Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2019 г. N 19АП-4028/19

город Воронеж

18 июля 2019 г.

Дело N А14-623/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 июля 2019 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ушаковой И.В.,

судей Кораблевой Г.Н.,

Щербатых Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусаковой И.А.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Герасимова Владимира Валерьевича: Пака Б.В., представителя по доверенности N 36 АА 1798232 от 26.01.2016;

от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) на решение Арбитражного суда Воронежской области от 30.04.2019 по делу N А14-623/2019 (судья Тисленко Д.И.) по иску индивидуального предпринимателя Герасимова Владимира Валерьевича (ОГРНИП 306366410100021, ИНН 366600149874) к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Герасимов Владимир Валерьевич (далее - ИП Герасимов В.В., истец) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - Департамент имущества области, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды N 5400-18/гз от 21.11.2018 земельного участка площадью 4 814 кв.м с кадастровым номером 36:34:0203011:23, расположенного по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 117 по пунктам 1.1, 1.3, 2.1, 2.3, 2.5, 2.9, 2.11, 3.1.2, 6.3, 7.3 и при подписании акта-приема передачи к указанному договору по пункту 2 путем их изложения в редакциях протокола разногласий.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 30.04.2019 исковые требования ИП Герасимова В.В. удовлетворены частично.

Урегулированы разногласия, возникшие между ИП Герасимовым В.В. и Департаментом имущественных области при заключении договора аренды земельного участка N 5400-18/гз от 21.11.2018.

Пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование для завершения строительства на условиях аренды земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов площадью 4 814 (четыре тысячи восемьсот четырнадцать) кв.м, расположенный по адресу: г. Воронеж, пр-кт Московский, 117, именуемый в дельнейшем "Участок", кадастровый номер 36:34:0203011:23, разрешенное использование: административные здания".

Пункт 1.3 договора исключен.

Пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: "Договор заключается на срок 3 (три) года".

Пункт 2.3 договора исключен.

Пункт 2.5 договора исключен.

Пункт 2.9 договора изложен в следующей редакции: "По окончании

установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0,02 % от суммы задолженности за каждый просроченный день".

Пункт 2.11 договора исключен.

Пункт 3.1.2 договора исключен.

Пункт 6.3 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в судебном порядке в случаях, предусмотренных гражданским и земельным законодательством".

Пункт 7.3 договора исключен.

Пункт 2 акта приема-передачи земельного участка от 19.12.2018 изложен в следующей редакции: "Настоящим актом "Арендатор" подтверждает, что обязательства "Арендодателя" по передаче Земельного участка выполнены полностью".

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, Департамент имущества области обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просил обжалуемое решение отменить в части редакций пунктов 2.1, 2.3, 2.5, 2.9, 2.11, урегулировать в названной части разногласия по заключению договора в редакции департамента.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции Департамент имущества области явку полномочных представителей не обеспечили.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанного лица о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие его представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ИП Герасимова В.В. против доводов апелляционной жалобы возражал, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы не состоятельными, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя истца, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Из материалов дела усматривается, что ИП Герасимову В.В. на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства готовностью 5%, кадастровый номер 36:34:0203011:2620, назначение: нежилое, инв. N 10742, лит. А, площадь застройки 1 485 кв. м, расположенный на земельном участке площадью 4 814 кв.м с кадастровым номером 36:34:0203011:23, по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 117.

Истец обращался в Департамент имущества области с заявлениями о предоставлении в аренду сроком на три года для завершения строительства без проведения торгов указанного земельного участка, на что получил отказы.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 25.05.2018 по делу N А14-11610/2017, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2018, признан незаконным отказ Департамента имущества области предоставить ИП Герасимову В.В. в аренду земельный участок площадью 4 814 кв.м, кадастровый номер 36:34:0203011:23, расположенный по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 117, выраженный в письмах от 05.06.2017 N 52-17-7268з и N 52-17-7269з, суд обязал ДИЗО ВО устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП Герасимова В.В. путем направления договора аренды указанного земельного участка для подписания ИП Герасимову В.В. в 30-дневный срок с момента вступления решения в законную силу.

Во исполнение решения Арбитражного суда Воронежской области от 25.05.2018 по делу N А14-11610/2017 Департамент имущества области направил в адрес ИП Герасимова В.В. проект договора N 5400-18/гз от 21.11.2018.

Истец направил ответчику протоколы разногласий от 19.12.2018 к договору и акту, которые письмом ДИЗО ВО от 25.12.2018 отклонены.

Не достигнув соглашения по урегулированию разногласий, истец передал спор на разрешение арбитражного суда.

Разрешая спор по существу, арбитражный суд области пришел к выводу о частичном удовлетворении заявленного иска.

Обращаясь с апелляционной жалобой, Департамент имущества области возражал против состоявшегося по делу решения в части редакций пунктов 2.1, 2.3, 2.5, 2.9, 2.11 договора, заявлял об урегулировании в названной части разногласий по заключению договора в редакции департамента.

Выводы арбитражного суда области в остальной части заявителем апелляционной жалобы не оспариваются.

Изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не находит оснований для изменения редакций оспариваемых Департаментом имущества области пунктов в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным

законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 445 Гражданского кодекса РФ возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса РФ).

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Таким образом, разрешая спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.

По смыслу статей 445, 446 Гражданского кодекса РФ и статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса РФ при урегулировании разногласий по договору данный договор считается заключенным с даты вступления решения суда в законную силу.

Рассмотрев предложенную истцом редакцию пунктов 1.1, 1.3, 2.1, 2.3, 2.5, 2.9, 2.11, 3.1.2, 6.3, 7.3 договора и акта-приема передачи к указанному договору, суд области правомерно исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, названным Кодексом и другими федеральными законами.

Из буквального содержания норм статей 39.6, 39.8 Земельного кодекса РФ следует, что застройщику должен быть продлен срок аренды непосредственно для завершения строительства.

Договор аренды земельного участка на срок более чем один год подлежит государственной регистрации (статья 26 Земельного кодекса РФ).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (часть 3 статьи 434 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Срок договора аренды не может быть связан с подтверждением возникновения права аренды (государственной регистрацией договора).

При этом регистрация права носит заявительный характер, т.е. для наступления события от будущего арендатора требуется волевое выполнение действия - подать заявление и другие необходимые для регистрации документы.

Таким образом, указание события, наступление которого зависит от воли стороны, в качестве условия о сроке является незаконным.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд области правомерно урегулировал разногласия по пункту 2.1 договора и утвердил следующую редакцию: "Договор заключается на срок 3 (три) года", что не противоречит положениям статьи 610 Гражданского кодекса РФ и статьи 22 Земельного кодекса РФ.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ).

Физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ).

В силу действующего законодательства Российской Федерации включение в проект договора аренды земельного участка положения о том, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, может быть осуществлено только при наличии согласия обеих сторон сделки. Установление такого правила является правом сторон и не может быть осуществлено в одностороннем порядке. Иное означало бы нарушение основополагающего принципа свободы договора.

Между тем, из материалов дела следует, что истец как сторона договора не согласен с распространением договорных условий на отношения, возникшие до заключения договора.

Вместе с тем, с учетом свободы договора и диспозитивности гражданско-правового регулирования, предложенная Департаментом имущества области редакция пункта 2.3 договора обоснованно не применена, поскольку истцом заявлены возражения относительно такого условия.

Утвержденная судом редакция пункта 2.1 влияет также на результат оценки позиций сторон по пункту 2.5, которым определена дата начисления арендной платы.

Таким образом, суд приходит к выводу о необходимости исключения пунктов 2.3 и 2.5 договора.

Пункты 2.9 и 2.11 договора в предложенных Департаментом имущества области редакциях содержали условия о неустойке.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательства может обеспечиваться, в том числе неустойкой (штрафом, пеней).

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно статье 331 Гражданского кодекса РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Из указанных норм следует, что включение в договор условия о неустойке (штрафе) является правом сторон. Соглашение о неустойке (штрафе) и ее (его) размер должны быть установлены в договоре. В случае, если условие о неустойке (штрафе) не определено договором, то сторонами не было достигнуто соглашение о неустойке (штрафе).

В соответствии с редакциями пункта 2.9 договора аренды земельного участка, предложенного ответчиком, по окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 1% от суммы задолженности за каждый просроченный день.

Кроме того, в силу пункта 2.11 договора, в случае использования земельного участка не по целевому назначению арендатор уплачивает штраф (неустойку) в размере суммы годовой арендной платы за календарный год, в котором было выявлено использование земельного участка не по целевому назначению.

Штраф в случае использования земельного участка не по целевому назначению в размере суммы годовой арендной платы за календарный год, в котором было выявлено использование земельного участка не по целевому назначению, а также пени в случае несвоевременного перечисления арендной платы по договору аренды в размере 1 % от неуплаченной суммы арендной платы за каждый день просрочки не предусмотрены императивными нормами гражданского и земельного законодательства.

Пункт 3.3 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утв. постановлением Администрации Воронежской области от 25.04.2008 года N 349, также не несет такой императивной нагрузки, установленные в нем положения не могут быть признаны законной неустойкой, а нормы действующего законодательства о регулируемой цене (статья 39.7 ЗК РФ и др.) в данном случае, вопреки доводам Департамента имущества области, применены быть не могут, поскольку речь в данном случае идет не о плате за землю (статья 424 ГК РФ), а о способе обеспечения договорного обязательства в виде неустойки.

Арендатор полагал необходимым установить пени, предусмотренные пунктом 2.9 договора, в размере 0,02 %.

Учитывая, что действующее законодательство не предусматривает обязательное установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора как возможной меры ответственности, а стороны не достигли согласия относительно условия о размере договорной неустойки в большем размере, чем 0,02 %, арбитражный суд области согласился с редакцией истца по пункту 2.9, полагая, что ответственность в указанном размере сопоставима с ответственностью по статье 395 ГК РФ.

С учетом изложенного пункт 2.9 договора определен судом в следующей редакции: "По окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0,02 % от суммы задолженности за каждый просроченный день".

Редакция пункта 2.9 не противоречит действующему законодательству, учитывает взаимные интересы сторон договора, баланс интересов сторон. Департаментом имущества области не доказана обоснованность установления в пункте 2.9 договора размера неустойки в значительно большей величине (в размере 365 % годовых, что более чем в 47 раз превышает действующую ключевую ставку Банка России).

На основании пунктов 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ пункт 2.11 исключен из договора, так как арендатор с такой санкцией не согласен (судом принят аргумент истца, что по статье 619 ГК РФ выявление такого случая дает право арендодателю требовать расторжения договора в судебном порядке).

Доводы заявителя жалобы, фактически основанные исключительно на его праве определять условия договора в связи с осуществлением полномочий собственника земельного участка, не могут быть приняты во внимание, поскольку указанное не исключает необходимости обоснования заявляемых условий договора. Необходимость изложения указанных пунктов в редакции ответчика, Департамент имущества области с учетом норм действующего законодательства не обосновал.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что предложенная ответчиком редакция договора аренды является специально разработанной и утвержденной типовой формой договора аренды, а ее изменение или дополнение невозможно, апелляционным судом отклоняется, поскольку разработка и утверждение, уполномоченным органом типового договора аренды земельного участка не является основанием для его применения в утвержденной редакции и не лишает другую сторону права заявить разногласия по такому договору, кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что та редакция пунктов, которая принята в предложенном истцом варианте не противоречит действующему законодательству.

В связи с чем, требование об урегулировании разногласий по спорным пунктам договора удовлетворено судом первой инстанции обоснованно.

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Воронежской области от 30.04.2019 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Поскольку заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса РФ, оснований для взыскания или возврата государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 30.04.2019 по делу N А14-623/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.В. Ушакова

Судьи

Г.Н. Кораблева Е.Ю. Щербатых