Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 7 августа 2019 г. N 08АП-6070/19

город Омск

07 августа 2019 г.

Дело N А75-20133/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 августа 2019 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей Еникеевой Л.И., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зайцевой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6070/2019) общества с ограниченной ответственностью "Ник-Арс-Студия" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 25.03.2019 по делу N А75-20133/2018 (судья Сердюков П.А.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "ЮграПлюсГаз" к обществу с ограниченной ответственностью "Ник-Арс-Студия", при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, частного медицинского учреждения "Золотое сердце", частного медицинского учреждения "Центр паллиативной медицины "Золотое сердце", ассоциации медико-социальной помощи "Наджа Альянс", Департамента здравоохранения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, автономной некоммерческой организации Центр социального и медицинского обслуживания населения "Заботливое сердце", о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Ник-Арс-Студия" - Потепун Ю.В. (личность удостоверена паспортом, по доверенности б/н от 08.10.2018 сроком действия по 31.12.2019);

от общества с ограниченной ответственностью "ЮграПлюсГаз" - Колесникова Е.М. (личность удостоверена паспортом, по доверенности б/н от 17.09.2018 сроком действия до 31.12.2019);

от частного медицинского учреждения "Золотое сердце" - Колесникова Е.М. (личность удостоверена паспортом, по доверенности б/н от 01.10.2018 сроком действия три года);

от автономной некоммерческой организации Центр социального и медицинского обслуживания населения "Заботливое сердце" - Колесникова Е.М. (личность удостоверена паспортом, по доверенности б/н от 09.01.2019 сроком действия три года);

от частного медицинского учреждения "Центр паллиативной медицины "Золотое сердце", ассоциации медико-социальной помощи "Наджа Альянс", Департамента здравоохранения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом;

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ЮграПлюсГаз" (далее - истец, ООО "ЮграПлюсГаз") обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ник-Арс-Студия" (далее - ответчик, ООО "Ник-Арс-Студия") о признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды недвижимого имущества от 01.02.2015.

Определениями от 28.012019 и от 20.02.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: частное медицинское учреждение "Золотое сердце", частное медицинское учреждение "Центр паллиативной медицины "Золотое сердце", ассоциация медико-социальной помощи "Наджа Альянс", Департамент здравоохранения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, автономная некоммерческая организация Центр социального и медицинского обслуживания населения "Заботливое сердце".

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 25.03.2019 по делу N А75-20133/2018исковые требования удовлетворены, признан недействительным односторонний отказ ООО "Ник-Арс-Студия" от исполнения договора аренды недвижимого имущества с последующим выкупом от 01.02.2015, выраженный в уведомлении от 03.09.2018.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Ник-Арс-Студия" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование своей жалобы её податель приводит следующие доводы: обеспечительный платеж арендатором не был уплачен; учитывая, что все платежные поручения содержат назначение: "оплата по договору аренды НДС не облагается", установленное судом обстоятельство о перечислении арендатором обеспечительного платежа не доказано; судом не учтено, что арендодатель действовал добросовестно; все сомнения истолкованы судом в пользу арендатора без учета его недобросовестного поведения, систематического нарушения условий договора и злоупотребления правами; выбор внесудебного способа расторжения договора был обусловлен, прежде всего, наличием основания для расторжения - невнесение обеспечительного платежа - и меньшими сроками расторжения.

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

Оспаривая доводы подателя жалобы, ООО "ЮграПлюсГаз" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От ассоциации медико-социальной помощи "Наджа Альянс" также поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

Частное медицинское учреждение "Центр паллиативной медицины "Золотое сердце", ассоциация медико-социальной помощи "Наджа Альянс", Департамент здравоохранения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили, ходатайств об отложении судебного заседания по делу не заявили. Ассоциация медико-социальной помощи "Наджа Альянс" до начала судебного заседания заявила ходатайство в письменной форме о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие ее представителя, которое судом апелляционной инстанции удовлетворено.

В связи с указанными обстоятельствами суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в соответствии со статьей 156, частью 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

В судебном заседании представитель ООО "Ник-Арс-Студия" поддержал доводы и требования апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель ООО "ЮграПлюсГаз", частного медицинского учреждения "Золотое сердце", автономной некоммерческой организации Центр социального и медицинского обслуживания населения "Заботливое сердце" возразил на доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзывы на жалобу, заслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства.

Между ООО "ЮграПлюсГаз" (арендатор) и ООО "Ник-Арс-Студия" (арендодатель) подписан договор аренды недвижимого имущества с последующим выкупом от 01.02.2015 (договор, т. 1 л.д. 12), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование имущество: нежилое здание: "Амбулаторно-медицинские учреждения, станция скорой помощи" четырехэтажное, общей площадью 2 675,70 кв.м., кадастровый (условный) номер:86:10:0101202:624; расположенное по адресу: Российская Федерация, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Аэрофлотская, дом 4/1; земельный участок; категория земель - земли населенных пунктов, площадью 1 933 кв. м. расположенный по адресу: Российская Федерация, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Аэрофлотская, территориальная зона ПД. 1, кадастровый номер участка 86:10:0101202:31; "Наружные сети газоснабжения" - протяженностью 71,31 м: протяженность сети (трасса) - 40 м соответствует прокладке газопровода от точки врезки в существующий до точки подвода в здание, стальная часть газопровода, протяженностью - 31,31 м, проходит по фасаду здания до котельной, расположенной на отметке +18,90 м здания; наружные сети электроснабжения, протяженность - 44,0 м; наружные сети водоснабжения, протяженность - 12,0 м; наружные сети канализации, протяженность - 38,0 м. для использования с целью общественного назначения самостоятельно, либо сдавая в субаренду физическим и юридическим лицам (пункт 1.1. договора в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2017).

Согласно пункту 1.4 договора имущество передается в аренду на срок с 01.02.2015 по 01.05.2021.

Общая сумма арендной платы составляет 3 206 000 руб. 00 коп. в месяц, без учета налога на добавленную стоимость, в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Размер аренной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке (пункт 3.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендатор в течение 10 банковских дней вносит на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж в размере 3 000 000 руб. 00 коп.

Пунктом 3.3 договора установлено, что арендатор до 10 числа каждого месяца перечисляет арендодателю сумму месячной аренды, указанной в пункте 3.1 договора.

Выкупная цена арендованного имущества составляет 233 832 000 руб. 00 коп., арендатор погашает указанную выкупную цену имущества в течение срока договора путем внесения арендных платежей.

По соглашению сторон плата арендных платежей начинается с даты официального открытия, но не позднее 30.04.2015 (пункт 3.6 договора).

Договор прошел государственную регистрацию, о чем имеется соответствующая отметка (т. 1 л.д. 13).

По передаточному акту от 16.02.2015 имущество было передано арендатору (т.3 л.д.15).

Сторонами подписано дополнительное соглашение от 01.01.2017 (т.1 л.д.14), которым внесены изменения в пункты 1.1, 3.1, 3.6 договора, добавлены пункты 3.9 - 3.15 договора.

Согласно пункту 3.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2017 арендная плата начисляется с 01.01.2017 и исчисляется исходя из размера ежемесячного платежа, который составляет 1 800 000 руб. 00 коп., без учета налога на добавленную стоимость, в связи применением упрощенного налогообложения, арендная плата не включает в себя выкупную стоимость объекта.

Пунктом 3.6 дополнительного соглашения стороны предусмотрели, что арендатор в течение 5 календарных дней, с момента подписания настоящего договора, обязан перечислить на расчетный счет арендодателя денежную сумму равную размеру месячной арендной платы за объект (обеспечительный платёж); обеспечительный платёж не является арендной платой, а является способом обеспечения исполнения арендатором своих обязательств по договору перед арендодателем; обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору по окончании срока аренды, в порядке и на условиях предусмотренных договором; на протяжении всего срока действия договора арендатор обязуется поддерживать размер обеспечительного платежа на уровне не менее действующего размера месячной арендной платы.

Обеспечительный платёж списывается арендодателем самостоятельно во внесудебном порядке, с последующим письменным уведомлением арендатора: в счет оплаты арендной платы (при наличии просрочки в её оплате); в счет оплаты неустойки (пени, штрафы), процентов за пользование денежными средствами, выставленной арендодателем арендатору; в счёт приведения объекта в состояние, в котором оно передавалось арендатору в аренду с учётом нормального износа (амортизация) за период аренды; в счет оплаты иных расходов, понесённых арендодателем по вине арендатора (пункт 3.7 договора в редакции дополнительного соглашения).

Пунктом 3.8 договора в редакции дополнительного соглашения установлено, что в случае если в период срока действия аренды, размер обеспечительного платежа станет менее действующего размера месячной арендной платы, по причине (в том числе но не исключительно) списания обеспечительного платежа в порядке, предусмотренном договором, изменения размера арендной платы в сторону увеличения и т.п., арендатор обязан незамедлительно (не позднее 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором размер обеспечительного платежа стал менее действующего размера месячной арендной платы) перечислить на расчетный счет арендодателя денежную сумму недостающую до полного размера обеспечительного платежа.

В соответствии с пунктом 3.9 договора в редакции дополнительного соглашения возврат обеспечительного платежа арендатору по окончании срока аренды, арендодатель производит в течение 10 календарных дней с момента возврата объекта, в сумме оставшейся после выполнения следующего: 1) при условии, что объект на момент его возврата арендодателю освобождён от имущества арендатора; 2) арендодатель производит удержания согласно пункту 3.9 договора; 3) арендодатель производит зачёт обеспечительного платежа в счет оплаты арендной платы за последний месяц аренды.

Согласно пункту 3.10 договора в редакции дополнительного соглашения при отсутствии уплаты обеспечительного платежа на момент подписания договора, арендодатель имеет право не передавать арендатору объект до уплаты обеспечительного платежа и/или отказаться от исполнения условий договора (расторгнуть договор) в одностороннем внесудебном порядке; в данном случае арендодатель не возмещает арендатору какие-либо расходы, убытки.

На момент заключения дополнительного соглашения арендатор внес на счет арендодателя по договору 50 496 000 руб. 00 коп., включая арендные платежи; выкупная цена имущества на 01.01.2017 составляет 183 307 840 руб. 00 коп. без учета налога на добавленную стоимость и подлежит уплате до окончания срока действия договора, варианты оплаты согласовываются сторонами дополнительно. Данная сумма подлежит индексации ежегодно, начиная с января месяца последующего года, на процент инфляции, до момента возврата к предыдущим условиям по выкупу помещения, о чем арендодатель оповещает арендатора в письменном виде до 20 января последующего года (пункт 3.15 договора в редакции дополнительного соглашения).

Дополнительное соглашение к договору прошло государственную регистрацию, о чем имеется соответствующая отметка (т.1 л.д. 14).

По доводам истца, платежными поручениями от 13.02.2015 N 7 на сумму 227 785 руб. 59 коп., от 13.02.2015 N 8 на сумму 2 900 000 руб. 00 коп. истец перечислил ответчику 3 127 785 руб. 59 коп., из которых 3 000 000 руб. 00 коп., в качестве обеспечительного платежа (т.1 л.д. 15, 16).

Истцом в материалы дела представлен договор субаренды нежилого помещения от 15.02.2015 (договор субаренды, т.1 л.д.46), заключенный истцом (арендодатель) и частным медицинским учреждением "Золотое сердце" (субарендатор), по условиям которого арендодатель обязался передать субарендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: Российская Федерация, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, ул. Аэрофлотская, дом 4/1, функциональное назначение: нежилое здание, четырехэтажное, общая площадь арендуемого помещения 2 675,70 кв.м., кадастровый (условный) номер:86:10:0101202:624; земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, площадью 1 933 кв.м. расположенный по адресу: Российская Федерация, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, ул. Аэрофлотская, территориальная зона ПД, кадастровый номер участка 86:10:0101202:31; наружные сети электроснабжения протяженностью 44 метра; наружные сети газоснабжения протяженностью 40 метров; наружные сети водоснабжения протяженностью 12 метров; наружные сети канализации протяженностью 38 метров.

Имущество находится у арендодателя на праве аренды, согласно договору аренды недвижимого имущества от 01.02.2015, заключенному с ООО "Ник-Арс-Студия", на срок с 15.02.2015 по 31.12.2015 (пункт 1.1, 2.1 договора субаренды). По акту приема-передачи имущество было передано субарендатору (т.1 л.д. 51).

Уведомлением от 03.09.2018 (вх. N 34 от 27.09.2018) ответчик сообщил истцу об одностороннем отказе от исполнения договора аренды недвижимого имущества от 01.02.2015 в связи с неисполнением обязательства по внесению обеспечительного платежа, а также в связи с наличием задолженности по арендной плате (т.1 л.д. 20).

Претензией от 24.12.2018 арендодатель, в связи с расторжением с 28.09.2018 договора аренды в одностороннем внесудебном порядке, сообщил о невозможности осуществлять деятельность ответчику и иным лицам, допущенным в арендуемое помещение с 01.01.2019, потребовал подготовить и передать всю имеющуюся медицинскую документацию новому арендатору ассоциации медико-социальной помощи "Наджа Альянс" (т.1 л.д. 52).

31.12.2018 в спорном нежилом помещении была произведена замена замка на входной двери, что следует из служебной записки Мельника А.А. на имя директора частного медицинского учреждения "Золотое сердце" (т.1 л.д. 53).

Полагая односторонний отказ от исполнения договора незаконным, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

25.03.2019 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принял обжалуемое решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Проанализировав отношения сторон, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения подлежат регулированию нормами параграфов 1, 4 главы 34 части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), а также условиями заключенного договора.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу статьи 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 651 ГК РФ).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 1 статьи 655 ГК РФ).

Обязательства по передаче имущества ответчиком исполнены в полном объеме, что подтверждается передаточным актом от 16.02.2015 (т.3 л.д.15).

Как установлено судом, ООО "Ник-Арс-Студия" ООО "ЮграПлюсГаз" направлено уведомление от 03.09.2018 об одностороннем отказе от исполнения договора, которое также прошло государственную регистрацию.

Данное уведомление получено истцом 27.09.2018.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 4 статьи 450.1 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Для одностороннего отказа от исполнения договора во внесудебном порядке по требованию арендодателя стороны предусмотрели единственное основание - отсутствие уплаты обеспечительного платежа.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе обеспечительным платежом.

В силу пункта 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Пунктом 3 статьи 381.1 ГК РФ предусмотрено, что договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

Заключенный договор обязателен для его сторон и должен ими добросовестно исполняться. Гарантией реализации данного принципа является предусмотренный статьей 310 ГК РФ запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства.

Специфика одностороннего отказа от исполнения обязательства, связанного с осуществлением предпринимательской деятельности, заключается в том, что такой отказ допускается и в случаях, предусмотренных договором.

Стороны вправе своим соглашением определить не только обстоятельства, порождающие субъективное право на односторонний отказ, но и порядок совершения отказа, а также связанные с ним последствия.

При этом досрочное расторжение договора является крайней, исключительной мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту (арендатору) в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны (арендодателя).

При этом, законодатель в основу расторжения договора вкладывает принцип существенного нарушения договора другой стороной.

В качестве таких оснований, пункт 1 статьи 619 ГК РФ предусматривает, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Здесь же указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Проанализировав предусмотренные договором основания для отказа от его исполнения во внесудебном порядке, суд первой инстанции пришел к выводу, что они не отвечают признакам разумности и справедливости. Формально такое условие соответствует закону, но ущемляет интересы другой стороны. При этом, суд учел, что дополнительное соглашение от 01.01.2017 к договору было заключено путем присоединения к предложенным условиям расторжения договора.

Поддерживая данный вывод суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции основывается на следующем.

Как следует из пояснений представителя истца, арендатор был лишен возможности повлиять на его содержание.

Контроль справедливости договорных условий является способом защиты слабой стороны против законных, но явно обременительных условий.

Само по себе включение в условия договора положений об обеспечительном платеже соответствует закону и является правомерным.

Вместе с тем, ответчиком не пояснено, насколько важным и необходимым, по отношению к иным обязательствам арендатора, являлась данная обязанность, что ее нарушение необходимо было включать в договор, как основание для его расторжения в одностороннем порядке.

Довод ответчика о том, что дополнительное соглашение от 01.01.2017 заключалось исключительно лишь с целью придать обязательству по внесению обеспечительного платежа существенный характер, апелляционным судом не принимается.

В частности, данным дополнительным соглашением стороны уточнили как предмет договора, так и размер арендной платы. А в части обеспечительного платежа, договор лишь приведен в соответствие с положениями параграфа 8 главы 23 ГК РФ, который был введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", то есть после заключения договора.

По смыслу пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" несправедливые договорные условия - это условия, явно обременительные для контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон.

Как верно отмечено судом первой инстанции, арендодатель имел возможность иным способом обеспечить исполнение обязательств по внесению обеспечительного платежа, а не предусматривать его как основание для досрочного расторжения договора.

Исходя из положений об обеспечительном платеже и порядке его внесения, констатация исполнения либо неисполнения данного обязательства зависит от воли арендодателя, поскольку именно он осуществляет его списание, зачет и т.д.

При этом, как следует из материалов дела, между сторонами имеется явное непонимание и отсутствует правовая определенность относительно уплаты арендатором обеспечительного платежа.

Так, первоначально в соответствии с пунктом 3.2 договора стороны предусмотрели, что арендатор в течение 10 банковских дней вносит на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж в размере 3 000 000 руб. 00 коп.

По доводам истца, платежными поручениями от 13.02.2015 N 7 на сумму 227 785 руб. 59 коп., от 13.02.2015 N 8 на сумму 2 900 000 руб. 00 коп. истец перечислил ответчику 3 127 785 руб. 59 коп., в том числе 3 000 000 руб. 00 коп. в качестве обеспечительного платежа (т.1 л.д. 15, 16).

В указанных платежных поручениях назначение платежа не конкретизировано.

В силу статьи 319 ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 49 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", исходя из положений статьи 319 ГК РФ об очередности погашения требований по денежному обязательству, при недостаточности суммы произведенного платежа, судам следует учитывать, что под процентами, погашаемыми ранее основной суммы долга, понимаются проценты за пользование денежными средствами, подлежащие уплате по денежному обязательству, в частности проценты за пользование суммой займа, кредита, аванса, предоплаты и т.д. (статьи 317.1, 809, 823 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 319.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, и среди таких обязательств имеются те, по которым кредитор имеет обеспечение, исполнение засчитывается в пользу обязательств, по которым кредитор не имеет обеспечения.

Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше (пункт 3 статьи 319.1 ГК РФ).

Учитывая, что внесение обеспечительного платежа, который сам по себе является обеспечением обязательств, являлось первым из денежной обязанности по сроку исполнения, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о ее исполнении арендатором платежными поручениями от 13.02.2015 N 7 на сумму 227 785 руб. 59 коп., от 13.02.2015 N 8 на сумму 2 900 000 руб. 00 коп.

Какой-либо переписки о невнесении арендатором обеспечительного платежа сторонами не представлено.

Кроме того, согласно пункту 1.8 договора аренды от 01.02.2015 обязанность арендатора по уплате арендной платы возникает у арендатора с момента фактической передачи здания в пользование, а плата арендных платежей начинается с даты официального открытия, но не позднее 30.04.2015 (пункт 3.6 договора).

Спорное имущество было передано арендатору по передаточному акту только 16.02.2015.

Таким образом, по состоянию на 13.02.2015 у арендатора в принципе отсутствовала обязанность по уплате арендной платы, а имелась только обязанность внести обеспечительный платеж. Следовательно, в рассматриваемой ситуации денежные суммы, уплаченные арендатором платежными поручениями от 13.02.2015 N 7 и N 8, не могли быть учтены арендодателем иначе как обеспечительный платеж.

Впоследствии, дополнительным соглашением от 01.01.2017 стороны изменили размер арендной платы и порядок внесения обеспечительного платежа.

При этом в пункте 3.15 договора в редакции дополнительного соглашения стороны зафиксировали сумму исполненных обязательств, а именно, указали, что арендатором внесено 50 496 руб. 00 коп., включая арендные платежи.

Из буквального толкования данного положения следует, что истцом в указанной сумме проведена оплата, причем не только арендных платежей. Каких именно сторонами не конкретизировано, но, в отсутствие иного, суд пришел к верному выводу, что в данном случаен подразумевалось и исполнение обязательств по внесению обеспечительного платежа.

Более того, пунктом 3.10 договора в редакции дополнительного соглашения, стороны предусмотрели право арендодателя не передавать объект аренды, в случае неуплаты обеспечительного платежа, однако передача имущества была осуществлена, что также дает основание считать выполненным обязательство арендатора по внесению обеспечительного платежа.

Ответчик не представил суду доказательств, которые бы указывали на то, что им ранее предъявлялись претензии к истцу о необходимости внесения обеспечительного платежа. Уведомления о его списании или зачете (применительно к положениям статьи 410 ГК РФ) в материалах дела отсутствуют.

При данных обстоятельствах действия арендодателя применительно к статье 10 ГК РФ нельзя признать добросовестными.

Абзацем третьим пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", установлено, что в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Как следует из материалов дела, отказ ответчика от исполнения договора аренды основан на неисполнении арендатором обязанности по внесению обеспечительного платежа, то есть обусловлен нарушением договора его стороной.

Вместе с тем, в нарушение указанных разъяснений, ответчик не инициировал представления в регистрирующий орган заявлений обеих сторон договора.

Кроме того, зная о наличии возражений со стороны арендатора, арендодатель не обратился в суд с иском о признании договора прекратившимся, что в случае его удовлетворения и должно было явиться основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Как установлено судом, определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 21.08.2018 по делу N А75-12488/2018 принят иск ООО "Ник-Арс-Студия" к ООО "ЮграПлюсГаз" о взыскании задолженности в размере 4 866 476 руб. 27 коп., в том числе: 4 549 402 руб. 08 коп. - основной долг по арендным платежам по договору аренды недвижимого имущества с последующим выкупом от 01.02.2015, 317 074 руб. 19 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 31.12.2016 по 13.08.2018, а также о расторжении договора аренды недвижимого имущества с последующим выкупом от 01.02.2015.

При этом о наличии притязаний на обеспечительный платеж арендодатель в рамках N А75-12488/2018 не заявлял.

Определениями от 15.10.2018 и от 11.12.2018 производство по указанному делу прекращено в связи с отказом ООО "Ник-Арс-Студия" от иска.

Как пояснил представитель ответчика, отказ от иска был связан с поступившими платежами, в связи с чем ООО "Ник-Арс-Студия" посчитало нецелесообразным и бесперспективным настаивать на расторжении договора в судебном порядке.

Однако, несмотря на указанные обстоятельства поступления арендных платежей, повлекших отказ от требования о расторжении договора в судебном порядке, ответчик практически одновременно отказался от исполнения договора в одностороннем порядке.

Довод ответчика о наличии задолженности у истца по арендным платежам, апелляционным судом отклоняется, поскольку данные обстоятельства не являются основанием для отказа от исполнения договора в одностороннем порядке. В рамках рассматриваемого иска судом оцениваются лишь воля ООО "Ник-Арс-Студия", выраженная в уведомлении от 03.09.2018, на односторонний отказ от договора на основании пунктов 3.6, 3.10 договора по мотиву невнесения обеспечительного платежа.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что односторонний отказ ответчика от исполнения договора является незаконным.

При вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в полном объеме оценены доводы сторон и представленные в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда, соответствуют материалам дела.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что удовлетворив исковые требования ООО "ЮграПлюсГаз", суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ник-Арс-Студия" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 25.03.2019 по делу N А75-20133/2018 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Выдача исполнительных листов осуществляется судом первой инстанции после поступления дела из Восьмого арбитражного апелляционного суда.

При условии предоставления копии настоящего постановления, заверенной в установленном порядке, в суд первой инстанции взыскатель вправе подать заявление о выдаче исполнительного листа до поступления дела из Восьмого арбитражного апелляционного суда.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

Л.И. Еникеева Е.Б. Краецкая