Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 августа 2019 г. N 07АП-4899/19

город Томск

7 августа 2019 г.

Дело N А45-512/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 августа 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Стасюк Т.Е.,
судей		Киреевой О.Ю.,
		Павловой Ю.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косачёвой О.С., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юнисиб" (N 07АП-4899/2019) на решение от 11.04.2019 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Бутенко Е.И.) по делу N А45-512/2019, по иску Мэрии города Новосибирска (ОГРН 1045402490100 ИНН 5406285846, 630099, Новосибирская обл., город Новосибирск, проспект Красный, 34) к обществу с ограниченной ответственностью "Юнисиб" (ОГРН 1035401479398 ИНН 5404105520, 630107, Новосибирская обл., город Новосибирск, улица Троллейная, дом 130/1) о признании недействительными договора аренды земельного участка от 24.05.2016 N 123066, договора купли-продажи земельного участка от 29.08.2017 N 17877, применении последствий недействительности сделок, обязании снести самовольную постройку.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, г. Новосибирск (ИНН 5406299278), 2) Дементьев Николай Александрович, г. Новосибирск.

В судебном заседании приняли участие:

от истца: Байдина И.В. по доверенности от 24.12.2018, паспорт,

от ответчика: Кулиш Е.Н. по доверенности от 14.03.2019, паспорт.

УСТАНОВИЛ:

мэрия города Новосибирска (далее - истец, мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Юнисиб" (далее - ответчик, ООО "Юнисиб") с требованиями о признании недействительными договора аренды земельного участка от 24.05.2016 N 123066, договора купли-продажи земельного участка от 29.08.2017 N 17877, применении последствий недействительности указанных сделок путем обязания ООО "Юнисиб" возвратить мэрии города Новосибирска земельный участок с кадастровым номером 54:35:061556:26, обязании снести самовольную постройку - двухэтажное здание (склад), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061556:26, местоположение: Новосибирская область, город Новосибирск, улица Моторная, 18/1.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее -Управление Росреестра по Новосибирской области) и Дементьев Николай Александрович.

Решением от 11.04.2019 Арбитражного суда Новосибирской области исковые требования удовлетворены, признан недействительным договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 24.05.2016 N 123066, заключенный между мэрией и ООО "Юнисиб". Признан недействительным договор купли-продажи земельного участка N 17877 от 29.08.2017, заключенный между мэрией и ООО "Юнисиб". Применены последствия недействительности сделки в виде обязания ООО "Юнисиб" возвратить земельный участок с кадастровым номером 54:35:061556:26 в распоряжение мэрии города Новосибирска, обязав мэрию города Новосибирска возвратить ООО "Юнисиб" денежные средства в размере 804 009,24 рублей. На ООО "Юнисиб" возложена обязанность в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу своими силами и за свой счет снести самовольную постройку - здание (склад), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061556:26, местоположение: Новосибирская область, город Новосибирск, улица Моторная, 18/1.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Юнисиб" обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Новосибирской области отменить и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на заключение кадастрового инженера, согласно которому объект капитального строительства (склад) с кадастровым номером 54:35:061556:25 расположен на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061556:26. И объекта с контурами похожими на объект с кадастровым номером 54:35:061556:25, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061556:20 не находится.

Отзывы в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на апелляционную жалобу в материалы дела не поступали.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы и настаивал на ее удовлетворении. Представитель истца просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. По мнению истца, решение суда является законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы несостоятельны.

Будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте проведения судебного заседания, третьи лица, своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили.

На основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц, по имеющимся материалам.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не устанровил оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела 02.07.2015 ООО "Юнисиб" (ответчик) зарегистрировало право собственности на объект недвижимого имущества - склад, нежилое одноэтажное здание с кадастровым номером 54:35:061556:25, площадью 366 кв.м., 1998 года постройки, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061556:20 (далее - склад), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 26.11.2018 N 99/2018/219727343. Право собственности было зарегистрировано в упрощенном порядке, путем подачи декларации. При этом в указанной декларации об объекте недвижимого имущества указано, что здание склада по улице Моторная, 18/1 в городе Новосибирске находится на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061556:20.

После государственной регистрации права собственности на склад ответчик обратился в мэрию с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка по ул. Моторная, 18/1 в целях получения его в аренду для эксплуатации склада в порядке статьи 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации (исх. N 1667 от 04.05.2016).

На основании этого заявления истцом было принято постановление от 24.12.2015 N 7343 "О предварительном согласовании предоставления обществу с ограниченной ответственностью "Юнисиб" земельного участка по улице Моторная, 18/1", которое явилось основанием для образования земельного участка площадью 1810 кв.м.

Указанный земельный участок учтен 29.04.2016 в государственном кадастре недвижимости с присвоением ему кадастрового номера 54:35:061556:26. В этой связи данный земельный участок не мог быть указан ответчиком при регистрации права собственности на склад в 2015 году, поскольку образован лишь в 2016 году. Кроме того, здание склада, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061556:26, не могло быть зарегистрировано за ответчиком на основании декларации, так как право на сам земельный участок с кадастровым номером 54:35:061556:26 на момент оформления права собственности на склад у ответчика отсутствовало, что не оспаривалось последним.

24.05.2016 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 123066 аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:061556:26 площадью 1810 кв.м.

Согласно пункту 1.2 указанного договора на земельном участке расположен склад по адресу: город Новосибирск, Ленинский район, улица Моторная, 18/1.

Земельный участок предоставляется для эксплуатации склада по улице Моторная, 18/1 (пункт 1.3 договора).

Срок действия договора определен сторонами с 24.05.2016 по 24.05.2026 (пункт 1.4 договора).

15.06.2016 истцом было подано заявление в Управление Росреестра по Новосибирской области о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 24.05.2016 N 123066.

Сообщением от 14.11.2016 N 54/001/870/2016-333 в государственной регистрации договора аренды отказано с указанием на следующее. В качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию представлен договор аренды земельного участка от 24.05.2016 N 123066, согласно которому Мэрия города Новосибирска передает, а ООО "Юнисиб" принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:061556:26, для эксплуатации склада по улице Моторная 18/1.

Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ООО "Юнисиб" является собственником ОКС (склад), расположенного по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, улица Моторная, дом 18/1, с кадастровым номером 54:35:061556:25. Государственная регистрация права собственности ООО "Юнисиб" на объект капитального строительства с кадастровым номером 54:35:061556:25 произведена на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 02.06.2015, в которой представитель ООО "Юнисиб" указал, что здание (склад) с кадастровым номером 54:35:061556:25 находится на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061556:20.

В Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области отсутствуют сведения о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:35:061556:26 для строительства объектов недвижимости.

На основании вышеизложенного Управление Росреестра по Новосибирской области сообщило о невозможности зарегистрировать аренду в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:061556:26 для эксплуатации склада по ул. Моторная, 18/1.

Отказ Управления Росреестра по Новосибирской области в государственной регистрации договора аренды был оспорен ответчиком (дело N А45-24281/2016). Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 30.01.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано. Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2017 решение суда отменено, производство по делу прекращено в связи с отказом ООО "Юнисиб" от заявленных требований.

В дальнейшем на основании заявления ответчика (вх. 081923 от 02.08.2017) между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка от 29.08.2017 N 17877 (договор купли-продажи), согласно которому истец передает, а ответчик принимает в собственность земельный участок с кадастровым номером 54:35:061556:26 площадью 1810 кв.м. В заявлении ответчика от 01.08.2017 было указано, что на земельном участке расположено нежилое здание склада с кадастровым номером 54:35:061556:25, адресный ориентир 630029, город Новосибирск, улица Моторная, дом 18/1.

Согласно пункту 1.2 договора купли-продажи на земельном участке расположены следующие объекты недвижимости: здание (склад) по адресу: город Новосибирск, Ленинский район, улица Моторная, дом18/1.

04.09.2017 земельный участок с кадастровым номером 54:35:061556:26 передан ответчику по передаточному акту.

05.02.2018 ответчик на основании договора купли-продажи обратился в Управление Росреестра по Новосибирской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Уведомлением от 15.05.2018 N 54/011/001/2018-1451 в государственной регистрации права отказано. Отказ Управления Росреестра по Новосибирской области мотивирован тем, что не представлены документы, подтверждающие предоставление земельного участка для строительства. В соответствии со сведениями, указанными в декларации об объекте недвижимого имущества от 02.06.2015, объект недвижимости (склад) находится на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061556:20. Государственная регистрация права собственности ООО "Юнисиб" на склад произведена на основании документов, подтверждающих права на земельный участок с кадастровым номером 54:35:061556:20, и декларации об объекте недвижимого имущества. Таким образом, право собственности ООО "Юнисиб" на объект недвижимого имущества - нежилое здание (склада) площадью 366 кв.м., расположенное по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, улица Моторная, дом 18/1, зарегистрировано на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061556:20. Объект недвижимости, созданный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061556:26, является самовольной постройкой и не может свидетельствовать об исключительности права на приобретение земельного участка.

В рамках осуществления муниципального земельного контроля на основании приказа N 461-од от 06.06.2017 истцом 20.06.2017 была проведена выездная проверка земельного участка с кадастровым номером 54:35:061556:26. В результате проверки было установлено, что на земельном участке расположено двухэтажное здание (склад), организован пост охраны, складируются железобетонные изделия, размещены металлические гаражи. Площадь занятого земельного участка составляет 1810 кв.м. По итогам проверки в отношении ответчика заместителем главного государственного инспектора Новосибирской области по использованию и охране земель Управления Росреестра по Новосибирской области было вынесено постановление об административном правонарушении (ст. 7.1 КоАП РФ) N 210 от 13.07.2017, назначен административный штраф. Ответчиком данное постановление не обжаловалось.

Согласно акту осмотра земельного участка N 895242 от 28.02.2019 на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061556:26 расположено двухэтажное здание-склад (ориентировочная площадь 335 кв.м.), имеется пункт охраны, металлические гаражи, складируются железобетонные изделия.

Согласно акту осмотра территории кадастрового квартала от 28.02.2019 в пределах территории кадастрового квартала 54:35:061556 расположен земельный участок с кадастровым номером 54:35:061556:20 площадью 5634 кв.м., принадлежащий на праве собственности ООО "Юнисиб". Указанный земельный участок огорожен, охраняется.

Согласно акту осмотра от 10.04.2019 в границах названного земельного участка расположены: одноэтажный кирпичный объект - здание котельной, одноэтажный объект из мелких бетонных блоков - складское здание (2 шт.), одноэтажный объект, являющийся частью здания, расположенного на смежном земельном участке, одноэтажный объект нестационарного типа - холодный склад (2 шт.), пункт охраны, строительный вагончик, два металлических гаража.

Согласно записи в ЕГРН от 13.02.2019 в границах данного земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 54:35:061556:25 и 54:35:061556:27.

Вышеназванные обстоятельства послужили для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял по существу законное и обоснованное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Апелляционный суд находит выводы суда первой инстанции законными и обоснованным, и при этом исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Доводы апелляционной жалобы заявителя со ссылкой на заключение кадастрового инженера, согласно которому объект капитального строительства (склад) с кадастровым номером 54:35:061556:25 расположен на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061556:26 и объекта с контурами похожими на объект с кадастровым номером 54:35:061556:25, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061556:20 не находится, коллегией отклоняются поскольку противоречат материалам дела, а именно: материалам регистрационного дела, декларации, в которой ответчиком указано, что здание склада расположено на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061556:20.

Объект недвижимости (склад) с кадастровым номером 54:35:061556:25 фактически размещен на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061556:20. Следовательно, у ответчика не могло возникнуть исключительного права на приватизацию земельного участка с кадастровым номером 54:35:061556:26, поскольку на данном земельном участке объекты недвижимости, принадлежащие ответчику, отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что данный земельный участок объективно не мог быть указан в качестве такового при регистрации права собственности ответчика на склад на основании декларации, так как был поставлен на кадастровый учет значительно позднее.

При таких обстоятельствах суд правомерно пришел к выводу, что размещенный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061556:26 склад является самовольной постройкой, поскольку названный земельный участок ответчику в установленном порядке для строительства данного объекта не предоставлялся.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции, верно указал, что объект недвижимости, созданный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061556:26, является самовольной постройкой, так как создан на земельном участке, не предоставленном для строительства в установленном законом порядке, в силу чего у ответчика отсутствует исключительное право на приобретение указанного участка в аренду или собственность.

В соответствии с частью 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Признавая недействительными договоры аренды и купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061556:26, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что данные договоры заключены с нарушением действующего законодательства (земельный участок ответчику был предоставлен в связи с нахождением на нем принадлежащего ответчику объекта недвижимости на праве собственности, как лицу, имеющему исключительное право на приобретение земельного участка, при том, что такое право у ответчика отсутствует).

Применив положения статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что сделки нарушают требования закона и нарушает права и охраняемые законом интересы истца, осуществляющего полномочия собственника в отношении земельных участков государственная собственность на которые не разграничена.

Также судом первой инстанции сделан вывод о наличии признаков злоупотребления правом со стороны ответчика и применены положения пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, принимая во внимание действия истца, зарегистрировавшего в упрощенном порядке право собственности на объект недвижимости (склад) на предоставленном ему земельном участке, и ссылаясь на зарегистрированное право собственности на этот объект недвижимости, обратившегося за приобретением прав на другой земельный участок, на котором возвел самовольную постройку, также считает данные действия совершенными в обход закона, направленными на легализацию самовольной постройки.

С учетом изложенного и учитывая положения пункта 2 статьи 317, пункта 2 статьи 455, статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также представленные в материалы дела доказательства оплаты обществом денежных средств по договору купли-продажи в сумме 804 009,24 руб., суд первой инстанции обоснованно применил последствия недействительности договора купли-продажи N 17877 от 29.08.2017, обязав ООО "Юнисиб" возвратить земельный участок с кадастровым номером 54:35:061556:26 в распоряжение Мэрии города Новосибирска, а Мэрия города Новосибирска - возвратить ООО "Юнисиб" уплаченную денежную сумму за земельный участок в размере 804 009,24 рублей, уплаченные в качестве покупной цены земельного участка (с учетом уплаченных за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 54:35:061556:26 за период с 02.07.2015 до 01.10.2017).

Удовлетворение требования о сносе самовольной постройки основано на пункте 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11.04.2019 по делу N А45-512/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юнисиб" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

Т.Е. Стасюк

Судьи

О.Ю. Киреева Ю.И. Павлова