Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 5 августа 2019 г. N 02АП-5322/19

г. Киров

05 августа 2019 г.

Дело N А17-5432/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2019 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Горева Л.Н.,

судей Поляковой С.Г., Поляшовой Т.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Феофилактовой Д.Н.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца - Шадской Н.В., по доверенности от 17.01.2016,

представителя ответчика - Аверьяновой Е.Ю., по доверенности от 30.01.2018,

представителя третьего лица (ЗАО "Ивановская сеть оздоровительных центров") - Бросова Н.И., по доверенности от 20.12.2018,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы закрытого акционерного общества "ИнвестПроект" и закрытого акционерного общества "Ивановская сеть оздоровительных центров"

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 07.05.2019 по делу N А17-5432/2016, принятое судом в составе судьи Ильичевой О.А.,

по иску индивидуального предпринимателя Каткова Игоря Вячеславовича (ОГРН 304370234100132; ИНН 372900085155)

к закрытому акционерному обществу "ИнвестПроект" (ОГРН 1123702020199; ИНН 3702676451)

третьи лица: закрытое акционерное общество "Ивановская сеть оздоровительных центров" (ОГРН 1033700580132; ИНН 3711012560); управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (ОГРН 1043700251099; ИНН 3702064145); Грибков Олег Александрович; Управление Федеральной службы судебных приставов по Ивановской области (ОГРН 1043700122454; ИНН 3702065237)

о признании права собственности на нежилое здание, об истребовании из незаконного владения ЗАО "ИнвестПроект" нежилого здания,

установил:

индивидуальный предприниматель Катков Игорь Вячеславович (далее - Предприниматель, ИП Катков И.В., Катков И.В., истец) обратился в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу "ИнвестПроект" (далее - ООО "ИнвестПроект", ответчик, заявитель1) о признании права собственности на нежилое здание кадастровый номер 37:24:030618:124, общей площадью 983,7 кв.м, литер Б, расположенное по адресу: Ивановская область, г.Иваново, 11-й Проезд, д.4, об истребовании из незаконного владения закрытого акционерного общества "ИнвестПроект" нежилое здание кадастровый номер 37:24:030618:124, общей площадью 983,7 кв. м., литер Б, расположенное по адресу: Ивановская область, г. Иваново, 11-й Проезд, д.4.

Определением Арбитражного суда Ивановской области от 24.08.2016 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: закрытое акционерное общество "Ивановская сеть оздоровительных центров" (далее - ЗАО "Ивановская сеть оздоровительных центров", ЗАО "ИСОЦ", заявитель2), Грибков Олег Александрович (далее - Грибков О.А.), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (далее - Управление Росреестра по Ивановской области).

В материалах дела имеются сведения о смерти третьего лица Грибкова О.А. (копия справки о смерти Грибкова О.А. от 13.04.2018 N 217; копия свидетельства о смерти от 19.04.2018 серии IV- АИ N 752520).

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 05.07.2018 исковые требования истца оставлены без удовлетворения.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 05.10.2018 решение Арбитражного суда Ивановской области от 05.07.2018 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.01.2019 решение Арбитражного суда Ивановской области от 05.07.2018 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 05.10.2018 по делу N А17-5432/2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ивановской области.

Отменяя решение арбитражного суда первой инстанции и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, Арбитражный суд Волго-Вятского округа в постановлении от 09.01.2019 указал, что с учетом характера и особенностей спора в пределах заявленного иска арбитражным судом подлежали установлению обстоятельства законности оснований, по которым ответчик приобрел право собственности на спорное имущество, в том числе вопрос добросовестности его приобретения; в связи с тем, что правовая оценка (квалификация) отношений, данная судом общей юрисдикции, не исключает возможности иной правовой оценки тех же отношений арбитражными судами, вывод судебных инстанций о преюдициально установленных судами общей юрисдикции обстоятельствах, не подлежащих доказыванию вновь в арбитражном суде, является преждевременным, сделанным без должной оценки обстоятельств дела и представленных доказательств, а также указал на необходимость исследования имеющихся в деле доказательств, установления всех значимые для настоящего спора обстоятельств, определения надлежащего собственника недвижимого имущества, необходимость дать правовую оценку действиям ЗАО "ИСОЦ", Грибкова О.А. и ЗАО "ИнвестПроект" по заключению договоров купли-продажи недвижимости от 01.08.2013 и 20.12.2013 с позиции добросовестности субъектов гражданского оборота (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также проверить не допущено ли ими злоупотребление правом, в связи с чем для исправления допущенных нарушений направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определением Арбитражного суда Ивановской области от 05.02.2019 материалы дела N А17-5432/2016 приняты на новое рассмотрение.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 07.05.2019 исковые требования Предпринимателя удовлетворены частично: из незаконного владения ЗАО "ИнвестПроект" истребовано принадлежащее Предпринимателю на праве собственности нежилое здание кадастровый номер 37:24:030618:124, общей площадью 983,7 кв. м., литер Б, расположенное по адресу: Ивановская область, г. Иваново, 11-й Проезд, д.4. В удовлетворении остальной части иска отказано.

ЗАО "ИнвестПроект" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ивановской области от 07.05.2019 по делу N А17-5432/2016 отменить в части, в которой исковые требования Каткова И.В. удовлетворены, и вынести новый судебный акт, которым отказать Предпринимателю в удовлетворении требования об истребовании из незаконного владения ЗАО "ИнвестПроект" нежилого здания кадастровый номер 37:24:030618:124, общей площадью 983,7 кв. м., литер Б, расположенного по адресу: Ивановская область, г.Иваново, 11-й Проезд, д.4..

В обоснование доводов жалобы заявитель1 указывает на то, что арбитражным судом первой инстанции не принято во внимание то, что истцом не доказано право на предъявление виндикационного иска и избран способ защиты не соответствующий содержанию нарушенного права и спорного правоотношения. Заявление истцом виндикационного требования по сути направлено на пересмотр вступившего в законную силу решения Советского районного суда г.Иваново от 06.02.2015 по делу N 2-25/2015. Так как судом нарушены требования ч.3 ст.69 АПК РФ, выводы суда о недобросовестности ЗАО "ИнвестПроект", о злоупотреблении правом ЗАО "ИСОЦ", Грибковым О.А. и ЗАО "ИнвестПроект", об осведомленности Грибкова О.А. и ЗАО "ИнвестПроект" о том, что ЗАО "ИСОЦ" не имело права продавать спорное здание, являются неправильными и незаконными. Выводы арбитражного суда первой инстанции, основанные на протоколе допроса Малыгиной Ю.В. основаны на доказательстве, полученном с нарушением ч.2 ст.161 УПК РФ. Вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что с момента передачи спорного здания И.В. Каткову истец владел и пользовался спорным зданием сделан на основании светокопий документов, при этом подлинники документов в суд не представлялись, в связи с чем вывод арбитражного суда первой инстанции основан на ненадлежащих доказательствах. Более того, арбитражным судом первой инстанции судом в нарушение ч.3 ст.69 АПК РФ не принято во внимание то, что факт отсутствия переустройств или переоборудования спорного здания установлен решением Советского районного суда г.Иваново от 06.02.2015 по делу N 2-25/2015. Указанный факт установлен на основании кадастрового паспорта на спорное здание, составленного по состоянию на 28.01.2015. Оснований сомневаться в достоверности заключения оценщика и, следовательно, в том, что цена продаваемого здания является заниженной, у Грибкова О.А. не имелось. ЗАО "ИнвестПроект" объективно не могло осознавать, что приобретает здание по явно заниженной цене. В отсутствие изъятия здания, владение им со стороны ЗАО "ИСОЦ" не прекратилось ни юридически, ни фактически, следовательно, спорное здание из владения ЗАО "ИСОЦ" не выбывало. Поскольку право собственности истца не зарегистрировано, то спорное здание не может принадлежать ИП Каткову И.В. на праве собственности, как то указано в резолютивной части решения.

ЗАО "ИСОЦ" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ивановской области от 07.05.2019 в части удовлетворения исковых требований ИП Каткова И.В. к ЗАО "Инвестпроект" и истребования из незаконного владения ЗАО "ИнвестПроект" принадлежащего ИП Каткову И.В. на праве собственности нежилого здания кадастровый номер 37:24:030618:124, общей площадью 983,7 кв. м., литер Б, расположенное по адресу: Ивановская область, г. Иваново, 11-й Проезд, д.4 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы заявитель2 указывает на то, что содержащееся в пункте первом постановляющей части решения мнение суда о принадлежности здания Каткову И.В. на праве собственности противоречит не только оспариваемому решению, но и всем имеющимся в деле доказательствам, в том числе пояснениям представителя Каткова И.В. Поскольку переход права собственности на спорное имущество к истцу в установленном законом порядке не зарегистрирован, то ЗАО "ИСОЦ" продолжало оставаться собственником спорного имущества. Утверждение суда о том, что составление передаточного акта к договору купли-продажи от 01.08.2013 носило формальный характер, противоречит материалам дела и не основано ни на одном доказательстве. Учитывая, что истцом в материалы дела не представлено доказательств, что зарегистрированное за ответчиком право собственности на истребуемое недвижимое имущество оспорено и признано незаконным, наличие у ответчика законных оснований владения спорным имуществом является установленным. В оспариваемом решении суд не дал оценки тому, что спорное здание было продано ЗАО "ИСОЦ" Грибкову О.А. на основании результатов торгов. Истец имел возможность оспорить торги в установленном законом судебном порядке в рамках искового производства, однако этого не сделал. Таким образом, торги, на которых ЗАО "ИСОЦ" выставило на продажу свое имущество и определило победителя торгов, соответствовали закону и действительны. Не основано на доказательствах и противоречит материалам дела мнение суда о том, что ЗАО "ИнвестПроект", ЗАО "ИСОЦ" и Грибков О.А. оформляли договоры купли-продажи и передаточные акты без фактической передачи предмета договора, и о том, что фактически действия ЗАО "ИСОЦ", Грибкова О.А. и ЗАО "ИнвестПроект" свидетельствуют о злоупотреблении правом. В обоснование выводов о формальной передаче имущества суд ссылается как на доказательство на протокол допроса Малыгиной Ю.В. Однако Малыгина Ю.В. допрошена в качестве свидетеля в рамках уголовного дела. Оценку ее показаниям может дать орган предварительного следствия и суд по данному уголовному делу. Стоимость объекта, определенная экспертом Пелевиным с учетом документов и материалов, которых не было и быть не могло у ООО "Росконсалтинг", не может иметь значение для дела. ЗАО "ИСОЦ" было заявлено ходатайство о приобщении к делу доказательства, свидетельствующего о даче Широтовой О.Н. ложных показаний, а именно: договора подряда от 16.04.2013 и акта выполненных работ от 26.04.2013, однако суд по надуманному предлогу отказал в удовлетворении ходатайства, тем самым лишив возможности доказать ложность показаний свидетеля. Суд отказал в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела копии докладной генерального директора Стахеева в совет директоров ЗАО "ИСОЦ" от 15.01.2009, и приложения к докладной - перечня документов по объектам недвижимости. В данных документах указано, что спорное здание в 2003 году сдано в аренду на срок 10 лет, и аренда оплачена полностью. Данное обстоятельство подтверждает, что Катков И.В. не владел зданием.

С апелляционной жалобой зваявителем2 представлено ходатайство о приобщении к материалам дела копий следующих документов: договора подряда от 16.04.2013, акта выполненных работ от 26.04.2013, докладной от 15.01.2009 с Приложением 3 (перечень документов по объектам недвижимости Общества), пояснило, что в удовлетворении данного ходатайства судом первой инстанции было отказано.

Ходатайство зваявителя2 судом апелляционной инстанции рассмотрено и отклонено ввиду отсутствия оснований для его удовлетворения в силу следующего.

Согласно части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

В соответствии с частями 2-4 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. Лица, участвующие в деле, вправе ссылаться только на те доказательства, с которыми другие лица, участвующие в деле, были ознакомлены заблаговременно.

Отказывая в удовлетворении ходатайства заявителя2, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее.

ЗАО "ИСОЦ" в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства в адрес истца не направило. Копия докладной без представления подлинника документа не может служить допустимым доказательством по делу. Копия докладной также не может служить доказательством заключения долгосрочного договора аренды, поскольку такой договор подлежит государственной регистрации и вступает в силу для третьих лиц с момента такой регистрации. Кроме того, копия докладной не может служить доказательством осуществления платежей между юридическими лицами. Договор подряда и акт выполненных работ не относится к предмету спора в связи с чем, является не относимым доказательством.

В связи с изложенным, дополнительные документы возвращаются заявителю2, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность определения суда первой инстанции, основываясь на представленных в материалы дела доказательствах.

Истец в отзыве на апелляционные жалобы доводы заявителей отклонил, решение считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание апелляционной инстанции проводилось с использованием систем видеоконференц-связи.

В заседании суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, явившиеся в судебное заседание, поддержали свои правовые позиции.

Управление Росреестра по Ивановской области, УФССП России по Ивановской области явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей Управления Росреестра по Ивановской области, УФССП России по Ивановской области.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, в сентябре 2000 года на основании акта приема-передачи имущества, вносимого ООО "Сосневский оздоровительный центр" в уставный капитал ЗАО "Ивановская сеть оздоровительных центров" от 25.09.2000 N 1, в собственность ЗАО "ИСОЦ" передано нежилое здание обшей площадью 983,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Иваново, 11 Проезд, д. 4. условный номер 37:24:03 00 62:29609/050/Б (далее - спорное здание).

Право собственности на указанное здание зарегистрировано за ЗАО "ИСОЦ" 01.06.2001, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 37-ВВ N 001089, выданным 01.06.2001 Учреждением юстиции Ивановской области по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, номер государственной регистрации 37-01/24-08/2001-115 от 01.06.2001.

Судебным приставом-исполнителем Советского подразделения службы судебных приставов в отношении ЗАО "ИСОЦ" возбуждено исполнительное производство, в рамках которого произведен арест и реализация имущества ЗАО "ИСОЦ", в том числе и спорного здания. В феврале 2004 года нежилое здание обшей площадью 983,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Иваново, 11 Проезд, д. 4, условный номер 37:24:03 00 62:29609/050/Б, принадлежавшее ЗАО "ИСОЦ", передано на реализацию на основании заявки судебного пристава-исполнителя.

26 марта 2004 года состоялись торги по продаже арестованного имущества - спорного здания, организатором торгов выступило Специализированное государственное учреждение при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества". Победителем торгов признан ИП Катков И.В.

Специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" и Катковым И.В. подписан протокол N Т-574 о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 26.03.2004, согласно которому истец приобрел в собственность нежилое здание, площадью 983,7 кв.м, по адресу; г. Иваново, ул. 11 Проезд, д. 4, принадлежащее ЗАО "ИСОЦ", проданное на основании заявки на реализацию судебного пристава-исполнителя Советского подразделения службы судебных приставов Шишиной С.А.

29.03.2004 Катковым И.В. произведена оплата вышеуказанного имущества в размере 1 771 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 29.03.2004 N 52, мемориальным ордером от 22.03.2004 N 45, выпиской из лицевого счета.

Специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" (далее также - РФФИ) и Катковым И.В. подписан акт приема-передачи вышеуказанного имущества.

Истец право собственности на спорное здание не зарегистрировал.

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда города Иваново от 19.10.2010 спорное здание признано совместно нажитым имуществом в период брака Романовой Е.Ю. и Каткова И.В., произведен раздел общего имущества, в соответствии с которым спорное здание передано в собственность Предпринимателя.

Право собственности на основании указанного судебного акта не было зарегистрировано.

Как указывает истец, в конце марта 2014 года ему стало известно, что 26.12.2013 Управлением Росреестра по Ивановской области зарегистрировано право собственности на спорное здание за ЗАО "ИнвестПроект" (ответчик). Право собственности ЗАО "ИнвестПроект" зарегистрировано на основании договора купли-продажи от 20.12.2013, заключенного между ЗАО "ИнвестПроект" (покупатель) и Грибковым Олегом Александровичем (продавец).

В свою очередь, право собственности за Грибковым Олегом Александровичем зарегистрировало 22.08.2013 на основании договора купли-продажи от 01.08.2013. Продавцом спорного здания по договору купли-продажи от 01.08.2013 выступило ЗАО "ИСОЦ".

Решением Советского районного суда города Иваново от 06.02.2015 по делу N 2-25/2015, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Ивановского областного суда от 22.06.2015, в удовлетворении иска Предпринимателя к ЗАО "ИнвестПроект", ЗАО "ИСОЦ" и Грибкову О.А. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок, признании права собственности отсутствующим, государственной регистрации перехода права собственности отказано.

Истец полагая, что ответчик незаконно завладел принадлежащей ему собственностью помимо воли истца, обратился в суд с настоящим иском с требованиями о признании права собственности и истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Удовлетворение исковых требований в части послужило основанием для принесения апелляционных жалоб.

При этом из текста апелляционных жалоб следует, что заявители обжалуют решение суда в части удовлетворения исковых требований, относительно несогласия с решением в части отказа в удовлетворении исковых требований жалоба заявителей, а также отзыв истца доводов не содержат.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, данных в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений. При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзыв на них, представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (статья 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.04.1997 N 13 "Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также рекомендациям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в информационном письме от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" право на истребование имущества из чужого незаконного владения имеет только собственник имущества или иной законный владелец имущества.

В соответствии с пунктом 32 совместного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) при применении статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого имущество фактически находится в незаконном владении.

Как разъяснено в пункте 36 Постановления N 10/22, в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

При этом согласно пункту 60 Постановления N 10/22 пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Суд первой инстанции установил, что в настоящее время истец фактически не владеет спорным имуществом, поскольку был лишен доступа в него, в связи с чем пришел к обоснованному выводу о том, что вопрос о праве собственности истца, фактически не владеющего спорным имуществом, может быть разрешен только при одновременном рассмотрении виндикационного иска с соблюдением правил, предусмотренных статьями 223 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Суд первой инстанции установил, что 01.08.2013 между ЗАО "ИСОЦ" и Грибковым О.А., от имени которого действовала Овсеенко А.В. по нотариально удостоверенной доверенности от 24.07.2013, заключен договор купли-продажи от 01.08.2013, в редакции дополнительного соглашения от 01.08.2013 по цене 4 000 000 руб. На момент рассмотрения спора в суде первой инстанции спорное имущество продано ЗАО "ИнвестПроект" на основании договора купли-продажи от 20.12.2013, заключенного между Грибковым О.А., от имени которого по нотариальной удостоверенной доверенности от 09.10.2013 действовала Овсеенко А.В. и ЗАО "ИнвестПроект" по цене 3 000 000 руб.

Судом первой инстанции по делу была проведена судебная экспертиза. Согласно заключению эксперта от 20.12.2017 N 352 рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 983,7 кв.м, литер Б, расположенного по адресу: Ивановская область, г. Иваново, 11-й Проезд, д.4 по состоянию на 01 августа 2013 года составляет 18 153 000 руб. Рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 983,7 кв.м, литер Б, расположенного по адресу: Ивановская область, г. Иваново, 11-й Проезд, д.4 по состоянию на 01 декабря 2013 года составляет 18 295 000 руб.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что с учетом характера спорного имущества ответчик приобрел имущество по цене, значительно ниже (около шести раз) от рыночной стоимости, то есть явно несоразмерной действительной стоимости этого имущества.

Принимая во внимание договоры аренды, факт оплаты коммунальных платежей, а также учитывая показания свидетеля Широтовой О.Н., суд первой инстанции суд первой инстанции обоснованно посчитал доказанными факт приобретения спорного здания Катковым И.В. на основании протокола о результатах торгов от 26.03.2004 N Т5/4, факт передачи спорного здания Каткову И.В. по акту приема-передачи, подписанному между РФФИ и Катковым И.В., а также факт владения и пользования истцом спорным зданием с 2004 до марта 2014 года.

Судом первой инстанции установлено, что по состоянию на 01.08.2013 (т.е. дату заключения договора купли-продажи между ЗАО "ИСОЦ" и Грибковым О.А.) спорное здание во владении и пользовании продавца ЗАО "ИСОЦ" не находилось, т.е. сделка была совершена в отношении имущества, заведомо отсутствующего у продавца (ЗАО "ИСОЦ"), от имени Грибкова О.А договор и передаточный акт подписала Овсеенко Анна Владимировна. Грибков О.А. во владение и пользование спорным зданием также не вступал. Составление передаточного акта к договору купли-продажи от 01.08.2013 носило формальный характер, что подтверждается протоколом допроса Малыгиной Ю.В. (т.6. л.д.121-125), подписавшей передаточный акт от имени ЗАО "ИСОЦ". Владение и пользование зданием как до 01.08.2013, так и после указанной даты осуществлял Катков И.В. Никаких требований об освобождении спорного имущества в связи с его приобретением ни ЗАО "ИСОЦ", ни Грибков О.А. к Каткову И.В. не заявляли. 20.12.2013 между Грибковым О.А., от имени которого действовала Овсеенко А.В., и ЗАО "ИнвестПроект" подписан договор купли-продажи спорного здания. Передаточный акт к договору фактически подписывается без передачи здания. Следовательно, Грибков О.А. к моменту подписания договора купли-продажи от 20.12.2013 не являлся владельцем здания, что свидетельствует о недобросовестном поведении ЗАО "ИнвестПроект" при приобретении здания, так как сделка совершена в отношении имущества заведомо отсутствующего у продавца - Грибкова О.А.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции находит правомерным вывод суда первой инстанции о том, что ЗАО "ИнвестПроект" являлось недобросовестным приобретателем спорного здания. ЗАО "ИнвестПроект", ЗAO "ИСОЦ" и Грибков О.А. оформляли договоры купли-продажи и передаточные акты без фактической передачи предмета договора. Фактически действия ЗАО "ИСОЦ", Грибкова О.А. и ЗАО "ИнвестПроект" свидетельствуют о злоупотреблении правом.

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суд первой инстанции, придя к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания ЗАО "ИнвестПроект" добросовестным приобретателем спорного объекта недвижимости, правомерно удовлетворил требования истца об истребовании спорного здания из незаконного владения ответчика.

Довод заявителей жалоб о том, что решением Советского районного суда г. Иваново от 06.02.2015 по делу N 2-25/2015 установлены факты, которые в силу ч. 3 ст. 69 АПК РФ являлись обязательными для Арбитражного суда Ивановской области при рассмотрении иска Каткова И.В., в частности: владения спорным зданием ЗАО "ИСОЦ" на 01.08.2013; передача спорного здания от ЗАО "ИСОЦ" Грибкову О.А.; владение Грибковым О.А. спорным зданием короткий период времени; отсутствие переустройств и переоборудования спорного здания, отклоняется судом апелляционной инстанции как несостоятельный, поскольку не соответствует тексту приводимого решения.

Так, суд в своем решении указал не на факт владения и пользование ЗАО "ИСОЦ" спорным зданием, а на имеющийся у ЗАО "ИСОЦ" по состоянию на 01.08.2013 титул собственника спорного здания, что не является тождественным.

Советским районным судом г. Иваново не устанавливался факт передачи спорного здания от ЗАО "ИСОЦ" к Грибкову О.В. Дословно в тексте решения указано: "1 августа 201 3 года сторонами по договору был подписан передаточный акт" (абз. 12 стр. 3 Решения). 20 декабря 2013 года сторонами договора подписан передаточный акт" (абз. 15 стр. 3 Решения). Данному факту Арбитражным судом Ивановской области дана надлежащая оценка о том, что составление передаточного акта к договору купли-продажи от 01.08.2013 носило формальный характер, что подтверждается протоколом допроса Малыгиной Ю.В.. подписавшей передаточный акт от имени ЗАО "ИСОЦ" (абз. 5 стр. 13 Решения от 07.05.2019).

Факт владения и пользования Грибковым О.А. спорным зданием Советским районным судом г. Иваново не устанавливался.

Вопреки мнению апеллянтов, в решении Советского районного суда г. Иваново не содержится вывод об отсутствии в спорном здании переустройств и переоборудования в период с 2004 по 2014 годы. Дословно из решения Советского районного суда от 06.02.2015 следует, что кадастровый паспорт не содержит отметок о произведенных переустройствах или переоборудованиях (абз. 7 стр. 5 Решения). Вместе с тем, как следует из заключения эксперта N 352 от 20.12.2017 г. (т.12 л.д.3-155), спорное здание было перепланировано и переоборудовано с целью устройства в нем офисных помещений, которые сдавались истцом в аренду. В качестве письменных доказательств сдачи в аренду именно офисов в деле имеются договоры аренды с передаточными актами, а также доказательства осуществления оплаты арендной платы.

Кроме того, Арбитражным судом Ивановской области при рассмотрении дела был исследован более широкий круг доказательств, которые не были предметом исследования в Советском районном суде г. Иваново.

Довод заявителей жалоб о том, что протокол допроса Малыгиной Ю.В. не является допустимым доказательством по делу, также отклоняется судом апелляционной инстанции как несостоятельный в силу следующего.

Каких-либо доказательств отсутствия разрешения следователя на разглашение протокола допроса Малыгиной Ю.В. заявителями жалоб не представляется.

Протокол допроса Малыгиной Ю.В. (т.6 л.д.120-125) поступил непосредственно в Арбитражный суд Ивановской области из органов системы МВД по запросу Суда. В случае, если бы лицо, в производстве которого находилось уголовное дело было бы против раскрытия информации, содержащейся в протоколе, данный документ не был бы представлен в Арбитражный суд Ивановской области.

Кроме того, судом апелляционной инстанции также принимается во внимание, что в течение всего срока рассмотрения дела (протокол допроса поступил в Арбитражный суд еще в 2016 году), ни ЗАО "ИнвестПроект", ни ЗАО "ИСОЦ" не заявляли о недопустимости данного доказательства на основании п. 2 ст. 161 УПК РФ.

Приведенные в апелляционных жалобах доводы рассмотрены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными, поскольку они сводятся к несогласию заявителей с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом первой инстанции представленных в материалы дела доказательств, что не свидетельствует о нарушении судом первой инстанции норм материального, а также процессуального права.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что при принятии решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционным жалобам относятся на заявителей жалоб.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 07.05.2019 по делу N А17-5432/2016 оставить без изменения, а апелляционные жалобы закрытого акционерного общества "Ивановская сеть оздоровительных центров" и закрытого акционерного общества "ИнвестПроект" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ивановской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Л.Н. Горев

Судьи

С.Г. Полякова Т.М. Поляшова