Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2019 г. N 08АП-7223/19

город Омск

31 июля 2019 г.

Дело N А75-21050/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2019 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.

судей Кливера Е.П., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Зайцевой И.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7223/2019) жилищно-строительного кооператива "Обь" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 19.04.2019 по делу N А75-21050/2018 (судья Дроздов А.Н.), принятое по исковому заявлению Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска (ОГРН 1088604000022, ИНН 8604042336) к жилищно-строительному кооперативу "Обь" (ОГРН 1158617005535, ИНН 8604059410) о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,

при участии в судебном заседании представителей:

от жилищно-строительного кооператива "Обь" - Павлова Сергея Николаевича (паспорт, по доверенности N 09 п/у от 20.03.2019 сроком действия два года);

от Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом;

установил:

Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска (далее по тексту - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к жилищно-строительному кооперативу "Обь" (далее по тексту - ЖСК "Обь", Кооператив, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 27.05.2016 N 59 за 2018 год в сумме 1 014 209 руб.59 коп., пени за период с 27.05.2018 по 03.12.2018 в сумме 47 498 руб.81 коп., а всего 1 061 708 руб.40 коп., а также пени по день фактического исполнения обязательств.

Исковые требования мотивированы нарушением ответчиком условий договора аренды земельного участка от 27.05.2016 N 59, выразившимся в невнесении арендных платежей за 2018 год.

Решением от 19.04.2019 по делу N А75-21050/2018 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры исковые требования удовлетворил, взыскал с ЖСК "Обь" в пользу Департамента задолженность по арендной плате по договору аренды N 59 от 27.05.2016 земельного участка с кадастровым номером 86:20:000076:3741 за 2018 год в сумме 1 014 209 рублей 59 копеек, неустойку за период с 27.05.2018 по 28.10.2018 в сумме 38 370 рублей 93 копеек, а всего 1 052 580 рублей 52 копеек, а также пени, подлежащие начислению на сумму долга в размере 1 014 209 рублей 59 копеек, в размере 1/300 ставки рефинансирования по день фактического исполнения обязательства, начиная с 29.10.2018.

При принятии решения суд первой инстанции исходил из подтверждения материалами дела ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы. При этом суд отклонил доводы Кооператива о невозможности использования арендованного земельного участка по целевому назначению, в связи с внесением изменений в проект межевания территории микрорайона 14 города Нефтеюганска и утверждения проекта планировки постановлением администрации города Нефтеюганска от 30.12.2016 N 1167-п, указав, что о невозможности пользования земельным участком по назначению, то есть для строительства жилого дома Кооператив знал, однако намеренно не возвращал участок, в связи с чем не вправе ссылаться на невозможность пользования участком, как основание для освобождения от ответственности и как основание исключающее уплату арендных платежей.

ЖСК "Обь", не согласившись с решением суда, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы Кооператив указывает на невозможность использования земельного участка по назначению (строительство жилой вставки между жилыми домами) в связи с внесением Администрацией изменений в проект межевания территории микрорайона 14 города Нефтеюганска и утверждения проекта планировки постановлением администрации города Нефтеюганска от 30.12.2016 N 1167-п, в результате которых возможность застройки земельного участка исключена.

Департамент в соответствии с представленным суду апелляционной инстанции отзывом на апелляционную жалобу считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению; считает, что принятие Администрацией города Нефтеюганска постановления от 31.12.2016 N 1167-п "Об утверждении проект планировки и внесения изменений в проект межевания территории микрорайона 14 города Нефтеюганска" не могло препятствовать Кооперативу в осуществлении строительства на земельном участке, поскольку правоотношения по аренде возникли ранее, чем издание указанного постановления.

Определением от 10.07.2019 рассмотрение апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции отложено на 26.07.2019 для представления Департаментом суду пояснения и подтверждающих документов относительно изменения на основании постановления Администрации города Нефтеюганска от 31.12.2016 N 1167-п вида разрешенного использования земельного участка.

После отложения от Департамента поступил еще один отзыв на апелляционную жалобу и дополнения к отзыву, в которых истец, поддерживая ранее изложенную позицию, указывает, что согласно проекту планировки и межевания микрорайона 14 города Нефтеюганска, утвержденного постановлением Администрации города Нефтеюганска от 31.12.2016 N 1167-п, земельный участок, ранее предоставленный Кооперативу по договору аренды от 27.05.2016 N 59, расположен в границах территории земель общего пользования и предназначен для размещения проездов общего пользования; с кадастрового учета земельный участок в настоящее время не снят.

Департамент, извещенный надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил.

На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя истца.

Представитель ЖСК "Обь" в заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв с дополнениями, заслушав представителя ответчика, установил следующие обстоятельства.

Постановлением администрации города Нефтеюганска от 04.02.2016 N 66-п утвержден перечень земельных участков для жилищного строительства, находящихся в муниципальной собственности города Нефтеюганска, выставляемых на аукцион в 2016 году.

Постановлением администрации от 16.02.2016 N 120-п принято решение о проведении аукциона, открытого по составу участников, с открытой формой подачи предложений по продаже права на заключение договора аренды земельного участка сроком на 10 лет.

По результатам проведенного аукциона по продаже права на заключение договора земельного участка между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 27.05.2016 N 59 (далее - договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1177 кв.м, кадастровый номер 86:20:000076:3741, место нахождения: г. Нефтеюганск, 14 микрорайон, жилой дом N 54/1 под строительство многоквартирного жилого дома (раздел 1 договора).

В соответствии с пунктом 1.4 договора срок действия договора определен с 27.05.2016 по 27.05.2026.

Размер ежегодной арендной платы определен в сумме 937 693 рубля 78 копеек. Арендная плата должна вноситься не позднее 27 мая текущего года.

Арендную плату, подлежащую уплате за 2018 год, ответчик не внес.

Факт невнесения арендной платы судом установлен, ответчиком не оспаривается.

Претензией от 03.07.2018 N 1-1/46-5437/18 арендодатель сообщил арендатору о начисленной арендной плате и неустойке (пени) и необходимости погашения (том 1 л.д. 27-28).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 06.11.2018 по делу N А75-9708/2018 договор аренды земельного участка от 27.05.2016 N 59 расторгнут с 29.10.2018.

Истец, ссылаясь, на ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженность по арендной плате за 2018 года в сумме 1 014 209,59 руб. и договорной неустойки.

19.04.2019 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принял решение об удовлетворении иска, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене, исходя из следующего.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.

Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В данном случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 ГК РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

В данном случае, как указано выше, на основании договора от 27.05.2016 Кооперативу предоставлен в аренду земельный участок площадью 1177 кв.м, кадастровый номер 86:20:000076:3741, место нахождения: г. Нефтеюганск, 14 микрорайон, жилой дом N 54/1, под строительство многоквартирного жилого дома.

31.12.2016 Администрацией города Нефтеюганска принято постановление N 1167-п "Об утверждении проект планировки и внесения изменений в проект межевания территории микрорайона 14 города Нефтеюганска".

Исходя из размещенного на официальном сайте Администрации города Нефтеюганска проекта межевания и проекта планировки, утвержденного этим постановлением N 1167-п, земельный участок с кадастровым номером 86:20:000076:3741 включен в раздел 2.3 таблица 6 - перечень ликвидируемых земельных участков.

В дополнениях к отзыву на апелляционную жалобу Департамент указывает, что согласно проекту планировки и межевания микрорайона 14 города Нефтеюганска, утвержденного постановлением Администрации города Нефтеюганска от 31.12.2016 N 1167-п, земельный участок, ранее предоставленный Кооперативу по договору аренды от 27.05.2016 N 59, расположен в границах территории земель общего пользования и предназначен для размещения проездов общего пользования.

Таким образом, в заявленный в иске период - 2018 год земельный участок, предоставленный Кооперативу для строительства многоквартирного дома, относился к землям общего пользования и предназначался для размещения проездов общего пользования.

В соответствии с пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ, земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Земли общего пользования в соответствии с положениями статей 27, 85 ЗК РФ ограничены в гражданском обороте и не могут быть предоставлены в частную собственность, но это не исключает возможность их предоставления в аренду для соответствующих целей, не противоречащих их целевому назначению.

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540, земельные участки (территории) общего пользования предназначены для размещения объектов улично-дорожной сети, автомобильных дорог и пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, набережных, береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, бульваров, площадей, проездов, малых архитектурных форм благоустройства.

При этом, земельные участки (территории) общего пользования не предполагают строительство на них многоквартирных домов.

Доводы истца о том, что издание постановления N 1167-п не препятствовало Кооперативу в использование земельного участка для строительства, поскольку постановление принято после заключения договора аренды, изменения в градостроительный план не вносились, отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В силу пункта 2 части 7 статьи 51 ГрК РФ градостроительный план земельного участка является одним из документов, необходимых для получения разрешения на строительство (реконструкцию).

Согласно части 1 статьи 57.3 ГрК РФ градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

Источниками информации для подготовки градостроительного плана земельного участка являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (часть 2 статьи 57.3 ГрК РФ).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда, изложенной в Постановлении от 02.07.2013 N 1633/13, градостроительный план земельного участка по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в которой указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях. При этом градостроительный план не устанавливает соответствующие характеристики, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах в отношении территории, на которой расположен данный участок.

Соответственно, внесение изменений в проект планировки и проект межевания влечет и внесение изменений в градостроительный план земельного участка.

Положениями части 8 статьи 36 ГрК РФ предусмотрено, что земельные участки или объекты капитального и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Таким образом, при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов.

В данном случае суд апелляционной инстанции считает, что использование в соответствии с назначением указанным в договоре аренды (для строительства многоквартирного дома) земельного участка, отнесенного к территории земель общего пользования и предназначенного для размещения проездов общего пользования, невозможно, создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов.

Таким образом, земельный участок, предоставленный Кооперативу по договору аренды для строительства многоквартирного жилого дома, в связи с изданием указанного постановления N 1167-п, не может использоваться в соответствии с целью его предоставления.

То обстоятельство, что ответчик не возвратил земельный участок, не опровергает изложенных выводов о невозможности его использования.

Кроме того, из материалов дела не следует, что земельный участок огорожен, или к нему не имеется доступа неограниченного круга лиц.

Формальное не составление акта приема-передачи земельного участка при установленных выше обстоятельствах невозможности его использования по назначению, не может являться основанием для взыскания арендной платы.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не находит оснований для взыскания арендной плата за заявленный в иске период - 2018 год.

Несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, является в силу пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены решения суда.

В связи с изложенным решение суда первой инстанции подлежит отмене, с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку в удовлетворении иска отказано, а истец не платил государственную пошлину в силу его освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты, оснований для взыскания государственной пошлины не имеется.

Судебные расходы Кооператива по оплате государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на Департамент.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 19.04.2019 по делу N А75-21050/2018 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска (ОГРН 1088604000022, ИНН 8604042336) в пользу жилищно-строительному кооперативу "Обь" (ОГРН 1158617005535, ИНН 8604059410) 3000 рублей судебных расходов по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.С. Грязникова

Судьи

Е.П. Кливер О.А. Сидоренко