Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 июля 2019 г. N 09АП-37582/19

г. Москва

26 июля 2019 г.

Дело N А40-305457/18

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 июля 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Савенкова О.В., Кораблевой М.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества г. Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 06 мая 2019 года

по делу N А40-305457/18, принятое судьей Михайловой Е.В. (133-2399),

по иску Департамента городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423)

к Фирме "Е+К Девелопмент Энд Менеджмент С.А."

о взыскании денежных средств

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: Алферов И.А., Симонян Р.С. по доверенности от 10.01.2019,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества г. Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Фирме "Е+К Девелопмент Энд Менеджмент С.А." (далее - ответчик) о взыскании 40 051 695, 52 руб. по Договору долгосрочной аренды земельных участков от 22.12.1997 N М-01-010541 (кадастровый номер 77:08:0004010:5), имеющего адресные ориентиры: город Москва, улица Долгоруковская, вл.7-9, общей площадью 2 126 кв.м., в том числе 15 820 020, 52 руб. основного долга по арендной плате за период с 1 квартала 2014 по 31.12.2017, 24 231 675 руб. пени за просрочку платежа за период с 4 квартала 2002 по 31.12.2017.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 06 мая 2019 года по делу N А40-305457/18 в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Между Департаментом городского имущества города Москвы (Департамент, Арендодатель, Истец) и Фирмой "Е+К Девелопмент энд Менеджмент С.А." ("Е+К Development & Manadegment S.A.") (Общество, Арендатор, Ответчик) заключен Договор долгосрочной аренды земельных участков от 22.12.1997 N М-01-010541 (кадастровый номер 77:08:0004010:5), имеющего адресные ориентиры: город Москва, улица Долгоруковская, вл.7-9, общей площадью 2 126 кв.м.

Срок действия договора - на 49 лет. Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации.

По данным Реестра единых объектов недвижимости (РЕОН) указанный договор является действующим.

Согласно п.п.6.2.1, 6.2.3 Договора Арендатор обязан надлежащим образом исполнять все условия настоящего Договора и своевременно и в полном объеме уплачивать причитающую Арендодателю арендную плату.

06.06.2000 стороны по Договору заключили Дополнительное соглашение к нему, согласно п. 2.1 которого арендная плата вносится Арендатором поквартально равными долями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5-го числа первого месяца квартала, начиная с 01.07.2000.

Согласно п.2.2. указанного Дополнительного соглашения, в случае невнесения арендной платы в установленный срок Арендатор уплачивает Арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,2% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 6-го числа первого месяца квартала по день уплаты включительно.

В нарушение условий договора Ответчиком своевременно не была внесена арендная плата за период с 1 квартала 2014 по 31.12.2017 в размере 15 820 020 руб. 52 коп.

Ответчику за просрочку платежа по арендной плате начислены пени за период с 4 квартала 2002 по 31.12.2017 в размере 24 231 675 руб. 00 коп.

Таким образом, общая сумма задолженности составляет 40 051 695 руб. 52 коп.

В целях досудебного урегулирования спора в адрес ответчика направлена письменная от 20.02.2018 N 33-6-55013/16-(0)-2 претензия об оплате задолженности, что подтверждается отчетом об отслеживании почтовых отправлений с сайта "Почта России" (прилагается).

Указанная претензия ответчиком не исполнена.

В связи с неоплатой ответчиком истцу задолженности по арендной плате за спорный период в установленные сроки, истцом начислены пени и заявлены исковые требования.

Как установлено судом первой инстанции, договор аренды действует в редакции дополнительных соглашений N 1 от 16 января 1998 года, N 2 от 25 марта 1998 года, N 3 от 07 июля 1998 года, N 4 от 06 июня 2000 года, N5 от 03 января 2001 года, N6 от 28 июня 2001 года, N7 от 22 ноября 2002 года и N8 от 23 октября 2003 года.

Договором аренды в редакции Дополнительного соглашения N 8 установлен размер арендной платы на основании Распоряжения Мэра Москвы от 02 апреля 1999 года N 285-РМ, исходя из площади земельного участка (2.126 кв.м.), базовой ставки ежегодной арендной платы (180 000 рублей), коэффициента инфляции (4,32) и коэффициента дифференциации (4,360), и с 01 января 2003 года составляет 284 418,90 рублей в год.

Пунктом 2.6 Договора аренды в редакции Дополнительного соглашения N 4 установлен срок уплаты арендной платы по Договору аренды: ежеквартально равными частями не позднее 5-го числа первого месяца квартала.

Начиная с 01 января 2003 года, арендная плата по Договору аренды уплачивалась Ответчиком своевременно и в полном объеме, что подтверждается соответствующими платежными поручениями об уплате арендной платы за период с 01 января 2014 года по 31 декабря 2017 года.

Истец необоснованно без внесения соответствующих изменений в Договор аренды, без ссылок на какие-либо нормы закона, изменил методику расчета арендной платы с 01 января 2014 года и осуществил расчет арендной платы за 2014-2017 годы исходя из ставки арендной платы в размере процента (1,5%) от кадастровой стоимости земельного участка.

Расчет арендной платы по Договору аренды, исходя из процента от кадастровой стоимости земельного участка, противоречит условиям Договора аренды и применимым материально-правовым нормам, а задолженность по арендной плате по Договору аренды как в размере 15 820 020,52 рублей, так и размере 7 911 468,91 рублей отсутствует.

В соответствии с Договором аренды Истец не вправе в одностороннем порядке каким-либо образом изменять порядок расчета арендной платы по Договору аренды и её размер.

Пунктом 2.10. Договора аренды установлено, что размер арендной платы может изменяться по соглашению Сторон, но не чаще одного раза в течение года. Она может быть пересмотрена досрочно по требованию любой из Сторон в случаях изменения базовых ставок земельных платежей и в других случаях, предусмотренных соответствующим законодательством и нормативными актами. Стороны соглашаются, что в этом случае размер арендной платы при исчислении в долларах США не может быть увеличен более, чем на 3 % (три процента) по отношению к предыдущему году.

Согласно п.6.6.2. Договора Истец имеет право вносить по взаимному согласованию с Арендатором изменения в Договор, в случае внесения таковых изменений в действующее законодательство или городские нормативные акты.

При этом, указанным пунктом Договора аренды также предусмотрено, что положения Статей 2.10 и 2.12 не подлежат никаким изменениям вне зависимости от вышеуказанных изменений.

Пунктом 11.1. Договора предусмотрено, что любые изменения, дополнения или поправки к условиям Договора могут быть сделаны Сторонами по их обоюдному согласию. Эти изменения, дополнения или поправки будут действительны только в том случае, если они сделаны в письменной форме и подписаны в двух экземплярах - по одному экземпляру для каждой из Сторон.

Таким образом, Договором аренды установлено, что любое изменение размера арендной платы возможно только по соглашению сторон и исключительно путем внесения в письменном виде соответствующих изменений в Договор аренды, причем увеличение размера арендной платы не может быть более 3% чем в предыдущем году.

При отсутствии указанного согласия, Истец вправе требовать в судебном порядке увеличения арендной платы путем внесения изменений в Договор аренды, но в любом случае не более, чем на 3%.

Размер арендной платы в 2013 году составлял, что не оспаривается Истцом, 284 418,90 рублей, а в 2014 году-по расчетам Истца, уже 4 180 867,97 рублей, что превысило размер арендной платы в 2013 году на 1369%.

Указанное увеличение размера арендной платы само себе уже является нарушением условия п. 2.10 Договора аренды, ограничивающего ежегодный рост размера арендной платы тремя процентами.

Увеличение арендной платы в 2015-2017 годах (по сравнению с 2014 годом), исходя из расчетов Истца, составило 8%, что также является нарушением положений п. 2.10 Договора аренды.

Подписав Договор аренды, стороны, в том числе Истец, добровольно приняли на себя обязательства соблюдать условия Договора аренды, в том числе условие, ограничивающее рост арендной платы на будущий год.

Кроме того, ввиду того, что после 23 января 2003 года какие-либо дополнительные соглашения к Договору аренды сторонами не подписывались, а порядок расчета арендной платы не мог быть изменен никаким иным способом, кроме как путем подписания дополнительного соглашения к Договору аренды, стороны для целей расчета ежегодной арендной платы должны руководствоваться положениями Договора аренды в редакции Дополнительного соглашения N 8.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, пришел к правомерному выводу о том, что произведенное Истцом в одностороннем порядке увеличение ежегодного размера арендной платы по Договору аренды в виде изменения Истцом порядка (методики) расчета размера арендной платы является незаконным, поскольку противоречит действующим правовым нормам.

Учитывая, что арендная плата за период с 01 января 2014 года по 31 декабря 2017 года внесена Ответчиком в полном объеме, суд пришел к выводу об отсутствии у ответчика задолженности по договору, в связи с чем, обосновано в удовлетворении иска отказал.

Обращаясь с апелляционной жалобой, Департамент оспаривает вывод суда об отсутствии у арендодателя права на одностороннее изменение арендной платы.

Данный довод судебной коллегией исследован и не принимается.

Как следует из материалов дела и установлено судом при принятии Решения, в соответствии с Договором аренды (заключенным до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации "ЗК РФ") Истец не вправе в одностороннем порядке каким-либо образом изменять порядок расчета арендной платы по Договору аренды и её размер.

Пунктом 2.10. Договора аренды установлено, что "размер арендной платы может изменяться по соглашению Сторон, но не чаще одного раза в течение года. Она может быть пересмотрена досрочно по требованию любой из Сторон в случаях изменения базовых ставок земельных платежей и в других случаях, предусмотренных соответствующим законодательством и нормативными актами. Стороны соглашаются, что в этом случае размер арендной платы при исчислении в долларах США не может быть увеличен более, чем на 3 % (три процента) по отношению к предыдущему году".

В соответствии с пунктом 6.6.2. Договора аренды Истец имеет право "вносить по взаимному согласованию с Арендатором изменения в Договор, в случае внесения таковых изменений в действующее законодательство или городские нормативные акты". При этом, указанным пунктом Договора аренды также прямо предусмотрено, что "положения Статей 2.10 и 2.12 не подлежат никаким изменениям вне зависимости от вышеуказанных изменений".

Кроме того, пунктом 11.1. Договора аренды предусмотрено, что "любые изменения, дополнения или поправки к условиям Договора могут быть сделаны Сторонами по их обоюдному согласию. Эти изменения, дополнения или поправки будут действительны только в том случае, если они сделаны в письменной форме и подписаны в двух экземплярах - по одному экземпляру для каждой из Сторон".

Таким образом, Договором аренды установлено, что любое изменение размера арендной платы возможно только по соглашению сторон и исключительно путем внесения в письменном виде соответствующих изменений в Договор аренды, причем увеличение размера арендной платы не может быть более 3% чем в предыдущем году.

Договором аренды не предусмотрено какого-либо иного порядка изменения арендной платы, кроме приведенного выше (п.2.10 и 6.6.2 Договора аренды), в том числе, Договором аренды также не предусмотрено "автоматическое" (без согласования с Ответчиком) изменение порядка (методики) исчисления размера арендной платы в связи с изменением нормативных актов, регулирующих вопросы уплаты арендной платы, и не установлен порядок (методика) исчисления размера арендной платы, исходя из правил, установленных публично-правовым образованием с их "автоматической" корректировкой в случае каких-либо изменений.

Никаким нормативно-правовым актом, применимым в настоящее время к отношениям сторон по Договору аренды, не предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы по договору аренды земельного участка.

В настоящее время основным нормативно-правовым актом, регулирующим аренду земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, является ЗК РФ. В соответствии с его нормами (в т.ч. п.З ст.65 ЗК РФ, действовавшим в период с 01 января 2014 года по 01 марта 2015 года, и ст.39.7 ЗК РФ, действующей с 01 марта 2015 года и по настоящее время) арендная плата (применительно к фактическим обстоятельствам настоящего дела) за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, устанавливается постановлением Правительства Москвы, т.е. применяется регулируемая арендная плата. При этом, ЗК РФ принят после заключения Договора аренды, соответственно, его положения подлежат применению с учетом положений ст.4 и п.2 ст.422 ГК РФ.

Статьей 4 и п.2 ст.422 ГК РФ предусмотрено, что, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено (в абзаце третьем), что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности (п.З ст.65 ЗК РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно п.2 ст.422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям, или если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Учитывая, что договор заключен до вступления в силу ЗК РФ, Истцу как арендодателю не предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке (допускается изменение только по соглашению сторон), а допускаемое изменение размера арендной платы связано исключительно с изменением базовых ставок арендной платы, как одного из элементов для расчета размера арендной платы, при этом и в этом случае изменения в Договор аренды вносятся по соглашению сторон с учетом положений п.2.10. Договора аренды.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба Департамента городского имущества г. Москвы является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 06 мая 2019 г. по делу N А40-305457/18 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

М.С. Кораблева О.В. Савенков