Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2019 г. N 20АП-4076/19

г. Тула

31 июля 2019 г.

Дело N А62-678/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 31.07.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 31.07.2019.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Рыжовой Е.В. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осиповой Д.И., при участии от истца -Овчинниковой О.В. (доверенность от 29.03.2019, паспорт), от ответчика - Пономарева В.С. (доверенность от 16.05.2019, паспорт), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АКАДЕМИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА И ДИЗАЙНА" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 19.04.2019 по делу N А62-678/2019, принятое по исковому заявлению Администрации города Смоленска (ОГРН 1026701449719; ИНН 6730012070) к обществу с ограниченной ответственностью "АКАДЕМИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА И ДИЗАЙНА" (ОГРН 1096731005216, ИНН 6729018712) о взыскании 880016,55 руб., в том числе: задолженность по арендной плате по договору аренды участка от 05.02.2013 N 1666/з за период с 4 квартала 2015 по 3 квартал 2018 в размере 678883,43 руб., пени, начисленные за просрочку уплаты арендных платежей по договору аренды земельного участка от 05.02.2013 N 1666/з за период с 1 квартала 2013 по 3 квартал 2018 в размере 201 133 рублей 12 копеек,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Смоленска (далее - истец, Администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "АКАДЕМИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА И ДИЗАЙНА" (далее - ответчик) с указанными требованиями.

Решением суда области от 19.04.2019 иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение отменить. По мнению заявителя, судом не учтен факт невозможности использования земельного участка по назначению в связи с наложением на него ареста. Ответчик указывает, что положения ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36, 37 ЖК РФ препятствуют как получению разрешения на строительство на указанном земельном участке, так и регистрации договоров долевого участия и права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома. Указанное в совокупности, как указывает заявитель, свидетельствует о наличии оснований для уменьшения размера арендной платы и ее пересчета за предыдущие периоды. Также ответчик обращает внимание на чрезмерно высокий размер пени, который должен быть снижен в порядке ст. 333 ГК РФ.

Представитель ответчика доводы жалобы поддержал в полном объеме, решение просил отменить, иск удовлетворить.

Представитель истца с доводами жалобы не согласился, решение просил оставить без изменения.

Из материалов дела следует, что между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - арендодатель) и ООО "РегионДомСтрой" 05.02.2013 заключен договор аренды N 1666/з в отношении земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:954 площадью 8096 кв.м., расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Кирова - Николаева - Воробьева. Указанный участок предоставлен арендатору для строительства многоэтажной жилой застройки. Срок действия настоящего договора установлен до 05.02.2016 (п. 2.1 договора). Согласно акту приема-передачи от 05.03.2013 арендодатель передал ООО "РегионДомСтрой" земельный участок участка с кадастровым номером 67:27:0000000:954. В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель передал во временное владение и пользование, а арендатор принял земельный участок из земель, отнесенных к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 67:27:0000000:954, площадью 8096 кв.м., расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Кирова - Николаева - Воробьева. Размер арендной платы с 01.02.2013 по 31.12.2013 составляет 208 784,71 рубля. В дальнейшем порядок расчета арендной платы устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в настоящий Договор и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе. Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. Арендная плата начисляется, начиная со дня, следующего за днем издания решения о предоставлении Участка в аренду (или подписания протокола результатах торгов (конкурсов, аукционов)), независимо от месяца, в котором была осуществлена государственная регистрация договора и передача по акту приема-передачи.

В соответствии с п. 5.2. договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере двукратной ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день выполнения денежного обязательства, от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 3.4 договора.

В соответствии с договором переуступки прав (требований) от 10.04.2014 N 2-1666/з все и права и обязанности по договору аренды от 05.02.2013 перешли к ООО "Академия строительства и дизайна" (далее - арендатор).

Согласно акту приема-передачи от 10.04.2014 ООО "РегионДомСтрой" передал арендатору земельный участок участка с кадастровым номером 67:27:0000000:954 площадью 8096 кв.м.

Арендодатель произвел расчет задолженности по арендной плате по договору аренды участка от 05.02.2013 N 1666/з за период с 4 квартала 2015 по 3 квартал 2018 в размере 678883,43 руб., пени за просрочку уплаты арендных платежей за период с 1 квартала 2013 по 3 квартал 2018 в размере 201 33,12 руб. 1

Истцом в адрес ответчика направлена претензия N 24/15916-исх, которая возвращена отправителю в связи с неудачной попыткой вручения.

В связи с неисполнением арендатором договорных обязательств арендодатель обратился в арбитражный суд с настоящим иском

В соответствии с п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с положениями статей 309, 310, 606, 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно разъяснениям пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Поскольку спорный договор аренды заключался после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73)). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 10782/13).

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления N 73).

В случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен (определение Верховного Суда Российской Федерации N 306-ЭС14-6558, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015), утвержденный 23.12.2015; определение Верховного Суда Российской Федерации N 301-ЭС15-11204).

Применительно к спорным правоотношениям, установлено, что обязанность арендодателя (истца) по передаче предмета аренды выполнена надлежащим образом, а поскольку договор заключен в 05.02.2013, то его цена является регулируемой.

Истцом в соответствии с заявлением ответчика о применении срока исковой давности заявлено требование о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате по договору аренды участка от 05.02.2013 N 1666/з за период с 01.10.2015 по 01.10.2018 в сумме 441 083,42 рубля.

С учетом положений п. 5.2 истцом начислена пеня за просрочку уплаты арендных платежей за период с 21.12.2015 по 18.10.2018 в размере 54 717,62 руб.

Расчет основного долга и пени проверен судом области и признан правомерным. Контррасчета ответчиком не представлено, о его неправомерности не заявлено.

Возражая против иска, ответчик указывает на невозможность использования земельного участка по назначению ввиду наложенных на него обременений в виде ареста и запрета на совершение регистрационных действий. Указанное, по мнению арендатора, является основанием для снижение размера арендной платы в порядке ст. 614 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение/расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором, по требованию одной стороны договор может быть изменен/расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом (ст. 451 ГК РФ).

Между тем, как на момент рассмотрения спора в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции, ответчиком не представлено доказательств согласованного изменения сторонами условий договора относительно его цены.

Правом на расторжение договора аренды ответчик также не воспользовался.

Встречного иска об изменении размера арендной платы или расторжении договора аренды, ответчиком не заявлено.

С заявлением об уменьшении размера арендной платы ответчик обратился к истцу только 20.11.2018 (т. 1, л. д. 64), доказательств заключения соглашения об изменении платы не представлено. С соответствующим требованием в суд ответчик также не обращался.

Кроме того, ответчиком не представлено ни доказательств обращения, ни доказательств отказа государственных органов в осуществлении каких-либо действий с имуществом, находящимся на спорном земельном участке, или осуществлением строительства по причине наложения указанных выше обеспечительных мер.

Кроме того, по своему содержанию указанный заявителем жалобы арест ограничивает только регистрацию перехода права собственности на земельный участок и не препятствует ведению на нем строительства, или иному виду пользования.

При изложенных обстоятельствах у суда области не имелось правовых оснований для отказа в иске.

Относительно снижения пени в порядке ст. 333 ГК РФ, то судебная коллегия отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление N 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия, в том числе неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Как разъяснено в пункте 77 Постановления N 7 при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

С учетом правовых подходов, выработанных, в том числе в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть в частности: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. При этом неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

Согласно части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Таким образом, рассматривая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, суд должен исходить из того, что неустойка носит компенсационный, а не карательный характер и она не может служить источником обогащения лица, требующего ее уплаты, а должна быть адекватной и соизмеримой с нарушенным интересом. В противном случае исключается экономическая целесообразность исполнения договоров.

Аналогичный правовой подход изложен в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 09.08.2018 по делу N А09-2831/2017.

В данном случае, судом области справедливо учтен компенсационный характер неустойки и пеня, рассчитанная с применением двукратной учетной ставки, обоснованно признана адекватной и соразмерной мерой ответственности, не выходящий за рамки обычно принятой в хозяйственном обороте.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 266, 267, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 19.04.2019 по делу N А62-678/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановления вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Л.А. Капустина Е.В. Рыжова