Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 8 августа 2019 г. N 05АП-3707/19

г. Владивосток

08 августа 2019 г.

Дело N А51-8760/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 августа 2019 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей С.М. Синицыной, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Н.В. Навродской,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Компания Сангар",

апелляционное производство N 05АП-3707/2019

на решение от 15.04.2019 судьи Р.С. Скрягина

по делу N А51-8760/2018 Арбитражного суда Приморского края

по иску заявление акционерного общества "Компания Сангар" (ИНН 2540044937, ОГРН 1022502266324, дата регистрации: 16.10.2002)

к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724), Департаменту природных ресурсов и охраны окружающей среды Приморского края (ИНН 2540152379, ОГРН 2540152379)

третье лицо - Департамент градостроительства Приморского края (ИНН 2540138350), Управление градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока (ОГРН: 1092536003812, ИНН: 2536216076)

о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании 6 521 959 рублей 47 копеек,

при участии: от истца представитель Левченко К.А., по доверенности от 03.04.2018 N 09.08-01/13-43, сроком действия на 3 года; представитель Черненькая Л.М., по доверенности от 12.09.2017 N 06.08-01/13-93, сроком действия на 3 года, паспорт;

от Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края представитель Присяжнюк С.В., по доверенности от 15.11.2018 N 20/40014, сроком действия по 31.12.2019, удостоверение;

от Департамента природных ресурсов и охраны окружающей среды Приморского края представитель Валяева О.В., по доверенности от 14.01.2019 N 37-05-12/110, сроком действия до 31.12.2019, паспорт;

от Управления градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока представитель Хомова О.В., по доверенности от 18.06.2019 N 27/2-6-2177, сроком действия до 31.12.2019, удостоверение;

от Департамента градостроительства Приморского края представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Компания Сангар" (далее - АО "Компания Сангар", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, Департаменту природных ресурсов и охраны окружающей среды Приморского края, с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений просил расторгнуть договор аренды N 108-в от 07.11.2016 земельного участка с кадастровым номером 25:28:050089:411 (далее - спорный участок), заключенный между АО "Компания Сангар" и Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края с 12.03.2018, обязать Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края совершить действия, направленные на восстановление нарушенного права, а именно произвести списание арендных платежей по договору аренды N 108-в от 07.11.2016 земельного участка с кадастровым номером 25:28:050089:411 с момента начисления до даты расторжения договора, взыскать с Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края в пользу АО "Компания Сангар", за счет казны Приморскою края, убытки в виде ранее уплаченных арендных платежей по договору аренды N 108-в от 07.11.2016 земельного участка с кадастровым номером 25:28:050089:411 в размере 6 521 959 рублей 47 копеек.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока, Департамент градостроительства Приморского края.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 15.04.2019 в удовлетворении искового требования отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, АО "Компания Сангар" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 15.04.2019 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на отсутствие у арендатора сведений об ограничениях использования спорного земельного участка в связи расположением на нем памятников природы. Отмечает, что изначально имеющиеся у истца сведения о нахождении спорного участка в границах запретного района военного объекта оценивалось им как приемлемый коммерческий риск, однако дополнительные ограничения в виде охранных зон памятников природы расцениваются им как существенное обстоятельство, препятствующее использованию объекта аренды. Считает, что уменьшение доступной для использования без ограничений по памятникам природы площади земельного участка должно повлечь уменьшение размера арендной платы.

Оспаривает выводы суда первой инстанции об осуществлении пользования спорным земельным участком, ввиду отсутствия к нему свободного подъездного пути. Ссылается на то, что имеющие для настоящего спора обстоятельства преюдициально установлены решением от 21.11.2017 по делу N А51-13188/2017.

В связи с заменой состава суда рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала на основании пункта 2 части 2 статьи 18 АПК РФ.

В судебном заседании представитель АО "Компания Сангар" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представители ответчиков, Управления градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока по доводам апелляционной жалобы возразили, обжалуемое решение считают законным и обоснованным, просили оставить его без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Департамент градостроительства Приморского края, извещенный надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя третьего лица.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

На основании распоряжения департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 15.07.2016 N 557-вр, протокола результатов аукциона на право заключения договора аренды находящегося в ведении Приморского края земельного участка от 28.09.2016 между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ООО "Компания Сангар" (арендатор) заключен договор N 108-В аренды земельного участка от 07.11.2016, по условиям которого в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 25:28:050089:411 площадью 18385 кв. м, из земель населенных пунктов, имеющий местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 617 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Лазурная, д. 35 (далее участок), для использования в целях строительства туристической базы, разрешенное использование: туристические базы, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, являющемся неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 1.2 договора передача участка произведена сторонами по акту приёма-передачи от 07.11.2016. Пунктом 1.3 договора срок аренды участка установлен 4 года 6 месяцев с момента подписания договора.

В соответствии конкурсной документацией, пунктом 3.4.3 договора, на всем земельном участке права арендатора ограничены, в связи с нахождением земельного участка в границах запретного района военного объекта. В соответствии с подпунктом 3 пункта 10 Постановления Правительства РФ от 05.05.2014 N 405 "Об установлении запретных к иных зон с особыми условиями использовании земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооруженных Сил РФ, других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны" (вместе с "Положением об установлении запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооруженных Сил РФ, других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны"), дли проведения строительных работ необходимо получение специального разрешения федерального органа исполнительной власти, в ведении которого находится военный объект. На части земельного участка площадью 10 041 кв. м права арендатора ограничены, в связи с нахождением участка в прибрежной защитной полосе. На всем земельном участке права арендатора ограничены, в связи с нахождением в водоохранной зоне. Арендатору земельного участка, при наличии на участке инженерных коммуникаций, обеспечить беспрепятственный допуск представителей собственников линейных объектов или представителей организации, осуществляющих эксплуатацию линейных объектов, к данным объектам в целях обеспечения их безопасности.

Как следует из заявки общества на участие в аукционе (регистрационный номер заявки 1), им подтверждено, что на дату подписания заявки он ознакомлен с предметом аукциона, в том числе местоположением, площадью, границами, ограничениями и обременениями, фактическим состоянием земельного участка, с его разрешенным использованием и целью использования, а также о том, что заявителю была предоставлена возможность ознакомиться с состоянием участка в результате осмотра. Претензий заявитель к организатору аукциона не имеет.

АО "Компания Сангар" обратилось 16.05.2017 в Управление градостроительства и архитектуры Администрации г. Владивостока с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта "Туристическая база, расположенная по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 617 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Лазурная, д. 35", регистрационный номер заявления 5578/20у. К данному заявлению были приложены документы, предусмотренные пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, пунктом 2.6.1 Административного регламента предоставления администрацией г. Владивостока муниципальной услуги "Выдача разрешений на строительство" утвержденного Постановлением администрации г. Владивостока от 30.12.2010 N 1606.

Письмом N 5578/20у от 22.05.2017 в выдаче разрешения на строительство обществу отказано, в связи с отсутствием в приложенных к заявлению документах специального разрешения федерального органа исполнительной власти для проведения строительных работ.

Не согласившись с вышеуказанным отказом, АО "Компания Сангар" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о признании его незаконным. Согласно доводам иска, в ходе судебного разбирательства по делу N А51-13188/2017 в суде первой инстанции было установлено наличие дополнительного ограничения, которое не было заявлено в конкурсной документации при проведении аукциона на заключение спорного договора аренды, в частности земельный участок находится в пределах охранных зон памятников природы регионального значения, а именно охранной зоны памятника природы регионального значения "Кекуры" (скалы) "Жаба" и "Тюлень" (часть обнажения горных пород "Лазурное"), зоне с особыми условиями использования территории; часть спорного земельного участка расположена в границах охранной зоны памятника природы регионального значения "Обнажение горных пород "Лазурное", зоне с особыми условиями использования территории.

Паспорт памятника природы "Обнажение горных пород "Лазурное" утвержден 21.12.2010 постановлением Администрации Приморского края N 410-па, что указывает на то, что собственник участка на момент проведения аукциона должен был обладать информацией о данном дополнительном ограничении. Статус памятника природы присвоен объекту на основании решения исполнительного комитета Приморского краевого Совета народных депутатов от 20.01.1984 N 27 "Об отнесении уникальных и типовых природных объектов к государственным памятникам природы Приморского края, при этом сведения в государственный кадастр недвижимости были внесены только 12.09.2017.

Поскольку названные ограничения не были указаны в договоре аренды от 07.11.2016 и на момент заключения договора не значились в сведениях единого государственного реестра, по мнению истца, арендатор не мог знать о данном ограничении земельный участок, переданный по договору аренды от 07.11.2016 имеет существенные недостатки, что полностью препятствует арендатору в его использовании по прямому назначению - в целях строительства туристической базы.

Изложенное послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

К иным случаям возможности расторжения договора в судебном порядке по инициативе одной из сторон, предусмотренным в пункте 2 статьи 450 ГК РФ, относятся специальные случаи, урегулированные, в частности положениями статьи 612 ГК РФ (на которую ссылается истец в обоснование своих требований), устанавливающей, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе, потребовать досрочного расторжения договора.

Из указанных норм права следует, что арендатор, требующий расторжения договора аренды, должен в силу статьи 65 АПК РФ представить суду относимые, допустимые и достаточные доказательства, подтверждающие факт того, что предоставленное в аренду имущество имеет недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им.

В основание заявленных требований истец ссылался, что препятствием в фактическом использовании земельного участка с кадастровым номером 25:28:050089:411, для строительства туристической базы является обстоятельство нахождения спорного земельного участка, помимо изначально известных арендатору ограничений использования, также в пределах охранных зон памятников природы регионального значения, что было установлено в ходе рассмотрения дела N А51-13188/2017.

Отклоняя доводы истца, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Арендодателем в пользование арендатору передан земельный участок, соответствующий условиям договора аренды, с разрешенным использованием "туристические базы", что подтверждается договором аренды, кадастровым паспортом земельного участка и не оспаривается сторонами.

Информация об установлении на всём земельном участке с кадастровым номером 25:28:050089:411 ограничения прав землепользователей в связи с нахождением земельного участка с кадастровым номером 25:28:050089:411 в границах запретного района военного объекта содержалась во всей аукционной документации (в том числе в распоряжении Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 15.07.2016 N 557-вр, в протоколе результатов аукциона от 28.09.2016).

В пункте 3.4.3 договора аренды от 07.11.2016 N 108-В также отражены ограничения прав арендатора на всём земельном участке с кадастровым номером 25:28:050089:411, в связи с нахождением земельного участка в границах запретного района военного объекта. Данный пункт также содержит прямое указание на то, что дли проведения строительных работ необходимо получение специального разрешения федерального органа исполнительной власти, в ведении которого находится военный объект. Кроме того, на части земельного участка площадью 10 041 кв. м права арендатора ограничены, в связи с нахождением участка в прибрежной защитной полосе. На всем земельном участке права арендатора ограничены, в связи с нахождением в водоохранной зоне.

Со стороны арендатора претензий относительно невозможности использования спорного земельного участка для испрашиваемой цели при объеме известных ограничений не заявлялось.

В свою очередь, ссылаясь на невозможность использования участка под строительство туристической базы с учетом дополнительно выявленного ограничения, истец не представил доказательств обращения в установленном законом порядке (с приложением необходимых документов, в том числе, указанных в пункте 3.4.3 договора) за выдачей разрешения на строительство, при отсутствии доказательств разработки проектной документации на строительство объекта с учетом существующих ограничений, в силу чего полная непригодность спорного земельного участка к использованию по назначению не может быть признана доказанной.

Судом первой инстанции верно принято во внимание, что общая площадь участка, предоставленного в аренду истцу составляет 18 385 кв.м, площадь выявленной охранной зоны - 14 873 кв.м, в силу чего у истца наличествует возможность использования земельного участка площадью 3 512 кв.м. С учетом того обстоятельства, что на части земельного участка площадью 10 041 кв. м права арендатора являлись заведомо ограниченными, в связи с нахождением участка в прибрежной защитной полосе, а также на всем земельном участке права арендатора ограничены, в связи с нахождением в водоохранной зоне, истцу изначально было известно о том, что строительство будет возможно принципиально не на всей площади переданного в аренду земельного участка.

В данных обстоятельствах судом первой инстанции обоснованно указано, что арендатор как коммерческая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность на свой риск, мог и должен был предполагать обстоятельство невозможности полноты освоения всей площади земельного участка, с учетом особенностей его расположения и наличия на нем указанных ограничений, о которых обществу было известно при заключении договора, а также соответствующие дополнительные расходы в связи с этим обстоятельством.

Апелляционная коллегия поддерживает указание суда, что истец ошибочно отождествляет необходимость несения расходов на государственные, либо иные экспертизы, предусмотренные законодательством в области градостроительной деятельности в отношении памятника природы, с недостатками арендуемого земельного участка, поскольку необходимость несения дополнительных затрат не свидетельствует о невозможности использования земельного участка и таким образом не является его существенным недостатком, наличие которого могло бы повлечь расторжение договора.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что доводы истца о полной невозможности фактического использования арендуемого земельного участка в связи с его нахождением в пределах охранных зон памятников природы регионального значения, как основание для требуемого расторжения договора аренды, не находят своего подтверждения в материалах дела.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно статьей 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

В отсутствие отмеченных доказательств у апелляционного суда не имеется оснований для иного подхода к оценке обоснованности предъявленного требования о расторжении договора.

Недоказанность истцом обстоятельств, положенных в основу иска является самостоятельным основанием для отказа в его удовлетворении.

Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к повторному указанию на отсутствие у арендатора сведений об ограничениях использования спорного земельного участка в связи расположением на нем памятников природы, и таким образом не направлены на доказывание полной невозможности его использования в предусмотренных договором аренды целях.

Дополнительно судебной коллегией отмечается обстоятельство отсутствия по существу правового спора в части возможности расторжения договора как действия, направленного на прекращение отношений сторон относительно спорного земельного участка на будущее, что прямо следует из пояснений департамента земельных и имущественных отношений, позиции в дополнительном отзыве (т. 2 л.д. 119), совершении действий по направлению проекта соглашения о расторжении договора. Вместе с тем, указанный проект не был подписан истцом в силу занятия иной правовой позиции по спору.

Позиция апеллянта о том, что уменьшение доступной для использования без ограничений по памятникам природы площади земельного участка должно повлечь уменьшение размера арендной платы, отклоняется, как не имеющий правового значения для настоящего дела с учетом его предмета. Так, право арендатора требовать соразмерного уменьшения арендной платы при наличии недостатков арендуемого имущества, предусмотрено пунктом 1 статьи 612 ГК РФ, однако в рамках настоящего дела такое требование не заявлялось и не обосновывалось.

Довод апеллянта о том, что имеющие для настоящего спора обстоятельства преюдициально установлены решением от 21.11.2017 по делу N А51-13188/2017, несостоятелен, поскольку в указанном решении суд ссылается на то, что расположение спорного земельного участка в охранной зоне памятников природы препятствует получению разрешения на строительство конкретного объекта, выводов о невозможности использования участка в целом, судебный акт не содержит.

При этом, поскольку положения части 2 статьи 69 АПК РФ касаются лишь вопроса освобождения от доказывания обстоятельств дела, а не их правовой квалификации, которая может быть различной и зависит в том числе от характера конкретного спора, преюдициально установленным обстоятельством является лишь факт расположение спорного земельного участка в охранной зоне памятников природы, а не его правовая квалификация.

Судебной коллегией дополнительно отмечается обстоятельство отсутствия опровержения сторонами процесса позиции департамента природных ресурсов о наличии отражения сведений о памятниках природы регионального значения в данных Генерального плана Владивостокского округа, утвержденного Решением Думы г. Владивостока от 15.09.2008 N 119, раздел 10.6. "Зоны особо охраняемых природных территорий", схеме функционального зонирования территорий Генерального плана Владивостокского округа, размещенного на официальном сайте Администрации г.Владивостока, схеме территориального планирования Приморского края, утвержденной постановлением Администрации ПК от 30.11.2009 N 323-па в редакции от 01.06.2015 (т. 3 л.д. 11-17, 22,23).

Выводы суда об использовании земельного участка истцом для размещения грунтовых дорог и строительной площадки и доводы апелляционной жалобы в данной части не проверяются коллегией, как не влияющие на исход рассматриваемого спора с учетом недоказанности наличия обстоятельств, положенных в основу иска.

В части требования о взыскании убытков, в качестве которых истец определил уплаченную им арендную плату в размере 6 521 959 рублей 47 копеек за период с ноября 2016 по ноябрь 2017, апелляционная коллегия также не усматривает оснований для удовлетворения иска, поскольку отсутствует причинно-следственная связь между заявленными убытками и спорным недостатком имущества, связанным с ограничением прав арендатора, вызванных расположением на спорном участке памятников природы, поскольку отказ в выдаче разрешения на строительство, оспоренный в рамках дела N А51-131882017, имел иное основание, в связи с чем деятельность арендатора на спорном участке была ограничена по иным причинам.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 15.04.2019 по делу N А51-8760/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

С.М. Синицына Е.Н. Шалаганова