Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 7 августа 2019 г. N 08АП-6027/19

город Омск

07 августа 2019 г.

Дело N А75-12673/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 августа 2019 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей Еникеевой Л.И., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зайцевой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6027/2019) общества с ограниченной ответственностью Строительная фирма "Новострой" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 18.03.2019 по делу N А75-12673/2018 (судья Голубева Е.А.), принятое по иску Администрации городского поселения Барсово (ОГРН 1058603874383, ИНН 8617023034) к обществу с ограниченной ответственностью Строительная фирма "Новострой" (ОГРН 1078602005206, ИНН 8602029097) о взыскании штрафа по договору аренды земельного участка от 16.03.2016 N 10770 и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью Строительная фирма "Новострой" к Администрации городского поселения Барсово о признании недействительными пунктов 4.2.22, 4.2.23, 6.6 договора аренды от 16.03.2016 N 10770,

при участии в деле в качестве заинтересованного лица, Администрации Сургутского района,

судебное разбирательство проведено в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

установил:

администрация городского поселения Барсово (далее - истец, Администрация поселения) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Строительная фирма "Новострой" (далее - ответчик, ООО СФ "Новострой", Общество) о взыскании штрафа по договору аренды земельного участка N 10770 от 16.03.2016 в размере 748 000 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Сургутского района.

ООО СФ "Новострой" заявило встречный иск, в котором просило признать пункты 4.2.22, 4.2.23, 6.6 договора аренды от 16.03.2016 N 10770 недействительными.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 18.03.2019 по делу N А75-12673/2018 исковое заявление администрации городского поселения Барсово удовлетворено, с ООО СФ "Новострой" в пользу городского поселения Барсово взыскан штраф по договору аренды земельного участка от 16.03.2016 N 10770 в сумме 374 000 руб. В удовлетворении встречного иска ООО СФ "Новострой" отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы указано на то, что понятие неустойки неразрывно связано с негативными последствиями для кредитора от неисполнения обязательства, т. е. убытками и на то, что от неисполнения пунктов 4.2.22, 4.2.23 договора у кредитора не могут возникнуть никакие негативные последствия в принципе, в т.ч. и убытки. Следовательно, указанные пункты договора являются недействительными в силу требований статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), т. к. в данном случае эти пункты в совокупности с пунктом 6.6 договора служат основанием для получения необоснованной выгоды, что прямо запрещено.

По мнению Общества, указанные условия договора противоречат части 14 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и вводят некую дополнительную ответственность не предусмотренную статьями 62, 65 ЗК РФ. Вводимые ограничения посредством возложения односторонних обязательств, изложенные в пунктах 4.2.22, 4.2.23 договора вводят односторонние ограничения прав и законных интересов ООО СФ "Новострой", предоставленных законом, закрепленных в частности, в статьях 51, 55 ГрК РФ, согласно которым как получение разрешение на строительство, так и разрешения ввода в эксплуатацию является абсолютным правом Общества в пределах всего срока действия договора.

Оспаривая доводы подателя жалобы, Администрация поселения представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, установил следующие обстоятельства.

Между Администрацией поселения (арендодатель) и ООО СФ "Новострой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 16.03.2016 N 10770, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и использование земельный участок с кадастровым номером 86:03:0051604:133, общей площадью 0,4169 га, расположенный по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, городское поселение Барсово, пгт. Барсово, ул. Обская, под строительство многоквартирного жилого дома (пункт 1.1 договора).

Договор заключен по результатам проведения аукциона на право заключения договора аренды на основании постановления Администрации поселения N 2 от 18.01.2016 и протокола о результатах аукциона от 26.02.2016 N 3.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем имеется соответствующая отметка Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре 29.03.2016.

Срок действия договора составляет 32 месяца (пункт 1.5 договора).

Согласно пункту 2.1 договора размер ежегодной арендной платы, сложившийся по результатам аукциона, составляет 748 000 руб.

Пунктом 4.2.22 договора предусмотрена обязанность арендатора в течение 7 месяцев с момента государственной регистрации договора осуществить архитектурно-строительное проектирование (получить разрешение на строительство объекта).

Пунктом 4.2.23 договора предусмотрена обязанность арендатора в течение 16 месяцев с момента государственной регистрации договора осуществить строительство зданий, строений и сооружений (получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию).

В пункте 6.6 договора стороны согласовали, что в случае несоблюдения обязанностей и сроков, предусмотренных в пунктах 4.1.3, 4.1.4, 4.2.2, 4.2.10-4.2.12, 4.2.16, 4.2.17, 4.2.19-4.2.23 договора, а также нарушения иных условий договора, за нарушение которых договором, законодательством не установлена иная ответственность, арендатор уплачивает штраф в размере 50 процентов от годовой арендной платы, установленной на момент несоблюдения установленных условий договора; если арендатор с момента установления нарушений в течение 30 рабочих дней не устранил нарушения условий договора, арендодатель вправе применить указанный в данном пункте штраф повторно.

04.04.2017 администрацией Сургутского района выдано Обществу разрешение N RU 86507102-18-2017 на строительство объекта "Многоквартирный жилой дом ул. Обская в п.г.т. Барсово Сургутского района", кадастровый номер земельного участка N 86:03:051604:133, срок действия разрешения до 04.08.2018 (л.д. 29-31).

Указанный в разрешении на строительство объект на момент рассмотрения спора не введен в эксплуатацию.

Учитывая нарушение срока получения разрешения на строительство и срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, Администрация в адрес ответчика направила 29.05.2018 претензию N 1611/18 об оплате штрафа в размере 748 000 руб. за нарушение условий пунктов 4.2.22 и 4.2.23 договора (л.д. 32-33).

Требования об оплате в добровольном порядке Обществом не были удовлетворены, что послужило основанием для обращения Администрации поседения в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании штрафа за нарушение срока получения разрешения на строительство и срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В свою очередь Обществом заявлены встречные исковые требования о признании пунктов 4.2.22, 4.2.23, 6.6 договора аренды от 16.03.2016 N 10770 недействительными, противоречащими закону.

18.03.2019 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принял обжалуемое решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательствам и требованиями закона, одностороннее изменение условий договора не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Из содержания договора следует, что земельный участок предоставлен под строительство многоквартирного жилого дома.

Пунктом 6.6 договора аренды предусмотрена ответственность арендатора за нарушение обязанностей, указанных в пунктах 4.2.22, 4.2.23 договора в виде штрафа в размере 50 процентов от годовой арендной платы, установленной на момент несоблюдения установленных условий договора.

Обращаясь в суд с настоящим заявлением, истец сослался на нарушение ответчиком пункта 4.2.22 договора, в силу которого арендатор обязан в течение 7 месяцев с момента государственной регистрации договора осуществить архитектурно-строительное проектирование (получить разрешение на строительство объекта), а также на пункт 4.2.23 договора, в соответствии с которым арендатор обязался в течение 16 месяцев с момента государственной регистрации договора осуществить строительство зданий, строений и сооружений (получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию).

Исходя из даты государственной регистрации договора аренды и пункта 4.2.22 договора аренды, срок осуществления архитектурно-строительного проектирования и получения разрешения на строительство истек 29.10.2016, в то время как разрешение на строительство получено Обществом только 04.04.2018, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено Обществом до настоящего времени.

В соответствии с пунктом 3 статьи 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Доводов о том, что получение разрешения на строительство в установленные сроки (до 29.10.2016) и завершение строительства в течение 16 месяцев с даты государственной регистрации договора аренды находилось вне контроля Общества, что арендатором были приняты все необходимые действия для получения разрешения на строительство в установленные сроки и сдачи объекта в эксплуатацию, но имелись объективные препятствия для своевременного осуществления указанных действий, а также доказательств, подтверждающих указанные обстоятельства, ответчиком в материалы дела не представлено.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что ответчик не доказал наличие обстоятельств, с которыми статья 401 ГК РФ связывает освобождение должника от ответственности за неисполнение обязательств.

Оснований для применения в рассматриваемом случае статьи 333 ГК РФ судом не установлено.

С учетом характера допущенных Обществом нарушений условий договора аренды, наступивших и вероятных последствий ненадлежащего исполнения ответчиком предусмотренных договором обязанностей, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Администрации в полном объеме.

Ссылаясь на то, что пункты 4.2.22, 4.2.23, 6.6 договора аренды от 16.03.2016 N 10770 свидетельствуют о злоупотреблении правами со стороны Администрации, поскольку направлены исключительно на ограничение прав Общества, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, Обществом заявлено требование о признании указанных пунктов договора недействительными.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В пункте 1 статьи 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Оспаривая вышеупомянутые пункты договора аренды, Общество ссылается на статью 10 ГК РФ, согласно которой не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что доводы Общества о злоупотреблении правами со стороны арендодателя при включении указанных условий в текст договора аренды, основаны на неверном толковании норм гражданского законодательства.

Частью 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Исходя из разъяснений, изложенных в абзаце 3 пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" следует, что при возникновении спора об императивном или диспозитивном характере нормы, регулирующей права и обязанности по договору, суд должен указать, каким образом существо законодательного регулирования данного вида договора, необходимость защиты соответствующих особо значимых охраняемых законом интересов или недопущение грубого нарушения баланса интересов сторон предопределяют императивность этой нормы либо пределы ее диспозитивности.

Предусматривая в договоре обязанность арендатора земельного участка, на котором должно быть осуществлено строительство многоквартирного жилого дома, арендодатель исходил из условий аукционной документации, предусматривавшей, что сроки осуществления проектирования и строительства объекта на передаваемом в аренду земельном участке составляют 16 месяцев, а также 7-месячный срок для получения разрешения на строительство (т.1, л.д. 127-145). Извещение о проведении аукциона N 210116/0114943/01 было размещено на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru, на официальном сайте администрации Сургутского района www.admsr.ru, опубликованном в газете "Вестник" от 22.01.2016 N 3.

Таким образом, принимая участие в упомянутом аукционе, Общество было осведомлено об условиях, на которых лицо, уполномоченное распоряжаться правами на земельный участок, предоставляло в аренду земельный участок.

Согласно пункту 9 статьи 39.8 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Во исполнение указанной нормы права приказом Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр нормативно определен срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, который зависит от площади строящегося объекта.

Предельная площадь планируемого к строительству объекта на земельном участке с кадастровым номером 86:03:0051604:133 составляет 4 336 кв.м. Следовательно, исходя из нормативного определения указанным приказом срока, общий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства здания (для объектов капитального строительства площадью от 1 500 кв.м до 5 000 кв.м) составляет 16 месяцев, в том числе срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий - 1 месяц, срок, необходимый для архитектурно-строительного проектирования - 6 месяцев, срок, необходимый для строительства - 9 месяцев.

Поскольку срок аренды установлен договором на 32 месяца, Администрация поселения, обоснованно руководствуясь частью 9 статьи 39.8 ЗК РФ, установила в аукционной документации и в договоре срок получения разрешения на строительство и срок окончания строительства вдвое меньше срока действия договора аренды.

Доводы Общества со ссылкой на общие правила предоставления имущества в аренду не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку земельный участок предоставлялся Обществу в аренду для конкретной цели - строительства многоквартирного дома.

Доводы Общества о том, что нарушение сроков, не влечет нарушения прав Администрации поселения, не могут быть приняты во внимание, поскольку орган муниципальной власти, предоставляющий земельные участки в аренду для строительства жилого дома на территории муниципального образования заинтересован в надлежащем и своевременном освоении земельного участка и удовлетворении потребностей жителей муниципального образования в жилье.

Следовательно, предусматривая в договоре аренды земельного участка условия о сроках его освоения, в том числе о сроках получения разрешения на строительство объекта и о сроках ввода объекта в эксплуатацию, орган муниципальной власти вправе предусмотреть право взыскания неустойки (штрафа) за нарушение указанных сроков.

Сроки, установленные пунктами 4.2.22, 4.2.23 договора, были определены при проведении аукциона и Общество сознательно принимало участие в таком аукционе и заключало договор исходя из принципа свободы договора, что опровергает доводы Общества о злоупотреблении правами со стороны арендатора.

Также подлежат отклонению доводы Общества о том, что оспариваемые условия создают возможность получения Администрацией дополнительной арендной платы в виде штрафа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка (штраф, пени).

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает штраф в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О), а не в качестве получения платы за пользование имуществом.

То обстоятельство, что размер штрафа согласован сторонами в зависимости от размера ежегодной арендной платы, не изменяет правовую природу штрафа как способа обеспечения исполнения обязательства в установленные сроки.

Ссылка Общества на часть 14 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом, основана на неверном толковании указанной нормы права, поскольку условия договора аренды земельного участка, предусматривающие возможность взыскания штрафа за нарушение сроков, согласованных в договоре, не устанавливают требований, влекущих дополнительные расходы арендатора. Обязанность получить разрешение на строительство и построить объект капитального строительства в указанные сроки определена нормативно и не требует каких-либо дополнительных затрат со стороны арендатора земельного участка.

Судом принято во внимание, что при участии в аукционе, при заключении договора аренды земельного участка, а также при его исполнении вплоть до обращения Администрации поселения в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании штрафа, Общество не заявляло никаких возражений относительно условия о применении к арендатору штрафных санкций за нарушение срока получения разрешения на строительство и срока окончания строительства.

При данных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для применения положений статьи 168 ГК РФ к оспариваемым пунктам договора аренды земельного участка.

ООО СФ "Новострой" не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

По мнению суда апелляционной инстанции, при вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 АПК РФ в полном объеме оценены доводы сторон и представленные в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда, соответствуют материалам дела.

При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная фирма "Новострой" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 18.03.2019 по делу N А75-12673/2018 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Выдача исполнительных листов осуществляется судом первой инстанции после поступления дела из Восьмого арбитражного апелляционного суда.

При условии предоставления копии настоящего постановления, заверенной в установленном порядке, в суд первой инстанции взыскатель вправе подать заявление о выдаче исполнительного листа до поступления дела из Восьмого арбитражного апелляционного суда.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

Л.И. Еникеева Е.Б. Краецкая