|
26 июля 2019 г.
|
дело N А53-10596/2018
|
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2019 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 июля 2019 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Нарышкиной Н.В.,
судей Глазуновой И.Н., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гребенкиной И.П.
при участии:
от истца: представитель Кузнецова М.М., доверенность от 09.04.2012;
от ответчика: представитель Саркисян Д.С., доверенность от 06.05.2019,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
открытого акционерного общества "Ростов-Мебель" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.11.2018 по делу N А53-10596/2018 по иску открытого акционерного общества "Ростов-Мебель" (ИНН 6165012810, ОГРН 1026103711171) к индивидуальному предпринимателю Щербаковой Валентине Николаевне (ИНН 616853050008, ОГРН 304616832200103) об установлении платы за сервитут, принятое в составе судьи Димитриева М.А.,
УСТАНОВИЛ:
открытое акционерное общество "Ростов-Мебель" (далее - истец, ОАО "Ростов-Мебель", общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Щербаковой Валентине Николаевне (далее - ответчик, ИП Щербакова В.Н., предприниматель) об установлении платы за право ограниченного пользования земельным участком площадью 254 кв.м на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0031805:12 по адресу: Ростовская область. г. Ростов-на-Дону, Пролетарский район, ул. Текучева, 227, для обеспечения проезда на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0031805:7 по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Пролетарский район, ул. Текучева, 229/174 в размере 795,66 руб. за 1 квадратный метр в год; установить ежегодное изменение платы за сервитут площадью 254 кв. м на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0031805:12 по адресу: Ростовская область. г. Ростов-на-Дону, Пролетарский район, ул. Текучева, 227 для обеспечения проезда на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0031805:7 по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Пролетарский район, ул. Текучева, 229/174, на размер уровня инфляции, установленного в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.
Исковые требования мотивированы тем, что ответчик в силу положений пункта 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 6 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации обязан вносить соразмерную плату за установленный по решению арбитражного суда частный сервитут.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 08.11.2018 установлена плата за частный сервитут, зарегистрированный 02.08.2011 на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0031805:12, расположенный по адресу: город Ростов-на-Дону, улица Текучева, 227 в размере 20 320 руб. в год за 254 кв.м (обремененная часть земельного участка) в пользу собственника служащей вещи - открытого акционерного общества "Ростов-мебель", подлежащей уплате за 2018 год в течение десяти дней со дня вступления в законную силу настоящего решения суда. За последующие годы, не позднее 01 числа первого месяца года, следующего за отчетным. Суд определил, что плата за данный частный сервитут подлежит ежегодному изменению на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом принятия настоящего решения.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе истец просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт. Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции в части размера платы. Так, по мнению истца, в основу решения суда положены выводы экспертного заключения, которое является недостоверным и не соответствует требованиям законодательства. В связи с необоснованным отказом суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства общества о назначении повторной экспертизы, обществом в апелляционной жалобе заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы для определения платы за сервитут.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Определением от 22.07.2019 в составе суда произведена замена судьи Фахретдинова Т.Р. (в связи с нахождением в отпуске) на судью Мисника Н.Н.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт; поддержал ранее заявленное ходатайство о назначении повторной экспертизы.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения; возражал против удовлетворения заявленного ходатайства.
В судебном заседании эксперт общества с ограниченной ответственностью "Судебно-экспертная служба "Экспертиза Недвижимости" Кириллова Е.Г. дала пояснения и ответила на вопросы, также представила суду письменные пояснения относительно проведенной по делу экспертизы.
Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для проведения дополнительной экспертизы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Изучив представленные в материалы дела экспертные заключения, составленные по результатам назначенной судом первой и апелляционной инстанций экспертиз, выслушав объяснения эксперта, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для назначения по делу повторной экспертизы, поскольку не имеется сомнений в его обоснованности.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда от 20.02.2008 (с учетом определения об исправлении опечатки от 02.02.2009) по делу N А53-9486/2007, установлен сервитут для проезда на территорию земельного участка кадастровый номер 61:44:03 18 05:0007, расположенного по адресу: ул. Текучева 229/174 в г. Ростове-на-Дону, через земельный участок кадастровый номер 61:04:03 05:0003, расположенного по адресу ул. Текучева 229/174 в границах, указанных в резолютивной части решения.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2008 решение Арбитражного суда от 20.02.2008 делу А53-9486/2007 оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Сервитут зарегистрирован в ЕГРН 02.08.2011, номер государственной регистрации: 61-61-01/269/2010-128.
Как следует из судебных актов по делу N А53-9486/2017, плата за пользование сервитутом установлена не была.
Истец просит установить плату за сервитут в размере, определенном специализированным частным учреждением "Ростовский центр судебных экспертиз" равную 795,66 руб. за 1 квадратный метр в год. Как указывает истец, территория установленного для вышеуказанной цели сервитута в соответствии с его назначением должна быть постоянно свободной, а поскольку все хозяйственные объекты ОАО "Ростов-Мебель" расположены на противоположной стороне земельного участка, зона сервитута для проезда к этим объектам собственником не используется и использована быть не может. Следовательно, вся площадь установленного сервитута фактически исключается из хозяйственного оборота собственника - ОАО "Ростов-Мебель" и используется только для ведения хозяйственной деятельности на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0031805:7, находящемся в аренде у ответчика и третьих лиц, владеющих па праве собственности объектами недвижимости на арендованном земельном участке, по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Пролетарский район, ул. Текучева, 229/174.
Письмом от 01.03.2018 исх. N 89 истец предлагал ответчику рассмотреть вопрос о заключении соглашения об установлении платы за сервитут площадью 254 кв.м на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0031805:12 по адресу: Ростовская область. г. Ростов-на-Дону, Пролетарский район, ул. Текучева, 227 для обеспечения проезда на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0031805:7 по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Пролетарский район, ул. Текучева, 229/174. К указанному письму истец приложил проект соглашения об установлении платы за сервитут.
Однако соглашение об установлении сервитута сторонами не достигнуто, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящими исковыми требованиями.
В силу положений пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.
В силу статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
В соответствии с частью 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
На основании части 6 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.
В силу положений статей 131, 216 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут является вещным правом, подлежит государственной регистрации.
На основании пункта 1 статьи 27 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.
Исходя из системного анализа перечисленных норм, с момента государственной регистрации сервитута на недвижимое имущество (здания, сооружения, другое имущества), у сторон возникают права и обязанности, а именно: обязанность собственника имущества предоставить это имущество в ограниченное пользование и право получать соразмерную плату за сервитут, а также право пользователя сервитутом беспрепятственно проходить/проезжать по обремененному имуществу и обязанность своевременно платить за сервитут.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в частности, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
Частью 1 статьи 16 АПК РФ закреплено, что с момента вступления в законную силу судебный акт приобретает обязательный характер для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежит исполнению на всей территории Российской Федерации.
В данном случае сервитут установлен судебным актом.
Поскольку между сторонами настоящего спора имелись разногласия по вопросу определения размера платы за сервитут, определением суда от 03.08.2018 по делу назначена экспертиза, производство экспертизы было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Северо-Кавказский центр экспертиз и исследований" Тушеву Виталию Алексеевичу, перед экспертом был поставлен вопрос: Какова рыночная величина платы из расчета 1 кв.м в год за сервитут площадью 254 кв.м, установленный на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0031805:12 общей площадью 5113 кв.м, расположенном по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Пролетарский район, ул. Текучева, 227 в результате установления сервитута для обеспечения проезда на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0031805:7, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Текучева, 229/174?
Согласно представленному в материалы дела заключению от 05.10.2018 N 2018/169 по результатам исследования, экспертом сделан следующий вывод: рыночная величина платы из расчета 1 кв.м в год за сервитут площадью 254 кв.м, установленный на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0031805:12 общей площадью 5113 кв.м, расположенном по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Пролетарский район, ул. Текучева, 227 в результате установления сервитута для обеспечения проезда на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0031805:7, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Текучева, 229/174 составляет 80 рублей 00 копеек.
Определяя размер стоимости за частный сервитут, зарегистрированный 02.08.2011 на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0031805:12, расположенный по адресу: город Ростов-на-Дону, улица Текучева, 227 за 254 кв.м (обремененная часть земельного участка) в пользу собственника служащей вещи - открытого акционерного общества "Ростов-мебель" в размере 20 320 рублей в год суд исходил из результатов полученной по делу судебной экспертиз.
При этом, плата за данный частный сервитут подлежит ежегодному изменению на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом принятия настоящего решения.
В суде апелляционной инстанции истец в обоснование необходимости по делу повторной экспертизы указал на то, что экспертное заключение является недостоверным и не соответствует требованиям законодательства. Так, по мнению истца, использованные экспертом объекты-аналоги по своим характеристикам не соответствуют объекту исследования и требованиям стандартов оценки; в тексте заключения не указаны адреса сети internet, по которым можно было бы ознакомиться с использованной экспертом информацией. В заключение эксперта содержится недостоверная информация, в том числе, относительно вида разрешенного использования земельных участком, использованных экспертом в качестве объектов-аналогов. В связи с использованием экспертом стоимостных характеристик объектов-аналогов, которые не соответствуют объекту исследования ни по назначению, ни по метражу, результаты экспертного исследования являются недостоверными.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2019 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Судебно-экспертная служба "Экспертиза Недвижимости" Кирилловой Елене Геннадьевне.
На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: какова рыночная величина платы из расчета 1 кв.м. в год за сервитут площадью 254 кв.м., установленный на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0031805:12 общей площадью 5 113 кв.м., расположенном по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Пролетарский район, ул. Текучева 227, в результате установления сервитута для обеспечения проезда на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0031805:7, расположенном по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Пролетарский район, ул. Текучева 229/174?
Согласно экспертному заключению N 1-1692-Э/2019 от 05.04.2019 рыночная величина платы из расчета 1 кв.м в год за сервитут площадью 254 кв.м, установленный на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0031805:12 общей площадью 5113 кв.м, расположенном по адресу: Ростовская область, г.Ростов-на-Дону, Пролетарский район, ул.Текучева, 227, в результате установления сервитута для обеспечения проезда на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0031805:7, расположенном по адресу: Ростовская область, г.Ростов-на-Дону, Пролетарский район, ул.Текучева, 229/174, составляет 78,90 руб.
Истец, возражая против выводов экспертного заключения, заявил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.
Суд апелляционной инстанции в целях дачи пояснений относительно проведенной по делу экспертизы вызвал в судебное заседание эксперта общества с ограниченной ответственностью "Судебно-экспертная служба "Экспертиза Недвижимости" Кириллову Елену Геннадьевну.
Согласно пояснениям эксперта в заключении, в качестве анализа рынка приведена выборка участков подобных объекту исследования, расположенных в г.Ростове-на-Дону и выставленных на продажу на дату проведения экспертизы. Выборка приведена на стр.9-10 заключения. Все данные, приведенные в выборке подтверждены скрин-шотами объявлений из базы данных Интернет-сайтов о продаже недвижимости и ссылками на них (стр.25-29, стр.35-44). Выборка наиболее полно показывает стоимость 1 сотки земельных участков в зависимости от площади, подъездных путей, уклона и конфигурации участка, наличия коммуникаций. А так же показывает минимальную, максимальную и среднюю стоимость 1 сотки за которую возможно приобрести участок на дату проведения экспертизы.
Для расчета стоимости объекта исследования был взят сегмент рынка земельных участков - земли населенных пунктов для осуществления производственной и предпринимательской деятельности, расположенных в г. Ростове-на-Дону, так как объект исследования принадлежит этому сегменту. Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (ФСО N 7, п.22).
На стр.10 в табл.3 приведены цены предложений, которые подтверждены скрин-шотами объявлений из базы данных Интернет-сайтов о продаже недвижимости и ссылками на них (стр. 25-29, 35-44). Цены и отсутствующие в объявлениях данные были уточнены по телефонам, указанным в объявлениях. Для расчетов были выбраны наиболее подходящие аналоги. Для расчёта стоимости объекта исследования были выбраны 5 аналогов - земельные участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам объекта исследования. Характеристики объектов-аналогов и условия их продажи представлены в Приложении к настоящему заключению (стр.11).
Для расчетов были выбраны аналоги, расположенные в Ростове-на-Дону, по возможности расположенные в центре города, с наличием асфальтированных подъездных путей и всех коммуникаций, с разрешенным использованием: для осуществления производственной и предпринимательской деятельности, площадью максимально приближенной к площади объекта исследования. Также проводился анализ выборки аналогов, при котором определялся коэффициент вариации (разница в стоимостях 1 сотки объектов аналогов до расчетов). Величина коэффициента вариации составляет 8,13%. Коэффициент вариации не должен превышать 33%. В связи с этим, можно утверждать, что объекты аналоги подобраны корректно и могут применяться для расчетов (стр. 13). К тому же, значение стоимости 1 сотки объекта исследования, полученная в итоге, не отличается от средней стоимости за 1 сотку в выборке на стр.18 в табл.N 3, что доказывает правильность проведенных расчетов и соответствие полученной цены рыночной.
Все объекты аналоги находятся в одном сегменте рынка с объектом исследования. Установлено это было на основании объявлений о продаже земельных участков и уточнено в результате телефонных переговоров с собственниками или представителями агентств недвижимости.
Относительно земельного участка, кадастровый номер 61:44:0031421:4, по адресу Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Вяземцева, 31, пояснила: площадь участка уточнялась по телефону, а также площадь 2400 кв.м. значится вверху объявления. На сегодняшний день, в публичной кадастровой карте действительно значится площадь 2 230 кв.м., на земельном участке имеются все коммуникации. В публичной кадастровой карте действительно разрешенное использование участка с кадастровым номером 61:44:0031421:4 - для объектов жилой застройки (по документу - для строительства многоэтажного жилого дома). Из переговоров с собственником было выяснено, что в 2017 году разрешенное использование участка было изменено с назначения - для строительства промышленных и складских зданий на назначе
