Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 5 августа 2019 г. N 10АП-12265/19

г. Москва

05 августа 2019 г.

Дело N А41-13526/19

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 августа 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Боровиковой С.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Гумашвили М.А.,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Дубна Московской области: Корниенко М.В., представитель по доверенности от 09.01.2019,

от АО "Волжский электромеханический завод": Подколзин А.И., представитель по доверенности от 22.07.2019., Сосин Э.Ю., представитель по доверенности от 22.07.2019, Бутовский В.В., представитель по доверенности от 18.02.2019., Бутовский В.В., представитель по доверенности от 18.02.2019,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Дубна Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 17.05.2019 по делу N А41-13526/19 по иску Акционерного общества "Волжский электромеханический завод" к Администрации городского округа Дубна Московской области об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка от 28.05.2012 N КУИ/1074-ОРИ,

третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Волжский электромеханический завод" (далее - АО "ВЭМЗ", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Дубна Московской области (далее - Администрация, ответчик) со следующими требованиями:

- урегулировать разногласия по договору аренды земельного участка от 28.05.2012 N КУИ/1074-ОРИ с кадастровым номером 50:40:0020206:18, сформированный из земель не разграниченной государственной собственности, площадью 4743 кв.м, находящийся по адресу (имеющий местоположение): Московская область, г. Дубна, примерно в 74 м на северо-восток от д. 4 по ул. Академика Б.М. Понтекорво;

- обязать Администрацию городского округа Дубна Московской области продлить с АО "Волжский электромеханический завод" договор аренды земельного участка от 28.05.2012 N КУИ/1074-ОРИ с кадастровым номером 50:40:0020206:18 с 29.06.2017 г. на 3 года.

До рассмотрения спора по существу истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования и просил:

- урегулировать разногласия по договору аренды земельного участка от 28.05.2012 N КУИ/1074-ОРИ с кадастровым номером 50:40:0020206:18, сформированный из земель не разграниченной государственной собственности, площадью 4743 кв.м, находящийся по адресу (имеющий местоположение): Московская область, г. Дубна, примерно в 74 м на северо-восток от д. 4 по ул. Академика Б.М. Понтекорво;

- обязать Администрацию городского округа Дубна Московской области заключить с АО "Волжский электромеханический завод" новый договор аренды земельного участка N КУИ/1074-ОРИ от 28.05.2012 г. с кадастровым номером 50:40:0020206:18 с 29.06.2017 без торгов на 3 года.

Уточнение принято судом первой инстанции.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области и Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 17.05.2019 исковые требования удовлетворены. Суд возложил на Администрацию городского округа Дубна Московской области обязанность подготовить, подписать и направить в адрес Акционерного общества "Волжский электромеханический завод" проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:40:0020206:18, местоположение: Московская область, г. Дубна, примерно в 74 м на северо-восток от д. 4 по ул. Академика Б.М. Понтекорво, площадью 4743+/-24 кв.м, категория земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: "для строительства трехсекционного жилого дома до семи этажей", сроком действия с 29.06.2017 на три года.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация городского округа Дубна подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и отказать в иске.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Судебное заседание представитель администрации поддержала доводы апелляционной жалобы.

Представитель общества возражал против доводов апелляционной жалобы.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, на основании протокола о результатах аукциона 05/12-28ЖС по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоение в целях жилищного строительства от 28 мая 2012 года между Администрацией городского округа Дубна Московской области (далее - арендодатель) и Акционерным обществом "Волжский электромеханический завод" (далее - арендатор) заключен договор аренды земельного участка N КУИ/1074-ОРИ (далее - договор аренды N КУИ/1074-ОРИ), по условиям которого истцу сроком с 28.05.2012 по 27.05.2015 в аренду для строительства трехсекционного жилого дома до семи этажей предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020206:18, сформированный из земель не разграниченной государственной собственности, площадью 4743 кв.м, находящийся по адресу (имеющий местоположение): Московская область, г. Дубна, примерно в 74 м на северовосток от д. 4 по ул. Академика Б.М. Понтекорво.

Договор аренды N КУИ/1074-ОРИ зарегистрирован в установленном законодательстве порядке, о чем 11.07.2012 в ЕГРН внесена соответствующая запись.

Дополнительным соглашением от 20.06.2014 к договору аренды N КУИ/1074-ОРИ срок действия договора аренды продлен по 27.05.2018.

Дополнительное соглашение от 20.06.2014 зарегистрировано в установленном законодательстве порядке, о чем 08.07.2014 в ЕГРН внесена соответствующая запись.

11.09.2013 АО "ВЭМЗ" получено разрешение на строительство N RU 50319000-164 на строительство 3-секционного 7-этажного жилого дома с подземной автостоянкой.

Однако, в связи с тем, что генеральный план городского округа Дубны был утверждён только 29.06.2017 и ранее истец не мог реализовать свое право на строительство по независящим от него причинам, АО "ВЭМЗ" 13.06.2018 направило в адрес Администрации письмо от 09.06.2018 Исх. N 01/18-37 с приложением проекта дополнительного соглашения к договору аренды N КУИ/1074-ОРИ в котором предложило установить срок действия договора с 29.06.2017 на 3 года.

Поскольку в досудебном порядке Администрация городского округа Дубна Московской области уклонилась от заключения дополнительного соглашения к договору аренды, либо от заключения нового договора аренды, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с решением суда первой инстанции об удовлетворении заявленных обществом требований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Пунктом 1 статьи 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу приведенных выше норм права, разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Градостроительного кодекса Российской Федерации, документами территориального планирования муниципальных образований являются: схемы территориального планирования муниципальных районов; генеральные планы поселений; генеральные планы городских округов.

Согласно пункту 3 статьи 18 Градостроительного кодекса РФ генеральный план содержит: положение о территориальном планировании; карту планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа; карту границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа; карту функциональных зон поселения или городского округа.

Положение о территориальном планировании, содержащееся в генеральном плане, включает в себя: сведения о видах, назначении и наименованиях планируемых для размещения объектов местного значения поселения, городского округа, их основные характеристики, их местоположение (для объектов местного значения, не являющихся линейными объектами, указываются функциональные зоны), а также характеристики зон с особыми условиями использования территорий в случае, если установление таких зон требуется в связи с размещением данных объектов; параметры функциональных зон, а также сведения о планируемых для размещения в них объектах федерального значения, объектах регионального значения, объектах местного значения, за исключением линейных объектов.

В соответствии с Генеральным планом городского округа Дубны, утверждённым решением Совета депутатов городского округа Дубны от 28.10.2010 N РС-12(27)-101/45, земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020206:18 расположен в общественно-деловой зоне и в зоне рекреационного назначения.

В тоже время в соответствии с Правилами землепользования и застройки, утверждённых решением Совета депутатов городского округа Дубны от 16.07.2010 N РС-8(23)-65/23 (с изменениями от 11.09.2014) данный участок расположен в жилой зоне - зоне Ж-2 и частично в рекреационной зоне - зоне Р-2.

Решением Дубненского городского суда от 22 июня 2015 года по делу N 2- 356/2015 суд обязал Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области разработать проект изменений в Правила землепользования и застройки, утверждённые решением Совета депутатов городского округа Дубны от 16.07.2010 N РС-8(23)-65/23 (с изменениями от 11.09.2014) в соответствии с Генеральным планом городского округа Дубны, утверждённым решением Совета депутатов городского округа Дубны от 28.10.2010 N РС-12(27)-101/45, в части зонирования территории под земельным участком с кадастровым номером 50:40:0020206:18, согласовать и направить его для утверждения в орган местного самоуправления.

Как следует из материалов дела, противоречия между Правилами землепользования и застройки городского округа Дубны и Генеральным планом городского округа были устранены только 29.06.2017.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее состояние вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Из материалов дела следует, что в связи с противоречиями, содержащимися в градостроительной документации городского округа Дубны общество не имело возможности использовать земельный участок по целевому назначению - для строительства жилого дома.

В определении от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053 Верховный Суд Российской Федерации сформулировал следующую правовую позицию.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства).

Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Из материалов дела следует, что 21.03.2018 гистец обратился в Администрацию с заявлением о заключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:40:0020206:18 на новый срок, поскольку, в связи с тем, что с момента заключения договора аренды до 29.06.2017 общество не имело возможности использовать земельный участок по целевому назначению.

Указанное обращение было направлено обществом в Администрацию городского округа Дубны до истечения срока действия, ранее заключенного договора аренды.

По общему правилу, содержащему в п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Однако из материалов дела следует, что общество не имело возможности использовать земельный участок по целевому назначению в период с момента его заключения вплоть до 29.06.2017, в том числе в результате действий органов местного самоуправления городского округа Дубны.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о возможности, исходя из принципа признания равенства участников регулируемых им отношений, в соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ, урегулировать разногласия, возникшие между Акционерным обществом "Волжский электромеханический завод" и Администрацией городского округа Дубна Московской области, при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:40:0020206:18, путем обязания ответчика заключить новый договор аренды земельного участка сроком на три года с 29.06.2017.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, сводящиеся к несогласию с выводами суда первой инстанции, рассмотрены арбитражным апелляционным судом и отклонены, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Так, довод ответчика о том, что истцом пропущен шестимесячный срок, установленный ст. 446 ГК РФ, исчисляемый, по мнению ответчика с 14.06.2018, отклонен по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 446 ГК РФ разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Однако, как следует из материалов дела между истцом и ответчиком.уже существовал договор аренды земельного участка от 28.05.2012 N КУИ/Ш74-ОРИ с кадастровым номером 50:40:0020206:18, а дополнительным соглашением от 20.06.2014 срок действия договора аренды продлен по 27.05.2018.

В данном случае, обращение общества с настоящим иском фактически направлено на восстановление нарушенного права истца по возведению на спорном земельном участке жилого дома.

Как следует из материалов дела, истец 21.03.2018 обратился в Администрацию с заявлением о заключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:40:0020206:18 на новый срок, поскольку с момента заключения договора аренды до 29.06.2017 общество не имело возможности использовать земельный участок по целевому назначению.

Истец также 13.06.2018 направил в адрес Администрации письмо от 09.06.2018 Исх, N 01/18-37 с приложением проекта дополнительного соглашения к договору аренды N КУИ/Ю74-ОРИ, в котором предложил установить срок действия договора с 29.06.2017 года на 3 года.

Поскольку Администрация городского округа Дубна Московской области уклонилась от заключения дополнительного соглашения к договору аренды, и от заключения нового договора аренды, истец вынужден был обратиться в суд с настоящими исковыми требованиями.

Суд первой инстанции установив, что общество не имело возможности использовать земельный участок по целевому назначению в период с момента его заключения вплоть до 29.06.2017 по объективной причине, пришел к правильному выводу об урегулировании разногласий между обществом и администрацией путем возложения на администрацию обязанности заключить новый договор аренды земельного участка сроком на три года с 29.06.2017.

Доводы ответчика в апелляционной жалобе о том, что судом первой инстанции при вынесении решения не учтено, что истец в рамках действия договора аренды воспользовался своим преимущественным правом, путем заключения 20.06.2014 дополнительного соглашения о продлении срока действия договора по 27.05.2018, противоречия между Правилами землепользования и застройки городского округа Дубна и Генеральным планом городского округа устранены более чем за 11 месяцев до истечения срока договора, установленного дополнительным соглашением, однако с указанного срока истец к строительству не приступил, также являются необоснованными.

Из материалов дела следует, что как только истец узнал об утверждении Генерального плана (29.06.2017), то 14.07.2017 истцом сразу были поданы документы в Министерство строительного комплекса Московской области на продление срока действия разрешения на строительства.

Однако Министерством строительного комплекса 21.07.2017 было отказано Истцу в выдаче разрешения, так как истцом не представлены документы, подтверждающие начало строительства, реконструкции объекта капитального строительства до истечения срока подачи заявления о продлении разрешения на строительство.

Между тем, указанные документы не могли быть представлены истцом в связи с тем, что не был утвержден Генеральный план и начать стройку до его утверждения было невозможно.

Истец неоднократно обращался в Министерство строительного комплекса Московской области по вопросу продления разрешения на строительство дома.

Так, 17.08.2018 истец повторно получил отказ от Министерства строительного комплекса на регистрацию документов, необходимых для оказания государственной услуги на продление срока действия разрешения на строительства, одной из причин которого являлось представление документов, утративших силу (т.е. истечение срока действия договора аренды земельным участком и отсутствие документов, подтверждающих его продление).

Таким образом, несмотря на то, что истец в рамках действия договора аренды воспользовался правом, путем заключения 20.06.2014 дополнительного соглашения о продлении срока действия договора по 27.05.2018, фактически истец не мог приступить к строительству жилого дома в связи с отсутствием, как утвержденного Генерального плана, а в дальнейшем и разрешения на строительство.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Администрации городского округа Дубна и отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 17.05.2019 по делу N А41-13526/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

С.В. Боровикова В.Н. Семушкина