Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2019 г. N 12АП-7575/19

г. Саратов

29 июля 2019 г.

Дело N А12-9056/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2019 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Котляровой А.Ф., Шалкина В.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Рафиковой Р.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агро-Холдинг "Нагавский"

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 15 мая 2019 года по делу N А12-9056/2019, (судья А.А. Муравьев),

по иску Администрации Котельниковского муниципального района Волгоградской области, (ИНН 3413500064, ОГРН 1023405974811), г. Котельниково Волгоградской области,

к обществу с ограниченной ответственностью "Агро-Холдинг "Нагавский", (ОГРН

1073458003255 ИНН 3413009755), ст. Нагавская Котельниковского района Волгоградской области,

о расторжении договора аренды земельного участка,

в отсутствие представителей общества с ограниченной ответственностью "Агро-Холдинг "Нагавский", Администрации Котельниковского муниципального района Волгоградской области, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в соответствии со статьей 186 АПК РФ,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Котельниковского муниципального района Волгоградской области (далее истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым требованием к обществу с ограниченной ответственностью "Агро-Холдинг "Нагавский" (далее ООО "Агро-Холдинг "Нагавский" о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной не разграниченной собственности N 34 от 25.06.2012, заключенного между администрацией Котельниковского муниципального района Волгоградской области и обществом с ограниченной ответственностью "Агро-Холдинг "Нагавский", обязании освободить и возвратить по акту приема-передачи администрации Котельниковского муниципального района Волгоградской области земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 34:13:150003:168, площадью 1.086.000 кв.м., расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: Волгоградская область, Котельниковский район, ст. Нагавская.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 15 мая 2019 года по делу N А12-9056/2019 расторгнут договор аренды земельного участка, находящегося в государственной не разграниченной собственности N34 от 25.06.2012 г, заключенный между Администрацией Котельниковского муниципального района Волгоградской области (ИНН 3413500064, ОГРН 1023405974811) и обществом с ограниченной ответственностью "Агро-Холдинг "Нагавский" (ОГРН 1073458003255 ИНН 3413009755) на земельный участок, из категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 34:13:150003:168, площадью 1.086.000 кв.м., расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: Волгоградская область, Котельниковский район, ст. Нагавская.

Суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Агро-Холдинг "Нагавский" (ОГРН 1073458003255 ИНН 3413009755) возвратить Администрации Котельниковского муниципального района Волгоградской области (ИНН 3413500064, ОГРН 1023405974811) земельный участок, из категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 34:13:150003:168, площадью 1.086.000 кв.м., расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: Волгоградская область, Котельниковский район, ст. Нагавская, в течении тридцати календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда, по акту приема-передачи, с учетом нормального износа.

С общества с ограниченной ответственностью "Агро-Холдинг "Нагавский" (ОГРН 1073458003255 ИНН 3413009755) в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 12 000 руб.

Общество с ограниченной ответственностью "Агро-Холдинг "Нагавский" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит состоявшийся по делу судебный акт отменить по основаниям, изложенным в жалобе.

В соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от Администрации Котельниковского муниципального района Волгоградской области поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором Администрация просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители общества с ограниченной ответственностью "Агро-Холдинг "Нагавский", Администрации Котельниковского муниципального района Волгоградской области в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

25.06.2012 Администрацией Котельниковского муниципального района Волгоградской области (Арендодатель) и ООО "Агро-Холдинг "Нагавский" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 34, площадью 1.086.000 кв.м., кадастровый номер 34:13:150003:168, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: Волгоградская область, Котельниковский район, ст. Нагавская., участок находится примерно в 1,0 км от ориентира по направлению на юго-восток, вид разрешенного использования - для выращивания зерновых и зернобобовых культур.

Объект аренды передан, согласно акту приёма-передачи от 25.06.2012.

Документы подписаны сторонами без замечаний и разногласий.

Согласно п. 2.1 договора стороны согласовали размер арендной платы.

Согласно п. 2.3. арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от годовой суммы указанной в п.2.1. договора до 10-го числа месяца, следующим за расчетным кварталом.

Пунктом 2.4. договора аренды закреплено, арендная плата исчисляется с момента подписания сторонами договора.

Так, согласно п. 4.1. договора стороны согласовали, что арендодатель имеет право расторгнуть договор в случае более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срок платежа невнесения арендной платы.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ч. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требований закона, иных нормативно правовых актов, а при отсутствии таковых условиям и требованиям - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

Ответчиком условия договора в части внесения арендной платы исполнялись ненадлежащим образом.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствие с п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Предложение о расторжении договора аренды от 25.06.2012 N 34 направлено Администрацией обществу "Агро-Холдинг "Нагавский" 08.02.2019 исх. N 05-05/76.(л.д.21)

В рассматриваемом случае иск мотивирован невнесением ответчиком за период с 01.01.2017 по 31.12.2018 7 раз подряд по истечении установленного договоров срока платежа арендной платы за пользование земельным участком.

Как следует из материалов дела, в претензии от 05.12.2017 N 05-05/581, содержится указание на задолженность по оплате арендной платы за 3 квартал 2017 в сумме 47 727, 61 руб. и пени в размере 1352,61 руб., установлен 30-ти дневный срок со дня получения претензии для погашения задолженности. Задолженность и пени за указанный период погашены ответчиком. Требования о погашении задолженности за 1, 2, 3, 4 кварталы 2017, 1, 2 и 3 кварталы 2018 в материалы дела не представлены, и не представлены доказательства направления требований ответчику. Между тем данные периоды упомянуты в иске как периоды просрочки внесения арендной платы.

Акты сверки взаимных расчетов по договору N 34 от 25.06.2012 по состоянию на 31.12.2018, 31.03.2019 (л.д. 39-40) свидетельствуют об отсутствии какой-либо задолженности между сторонами.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что расторжение договора аренды и понуждение возвратить арендованное имущество являются крайними мерами гражданско-правовой ответственности. При этом вопрос о расторжении договора аренды решается судом при оценке всех доказательств.

Поскольку ответчик в разумный срок уплатил задолженность, иных нарушений обязательств по договору аренды им не допущено, а также учитывая, что расторжение договора, влекущее такие последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд апелляционной инстанций правомерно посчитал избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных предпринимателем нарушений и балансу интересов сторон.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует учитывать, что арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Критерии определения разумного срока законом не установлены, а потому его следует относить к оценочной категории. В каждом случае суд определяет такие пределы с учетом конкретных обстоятельств.

Судебная коллегия установила, что в настоящем случае во исполнение требований статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель, устанавливая "разумный срок", предоставил арендатору 30 дней для исполнения обязательства с даты получения письменного предупреждения.

Таким образом, определяя в рассматриваемом случае пределы разумности срока по инициированию иска о расторжении договора, с учетом вышеназванных правовых норм, исходя из принципов стабильности и предсказуемости в сфере гражданского оборота, а также поведения, ожидаемого от участников гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы сторон арендных правоотношений, суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что разумным следует признать месячный срок после истечения срока, установленного арендатору для исполнения им своих обязательств, тогда как такие действия были совершены арендодателем лишь спустя более года, поскольку с иском о расторжении договора аренды истец обратился в суд только 21.03.2019.

Суд апелляционной инстанции, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, установив отсутствие у ответчика задолженности по арендной плате на дату принятия решения, учитывая, что допущенные предпринимателем нарушения по просрочке внесения арендных платежей являются несущественными и не повлекли для арендодателя какого-либо ущерба, с иском о расторжении договора аренды истец обратился по истечении разумных сроков, пришел к выводу, что несвоевременное внесение предпринимателем арендной платы, в данном конкретном случае, не может быть квалифицировано как существенное нарушение условий договора аренды, являющееся основанием для его расторжения, в связи с чем, руководствуясь статьями 450, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в связи с чем считает подлежащими переоценке выводы Арбитражного суда Волгоградской области и отказывает в удовлетворении исковых требований.

Аналогичная позиция выражена судебными инстанциями при рассмотрении дела N А12-33110/2016.

Решение Арбитражного суда Волгоградской области Волгоградской области от 05 декабря 2017 года по делу N А12-38249/2017 следует отменить. В иске отказать.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции относит на проигравшую сторону - Администрацию Котельниковского муниципального района Волгоградской области.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 15 мая 2019 года по делу N А12-9056/2019 отменить, в иске отказать.

Взыскать с Администрации Котельниковского муниципального района Волгоградской области (ИНН 3413500064, ОГРН 1023405974811) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Агро-Холдинг "Нагавский" (ИНН 3413009755, ОГРН 1073458003255) судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб. 00 коп.

Арбитражному суду Волгоградской области выдать исполнительный лист.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.Г. Цуцкова

Судьи

А.Ф. Котлярова В.Б. Шалкин