Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2019 г. N 09АП-33884/19

город Москва

29 июля 2019 г.

Дело N А40-257742/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.Б. Расторгуева,

судей Н.И. Левченко, А.И. Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания секретарем С.В. Саватюхиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Леге Альто" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 апреля 2019 года по делу N А40-257742/2018, принятое судьей Ламоновой Т.А.

по иску ООО "Леге Альто" (ОГРН 1037739290270, юр.адрес: 121002, г. Москва, Б. Николопесковский переулок, д. 7, корп. 1) к ГУП города Москвы "ЦЕНТР УПРАВЛЕНИЯ ГОРОДСКИМ ИМУЩЕСТВОМ" (ОГРН1037700022975, юр.адрес: 111024, г. Москва, ул. 5-я Кабельная, д. 12, стр. 6) об урегулировании разногласий

третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Бавыкина Л.С. по доверенности от 22.05.2019

от ответчика: Гарин Е.Д. по доверенности от 03.04.2019

от третьего лица: Ермолаев Н.Н. по доверенности от 29.11.2018

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Леге Альто" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Государственному унитарному предприятию города Москвы "ЦЕНТР УПРАВЛЕНИЯ ГОРОДСКИМ ИМУЩЕСТВОМ" (ГУП "ЦУГИ") с иском об урегулировании разногласий сторон, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 113,1 кв. м, кадастровый номер 77:01:0001046:2849, расположенное по адресу: г. Москва, Большой Николопесковский переулок, д. 7, стр. 1 (этаж 1, пом. I, 2 комнаты с 4-11), путем принятия пунктов 2.8., 3.1, 3.4, 3.3, 5.2.2, 5.2.8, 5.2.9, 6.1, 6.2, 6.3, 6.6, 6.7, 7.1, 9.2. договора купли-продажи в следующей редакции:

"2.8. В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского Кодекса Российской Федерации Объект находится в пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.

3.1. Цена Объекта составляет 5 898 770,00 (Пять миллионов восемьсот девяносто восемь тысяч семьсот семьдесят) руб. 00 коп., в том числе НДС 18% в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 0004178-10.2018 от 09.10.2018 г., выполненным ООО "Фэлкон".

3.3. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату принятия решения о продаже арендуемого имущества. Проценты за пользование рассрочкой начисляются со дня подписания Сторонами договора по день полной выплаты цены Договора Продавцу за фактический остаток задолженности, исходя из числа дней в году 365 (366), и фактического количества дней в каждом месяце. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющего не менее 98 312 (Девяносто восемь тысяч триста двенадцать) рублей 83 копейки, в том числе НДС 18%, и процентов за предоставленную рассрочку. Первый платеж перечисляется не позднее 10 (десяти) рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на Объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 5 числа каждого месяца. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

5.2.2. Исключить.

5.2.8. В течение тридцати календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на Объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве застраховать за свой счет Объект от рисков утраты и повреждения в размере его полной стоимости, а если полная стоимость Объекта превышает размер обеспеченного залогом обязательства, - на сумму не ниже суммы этого обязательства на срок 1 год, с последующей пролонгацией договора страхования до момента прекращения действия настоящего Договора. В течение пяти рабочих дней после завершения процедуры страхования передать Продавцу копию страхового полиса. Договор страхования Объекта, заложенного по Договору, должен быть заключен в пользу Продавца (выгодоприобретателя).

5.2.9. Покупатель обязан предоставить Продавцу допуск на Объект для проверки состояния и условия содержания Объекта. Проверки Продавцом содержания Объекта не могут проводиться чаще 1 раза в квартал.

6.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4. настоящего Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,01% за каждый день просрочки от неуплаченной суммы основного долга и процентов за предоставленную рассрочку.

6.2. В случае неоднократного нарушения Покупателем сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 настоящего Договора (более 2 просрочек в течение календарного года продолжительностью более 2 (двух) банковских дней каждая), Продавцом может быть принято решение о расторжении настоящего Договора в порядке, указанном в п. 7.1. настоящего Договора, с одновременным взысканием с 3 Покупателя вышеуказанной неустойки, в связи, с чем Объект возвращается в собственность города Москвы, а полномочия Покупателя в отношении указанного имущества прекращаются. Помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением Договора в размере, не покрытом неустойкой.

6.3. Исключить.

6.6. В случае выявления Продавцом факта неисполнения Покупателем обязанности по заключению договора страхования и/или направлению копии страхового полиса, предусмотренной п. 5.2.8. настоящего Договора, Продавец вправе застраховать страховать заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, на сумму этого обязательства и потребовать от Покупателя возмещения понесенных им расходов на страхование заложенного имущества.

6.7. В случае необоснованного недопуска уполномоченного представителя Продавца для проверки наличия, состояния и условий содержания Объекта, заложенного по Договору, Продавец составляет соответствующий акт и направляет его в адрес Покупателя вместе с уведомлением о выплате штрафа. Покупатель обязан в течение пяти банковских дней после получения от Продавца соответствующего уведомления уплатить Продавцу неустойку (штраф) в размере 0,01% от стоимости Объекта за каждый подтвержденный факт не допуска на Объект.

7.1. Продавец вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке путем направления письменного уведомления Покупателю в случаях: - отказа в государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю; - неоднократного нарушения сроков, указанных в п., 3.4. Договора.

9.2. По состоянию на дату заключения настоящего Договора Покупатель арендовал Объект более двух лет непрерывно. Покупатель не имеет перед продавцом задолженности по арендной плате. Объект не включен в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Покупатель является субъектом малого предпринимательства, и сведения о нем на дату подписания настоящего договора не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства. Из Приложения исключить Акт приема - передачи (форма ОС- la)". А также об обязании Ответчика передать ООО "Леге Альто" подписанный договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 113,1 кв. м, кадастровый номер 77:01:0001046:2849, расположенное по адресу: г. Москва, Большой Николопесковский переулок, д. 7, стр. 1 (этаж 1, пом. I, комнаты с 4-11), по цене Объекта - 5 898 770,00 (Пять миллионов восемьсот девяносто восемьысяч семьсот семьдесят) руб. 00 коп., в том числе НДС 18% в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 0004178 - 10.2018 от 09.10.2018 г., выполненным ООО элкон", а также с учетом урегулированных разногласий.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент городского имущества города Москвы.

Решением суда от 23.04.2019 г. в иске отказано.

ООО "Леге Альто" не согласилось с решением суда и подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Рассмотрев дело в порядке статей 156, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований к удовлетворению апелляционной жалобы и отмене или изменению решения арбитражного суда, принятого в соответствии с законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.

Как усматривается из материалов дела, истец является арендатором помещения площадью 113,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Большой Николопесковский переулок, д. 7, стр. 1 (этаж 1, пом. I, комн. 4-11), с кадастровым номером 77:01:0001046:28:49, на основании договора аренды N 1-391/08 от 26.03.2008 в редакции дополнительного соглашения от 02.08.2018.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец 22.08.2018 г. обратился в ГУП "ЦУГИ" с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

18.09.2018 года Департаментом городского имущества города Москвы было издано Распоряжение N 31007, в соответствии с которым третье лицо поручило ответчику согласовать совершение сделки по продаже истцу вышеуказанного помещения, а также все полномочия по совершению сделки были возложены на руководителя ответчика.

Письмом от 28.09.2018 г. (получено истцом 03.10.2018 года) ответчик направил истцу проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в отношении вышеуказанного арендуемого имущества (по цене 35 307 800 руб. 70 коп.

Истец подписал проект договора с разногласиями, указав цену выкупаемого имущества 5 898 770 руб.

От ответчика письмом N 809 от 22.10.2018 года поступил отказ от предоставления государственной услуги.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Из материалов дела следует, что к договору аренды истцом подписано охранное обязательство от 15.10.2010 N 16-23/005-284/8, согласно которому здание площадью 113,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Большой Николопесковский переулок, д. 7, стр. 1 (этаж 1, пом. I, комн. 4-11) является объектом культурного наследия регионального значения "Доходный дом М.М. Стрелковой, нач. XIX в. (?), архитектор А.Ф. Мейснер" (том 1 л.д. 119).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Федеральным законом, регулируются Законом о приватизации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 29 Закона о приватизации в редакции, действовавшей до 22.01.2015, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены данным Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.

Между тем Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 315-ФЗ) внесены изменения в Закон о приватизации, Закон об объектах культурного наследия, Гражданский кодекс, Налоговый кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве", Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, которые вступили в силу 22.01.2015.

Данные изменения направлены на совершенствование правового регулирования в области сохранения, использования и государственной охраны объектов культурного наследия.

Согласно пункту 1 статьи 29 Закона о приватизации (здесь и далее - нормы в редакции Закона N 315-ФЗ) объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Статьей 20 Закона о приватизации установлено, что договор купли-продажи государственного или муниципального имущества включает в себя условия конкурса, формы и сроки их выполнения; порядок подтверждения победителем конкурса выполнения принимаемых на себя обязательств; порядок осуществления контроля за выполнением победителем конкурса условий конкурса; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору купли-продажи в виде неустойки за невыполнение победителем конкурса условий, а также ненадлежащее их выполнение, в том числе нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения таких условий и объема их выполнения; проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке, установленном Законом об объектах культурного наследия; в случае неисполнения победителем конкурса условий, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор купли-продажи государственного или муниципального имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки, указанное имущество остается соответственно в государственной или муниципальной собственности, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются; помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытом неустойкой; другие условия, предусмотренные статьей 29 данного Федерального закона в отношении объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия (пункты 14, 15, 21, 23).

Порядок установления условий конкурса в отношении объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр, а также порядок его проведения в соответствии со статьями 20, 29 Закона о приватизации урегулирован Положением о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2002 N 584.

Статьей 29 Закона о приватизации, в редакции Закона N 315-ФЗ, установлены дополнительные особенности приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия: передача в частную собственность таких объектов допускается только в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью; путем продажи на конкурсе; путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества. При этом данные способы приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, возможны только при условии их обременения требованиями к содержанию, использованию, сохранению и обеспечению доступа к указанным объектам, сделка по отчуждению указанных объектов в порядке приватизации, не содержащая указанных охранных условий, является ничтожной в силу прямого указания на это в пункте 3 статьи 29 Закона о приватизации. При несоблюдении покупателем условий конкурса договор может быть расторгнут, при этом объект культурного наследия остается в государственной или муниципальной собственности (статья 20 Закона о приватизации).

Таким образом, положениями статей 20, 29 Закона о приватизации установлены особенности приватизации объектов культурного наследия, которые являются специальными по отношению к норме статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия.

Поскольку при рассмотрении настоящего дела по существу судом установлено, что арендуемое истцом нежилое помещение находится в здании, являющимся выявленным объектом культурного наследия регионального значения, а истец обратился в Департамент за реализацией преимущественного права на выкуп в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, в августе 2018 года, то есть в период, когда положениями статей 20, 29 Закона о приватизации уже были установлены особенности приватизации объектов культурного наследия, которые являются специальными по отношению к Федеральному закону N 159-ФЗ, то суд первой инстанции правомерно указал, что арендуемый истцом объект культурного наследия приватизации в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, не подлежит.

Кроме того, настоящий иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, поскольку в силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Собственником спорного имущества является город Москва, иск же заявлен к ГУП "ЦУГИ", не являющемуся собственником спорного имущества.

Ссылка заявителя на злоупотребление правом ввиду того, что спорное недвижимое имущество было передано Департаментом городского имущества города Москвы в хозяйственное ведение ответчику, не может служить основанием для удовлетворения иска по изложенным выше основаниям.

Доводы жалобы о том, что ввиду согласования между ответчиком и третьим лицом возмездного отчуждения спорного имущества истцу, в дальнейшем ответчик уже не имел правовых оснований для отказа от заключения договора, несостоятелен.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола - разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Исходя из изложенного, заключение договора ответчиком является его правом, а не обязанностью.

Решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит. Нормы материального права правильно применены судом, нарушений норм процессуального права не установлено.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266, 267, 268, 269 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 апреля 2019 года по делу N А40-257742/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Расторгуев

Судьи

Н.И. Левченко А.И. Трубицын