 3 на 01.01.2018 г., экспертом было указано на то, что как показывает практика оценки в объявлениях о продаже земельных участков продавец в случае продажи земельного участка, принадлежащего продавцу на праве аренды, всегда указывает это обстоятельство. Экспертом для определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка объявления о продаже земельных участков, принадлежащих продавцу на праве аренды, не отбирались. Как показывает практика оценки в объявлениях о продаже земельных участков продавец в случае продажи земельного участка под ИЖС, дачного участка, участка для сельскохозяйственного производства, всегда указывает вид использования земельного участка. Экспертом для проведения расчетов с целью получения промежуточных выводов о рыночной стоимости 1 кв.м. земельного участка, которые будут использованы для расчета коэффициентов перехода от 01.01.2018 г. к датам оценки 01.01.2014 г., 01.01.2015 г., 01.01.2016 г., были отобраны участки площадью в диапазоне от 700 кв.м. до 1500 кв.м. (наиболее часто встречающееся значение площади в объявлениях о продаже), и без указания "под ИЖС", "сельскохозяйственный", "дачный (СТ, СНТ)", либо с указанием "возможно коммерческое использование". Эксперт считает данные предложения сопоставимыми по использованию предлагаемых к продаже земельных участков.

Что касается отсутствия указания продавцом данных о наличии инженерных коммуникаций на предлагаемом к продаже земельном участке и их составе, то, как показывает практика оценки, продавцы в предложениях о продаже земельных участков, в случае наличия какого-либо вида коммуникаций, обязательно указывают об этом в объявлении с целью привлечения внимания потенциального покупателя, либо указывает - "коммуникации рядом". Основная причина увеличения цены предложения в случае если земельный участок обеспечен всеми видами коммуникаций - расстояние до точки подключения, что обусловлено расстоянием до ближайшего населенного пункта. В данном случае отобранные объекты аналоги расположены вблизи населенных пунктов (пгт. Джубга, пос. Новомихайловский, с. Пляхо Новомихайловского г.п., с. Ольгинка, с. Сосновый), что позволяет указать по элементу сравнения "Инженерные коммуникации - "коммуникации рядом".

Кроме того, необходимо учесть ретроспективность дат оценки, что не дает технической возможности уточнения характеристик земельных участков по указанным в объявлениям контактным данным.

По вопросу размера площади объекта аналога N 2 на 01.01.2016, эксперт пояснил, что в тексте объявления о продаже земельного участка, отобранного в качестве аналога для расчетов на 01.01.2016 г. указано, что "продаются шикарные земельные участки по 6 сот., 7,5 сот. и 15 сот. или можно все участки полностью общей площадью 1,46 га. Участки находятся недалеко от моря. Возможность провести воду, свет и канализацию (на территории все есть". Возможен торг".

Таким образом, продавец предлагает приобрести, в том числе, участок площадью 15 соток. Данные подтверждены текстом предложения.

По вопросу указанной в объявлении о продаже возможности использования земельного участка объекта аналога N 2 на 01.01.2018 г. "под коммерцию", эксперт пояснил, что в тексте объявления о продаже земельного участка, отобранного в качестве аналога для расчетов на 01.01.2018 г. указано: "_ ПЕРВАЯ ЛИНИЯ. Для строительства базы отдыха, коттеджного поселка, гостиничного комплекса с выходом на пляж_", что позволяет с большей долей вероятности утверждать, что предполагаемое продавцом использование участка - "под объекты оздоровительного назначения", что и указано в тексте заключения по данному объекту аналогу.

По вопросу несоответствия даты предложения объекта-аналога N 3, отобранного для расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка по состоянию на 01.01.2018 г., указанной в объявлении о продаже, дате указанной в тексте заключения, эксперт указал, что в объявлениях о продаже на сайте www.kubaN dom.ru, в их заголовках, указана не текущая дата, а дата подачи объявления продавцом, что подтверждается тем, что указанное объявление также представлено на этом сайте (http://www.kubaN dom.ru/laN d/details/36388/) по состоянию на текущую дату и также содержит в заголовке дату подачи объявления (30.10.2016).

По вопросу отсутствия дат предложения объектов-аналогов N 1-2, отобранных для расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка по состоянию на 01.01.2018 г, эксперт пояснил, что объявление о продаже земельного участка объекта-аналога n2, отобранного экспертом для расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка по состоянию на 01.01.2018 г., как по состоянию на момент проведения судебной экспертизы, так и по состоянию на текущую дату представлено на сайте https://www.farpost.ru/ tuapse/realty/land /prodaju-zemelnyj- uchastok-r-n-tuapsinskij -s-olginka-s-sosnovyj -ze-52638892.html (https://www.farpost.ru/tuapse/realty/land/prodaju-zemelnyj-uchastok-r-n- tuapsinskij-s-olginka-s-sosnovyj-ze-52638892.html). По состоянию на момент проведения судебной экспертизы в объявлении была указана дата - 08 февраля, дата отбора аналога - 12.02.2018 г.

Судебная экспертиза проводилась в период 21.11.2017 г. по 19.02.2018 г. Объект, выставленный на продажу в феврале 2018 г. и был отобран экспертом в качестве аналога N 2.

Аналогично с вышеизложенным происходил отбор объекта-аналога N 1, дата отбора аналога - 15.02.2018 г.

По вопросу отсутствия в тексте Заключения анализа рынка объекта оценки, эксперт указал, что на страницах 10-11 Заключения в подразделе 1.2 "Маркетинговые исследования" раздела 1 "Общие сведения" текста исследовательской части Заключения экспертом приведен "Анализ уровня цен на земельные участки в Туапсинском районе Краснодарского края", а именно указано следующее: "Для исследования уровня цен на земельные участки Туапсинского района Краснодарского края за период 4 квартал 2013 г. - 4 квартал 2017 г. были проанализированы предложения о продаже недвижимости на открытом конкурентном рынке района.

По результатам анализа рынка экспертом определено следующее: к продаже предлагаются земельные участки (в порядке убывания по количеству предложений): - земельные участки под ИЖС; - земельные участки коммерческого использования под строительство объектов различного назначения, в том числе гостиниц, баз отдыха; - земельные участки под коттеджную застройку; - земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Диапазоны цен предложений к продаже земельных участков следующие:

- под ИЖС - от 50 000 руб./сот. до 400 000 руб./сот.; - земельные участки коммерческого использования под строительство объектов различного назначения, в том числе гостиниц, баз отдыха - от 100 000 руб./сот. до 600 000 руб./сот.; - сельскохозяйственного назначения - от 1700 руб./сот. до 6400 руб./сот.

При этом на стоимость земельных участков оказывает влияние ряд факторов: вид права (собственность, аренда (краткосрочная, долгосрочная)); площадь земельного участка; наличие и состояние подъездных путей; удаленность от моря; удаленность от транспортных магистралей; наличие и состав инженерных коммуникаций; окружение; наличие временных строений и сооружений на участке; наличие ограждения и прочих благоустройств".

Таким образом, указаны диапазоны цен на земельные участки различного вида использования для объективности, всесторонности и полноты проведенного исследования. Требование пункта 11 ФСО N 7 не нарушено.

По вопросу использования данных после даты оценки, эксперт пояснил, что пункт 8 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" гласит: "8. Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки".

По результатам проведенного экспертом анализа рынка земельных участков, принадлежащих к сегменту рынка объекта оценки, экспертом было определено, что по состоянию на 01.01.2018 г. ожидания рынка, сложившиеся на дату оценки, подтверждаются: отсутствие резких скачков цен предложений рынка недвижимости, за период с 01.01.2014 г. по 01.01.2018 г. в сегменте объекта оценки - земельные участки под объекты оздоровительного назначения.

На основании вышеизложенного экспертом была использована информация о событиях, произошедших после даты оценки".

В данном случае, требования пункта 8 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" экспертом не нарушены.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, при проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, действовавших на момент проведения экспертизы.

Составленное экспертом заключение является ясным и полным, содержит понятный и обоснованный ответ на поставленный судом вопрос; дополнительных вопросов выяснить по делу не требуется. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, экспертиза проведена экспертным учреждением, отвечающим предъявляемым к ним требованиям. Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, доказательства наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматриваются, и истцом, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

Доказательств, безусловно свидетельствующих о недостоверности сведений, изложенных в заключении, истцом не представлено, а само по себе несогласие с изложенными в заключении выводами эксперта не является основанием для назначения повторной экспертизы.

При этом, на возражения истца экспертом даны письменные пояснения.

Таким образом, с учетом пояснений эксперта, апелляционный суд признает заключение судебной экспертизы N 110/16.1 от 19.02.2018 г. по делу N А32-48/2016 выполнено с соблюдением требований статьи 4, статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в части объективности, всесторонности и полноты исследований.

Каких-либо иных доводов с учетом пояснений эксперта департаментом не приведено.

В результате произведенного судом перерасчета по данным рыночной стоимости, полученной экспертным путем в период с 1 января 2014 года по 31 марта 2016 года, и с 1 апреля 2016 года с применения процентной ставки 0,4% от кадастровой стоимости земельного участка размер правомерной задолженности за период 2014-й, 2015-й, 1-й, 2-й, 3-й кварталы 2016 года составил 3 576 149,56 руб.

Ответчик с указанным выводом суда не спорит, департамент доводов о неправильности произведенного судом расчет не приводит.

Поскольку ответчиком доказательств оплаты не представлены, с ответчика в пользу истца правомерно взыскано 3 576 149,56 руб.

Истцом также было заявлено требование о взыскании с ответчика 1 226 029,65 руб. неустойки, начисленной за период с 11 апреля 2014 года по 10 августа 2016 года.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 5.2 договора установлено, что за просрочку внесения арендных платежей начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Таким образом, для привлечения к ответственности в виде неустойки необходимо констатировать факт ненадлежащего исполнения обязательства.

Факт наличия у ответчика перед истцом денежного обязательства подтвержден материалами дела, следовательно, требование истца о взыскании неустойки в порядке статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации заявлено правомерно.

С учетом выводов экспертного заключения, суд произвел перерасчет суммы пени, обоснованный размер которых за период с 11 июля 2014 года по 10 августа 2016 года составил 609 945,51 руб.

Указанный расчет сторонами не оспорен, ответчиком было заявлено ходатайство о снижении неустойки.

Судом ходатайство рассмотрено и отклонено.

В жалобе ответчик указал, что пеня несоразмерна последствиям нарушенного обязательства, в связи с чем у суда отсутствовали основания для отказа в удовлетворении ходатайства о ее снижении в порядке статьи 333 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Диспозиция статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и указанные разъяснения по ее применению свидетельствует о наличии у суда права, а не обязанности применения положений вышеназванной статьи при установлении указанных в ней обстоятельств.

В соответствии с положениями пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

В соответствии с положениями пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7, соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается, в связи с чем, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Согласно пункту 72 указанного постановления заявление ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 5 статьи 330, статья 387 ГПК РФ, часть 6.1 статьи 268, часть 1 статьи 286 АПК РФ). Если уменьшение неустойки допускается по инициативе суда, то вопрос о таком уменьшении может быть также поставлен на обсуждение сторон судом апелляционной инстанции независимо от перехода им к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (части 1 и 2 статьи 330 ГПК РФ, части 1 и 2 статьи 270 АПК РФ).

В соответствии с положениями пункта 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7, при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования.

В соответствии с положениями пункта 77 указанного постановления, снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

Обязанность по доказыванию наличия оснований для уменьшения размера неустойки, подлежащей взысканию, в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, и ее явной несоразмерности возлагается на ответчика.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с положениями статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В ходатайстве о снижении пени, заявленном суду первой инстанции, ответчик никаким образом не мотивирует необходимость снижения пени, не доказывает наличие явной несоразмерности, лишь провозглашая таковую без каких-либо расчетов и обоснований.

При этом, в силу положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации такие обстоятельства должны носить исключительный характер. Логика же ответчика сводится исключительно к тому, что установленный договором размер пени не подлежит применению, поскольку превышает однократное значение ключевую ставку Банка России.

Однако такие обстоятельства ответчиком не указаны, надлежащее обоснование заявленному ходатайству не дано.

В апелляционной жалобе такое обоснование также не приведено, ответчик не указывает каких-либо конкретных оснований к снижению договорной пени, предоставив лишь бухгалтерскую справку (отчетность) в подтверждение отсутствия денежных средств.

Между тем, указанное, в принципе не является надлежащим обоснованием ходатайства о снижении пени.

В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 указано, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

По указанной причине судом апелляционной инстанции отклоняется довод об отсутствии у ответчика в настоящее время денежных средств, а также о тяжелом материальном положении.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что установленный договорами размер неустойки из расчета 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки не является чрезмерным в сравнении с обычно принятым в деловом обороте (от 0,1 до 0,5%), а, следовательно, отвечает принципам разумности и соразмерности ответственности за нарушение обязательства.

В соответствии с п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут, но не обязаны исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Как установлено судом апелляционной инстанции, примененный истцом процент при расчете неустойки не превышает двукратную учетную ставку Банка России.

Апелляционный суд также отмечает, что размер неустойки напрямую связан с длительным (более 2 лет) неисполнением обязательств по внесению арендной платы.

Поскольку ответчик в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств явной несоразмерности неустойки, постольку суд первой инстанции обоснованно отказал ответчику в снижении неустойки.

С учетом обстоятельств настоящего дела снижение размера неустойки до испрашиваемого ответчиком размера (200 000 руб.) противоречит принципам гражданского законодательства, в соответствии с которыми каждое обязательство должно исполняться надлежащим образом, а в случае неисполнения обязательства соответствующая сторона должна нести установленную законом или договором ответственность. Неустойка является санкцией за нарушение обязательства, а не льготным кредитованием неисправного ответчика по ставке более низкой, чем среднерыночные ставки коммерческого кредитования без предоставления обеспечения. В случае необоснованного снижения неустойки происходит и утрата присущей ей обеспечительной функции, состоящей в стимулировании сторон обязательства к его надлежащему исполнению. В таком случае исполнение обязательства в срок становится для ответчика экономически нецелесообразным, поскольку ставка за использование денежных средств истца будет значительно ниже рыночной ставки кредитования, ввиду чего при изложенных обстоятельствах неустойка не может быть снижена судом до испрашиваемого ответчиком размера.

Расчет неустойки, произведенной судом первой инстанции, судом апелляционной инстанции проверен, признан верным, в связи с чем, требования истца о взыскании пени правомерно удовлетворены судом первой инстанции в размере 609 945,51 руб.

На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционные жалобы не подлежащими удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.04.2019 по делу N А32-48/2016 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

Р.А. Абраменко А.А. Попов