Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 7 августа 2019 г. N 21АП-2002/19

07 августа 2019 г.

Дело N А84-4818/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 01.08.2019.

В полном объёме постановление изготовлено 07.08.2019.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Евдокимова И.В. и Колупаевой Ю.В.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Букшановой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Угольникова Александра Вячеславовича на решение Арбитражного суда города Севастополя от 07.05.2019 по N А84-4818/2018 (судья Смоляков А.Ю.)

по иску департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

к индивидуальному предпринимателю Угольникову Александру Вячеславовичу, при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительство Севастополя

о взыскании задолженности, расторжении договора аренды и возврате земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Гладышева Ю.Е., по доверенности от 09.01.2019 N 04;

от индивидуального предпринимателя Угольникова Александра Вячеславовича - Дорожкин А.Д., по доверенности от 03.07.2017 N 92АА0262771,

установил:

департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Арбитражный суд города Севастополя (далее - истец, департамент) с иском к индивидуальному предпринимателю Угольникову Александру Вячеславовичу (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании 1 257 125,56 руб. задолженности по арендной плате за период с 23.12.2014 по 31.08.2018 по договору аренды земельного участка от 02.04.2010, о взыскании пени в размере 425 471,24 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 189 141,39 руб., и о расторжении договора аренды земельного участка от 31.03.2010 в отношении земельного участка общей площадью 0,0846 га, расположенного по адресу: г.Севастополь, ул.Бухта Омега, д.4-11, предоставленного для завершения строительства отсека N 11 прогулочной эспланады с объектами соцкульбыта (культурно-развлекательный центр с помещениями для рекреации) и его обслуживания на пляже Омега N 4-11, и об обязании ответчика в течение месяца со дня вступления в силу решения суда возвратить истцу земельный участок. Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением своих обязательств по договору аренды земельного участка от 31.03.2010, выраженным в несвоевременном внесением арендных платежей, в связи с чем имеются основания для расторжения договора аренды земельного участка от 02.04.2010.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 07.05.2019 исковые требования удовлетворены частично. Суд первой инстанции расторгнул договор аренды от 31.03.2010 земельного участка общей площадью 0,0846 га по адресу: г.Севастополь, пляж Омега, N 4-11, заключенный между Севастопольским городским Советом и Угольниковым Александром Вячеславовичем для завершения строительства отсека N 11 прогулочной эспланады с объектами соцкультбыта. С предпринимателя в пользу департамента взыскана задолженность по арендной плате в размере 968 544,25 руб., а также взысканы проценты за пользование денежными средствами в размере 177 888,65 руб. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 30 464 руб. Суд первой инстанции руководствовался тем, что неисполнение ответчиком договорных обязательств по своевременному внесению арендной платы в размере, установленном соответствующими нормативными актами, является основанием для принудительного взыскания образовавшейся задолженности по арендной плате и расторжения договора аренды вне зависимости от нахождения на земельном участке принадлежащих ответчику на праве собственности объектов недвижимости. Также суд первой инстанции указал, что действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена законная неустойка за нарушения денежного обязательства в сфере арендных правоотношений. Применительно к взысканию процентов за пользование денежными средствами суд первой инстанции посчитал, что ввиду отсутствия установленной неустойки за просрочку внесения арендной платы подлежат начислению проценты по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку за весь период просрочки имело место пользование удерживаемыми денежными средствами. Кроме того, суд первой инстанции применил срок исковой давности по взысканию процентов за пользование денежными средствами с 23.12.2014 по сентябрь 2015 года. В удовлетворении исковых требований о возврате земельного участка отказано ввиду наличия на нем принадлежащих ответчику объектов недвижимости.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка от 31.03.2010, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении искового заявление в данной части отказать. Апеллянт полагает, что требование истца по расторжению договора аренды земельного участка от 31.03.2010 ущемляет право ответчика как собственника объекта незавершённого строительства.

Представитель предпринимателя и департамента в судебном заседании поддержали соответственно апелляционную жалобу и возражения против апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, в связи, с чем рассмотрение жалобы возможно в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, Севастопольский городской Совет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 31.03.2010 общей площадью 0,0846 га, расположенного по адресу: г.Севастополь, бухта Омега, д.4-11, предоставленного для завершения строительства отсека N 11 прогулочной эспланады с объектами соцкультбыта (культурно-развлекательный центр с помещениями для рекреации) и его обслуживания на пляже Омега N 4-11 (далее - договор).

В соответствии с пунктом 3.1 договора последний заключён сроком на 25 лет.

Согласно пункту 4.1 договора годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в размере 4,5% от нормативной денежной оценки земельного участка.

Согласно подпункту "в" пункта 9.1.1 договора арендодатель имеет право требовать от арендатора своевременного внесения арендной платы.

Согласно подпункту "к" пункта 9.2.2 договора аренды арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в соответствии с разделом 4 договора.

Пунктом 13.8 договора определено, что за невыполнение или ненадлежащее выполнение договора стороны несут ответственность согласно закону и договору.

В соответствии с пунктом 4.12 договора за несвоевременное внесение арендной платы взимается пеня в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины.

Исходя их пункта 4.7 договора, ввиду отсутствия информации о постройке и введении в эксплуатацию объекта капитального строительства при расчете арендной платы подлежит применению коэффициент 2,5, но не более 12% от нормативной денежной оценки земельного участка.

В предупреждении от 21.09.2018 департамент потребовал от арендатора исполнить обязательства по договору в части уплаты задолженности.

В связи с оставлением без внимания предупреждения от департамента ответчиком истец обратился с соответствующим требованием в арбитражный суд.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

Предпринимателем взыскание задолженности по арендной плате и проценты за пользование денежными средствами не обжалуется.

Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Таким образом, апелляционный суд проверяет законность, и обоснованность решения суда первой инстанции лишь в обжалуемой части.

По смыслу положений статьи 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" к правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений. Нормы ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства.

Аналогичная правовая позиция высказана Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 05.12.2014 N 308-ЭС14-1405, 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939, от 19.05.2015 N 127-КГ15-6.

При этом, учитывая правила статей 4, 422 ГК РФ, к правоотношениям, возникшим после 18.03.2014, подлежат применению нормы российского законодательства. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Учитывая, что истец ссылается на необоснованность пользования ответчиком арендованным ранее имуществом в связи с прекращением действия договора аренды после 18.03.2014, к спорным правоотношениям подлежат применению правила российского законодательства.

Статьей 619 ГК РФ определено, что по требованию арендодателя договор аренды, может быть, расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи, когда договор аренды, может быть, досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Судом первой инстанции установлено, что договор аренды от 31.03.2010 заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования - для использования на землях жилой и общественной застройки. При этом стороны договора, определили сроки внесения арендных платежей. Однако, в нарушении указанных сроков ответчик не исполнял свои обязательства.

В силу пункта 12.4 договора аренды арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в случае, если арендатор систематически (более 6 месяцев) не вносит арендную плату.

Из материалов дела следует, что сумма долга ответчика по арендной плате сложилась на период с декабря 2014 года по август 2018 года.

Согласно представленной в материалы дела таблице-расчету суммы задолженности, арендатор допустил уклонение от внесения арендной платы (в том числе неполную уплату) более, чем 6 раз подряд (л.д.43).

Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

Передавая спорный земельный участок в аренду в 2010 году для завершения строительства отсека N 11 прогулочной эспланады с объектами соцкультбыта (культурно-развлекательный центр с помещениями для рекреации) и его обслуживания, арендодатель вправе был рассчитывать на то, что в результате целевого использования предмета аренды будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению социальных интересов, будет, достигнут градостроительный эффект, а поскольку ответчик в предусмотренный срок не осуществил строительство на земельных участках, истец лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды. Указанные обстоятельства свидетельствуют о пороке поведения арендатора и наличие оснований для расторжения спорного договора аренды.

Поскольку в материалы дела ответчиком не представлены доказательства наличия объективных причин, препятствующих своевременному освоению им земельного участка, коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что арендатором нарушены условия договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию. Такие нарушения являются существенным нарушением условий договора, влекущим его расторжение по требованию арендодателя в судебном порядке.

Кроме того, в нарушении условий договора ответчик не вносил арендную плату за пользование соответствующим земельным участком.

Как указано в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Систематическое неисполнение (ненадлежащее исполнение) ответчиком договорных обязательств по уплате арендной платы, не устранённое даже к моменту судебного разбирательства в суде первой инстанции, является основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя во всяком случае.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части расторжения договора аренды земельного участка от 31.03.2010.

Ссылка апеллянта на то, что на земельном участке имеется принадлежащий ему объект незавершенного строительства, не принимается апелляционным судом, поскольку изложенное не препятствует расторжению договора аренды земельного участка.

В то же время, как следует из смысла правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда РФ от 16.06.2017 N 304-ЭС16-20773 по делу N А75-236/2016, если на спорном земельном участке находится незавершенный строительством объект недвижимости, возведенный в установленном порядке, статья 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на общество обязанности по освобождению спорного земельного участка независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

В соответствии с правилами подпункта 2 статьи 39.16, подпункта 10 пункта 2 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ общество имеет право без проведения торгов заключить для соответствующих целей (завершение строительства) однократно новый договор аренды земельного участка, сформированного для этих целей, в том числе, если действие предшествующего договора прекращено.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции в данной части правильно. Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта, либо являющихся безусловным основанием для его отмены, судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

постановил:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 07.05.2019 по N А84-4818/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Угольникова Александра Вячеславовича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.А. Тарасенко

Судьи

И.В. Евдокимов Ю.В. Колупаева