Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 6 августа 2019 г. N 07АП-6423/19

город Томск

6 августа 2019 г.

Дело N А67-9601/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 августа 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Павлюк Т.В.,
судей		Бородулиной И.И.,
		Кривошеиной С.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лачиновой К.А. с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального образования "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (N 07АП-6423/19), на решение Арбитражного суда Томской области от 22.05.2019 по делу N А67-9601/2018 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Регар" (ИНН 7019030410 ОГРН1027000879290, г. Томск, пр. Мира, 40) к Муниципальному образованию "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска о признании незаконным решения, выразившегося в письме от 27.07.2018 N 9344, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, учредитель ООО "Регар" Епанчинцев А.М.,

В судебном заседании приняли участие:

от заявителя: Пустовалов А.Е., представитель по доверенности от 19.03.2019, паспорт;

от заинтересованного лица: Гетунова Т.Н., представитель по доверенности от 07.03.2019, удостоверение;

от третьего лица: Айрих А.А., представитель по доверенности от25.04.2019, паспорт;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Регар" (далее также - общество, ООО "Регар", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Томской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к муниципальному образованию "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее также - Департамент, ответчик) о признании незаконным решения Департамента муниципальной собственности администрации Города Томска, изложенного в письме от 27.07.2018 N 9344, содержащего проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100027:417 площадью 7 109 кв.м., расположенного по адресу: Томская область, г. Томск, пр. Мира, 40 в части установления: выкупной цены, равной 50 % от кадастровой стоимости, установленной на дату направления проекта договора купли-продажи согласно письма от 27.07.2018 N 9344 в размере 14 378 000 рублей; пунктом 5.1 проекта договора условия "5.1. В случае просрочки платежа Покупатель уплачивает пеню (штраф) в размере 1 % от выкупной цены Участка за каждый день просрочки"; пунктом 5.2 проекта договора условия "5.2 Уклонение покупателя от подписания акта приема-передачи земельного участка в сроки, установленные п. 2.1.2 Договора, считается отказом покупателя от обязанности принять имущество. В этом случае Покупатель уплачивает штраф в десятикратном размере выкупной цены Участка", а также об обязании Департамента устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем заключения с заявителем договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100027:417 площадью 7 109 кв.м., расположенного по адресу: Томская область, г. Томск, пр. Мира, 40: по цене 2 259 748, 49 рублей на условиях проекта договора, представленного в материалы дела ООО "Регар"; с изложением пункта 5.1 в новой редакции "5.1. В случае просрочки платежа Покупатель уплачивает пеню (штраф) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки" на условиях проекта договора, представленного в материалы дела ООО "Регар"; с исключением пункта 5.2 из проекта договора.

Определениями арбитражного суда от 06.02.2019 и от 20.03.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечен временный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Регар" Гордиенко Захар Андреевич и единственный участник ООО "Регар" - Епанчинцев Александр Михайлович соответственно.

Решением суда от 22.05.2019 (резолютивная часть объявлена 13.05.2019) заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Апелляционная жалоба мотивирована неполным выяснением обстоятельств дела, несоответствием выводов, изложенных в решении фактическим обстоятельствам дела, недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств.

Общество, третье лицо в отзыве, представленном в суд в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), каждый, представитель в судебном заседании, доводы жалобы отклонил, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Департамента доводы апелляционной жалобы поддержал, настаивал на ее удовлетворении.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 07.08.2017 ООО "Регар" обратилось в Департамент управления муниципальной собственностью администрации города Томска с заявлением N 19 от 04.08.2017, согласно которому просило предоставить (заключить договор купли-продажи) согласно ст. 39.17 ЗК РФ находящийся в муниципальной собственности без проведения торгов земельный участок площадью 7 109 кв.м с кадастровым номером 70:21:0100027:417 в собственность.

Письмом от 06.09.2017 N 10759 Департамент управления муниципальной собственностью администрации г. Томска отказал в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100027:417 на праве собственности.

Считая указанный отказ Департамента в выкупе земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100027:417 площадью 7 109 кв.м, расположенного по адресу: г. Томск, пр. Мира, 40, оформленный письмом N 10759 от 06.09.2017 "Об отказе в предоставлении земельного участка" незаконным, ООО "Регар" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Решением Арбитражного суда Томской области от 23.01.2018 по делу N А67-8972/2017 отказ муниципального образования "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска в выкупе земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100027:417, площадью 7109 кв.м., расположенного по адресу: г. Томск, пр. Мира, 40, оформленный письмом N 10759 от 06.09.2017 "Об отказе в предоставлении земельного участка", признан незаконным. На муниципальное образование "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска возложена обязанность в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу подготовить и направить ООО "Регар" проект договора купли - продажи земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100027:417, площадью 7109 кв.м., местонахождение которого: г. Томск, пр. Мира, 40.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2018 2018 по делу N А67-8972/2017 решение Арбитражного суда Томской области оставлено без изменения.

17.05.2018 ООО "Регар" обратилось с заявлением (вх. N 5569 от 17.05.2018) к Департаменту, в котором просило подготовить договор купли-продажи земельного участка кадастровый номер 70:21:0100027:417 согласно Федеральному закону от 25.10.2001 N 137- ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" по льготной цене 2,5 % от кадастровой стоимости на момент подачи заявления о приватизации (выкупа) от 26.06.2012, поданное до 01.07.2012.

Департаментом в адрес ООО "Регар" был направлен проект договора купли-продажи земельного участка, в котором цена участка установлена равной 50% его кадастровой стоимости; выкупная цена участка составляет 14 378 000 руб. (п.п. 3.2, 3.3 проекта договора).

Также пунктами 5.1, 5.2 проекта договора купли-продажи земельного участка предусмотрено, что в случае просрочки платежа Покупатель уплачивает пеню (штраф) в размере 1% от выкупной цены участка за каждый день просрочки. Уклонение Покупателя от подписания акта приема - передачи земельного участка в сроки, установленные п. 2.1.2 договора, считается отказом Покупателя от обязанности принять имущество. В этом случае Покупатель уплачивает штраф в десятикратном размере выкупной цены участка

04.07.2018 ООО "Регар" представило в Департамент протокол разногласий к проекту договора купли-продажи земельного участка (вх. N 7527 от 04.07.2018), в котором предлагало исключить из текста договора пункт 5.2 и изложить пункты 3.2, 3.3, 5.1 проекта договора купли - продажи земельного участка в следующей редакции: "3.2. Цена Участка устанавливается равной 2,5 % его кадастровой стоимости, установленной на момент обращения с заявлением о приобретении прав на данный земельный участок, а именно 25.06.2012"; "3.3. Выкупная цена участка составляет: 2 259 748, 49 руб. (Два миллиона двести пятьдесят девять тысяч семьсот сорок восемь рублей 49 копеек), НДС не облагается"; "5.1. В случае просрочки платежа Покупатель уплачивает пеню (штраф) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки".

По результатам рассмотрения протокола разногласий Департаментом в адрес ООО "Регар" направлено письмо от 27.07.2018 N 9344, в котором Департаментом указано на то, что порядок определения выкупной цены земельного участка в рассматриваемом случае установлен решением Думы Города Томска от 24.12.2013 N 934 "О порядке определения и оплаты цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Город Томск", при продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений" (в редакции от 01.11.2016). В соответствии с п.п. 6 п. 1 указанного муниципального правового акта выкупная цена установлена в размере 50% кадастровой стоимости земельного участка. На основании изложенного Департамент отказывает в согласовании договора купли-продажи земельного участка в редакции, предложенной в рассмотренном протоколе разногласий.

Полагая, что решение Департамента, изложенное в письме от 27.07.2018 N 9344, содержащего проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100027:417 площадью 7 109 кв.м., расположенного по адресу: Томская область, г. Томск, пр. Мира, 40 в части установления: выкупной цены, равной 50 % от кадастровой стоимости, установленной на дату направления проекта договора купли-продажи согласно письма от 27.07.2018 N 9344 в размере 14 378 000 рублей; в части установления пунктом 5.1. проекта договора условия "5.1. В случае просрочки платежа Покупатель уплачивает пеню (штраф) в размере 1 % от выкупной цены Участка за каждый день просрочки"; в части установления пунктом 5.2. проекта договора условия "5.2 Уклонение покупателя от подписания акта приема-передачи земельного участка в сроки, установленные п. 2.1.2 Договора, считается отказом покупателя от обязанности принять имущество. В этом случае Покупатель уплачивает штраф в десятикратном размере выкупной цены Участка", не соответствует законодательству Российской Федерации и нарушает его права и законные интересы, ООО "Регар" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Принимая судебный акт об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу об их обоснованности. Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из материалов дела следует, что отказывая ООО "Регар" в согласовании договора купли-продажи в предлагаемой обществом редакции, касающейся условия о выкупе земельного участка по цене 2 259 748,49 руб., Департамент исходил из того, что порядок определения выкупной цены земельного участка в рассматриваемом случае установлен решением Думы города Томска от 24.12.2013 N 934 "О порядке определения и оплаты цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "город Томск", при продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений". В соответствии с п.п. 6 п. 1 указанного муниципального правового акта выкупная цена установлена в размере 50% кадастровой стоимости земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в редакции, действовавшей до 01.03.2015 (на момент спорных правоотношений), исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. Пунктом 5 статьи 36 ЗК РФ предусмотрено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок. Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.

В спорный период действовал Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 13.09.2011 N 475 (далее - Перечень документов).

Согласно пункту 6 статьи 36 ЗК РФ в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ) до 01.07.2012 в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

В пункте 2 статьи 2 того же Федерального закона указано, что до 01.07.2012 лица, не указанные в пункте 1 настоящей статьи и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации, в населенных пунктах с численностью населения: от 500 тысяч до 3 миллионов человек - в размере от 5- до 17-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно статье 2 Закона о введении в действие ЗК РФ при продаже в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений их стоимость определяется субъектом Российской Федерации, а если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога.

Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. Таким образом, в силу пунктов 5 и 6 статьи 36 ЗК РФ правоотношения по предоставлению в собственность земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникают в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления.

По смыслу пункта 1 статьи 2 Федерального закона N 137-ФЗ определяющим критерием применения льготных цен при выкупе указанных в данном пункте земельных участков является факт обращения собственника недвижимого имущества с надлежащим заявлением о выкупе земельного участка до 01.07.2012. При этом применение льготных цен допускается в отношении лиц, указанных в пункте 1 статьи 2 Федерального закона N 137-ФЗ.

В рассматриваемом случае истец относится к категории юридических лиц, которая прямо указана в пункте 1 статьи 2 Федерального закона N 137-ФЗ, а именно: юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Так, из материалов дела следует, что первое заявление о приобретении в собственность земельного участка было подано обществом в Департамент 25.06.2012, то есть до 01.07.2012. Однако в предоставлении земельного участка в собственность Департаментом было отказано.

В последующем ООО "Регар" неоднократно обращалось в Департамент с заявлениями о приобретении в собственность спорного земельного участка, в том числе 16.04.2015, 15.09.2016, 07.08.2017, в удовлетворении которых Департаментом также было отказано.

Все указанные отказы Департамента в предоставлении в собственность земельного участка были обжалованы ООО "Регар" в Арбитражный суд Томской области (дела N А67- 5999/2014, N А67-3496/2015, N А67-6128/2015, N А67-8459/2016, N А67-8972/2017).

По результатам рассмотрения заявления ООО "Регар" о признании незаконным отказа Администрации г. Томска в выкупе земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100027:417, площадью 7 109 кв.м., расположенного по адресу: г. Томск, пр. Мира, 40, оформленного письмом N 1670 от 25.03.2013, арбитражным судом принято решение об отказе в удовлетворении требований ООО "Регар" о признании незаконным отказа Администрации г. Томска в выкупе земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100027:417, площадью 7 109 кв.м., расположенного по адресу: г. Томск, пр. Мира, 40, оформленного письмом N 1670 от 25.03.2013.

По результатам рассмотрения заявления ООО "Регар" об обжаловании отказа Администрации города Томска в выкупе земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100027:417 площадью 7 109 кв.м, расположенного по адресу: г. Томск, пр. Мира, 40, оформленного письмом N 2964 от 18.05.2015 "О земельном участке по адресу: г. Томск, пр. Мира, 40" (дело N А67-6128/2015) арбитражным судом вынесено решение признать отказ Администрации города Томска в выкупе земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100027:417 площадью 7 109 кв. м, расположенного по адресу: г. Томск, пр. Мира, 40, оформленный письмом N 2964 от 18.05.2015 "О земельном участке по адресу: г. Томск, пр. Мира, 40", недействительным. В части требования об обязании подготовить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100027:417 площадью 7 109 кв. м, расположенного по адресу: г. Томск, пр. Мира, 40, и направить ООО "Регар" проект договора купли-продажи заявление признано не подлежащим удовлетворению.

По результатам рассмотрения заявления ООО "Регар" о признании незаконным отказа в выкупе земельного участка, оформленного письмом N 13215 от 13.10.2016, арбитражным судом принято решение о частичном удовлетворении требования ООО "Регар" (дело N А67- 8459/2016). Отказ в выкупе земельного участка, оформленный письмом N 13215 от 13.10.2016, признан незаконным в части ссылки на п. 19 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

По результатам рассмотрения заявления ООО "Регар" об обжаловании отказа Департамента в выкупе земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100027:417, площадью 7 109 кв.м, расположенного по адресу: г. Томск, пр. Мира, 40, оформленного письмом N 10759 от 06.09.2017 "Об отказе в предоставлении земельного участка" (дело N А67-8972/2017), арбитражным судом вынесено решение от 23.01.2018 о признании незаконным отказа муниципального образования "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска в выкупе земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100027:417, площадью 7 109 кв.м., расположенного по адресу: г. Томск, пр. Мира, 40, оформленного письмом N 10759 от 06.09.2017 "Об отказе в предоставлении земельного участка". Также на муниципальное образование "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации города Томска возложена обязанность в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу подготовить и направить ООО "Регар" проект договора купли - продажи земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100027:417, площадью 7109 кв.м, местонахождение которого: г. Томск, пр. Мира, 40.

При рассмотрении указанного дела N А67-8972/2017 арбитражным судом установлено, что из анализа представленных в материалы дела документов, в том числе Проектной документации на объект "Крытый оптовый рынок" (вторая очередь), выписки N 10325/9-09 из решения рабочей комиссии ДАиГ по рассмотрению и согласованию проектных материалов от 01.11.2011, заключения ООО "Томский инженерный центр", схемы планировочной организации (Крытый оптовый рынок по пр. Мира, 40 (вторая очередь), заключения ООО "Простор" от 2014 года, письма ООО "Простор" исх. N 22 от 20.03.2017 усматривается, что по проекту крытый оптовый рынок представляет собой территорию общей площадью 12 751 кв.м, из которых 7 109 кв.м отведено для строительства второй очереди. Здания и сооружения второй очереди строительства включают в себя, в том числе, общественный туалет, трансформаторную подстанцию, склад, административное здание, площадки и проезды с асфальтовым покрытием, включая территорию парковки, резервуар для наружного пожарного тушения, тепловой узел.

Согласно заключению "Исследование на соответствие выполненных строительно-монтажных работ проектной документации по объекту: "Крытый оптовый рынок по пр. Мира, 40 (вторая очередь"), выполненному ООО "Простор", первая и вторая очередь рынка представляет собой единое целое, а проезды, площадки, парковки, резервуар для наружного пожаротушения являются вспомогательными объектами для зданий и сооружений первой и второй очереди. Суммарная площадь застройки существующих (установленных) зданий и сооружений второй очереди строительства соответствует заявленной в проектной документации общей площади участка застройки и соответствует 7 109 кв.м. Количество установленных в результате осмотра территории рынка зданий и сооружений, располагающихся на территории второй очереди строительства, соответствует ранее выполненным проектным решениям; все здания и сооружения (первой-второй очередей) подключены к инженерным сетям (туалет, АБК, склады, торговый павильон), таким образом, обеспечена комплексная жизнедеятельность всего объекта.

Также судом указано, что одноэтажное здание со складскими помещениями и часть одноэтажного здания со складскими помещениями и общественным туалетом принадлежат ООО "Регар" и используются для обеспечения комплексной жизнедеятельности всего объекта (Крытого рынка).

Относительно трансформаторной подстанции, опоры ЛЭП, авторазбора, трубы подземного резервуара судом отмечено, что указанные объекты не относятся к объектам недвижимости, не имеют самостоятельного функционального назначения и не являются объектами, на которые необходимо получение документов, подтверждающих право собственности.

Таким образом, как ранее изложено, материалами дела подтверждается, что объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке по пр. Мира, 40, принадлежащие ООО "Регар", возведены обществом на земельном участке, находящимся в муниципальной собственности, в рамках реализации проекта крытого оптового рынка, и являются его собственностью.

При данных обстоятельствах, судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы ответчика о том, что ООО "Регар" не относится к числу субъектов, указанных в пункте 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", при этом суд также верно отметил, что изначально заявление о приобретении земельного участка было подано заявителем 25.06.2012, то есть до вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Заявление получено Департаментом, что в ходе судебного заседания не отрицалось. Доказательств, свидетельствующих о том, что ООО "Регар" с заявлением не были представлены все необходимые для приобретения земельного участка документы, ответчиком арбитражному суду не представлено.

Право общества на приобретение спорного земельного участка подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Томской области от 23.01.2018 по делу N А67-8972/2017.

Департамент считает, что судом не дана оценка доводу департамента недвижимости о том, что заявленные по настоящему делу требования, по сути, направлены на пересмотр вступивших в законную силу судебных актов Арбитражного суда Томской области, в частности, решения Арбитражного суда Томской области от 07.04.2015 по делу N А67-5999/2014, предметом рассмотрения которого был отказ в предоставлении в собственность вышеуказанного земельного участка на основании заявления ООО "Регар" от 25.06.2012, заявление ООО "Регар" о выкупе земельного участка от 25.06.2012 не соответствует условиям, перечисленным в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.03.2016 но делу N 305-ЭС15-16104.

Между тем, судом отмечено, что в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2016 по делу N 305-ЭС15-16104 сформулирована правовая позиция, согласно которой, если заявитель обратился с надлежащим заявлением о выкупе земельного участка, сформированного для использования принадлежащих ему объектов недвижимости, с приложением всех необходимых для приобретения прав на участок документов, то выкупная цена земельного участка подлежит определению в размере, установленном на момент такого обращения, независимо от обжалования бездействия уполномоченного органа по не рассмотрению ранее поданных заявлений о выкупе земельного участка.

При рассмотрении дела судом установлено, что заявление ООО "Регар" о выкупе земельного участка подано в обозначенный Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" период действия льготной выкупной цены. После отказа в выкупе земельного участка по заявлению от 25.06.2012 общество неоднократно обращалось в Департамент с заявлениями по вопросу приобретения в собственность спорного земельного участка, в удовлетворении которых было отказано. Все решения Департамента об отказе в предоставлении земельного участка обжаловались обществом в судебном порядке. Поданные обществом после 25.06.2012 заявления о выкупе земельного участка свидетельствуют о едином волеизъявлении ООО "Регар" на приобретение данного земельного участка, При этом, подача новых заявлений была обусловлена выдаваемыми Департаментом отказами в выкупе земельного участка.

Таким образом, все последующие после подачи первого заявления действия общества свидетельствуют о том, что воля заявителя была направлена на приобретение земли в собственность на основании заявления от 25.06.2012.

Исходя из решения арбитражного суда Томской области по делу N А67-8972/2017 от 23.01.2018, все основания отказа в предоставлении в собственность ООО "Регар" земельного участка на основании первого поданного заявления были сняты при рассмотрении дела N А67-8972/2017 от 23.01.2018.

Таким образом, коллегия соглашается, что поскольку заявление ООО "Регар" о выкупе земельного участка подано в обозначенный Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" период действия льготной выкупной цены, все решения Департамента об отказе в предоставлении земельного участка обжаловались в судебном порядке, общество является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, арбитражный суд исходит из того, что общество не утратило право на определение выкупной цены земельного участка в порядке, установленном пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

С учетом выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 29.11.2018, согласно которой по состоянию на 25.06.2012 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100027:417 составляла 90 389 939 руб. 74 коп., соответственно, выкупная цена указанного земельного участка с учетом положений пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" составляет 2 259 748 руб. 49 коп. (90 389 939 руб. 74 коп. х 2,5%), является правомерным вывод суда первой инстанции о том, что выкупная цена земельного участка, определенная Департаментом в проекте договора купли-продажи на основании ч. 4 ст. 16 Закона Томской области от 09.07.2015 N 100-ОЗ "О земельных отношениях в Томской области", решения Думы Города Томска от 24.12.2013 N 934 "О порядке определения и оплаты цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Город Томск", при продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений", не соответствует положениям ст. 36 ЗК РФ, пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и нарушает право ООО "Регар" на льготную приватизацию, возникшую на основании заявления о приватизации (выкупа) земельного участка от 25.06.2012, поданного до 01.07.2012.

При данных обстоятельствах, довод Департамента о незаконности принятия судом решения об определении выкупной цены земельного участка по цене равной 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Судом установлено, что пунктом 5.2 проекта договора предусмотрено следующее условие: "Уклонение Покупателя от подписания акта приема - передачи земельного участка в сроки, установленные п. 2.1.2 договора, считается отказом Покупателя от обязанности принять имущество. В этом случае Покупатель уплачивает штраф в десятикратном размере выкупной цены участка".

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Договорная неустойка устанавливается соглашением о неустойке, которое согласно статье 331 ГК РФ должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В силу абзаца 2 части 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с положениями статей 421, 422, 432 ГК РФ исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор хоть и заявленное ко включению, но не согласованное сторонами условие, за исключением случая, когда содержание этого условия предусмотрено законом или иным правовым актом. При этом отсутствие в договоре каких-либо условий, предусмотренных законом или иным правовым актом, само по себе не исключает применения к нему соответствующих норм права, регулирующих спорное правоотношение.

Данное утверждение суда первой инстанции является верным и согласуется с правовой позицией, изложенной в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве".

Таким образом, поскольку действующее законодательство, регулирующее отношения купли - продажи, не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение покупателем условий договора по принятию товара как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение неустойки в договор купли - продажи не достигнуто, а также поскольку действующее законодательство прямо предусматривает, что уклонение покупателя от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, решение Департамента, изложенное в письме от 27.07.2018 N 9344, содержащего проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100027:417 площадью 7 109 кв.м., расположенного по адресу: Томская область, г. Томск, пр. Мира, 40 в части установления пунктом 5.2 проекта договора условия "5.2 Уклонение покупателя от подписания акта приема-передачи земельного участка в сроки, установленные п. 2.1.2 Договора, считается отказом покупателя от обязанности принять имущество. В этом случае Покупатель уплачивает штраф в десятикратном размере выкупной цены Участка", обоснованно признано судом незаконным.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 484 ГК РФ в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает для продавца два варианта поведения в случае не принятия покупателем товара или его отказа принять товар, а именно: 1) потребовать от покупателя принять товар; 2) отказаться от исполнения договора.

Пунктом 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Следовательно, как обоснованно указал суд первой инстанции, поскольку действующее законодательство прямо предусматривает, что уклонение покупателя от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом покупателя от исполнения обязанности принять имущество, необходимости воспроизведения данного императивного требования в пункте 5.2 договора не усматривается. Уплата неустойки за ненадлежащее исполнение обязанности принять товар нормами гражданского законодательства, регулирующими отношения купли-продажи, не предусмотрена.

Доводы апеллянта, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию с установленными в решении суда обстоятельствами и их оценкой.

В отношении требования ООО "Регар" о признании незаконным решения Департамента, изложенного в письме от 27.07.2018 N 9344, содержащего проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100027:417 площадью 7 109 кв.м., расположенного по адресу: Томская область, г. Томск, пр. Мира, 40 в части установления пунктом 5.1 проекта договора условия "5.1. В случае просрочки платежа Покупатель уплачивает пеню (штраф) в размере 1 % от выкупной цены Участка за каждый день просрочки" и изложить пункт 5.1 в новой редакции "5.1. В случае просрочки платежа Покупатель уплачивает пеню (штраф) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки" судом обоснованно указано следующее.

Исходя из разъяснений, изложенных в п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве", арбитражный суд может вынести решение по существу спора, если обе стороны считают необходимым установить неустойку, но у них возникли разногласия в отношении ее размера.

В рассматриваемом случае, ООО "Регар" не возражает относительно установления неустойки за просрочку уплаты цены, однако общество не согласно с размером устанавливаемой неустойки. По предложению ООО "Регар" размер неустойки должен составлять 1/300 ставки рефинансирования Банка России от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Возражая относительно предложенного Департаментом размера неустойки - 1 % от выкупной цены участка за каждый день просрочки, ООО "Регар" указало на то, что установленный ответчиком размер явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

Возложение законодателем на суды решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

При таких обстоятельствах задача суда состоит в устранении явной несоразмерности ответственности, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

Учитывая, что установленный проектом договора размер неустойки (1 % в день или 365 процентов годовых) в 47 раз превышает размер ключевой ставки (ставки рефинансирования) ЦБ РФ действующей на день рассмотрения заявления, принимая во внимание компенсационную природу процентов, коллегия соглашается и считает верными выводы суда первой инстанции о возможности уменьшить размер указанной в проекте договора неустойки, установив следующий размер - 1/300 ставки рефинансирования Банка России от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Доводы апеллянта, изложенные в апелляционной жалобе, фактически повторяют позицию Департамента, приведенную в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции, которым в порядке статьи 71 АПК РФ, дана правильная, всесторонняя и объективная оценка, несогласие с которой не является основанием для изменения или отмены обжалуемого судебного акта. Принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 22.05.2019 Арбитражного суда Томской области по делу N А67-9601/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Муниципального образования "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Председательствующий

Т.В. Павлюк

Судьи

И.И. Бородулина С.В. Кривошеина