Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2019 г. N 18АП-9818/19

г. Челябинск

31 июля 2019 г.

Дело N А07-33561/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Тимохина О.Б., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ихсановой Э.Ф., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Инвестпроект", Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.06.2019 по делу N А07-33561/2018 (судья Абдуллина Э.Р.).

В судебном заседании приняли участие представит ели:

общества с ограниченной ответственностью "Инвестпроект" - Соколов К.И. (доверенность от 18.01.2019), Халиуллина Н.Н. (доверенность от 12.12.2018),

Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Фаттахов Р.Р. (доверенность 3 от 29.05.2019),

Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Фаттахов Р.Р. (доверенность от 22.04.2019),

Главного управления Архитектуры и градостроительства Республики Башкортостан - Московская Н.Л. (доверенность от 13.12.2017).

Общество с ограниченной ответственностью "Инвестпроект" (далее - ООО "Инвестпроект", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация) Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, далее также - ответчики) о признании незаконным отказа N 30792, 30915 от 19.10.2018 в продлении договора аренды, об обязании продлить срок действия договора N 1035-15 от 10.12.2015 (с учетом уточнения исковых требований, т.1 л.д.114-117).

Администрация и Управление обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан с встречным исковым к обществу "Инвестпроект" о признании договора аренды N 1035-15 от 10.12.2015 недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде односторонней реституции - возврата земельного участка с кадастровым номером 02:55:020114:145 (с учетом уточнения исковых требований, т.2 л.д.2-7).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Главное управление Архитектуры и градостроительства Республики Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.06.2019 (резолютивная часть от 27.05.2019) первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречных требований отказано.

С указанным решением суда не согласились Администрация и Управление (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Ссылаются на отсутствие правовых оснований для продления договора аренды в силу недействительности договора аренды от 10.12.2015, поскольку земельный участок расположен в границах существующего парка, а также в границах зеленых насаждений общего пользования. Таким образом, земельный участок расположен в территориальной зоне ОД-2, что противоречит Генеральному плану городского округа город Уфа.

С указанным решением суда также не согласилось также общество "Инвестпроект", обжалуя его в мотивировочной части - выводов суда о квалификации заявленных требований.

Полагает, что суд первой инстанции необоснованно рассмотрел исковые требования на основании пункта 3 статьи 22, подпункта 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и подпункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", поскольку указанные нормы к правоотношениям, основанным на договоре аренды от 10.12.2015, неприменимы. Истцом заявленные требования мотивированы нормой пункта 1 статьи 60 ЗК РФ, а применение указанных норм исключается в силу необходимости соблюдения дополнительных правовых условий для продления договора аренды.

Отзывы на апелляционные жалобы не представлены.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Управлением (арендодатель) и обществом "Инвестпроект" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1035-15 от 10.12.2015, согласно п.1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:020114:145, общей площадью 3 909 кв. м. по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр. Октября, под бытовое обслуживание, культурное развитие, обслуживание автотранспорта (для проектирования и строительства выставочного зала с многоуровневым паркингом со встроенными помещениями для бытового обслуживания населения) (т.1 л.д. 16-17).

Согласно п. 3.1 договора срок аренды установлен с 21.09.2015 по 21.09.2018.

Договор аренды N 1035-15 от 10.12.2015 зарегистрирован в установленном действующим законодательством порядке, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа (т.1 л.д.20).

30.03.2017 общество обратилось в Администрацию городского округа город Уфа с заявлением на выдачу разрешения на строительство выставочного зала с многоуровневым паркингом со встроенными помещениями для бытового обслуживания населения.

02.08.2017 Администрацией отказано в выдаче разрешения на строительство ввиду нахождения земельного участка рядом с парковой зоной и использованием для отдыха населения (т.1 л.д. 28).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.02.2018 по делу N А07-26850/2017 отказ в выдаче разрешения на строительство признан незаконным, Администрация обязана повторно рассмотреть заявление общества (т.1 л.д. 29-32).

04.07.2018 обществом получено разрешение на строительство N 02-RU03308000-1554П-2018 (т.1 л.д.22-23).

07.09.2018 Администрацией в адрес общества направлено уведомление N У3-7432 об освобождении земельного участка не позднее 01.10.2018, в связи с истечением срока договора 21.09.2018 (т.1 л.д. 27).

25.10.2018 Администрация уведомила общество о прекращении действия разрешения на строительство N 02-RU03308000-1554П-2018, в связи с истечением срока аренды земельного участка (т.1 л.д. 28 об.).

14.09.2018 за обществом "Инвестпроект" зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект, степенью готовности 10%, с кадастровым номером 02:55:020114:155, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 14.09.2018 (т.1 л.д. 24-25).

18.09.2018 обществом в адрес Администрации направлено письмо N 18Д-055 о восстановлении нарушенного права в виде продления договора аренды N 1035-15 от 10.12.2015 на срок, в течение которого арендатор не имел возможности использовать земельный участок по вине арендодателя (т.1 л.д. 15).

Письмом N 30792, 30915 от 19.10.2018 в продлении договора аренды отказано в связи с необходимостью заключения договора по результатам торгов (т.1 л.д. 26).

Полагая, что общество вправе претендовать на заключение договора аренды на срок, соответствующий незаконному бездействию Администрации в связи с невыдачей разрешения на строительство, вследствие чего общество было лишено возможности использовать земельный участок по назначению, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя требования по первоначальному иску, суд первой инстанции исходил из наличия у истца права на продление договора для завершения строительства объекта незавершенного строительства, размещенного на земельном участке, поскольку в период действия договора истцом были совершены надлежащие и добросовестные действия по освоению земельного участка, однако осуществление строительства в срок стало невозможным в силу незаконных действий органа местного самоуправления, выразившихся в отказе в выдаче разрешения на строительство. Срок нового договора аренды определен судом, исходя из того, что Администрацией выдано разрешение на строительство в порядке исполнения решения арбитражного суда по делу N А07-26850/2017, с задержкой на 1 год 3 месяца и 4 дня, и в этот период истец был лишен возможности осуществлять законное строительство на земельном участке.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции, приняв во внимание обстоятельства, установленные судами по делу N А07-26850/2017, пришел к выводу о том, что разрешенное использование земельного участка и предполагаемого к строительству объекта недвижимости в настоящее время соответствует территориальному зонированию и градостроительным регламентам, доказательств размещения части земельного участка на территории парка органом местного самоуправления не представлено, равно как и не представлено доказательств негативного воздействия на окружающую среду. Суд по заявлению общества применил срок исковой давности по встречному иску, который начал течь с момента начала исполнения сделки (10.12.2015) и при отсутствии оснований для приостановления течения срока исковой давности в силу несоблюдения органом местного самоуправления претензионного порядка урегулирования спора, истек 10.12.2018.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 указанной статьи ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Как следует из материалов дела, обществу "Инвестпроект" на основании договора аренды земельного участка N 1035-15 от 10.12.2015 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:020114:145, общей площадью 3 909 кв. м. по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр. Октября, под бытовое обслуживание, культурное развитие, обслуживание автотранспорта (для проектирования и строительства выставочного зала с многоуровневым паркингом со встроенными помещениями для бытового обслуживания населения) (т.1 л.д. 16-17).

14.09.2018 за обществом "Инвестпроект" зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект, степенью готовности 10%, с кадастровым номером 02:55:020114:155, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 14.09.2018 (т.1 л.д. 24-25).

Принимая во внимание, что истец является арендатором земельного участка, заключенного без проведения торгов, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, собственником которого в настоящее время является истец, судом первой инстанции обоснованно установлено, что общество "Инвестпроект" имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Апелляционный суд не находит оснований для иной квалификации заявленного обществом иска и изменения мотивировочной части решения суда первой инстанции по жалобе общества "Инвестпроект", ссылающегося в обоснование заявленных требований на норму пункта 1 статьи 60 ЗК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

В соответствии с частью 1 статьи 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях:

1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок;

2) самовольного занятия земельного участка;

3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 60 ЗК РФ действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Порядок и основания предоставления земельных участков из числа публичных земель предусмотрены нормами 39.1-39.6 ЗК РФ, являются императивными и расширительному толкованию не подлежат.

Таким образом, норма статьи 60 ЗК РФ принята в развитие положений статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и является частным случаем защиты прав владеющего арендатора земельного участка в связи с созданием фактических препятствий в его использовании, в силу чего не может разрешать порядок приобретения правового титула на земельный участок и подменять порядок предоставления земельных участков в обход установленной законодательством публичной процедуры.

Поскольку материально-правовой интерес общества при подаче настоящего иска направлен на сохранение статуса арендатора земельного участка, нормы статьи 60 ЗК РФ, не разрешающие вопрос о правообладании публичными землями, к спорным правоотношениям применению не подлежат, а вопрос о наличии у истца права на заключение договора аренды на новый срок обоснованно разрешен судом с учетом положений нормы статьи 39.6 ЗК РФ.

Доводы Администрации об отсутствии оснований для продления договора аренды в связи с расположением земельного участка в границах существующего парка и границах зеленых насаждений общего пользования, отклоняется апелляционным судом, поскольку градостроительным планом земельного участка N RU03308000-16-1530 от 30.11.2016 (т.2 л.д. 48-61) основным видом разрешенного использования является, в том числе, объекты бытового обслуживания, что соответствует условиям использования земельного участка, предоставленного по спорному договору.

Вопросы соответствия земельного участка требованиям градостроительного законодательства и градостроительным регламентам являлся предметом оценки судом при рассмотрении дела N А07-26850/2017.

Как следует из решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.02.2018 по указанному делу, согласно градостроительному плану земельного участка N RU03308000-16-1530 от 30.11.2016, п. 2 "Информация о градостроительном регламенте либо требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства", земельный участок отнесен к зоне градостроительного регулирования "ОД-2" - для широкого спектра коммерческих и обслуживающих функций застройки, формирующей общественно-деловой центр городского округа, включающий объекты социального, культурного, спортивного назначений. Указанный разрешенный вид использования земельного участка и установленная Правилами землепользования и застройки ГО г. Уфы зона градостроительного регламента "ОД-2" также подтверждаются представленным в материалы дела письмами третьего лица (Главного управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан) исх.N 7-6889/ПР от 09.10.2017 г., N 7-8663/РД от 13.12.2017 г. с приложением Карты градостроительного зонирования в части границ территориальных зон (в цвете). Назначение заявленного заявителем объекта соответствует основным видам разрешенного использования земельного участка, указанным в п.2.1. Градостроительного плана земельного участка, а также целевому назначению, виду и категории земельного участка, указанному в Договоре аренды земельного участка. Доводы Администрации о том, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:020114:145 является частью парка и в связи с этим не может быть использован застройщиком по его назначению - для строительства и эксплуатации заявленного объекта, не подтверждаются градостроительными и иными представленными в материалы дела документами, противоречит правоустанавливающим документам на земельный участок.

Изложенные выводы суда при рассмотрении настоящего дела ни Администрацией, ни Управлением, ни третьим лицом не опровергнуты, в том числе представлением иных доказательств, в силу чего изложенные выводы суда по делу N А07-26850/2017 принимаются апелляционным судом по настоящему делу в силу части 2 статьи 69 и статьи 16 АПК РФ и основании для иной оценки у суда апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела не имеется.

Поскольку при оценке оснований для отказа в выдаче обществу разрешения на строительство объекта, в том числе оценке правового титула а земельный участок, судами при рассмотрении дела N А07-26850/2017 нарушений не установлено, в порядке исполнения судебного акта органом местного самоуправления выдано разрешение на строительство N 02-RU03308000-1554П-2018 (т.1 л.д.22-23), на основании которого обществом возведен объект незавершенного строительства степенью готовности 10%, с кадастровым номером 02:55:020114:155, сведения о государственной регистрации права собственности за обществом внесены в единый государственный реестр недвижимости от 14.09.2018 (т.1 л.д. 24-25), оснований для признания недействительным договора аренды N 1035-15 от 10.12.2015 во встречному иску Администрации не имеется в силу пункта 2 статьи 166 ГК РФ и части 1 статьи 4 АПК РФ.

Кроме того, вопрос о применении последствий недействительности сделки путем возврата земельного участка, на чем настаивает истец по встречному иску, без разрешения вопроса о судьбе расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства степенью готовности 10%, с кадастровым номером 02:55:020114:155, не представляется возможным, в силу чего требования Администрации о применении последствий недействительности сделки также удовлетворению не подлежат.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на общество "Инвестпроект".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.06.2019 по делу N А07-33561/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Инвестпроект", Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.П. Ермолаева О.Б. Тимохин