Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11 июля 2019 г. N 01АП-4738/19

г. Владимир

11 июля 2019 г.

Дело N А79-12036/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 июля 2019 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Мальковой Д.Г., Александровой О.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Платовой А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 09.04.2019 по делу N А79-12036/2018, принятое судьей Яхатиной С.Ю., по иску индивидуального предпринимателя Семёнова Анатолия Николаевича (ОГРНИП 314213002200121) к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (ОГРН 1022101131293, ИНН 2126002000) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" и оценщик Топчая Алла Сергеевна, при участии в судебном заседании: от заявителя - Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары - Кувшининой Д.А. (по доверенности от 13.05.2019 N 039-30 сроком до 31.12.2019).

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Индивидуальный предприниматель Семёнов Анатолий Николаевич (далее - Предприниматель) обратился в суд с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом Администрации города Чебоксары (далее - Комитет), в котором просил обязать Комитет заключить договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, в отношении нежилого помещения N 18, общей площадью 63,4 кв.м, расположенного в подвале жилого четырнадцатиэтажного кирпичного дома переменной этажности, находящегося по адресу:

г. Чебоксары, ул. Пролетарская, д. 21/22, с изложением пункта 1.3. в следующей редакции: "1.3. Стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 1 688 000 (Один миллион шестьсот восемьдесят восемь тысяч) рублей без учета НДС"; пункта 2.1. в следующей редакции: "2.1. Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора: в течение 59-ти месяцев по 28 500 (Двадцать восемь тысяч пятьсот) рублей ежемесячно; в течение 60-го месяца 6 500 (Шесть тысяч пятьсот) рублей, путем внесения покупателем на расчетный счет продавца; покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.".

Определением суда от 25.01.2019 производство по делу приостанавливалось в связи с назначением экспертизы.

14.02.2019 в суд поступило заключение экспертизы от 08.02.2019 N 21-02-19Ц.

Определением от 15.02.2019 производство по делу возобновлено, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" (далее - ООО "Аналитик Центр") и оценщик Топчая Алла Сергеевна (далее - Топчая А.С.).

С учетом заключения эксперта Предприниматель уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика 21 000 руб. расходов на оплату судебной экспертизы; обязать Комитет заключить с договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, в отношении нежилого помещения N 18, общей площадью 63,4 кв.м, расположенного в подвале жилого четырнадцатиэтажного кирпичного дома переменной этажности, находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Пролетарская, д. 21/22, с изложением пункта 1.3. в следующей редакции: "1.3. Стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 1 631 000 (Один миллион шестьсот тридцать одна тысяча) рублей без учета НДС"; пункта 2.1. в следующей редакции: "2.1. Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59-ти месяцев по 27 200 (Двадцать семь тысяч двести) рублей ежемесячно;

- в течение 60-го месяца 26 200 (Двадцать шесть тысяч двести) рублей, путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.".

Судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные уточнения исковых требований приняты.

Решением от 09.04.2019 Арбитражный суд Нижегородской области исковые требования удовлетворил, а также взыскал с Комитета в пользу Предпринимателя 6000 руб. расходов по государственной пошлине, 21 000 руб. расходов на оплату судебной экспертизы.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (с дополнением к ней), в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на то, что при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) органы местного самоуправления обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, приведенной в отчете независимого оценщика, в связи с чем у Комитета отсутствовала возможность заключения договора на иных условиях, чем предложены в отчете об оценке, произведенной ООО "Аналитик Центр". Указал, что при продаже помещения по стоимости, установленной по итогам судебной экспертизы, Комитет несет убытки.

В судебном заседании от 04.07.2019 представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы.

Истец и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте заседания суда, явку своих полномочных представителей в заседании суда не обеспечили, отзывы по существу апелляционной жалобы не представили. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие по имеющимся в деле материалам.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.06.2015 между Комитетом (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Жилищный стандарт" (управляющая организация) и Предпринимателем (арендатор) был заключен договор N 2194 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары, согласно которому арендодатель при участии управляющей организации сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение N 18, общей площадью 63,4 кв.м, расположенное в подвале четырнадцатиэтажного кирпичного дома переменой этажности, по адресу: г. Чебоксары, ул. Пролетарская, д. 21/22.

Помещение передано арендатору по акту передачи помещения от 01.06.2015.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 28.07.2015.

19.07.2018 Предприниматель обратился к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.

На основании заявления истца администрация города Чебоксары издала постановление от 22.08.2018 N 1527, в соответствии с которым, истец получил преимущественное право приобретения арендуемого муниципального имущества путем заключения договора купли-продажи арендуемого помещения.

Письмом от 27.08.2018 N 039-5260 Комитет направил в адрес истца проект договора купли-продажи арендуемого помещения, обремененного залоговым обязательством.

Согласно пункту 1.3 проекта договора купли-продажи и постановлению администрации г. Чебоксары от 22.08.2018 N 1527 стоимость объекта определена в размере 2 234 313 руб. без учета НДС на основании отчета от 10.08.2018 N 4433/18, составленного оценщиком ООО "Аналитик Центр" Топчей А.С.

Истец подписал проект договора с протоколом разногласий, предложив продать помещение по цене 1 688 000 руб. (без учета НДС), определенной индивидуальным предпринимателем Иванютой Александрой Ильиничной в отчете от 05.10.2018 N 1396/2018-НР.

Письмом от 08.10.2018 N 039-6414 ответчик направил в адрес истца протокол урегулирования разногласий к договору купли-продажи арендуемого помещения, обремененного залоговым обязательством, с указанием в нем стоимости (продажной цены) помещения в размере 2 234 313 руб. (без учета НДС).

18.10.2018 истец направил ответчику протокол урегулирования разногласий к договору купли-продажи арендуемого помещения, обремененного залоговым обязательством, без подписания, а также сообщил о своем намерении подать исковое заявление в Арбитражный суд Чувашской Республики о разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения.

Поскольку Комитет письмом от 08.10.2018 не согласился с предложенной истцом выкупной стоимостью, Предприниматель обратился с иском в суд.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

По правилам статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В статье 8 Федерального закона N 135-ФЗ указано, что при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, а также при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям проведение оценки объектов оценки является обязательным.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с разногласиями сторон относительно выкупной цены арендованного помещения суд первой инстанции по ходатайству Предпринимателя назначил судебную экспертизу на предмет определения соответствия отчета ответчика установленным требованиям и определения рыночной стоимости помещения.

Согласно экспертному заключению от 08.02.2019 N 21-02-19Ц, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс", отчет ООО "Аналитик центр" об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 10.08.2018 N 4433/18 не соответствует Закону N 135-ФЗ, требованиям Федеральных стандартов оценки, а также существующим принципам и методикам оценки. Неточности, несоответствия, ошибки в расчетах и грубые нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и стандартов оценки в "Отчете" являются существенными и влияют на выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки, которые вводят в заблуждение пользователей отчета об оценке. Объект оценки идентифицирован некорректно, не определен сегмент рынка и не проведен анализ рынка в данном сегменте, к которому относится объект оценки. Не представлен и не проведен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен. Расчеты проведены с ошибками, которые приводят к неверному результату определения стоимости. Несоответствия, выявленные в Отчете, приводят к неверному результату определения рыночной стоимости и вводят в заблуждение пользователей Отчета об оценке. Рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 19.07.2018 составляет 1 924 000 руб. с учетом НДС и 1 631 000 руб. без учета НДС.

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Заключение судебной экспертизы признано судом первой инстанции надлежащим достоверным доказательством.

С учетом результатов экспертизы истец уточнил исковые требования.

Оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правомерно признал обоснованной цену объекта в размере 1 631 000 руб. (без учета НДС) и посчитал, что договор купли-продажи спорного объекта надлежит заключить на условиях, исходя из указанной цены, сформулировав пункты 1.3 и 2.1 в редакции истца (с учетом уточнений).

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом результата рассмотрения исковых требований (иск удовлетворен в полном объеме), суд первой инстанции правомерно отнес на Комитет судебные расходы (расходы по уплате государственной пошлины и расходы на оплату судебной экспертизы).

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает, что разрешая спор по существу, суд первой инстанции полно, всесторонне и объективно исследовал представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил все имеющие значение для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку.

Доводы, приведенные заявителем апелляционной жалобы, коллегия судей изучила и признала юридически несостоятельными. Аргументов, опровергающих правильность выводов суда первой инстанции, положенных в основу обжалуемого судебного акта, в апелляционной жалобе не приведено.

Таким образом, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта по доводам заявителя не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта в обжалуемой части, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 09.04.2019 по делу N А79-12036/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Н.В. Устинова

Судьи

О.Ю. Александрова Д.Г. Малькова