Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 5 августа 2019 г. N 07АП-4352/19

город Томск

5 августа 2019 г.

Дело N А67-14729/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 августа 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Киреевой О.Ю.,

судей Марченко Н.В.,

Павловой Ю.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косачевой О.С., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Томское" (N 07АП-4352/2019) на решение от 05.04.2019 Арбитражного суда Томской области по делу N А67-14729/2018 по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях (ИНН 4205199592, ОГРН 1104205007840) к обществу с ограниченной ответственностью "Томское" (ИНН 7017195921, ОГРН 1077017034654) о взыскании 479 364,40 руб.,

В судебном заседании приняли участие:

от ответчика: Зяблов А.П., директор, паспорт, Шульга А.Н., доверенность от 26.04.2019, паспорт

УСТАНОВИЛ:

межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях (далее - Управление, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Томское" (далее - ООО "Томское", ответчик) о взыскании 797 913,30 руб., из которых 756 289,20 руб. - задолженность по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 16.02.2017 N 17/01 за период с 01.01.2017 по 31.12.2018, 41 624,10 руб. - пеня на основании пункта 6.2 договора за период с 10.02.2017 по 12.11.2018.

В ходе рассмотрения дела истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уменьшил исковые требования до 479 364,40 руб., из которых 439 710,30 руб. - задолженность по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 16.02.2017 N 17/01 за период с 01.01.2017 по 31.12.2018, 39 654,10 руб. - пеня на основании пункта 6.2 договора за период с 30.05.2017 по 12.11.2018.

Решением Арбитражного суда Томской области от 05.04.2019 (резолютивная часть объявлена 04.04.2019) иск удовлетворен, с ответчика в пользу истца взыскано 439 710 руб. 30 коп. основного долга, 39 654 руб. 10 коп. пени, а всего 479 364 руб. 40 коп., в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 12 587 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Томское" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что в соответствии с Правилами и Принципами, определенными в Постановлении Правительства РФ N 582 от 16.07.2009 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582), Истец имел право определить арендную плату на основании отчета изначально - при заключении Договора, что он и сделал, но в последующем одностороннее изменение арендной платы могло быть только на величину инфляции установленную Законом, но не на основании отчета; изменение размера арендной платы должно было произойти не ранее чем 16.02.2018 г.; суд взыскал аренду по новой ставке (598 000 руб. в год, исчисленной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка от 17.08.2018 г. N 1-1307/4, подготовленного ООО "НЭКЦ") начиная с 01.01.2018 г. - т.е. нарушив требования нормативно-правового акта в части предельно допустимой частоты пересмотра размера арендной платы; в результате незаконных действий Истца, по одностороннему изменению арендной платы на основании нового отчета, арендная плата была незаконно увеличена до 598 000 руб. за 2018 г.

Определением суда апелляционной инстанции от 08.05.2019 апелляционная жалоба была принята к производству. Дело к судебному разбирательству в судебном заседании апелляционной инстанции было назначено на 13 июня 2019 года на 11 час. 15 мин. в помещении суда.

07.06.2019 от ООО "Томское" поступило дополнение к апелляционной жалобе, в котором указало на то, что суд не учел то обстоятельство, как ответчик узнал или должен был узнать об изменении ставки арендной платы (учитывая то, что отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка N 1-1307/4 был от 17.08.2018 г.). Т.е., по мнению истца и суда первой инстанции, поддержавшего такую позицию, ответчик виноват в неуплате увеличившейся ставки арендной платы по инициативе истца, несмотря на то, что ответчик не знал об этом. Доказательств уведомления ответчика в установленном законе порядке истцом представлено не было. Кроме того, истец, а в последующем и суд, распространил действие отчета об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка N 1-1307/4 от 17.08.2018 г. на отношения, начиная с 01.01.2018 г., что является нарушением действующего законодательства и противоречит обстоятельствам данного дела (в данном отчете указано, что он сделан по состоянию на дату оценки, т.е. 17.08.2018 г.). В отчете оценщика (л.д.91) содержится указание на местоположение объекта оценки на карте, что может свидетельствовать о нарушениях при составлении отчета об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка от 17.08.2018 г. N 1-1307/4. Истцом не представлено и судом не исследовалось, свидетельство о праве собственности РФ на арендуемый земельный участок, что является необходимым условием для полного и всестороннего исследования материалов дела.

От Управления в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором с доводами апелляционной жалобы не согласилось, просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, отмечая, что размер арендной платы за новый период по договору аренды N 17/011 от 16.02.2017 подлежит перерасчету по состоянию на 1 января финансового года. ООО "Томское" об изменении размера земельного участка Территориальное управление не уведомляло. Размер арендных платежей был определен на основании отчета оценщика N 1-1307/4 от 17.08.2018, в котором рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 70:14:0314002:410 определена 598 000 рублей в год. Отчет был составлен на основании изменения общей площади вышеуказанного земельного участка.

Судебное заседание откладывалось для представления пояснений истцом и расчета ответчиком.

После отложения представитель истца в судебное заседание не явился, представил отзыв на жалобу, в котором возражал против ее доводов, поддержал свою позицию по делу.

От ответчика поступили возражения на отзыв истца, в котором он поддерживает свою позицию о необоснованности доводов истца.

Судебное заседание определением от 11.07.2019 было повторно отложено, истцу было предложено представить письменные мотивированные со ссылками на нормы права пояснения с обоснованием начисления неустойки ответчику на новый размер арендной платы с января 2018, учитывая дату составления отчета 17.08.2018, отношение к представленному ответчиком расчету неустойки. Ответчику направить в адрес истца расчет неустойки, суду представить доказательства направления.

После отложения судебного заседания от сторон поступили пояснения, в которых по существу поддержаны позиции по делу, от ответчика в том числе поступил расчет неустойки на сумму 26990, 37 руб., расчет задолженности на сумму 4036, 39 руб., а также доказательства оплаты неустойки в размере 29500, 61 руб.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направил.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

В судебном заседании представители ответчика поддержали позицию, изложенную в отзывах и пояснениях на апелляционную жалобу.

Заслушав представителей ответчика, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, пояснений сторон, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает, что решение суда подлежит изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области (в настоящее время - Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях, арендодатель) и ООО "Томское" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 16.02.2017 N 17/011, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 70:14:0314002:410, расположенный по адресу: Томская область, г. Томск, д. Лоскутово, ул. Октябрьская, 1а (далее - участок), разрешенное использование: для производственной базы, общей площадью 42 781 кв.м., кадастровой стоимостью 11 994 508,97 руб. (л.д. 14-20 т. 1).

Пунктами 2.1., 2.2 Договора предусмотрено, что договор заключен сроком на 49 лет и распространяет свое действие на отношения сторон с момента государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок, т.е. с 17.02.2016.

Арендная плата определяется в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" на основании отчета об оценке, подготовленного независимым оценщиком (пункт 3.1).

Пунктом 3.2. договора предусмотрено, что арендная плата ежегодно, но не ранее, чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, либо при изменении ставки арендной платы, в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, либо при изменении нормативно-правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения.

Изменение размера арендной платы осуществляется арендодателем в одностороннем порядке путем размещения информации об изменении размера арендной платы на сайте ТУ Росимущества в Томской области (п.3.3. договора).

Арендаторы перечисляют арендную плату вперед равными частями ежеквартально не позднее десятого числа второго месяца текущего квартала (пункт 3.4); в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка России за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном разделом 3 договора (пункт 6.2); договор со дня его подписания приобретает силу акта приема-передачи участка (пункт 7.3).

Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем в Реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись от 28.03.2017 N 70-14-0314002:410-70/001/2017-2, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 21-22 т. 1).

Обращаясь с иском, истец указал, что ответчик свою обязанность по своевременной оплате аренды земельного участка не выполнял, задолженность за период с 01.01.2017 по 31.12.2018 составляет 439 710,30 руб.

Поскольку ответчик свою обязанность по своевременному внесению арендной платы не выполнял, претензию от 13.11.2018 N 4-6-11/397 (л.д. 24-26 т. 1) оставил без удовлетворения, истец обратился с иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя требования истца в полном объеме, суд пришел к выводу об обоснованности расчета задолженности, произведенного истцом на основании договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 16.02.2017 N 17/011, отчетов об оценки рыночной стоимости и рыночного размера арендной платы за пользованием земельным участком, расположенным по адресу: Томская область, г. Томск, д. Лоскутово, ул. Октябрьская, 1а от 05.12.2016 N 761/16 и от 17.08.2018 N 1-1307/4.

При этом суд фактически посчитал обоснованным расчет арендной платы с применением отчета об оценке, составленного по состоянию на 17.08.2018 к периоду с 01.01.2018 по 31.12.2018, а также правомерным расчет неустойки с 01.01.2018 исходя из размера арендной платы, установленного указанным отчетом.

Однако в решении суда не содержится выводов относительно того, на основании чего суд посчитал правомерным применять отчет об оценке, составленный на дату 17.08.2018, распространив его на весь 2018 год, а также почему посчитал правомерным начислять ответчику неустойку с 01.01.2018 на сумму годовой арендной платы 598 000 руб, определенной указанным отчетом.

Апелляционный суд, оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, не может согласиться с требованиями истца и решением суда об их удовлетворении в полном объеме по следующим основаниям.

По смыслу статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование, в свою очередь арендатор за фактическое пользование объектом аренды обязан вносить плату на условиях, в порядке и сроки, установленные договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (часть 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (абзац второй пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации); к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации), подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 установлены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и утверждены Правила определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды (пункт 8 Правил).

Согласно пункту 10 Правил, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 настоящих Правил, не применяется.

Оценивая возможность применения для расчета размера арендной платы в 2018 году отчета об оценке, составленного на дату 17.08.2018, апелляционный суд исходит из того, что при заключении договора аренды стороны согласовали, в каких случаях возможно изменение арендной платы.

Истец ссылался на то, что якобы направил в адрес ответчика дополнительное соглашение от 16.01.2018 (с л.д. 41 т.2), в котором предусмотрена в том числе возможность изменения в одностороннем порядке не чаще одного раза в год, а также возможность изменения путем направления уведомления в одностороннем порядке.

Однако, как обоснованно указано ответчиком, никаких надлежащих доказательств направления указанного соглашения в адрес ответчика истцом не представлено. Так соглашение датировано 16.01.2018, однако отчет об отслеживании почтовых отправлений, который истец представил в обоснование направления соглашения ответчику, указывает на оправление почтовой корреспонденции 29.03.2018. При этом указанный отчет не позволяет определить, что было направлено почтовым отправлением.

Кроме того, как обоснованно указывает ответчик в любом случае, изменение истцом арендной платы в 2018 году, начиная с 01.01.2018 на основании отчета от 17.08.2018, противоречит действующему законодательству.

Так из указанного отчета следует, что он составлен 17.08.2018 и стоимость права аренды земельного участка определена в нем на дату оценки 17.08.2018. В отчете не содержится указания на то, что арендная плата определена в нем на 2018 год.

В этой связи суд не усматривает оснований для распространения определенного в указанном отчете размера арендной платы с 01.01.2018.

Кроме того, согласно пункту 10 Правил N 582, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

С 12.08.2017 года в указанный пункт внесены изменения, согласно которому предусмотрена возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще одного раза в пять лет.

Однако, из указанного отчета не следует, что произошло изменение рыночной стоимости земельного участка, исходя из даты отчета, он не мог применяться ранее 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка.

В этой связи доводы истца о том, что он направлял ответчику соглашение N 2 к договору в октябре 2018 об изменении арендной платы в 2018 году, отклоняется как противоречащий условиям договора, вышеуказанным положениям Правил N 582, а также учитывая, что надлежащих доказательств направления именно указанного соглашения в адрес ответчика материалы дела также не содержат, как не содержит доказательств уведомления ответчика путем размещения такой информации на сайте Управления.

При этом оценивая доводы сторон, в том числе истца об установлении в одностороннем порядке арендной платы в связи с новым предметом аренды, апелляционный суд считает обоснованными доводы ответчика, что в данном случае само по себе уточнение границ земельного участка, изменение его площади в меньшую сторону не свидетельствует о возникновении нового объекта аренды, а следовательно и возможность одностороннего пересмотра арендной платы. При этом апелляционный суд отмечает, что в результате уточнения границ земельного участка его площадь уменьшилась, в то время как размер арендной платы по отчету истца увеличился более чем в три раза.

Учитывая вышеизложенное, суд считает необоснованными доводы истца со ссылкой на возможность применения в данном случае п.10 Правил N 582, а следовательно изменение размера арендной платы на основании отчета об оценке на дату оценки с 17.08.2018 в период с 01.01.2018. Расчет неустойки за 2018 на основании указанного расчета также не обоснован.

Таким образом, суд приходит к выводу, что изменение размера арендной платы возможно только на уровень инфляции в соответствии с п. 8 Правил N 582.

При этом истцом обоснованно отмечено, что ответчиком неверно применен размер уровня инфляции, поскольку на 01.01.2018 он составляет 4%.

Произведя перерасчет задолженности по арендной плате, апелляционный суд приходит к выводу, что задолженность должна быть рассчитана следующим образом 158289, 70 руб. (арендная плата по договору за 2017 год) + (158289,70* 4%= 164621, 29 руб - аренда за 2018 год), а всего 322910, 99 руб.

Ответчиком в ходе рассмотрения дела была произведена оплата 316579, 40 руб. Таким образом, долг по арендной плате составит (322910, 99 - 316579, 40 руб.) = 6331, 59 руб.

Истец также просил взыскать с ответчика задолженность по пене в размере 39654, 10 руб. (л.д. 39-40 т.2) на основании п.6.2. договора аренды.

Однако, расчет истца не верен исходя из того, что неверно применен размер арендной платы в 2018 году. Расчет ответчика также судом отклоняется, поскольку он произведен за больший период, чем заявлен истцом и не применен коэффициент инфляции в 2018 году.

Произведя перерасчет неустойки, по расчету суда пени за период с 30.05.2017 по 12.11.2018 года составят 24958, 07 руб.

Ответчик в суд апелляционной инстанции представил платежное поручение N 90 от 11.07.2019 по оплате пени на сумму 29500, 61 руб. Однако, указанный платеж не может повлиять на решение суда, поскольку он осуществлен после принятия решения судом первой инстанции, доказательств получения данных денежных средств истцом материалы дела не содержат. Поэтому суд не учитывает его при расчете задолженности по пени, однако ответчик может зачесть его в ходе исполнения судебного акта в установленном порядке.

Таким образом, суд приходит к выводу, что в соответствии с положениями п.3, 4 ч.1 ст.270 АПК РФ решение суда подлежит изменению.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе подлежат распределению пропорционально размеру удовлетворенных требований.

При распределении государственной пошлины по иску суд принимает во внимание, что задолженность в размере 316579, 40 руб. по основному долгу была погашена после обращения истца с иском.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктами 3,4 части 1 статьи 270, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 05.04.2019 Арбитражного суда Томской области по делу N А67-14729/2018 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Томское" в пользу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях 6331 руб. 59 коп. долга, 38926 руб. 14 коп. пени.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Томское" в доход федерального бюджета 10237 руб. государственной пошлины по иску.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях в пользу общества с ограниченной ответственностью "Томское" 735 руб. 60 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Председательствующий

О.Ю. Киреева

Судьи

Ю.И. Павлова Н.В. Марченко