Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 августа 2019 г. N 18АП-9162/19

г. Челябинск

05 августа 2019 г.

Дело N А07-5290/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 августа 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Тимохина О.Б., Богдановской Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лепихина Юрия Николаевича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.05.2019 по делу N А07-5290/2019 (судья Бобылев М.П.).

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Лепихину Юрию Николаевичу (далее - ответчик, ИП Лепихин Ю.Н.) о взыскании арендной платы за период с 1 квартала 2018 года по 1 квартал 2019 года в размере 155 736 руб. 01 коп., пени в размере 52 818 руб. 45 коп. (с учетом уточнений принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.05.2019 (резолютивная часть объявлена 16.05.2019) заявленные требования удовлетворены частично. С ИП Лепихина Ю.Н. в пользу комитета взысканы пени в размере 52 661 руб. 94 коп. В части взыскания задолженности по договору аренды земельного участка от 16.04.2015 N 39-15-57 в размере 155 736 руб. 01 коп. производство по делу прекращено, в связи с отказом от иска в данной части.

ИП Лепихин Ю.Н. не согласился с вынесенным решением и обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. По мнению подателя апелляционной жалобы, арбитражным судом первой инстанции при принятии решения допущено неправильное применение норм материального и процессуального права, выводы арбитражного суда первой инстанции, положенные в основу судебного акта не соответствуют фактическим обстоятельствам. В частности апеллянт полагает, что ставка арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка в отношении принадлежащего ИП Лепихину Ю.Н. на праве аренды земельного участка должна применятся при расчете арендной платы Комитетом начиная с 13.09.2016, так как вид разрешенного использования земельного участка изменяется на основании Постановления Администрации ГО г. Салават, а не с даты государственной регистрации дополнительного соглашения 25.09.2016. Таким образом, переплата ответчика составила 112 674 руб. 91 коп. Суд неправомерно удовлетворил задолженность за период с 3 квартала 2016 года по 1 квартал 2019 года, тогда как срок договора установлен по 12.04.2018. Указывает на то, что у ответчика полностью были утрачены права на пользование земельным участком, так и объектом незавершенного строительства, ввиду предупреждения о возможном изъятии объекта. Само по себе расположение на земельном участке истца объекта незавершённого строительства, принадлежащего ответчику, не является основанием для взыскания арендной платы за фактическое использование земельного участка после прекращения договора аренды. Обращает внимание, что после прекращения договора арендатор возвратил арендодателю спорный земельный участок.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте в сети Интернет; в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из имеющихся в деле доказательств, на основании постановления главы Администрации города Салават Республики Башкортостан от 15.03.2010 N 663-п между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату и обществом с ограниченной ответственностью "БашОйлСервис" заключен договор аренды земельного участка от 16.04.2015 N 39-15-57, в соответствии с которым ООО "БашОйлСервис" передан земельный участок, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г.Салават, ул. Губкина, в районе педагогического колледжа, общей площадью 4100,0 кв.м, с кадастровым номером 02:59:070314:724 (далее - Участок), для строительства и размещения многофункционального объекта дорожного сервиса, с установленным сроком аренды с 13.04.2015. по 12.04.2018.

Участок передан ООО "БашОйлСервис" по акту приема-передачи от 16.04.2015. Договор зарегистрирован в отделе по г. Салават УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ 05.05.2015 г. за N 02-04/115-04/001/042/2015-2301/1.

Договором уступки прав и обязанностей от 23.06.2016 права и обязанности по договору переданы индивидуальному предпринимателю Лепихину Юрию Николаевичу.

Данный договор уступки прав и обязанностей зарегистрирован в отделе по г. Салават УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ 08.07.2016, что подтверждается штампом о государственной регистрации на договоре уступки прав и обязанностей.

Согласно пункту 1.4. договора уступки прав и обязанностей от 23.06.2016 права и обязанности ответчика по договору в части оплаты арендных платежей возникли с 01.07.2016.

Соглашением от 21.09.2016 к договору вид разрешенного использования Участка установлен как "Объекты придорожного сервиса".

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2, 4.4.3. договора ответчик обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату, установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему, представляя копию платежного поручения об оплате аренды земельного участка в трехдневный срок с момента осуществления платежа.

Согласно пункту 3.2. договора, арендная плата вносится ответчиком в срок до 15 января, 15 апреля, 15 июля, 15 октября в равных долях путем перечисления по реквизитам, указанным в договоре.

Вместе с тем, ответчик, с 2016 несвоевременно осуществлял платежи арендной платы по договору аренды, что явилось основанием для обращения истца в суд с указанным иском

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, счел их подлежащими удовлетворению в части, поскольку при расчете пени, истец неверно определил период взыскания задолженности.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выводы суда первой инстанции по существу спора, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договору N 39-15-57, суд первой инстанции правильно квалифицировал их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что по договору аренды земельного участка 16.04.2015 N 39-15-57 ответчику в аренду передан земельный участок, находящийся в границах ориентира: Республика Башкортостан, г.Салават, ул. Губкина, в районе педагогического колледжа, общей площадью 4100,0 кв.м, с кадастровым номером 02:59:070314:724, для строительства и размещения многофункционального объекта дорожного сервиса, со сроком аренды по 12.04.2018.

При таких обстоятельствах, поскольку существенные условия договора аренды согласованы, земельный участок был передан комитетом и принят ООО "БашОйлСервис", форма договора аренды, предусмотренная статьей 651 ГК РФ, соблюдена, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о заключенности договора аренды, и следовательно возникновении между сторонами обязательственных правоотношений по поводу исполнения условий договора.

По договору уступки прав и обязанностей от 23.06.2016 ИП Лепихин Ю.Н. принял в пользование земельный участок без замечаний и возражений. Доказательств того, что ИП Лепихин Ю.Н. отказывался от договора аренды по мотиву невозможности использования земельного участка, не имеется. Каких-либо требований, связанных с недостатками переданного ему в аренду земельного участка арендатор не предъявлял, иного в материалы дела не представлено.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

На основании пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Однако в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу положений статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Порядок определения размера арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, в Республике Башкортостан установлен Постановлением Правительства РБ от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена".

В силу абзаца 4 пункта 1.2. названого Постановления органы местного самоуправления устанавливают ставки арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, с учетом скорректированных (путем добавления либо исключения) видов разрешенного использования земельных участков в пределах интервалов ставок арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению которыми в соответствии с законодательством осуществляются органами местного самоуправления.

Во исполнение указанной нормы Советом городского город Салават Республики Башкортостан принимаются решения, которыми утверждаются размеры ставок арендной платы с учетом видов разрешенного использования земельных участков, в том числе приняты решения от 10.11.2011 N 2-49/563, от 02.03.2012 N 2-57/656, от 07.06.2012 N 3-4/53, от 25.11.2013 N 3-27/333, от 27.11.2014 N 3-39/478.

Так, в настоящем случае истец исчислил арендную плату в спорном периоде с учетом актуальных данных о кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

По расчету истца за арендатором числилась задолженность по арендной плате в размере 155 736 руб. 01 коп. с 1 квартала 2018 года по 1 квартал 2019 года.

Таким образом, поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору подтвержден материалам дела, истец правомерно заявил требование о взыскание неустойки.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке (штрафе) должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Пунктом 5.2 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, "Арендатор" выплачивает "Арендодателю" пени из расчёта 0,3% от размера невнесенной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В связи с тем, что условие о неустойке в размере 0,3% от суммы неоплаченного товара за каждый день просрочки содержится непосредственно в договоре, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

В материалы дела комитетом представлен расчет договорной неустойки по договору N 39-15-57 от 16.04.2015, итоговая сумма которого составила 52 818 руб. 45 коп.

Суд первой инстанции, проверив расчет неустойки истца, признал его ошибочными, поскольку истцом не верно определен момент погашения задолженности по арендной плате, оплата за 3 - 4 квартал 2017 и 1 квартал 2018 произведена 28.02.2018, а истец произвел расчет пени по 01.03.2018.

Произведя перерасчет неустойки, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в части неустойки в сумме 52 661 руб. 64 коп.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в указанной части у суда апелляционной инстанции не имеется.

Довод о том, что истец неправомерно взыскивал задолженности за период с 3 квартала 2016 года по 1 квартал 2019 года, поскольку срок договора установлен по 12.04.2018, не принимается судом апелляционной инстанции.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 ЗК РФ, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В данном случае, срок договор аренды N 39-15-57 от 16.04.2015 прекратили свое действие 12.04.2018, и ответчик как арендатор утратил право пользования арендованным имуществом.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации возврат имущества из аренды производится на основании акта приема-передачи.

Между тем, доказательств возврата земельного участка в материалы дела ответчиком не представлено, в связи, с чем на последнем имеется обязанность по арендной плате за фактическое пользование земельным участком.

Доводы апелляционной жалобы о том, что право по внесению арендной платы по ставке 1,5% от кадастровой стоимости у арендатора возникло с даты вынесения Постановления Администрации ГО г. Салават, то есть с 13.09.2016, не принимается судебной коллегией, поскольку размер арендной платы определяется от кадастровой стоимости земельного участка, поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих изменений в сведения о кадастровой стоимости земельного участка (абз. 3 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании законодательства и опровергаются материалами дела, а потому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, а также доводам, в том числе, изложенным в жалобе, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.05.2019 по делу N А07-5290/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лепихина Юрия Николаевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

О.Б. Тимохин Г.Н. Богдановская