Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 августа 2019 г. N 09АП-41600/19

г. Москва

12 августа 2019 г.

Дело N А40-24828/19

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 августа 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Бондарева А.В., Алексеевой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зиньковской Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ИП Тюленевой Галины Евгеньевны

на решение Арбитражного суда города Москвы от 01.07.2019

по делу N А40-24828/19 (23-179), принятое судьей Гамулиным А.А.

по иску ИП Власенко Виктора Викторовича

к ИП Тюленевой Галине Евгеньевне

о признании договора от 15.06.2018 N 9В14-0618 расторгнутым с 10.12.2018, взыскании задолженности в размере 195 000 руб., расходов на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб.,

по встречному иску ИП Тюленевой Галины Евгеньевны

к ИП Власенко Виктору Викторовичу

о взыскании задолженности в размере 371 213,81 руб., пени в размере 231 084,79 руб.,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Родионова А.Д. по доверенности 05.12.2018, Власенко В.В. лично по паспорту;

от ответчика: Хохрина С.А. по доверенности от 18.03.2019;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Власенко Виктор Викторович (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Тюленевой Галине Евгеньевне (далее - ответчик) о признании договора аренды от 15.06.2018 N 9В14-0618 расторгнутым с 10.12.2018 и взыскании задолженности в размере 195.000 руб., в связи с неисполнением обязанности по возврату суммы обеспечительного платеж, а также взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 25.000 руб. (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

ИП Тюленева Г.Е. в порядке ст. 132 АПК РФ обратилась со встречным иском о взыскании с ИП Власенко В.В. задолженности по арендной плате в размере 371.213 руб. 81 коп. и предусмотренной договором пени в размере 231.084 руб. 79 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 01.07.2019 по делу N А40-24828/19 как первоначальный, так и встречный иск оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить встречные исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить в обжалуемой части по изложенным в жалобе основаниям и удовлетворить заявленные встречные исковые требования.

Представитель истца возражал против требований апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, возражал против удовлетворения заявленного ходатайства.

В порядке ч.5 ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения проверяется судом только в обжалуемой части.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 15.06.2018 между ответчиком (арендодателем) и истцом (арендатором) был заключен договор аренды N ЗВ14-0618 (далее -Договор), по которому арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 92,2 кв.м. (этаж 1, пом. 9, комн. 1-9) по адресу: г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 14-16, стр. 1, а арендатор принять и оплачивать пользование помещениями на условиях, установленных договорами.

В соответствии с п. 2.1 Договора помещение предоставляется для использования в качестве предприятия общественного питания.

15.06.2018 арендованные помещения переданы арендатору по акту приема-передачи в состоянии пригодном для коммерческой деятельности.

Пунктом 3.1 Договора установлен срок его действия, а именно с даты подписания по 31.05.2019.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 7.1 Договора установлена арендная плата в размере 195.000 руб. в месяц.

В соответствии с п. 7.2 Договора на арендатора также возложена обязанность компенсации расходов по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг в течение пяти рабочих дней с момента получения счета.

Согласно п. 7.4 Договора внесение арендной платы производится ежемесячно до пятого числа каждого месяца, за который вносится платеж.

В соответствии с п. 8.1.Договора в качестве гарантии исполнения своих обязательств по Договору арендатор уплатил арендодателю обеспечительный взнос в размере 195.000 руб., что подтверждается платежным поручением от 15.06.2018 N 1.

В период действия Договора у арендованных Помещений были выявлены недостатки, а именно: частые засоры канализации, заливы Помещения, наличие устойчивого запаха канализации в Помещении.

Из п. 3.3.2 Договора следует, что арендатору предоставлено право одностороннего отказа от исполнения Договора, но не ранее чем, через 6 календарных месяцев с момента подписания Договора, при условии письменного уведомления арендатором арендодателя за три месяца до предполагаемого дня прекращения действия договора.

Уведомлением от 19.11.2018 арендатор отказался от исполнения Договора, что подтверждается описью вложения со штампом отделения почтовой связи и почтовой квитанцией от 22.11.2018.

Также истец направил ответчику уведомление от 10.12.2018 о расторжении Договора с момента получения уведомления.

11.02.2019 односторонний акт возврата помещения направлен арендатором в адрес арендодателя.

Акт возврата от 18.02.2019, подписанный арендодателем, содержит запись о несогласии с актом в связи с возвратом помещения по акту от 11.02.2019.

Согласно п. 8.5 Договора в случае планового окончания срока действия Договора и не заключении нового договора аренды, сумма обеспечительного депозита с учетом исполнения п. 8.2 Договора подлежит возврату арендодателем на счет арендатора при условии авансовой оплаты арендатором коммунальных и эксплуатационных услуг за последний месяц аренды.

Возврат обеспечительного платежа производится в течение 10 рабочих дней с момента оплаты счетов.

В связи с тем, что арендодатель в установленном порядке сумму обеспечительного платежа в размере 195.000 руб. не возвратил, арендатор направил ответчику досудебную претензию.

Требования, содержащиеся в претензии, оставлены арендодателем без исполнения, что послужило основанием для обращения в Арбитражный суд г. Москвы с первоначальным иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении первоначального иска, указал, что так как ответчиком подписан акт возврата помещения от 18.02.2019, то такие действия свидетельствуют о согласии с прекращением Договора по истечении трех месяцев в даты уведомления от 19.11.2018, в связи с чем условия п. 3.3.2 Договора считаются соблюденными, Договор прекратил свое действие по истечении трех месяцев с даты уведомления от 19.11.2018.

Исходя из того обстоятельства, что уведомление о расторжении Договора было направлено в нарушение сроков, установленных в п. 3.3.2 Договора, суд пришел к выводу, что ответчик обоснованно произвел удержание суммы обеспечительного платежа.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из того, что факт невозможности использования помещения в спорный по встречному иску период по назначению вследствие выявленных недостатков установлен, и арендатор реализовал право требования уменьшения размера арендной платы за период бездействия арендодателя по устранению таких недостатков, то в спорном периоде по встречному иску отсутствует встречное предоставление со стороны арендодателя.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, в связи с чем не могут являться основанием к отмене судебного акта.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Судебная коллеги считает, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречного иска, установив, что в заявленный ко взысканию период арендованное Помещение не могло быть использовано по его целевому назначению, закрепленному в п. 2.1. Договора, то есть для использования в качестве предприятия общественного питания.

В силу положений ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами и никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Пунктом 1 дополнительного соглашения от 27.08.2018 N 1 к Договору сторонами придана обязательная сила электронной переписки.

Как усматривается из электронной переписки сторон, с ноября 2018 года истцом регулярно предъявлялись претензии о наличии запаха канализации в Помещении, предназначенном по условиям Договора для предприятия общественного питания.

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений от 15.02.2017 N 2, управляющей организацией является ООО УК "Дом-Мастер", при этом полномочия по выполнению комплекса работ и услуг по содержанию и проведению текущего ремонта общего имущества делегированы ООО УК "Свитхом" на основании заключенного между компаниями договора от 04.12.2017 N 106.

Актами управляющей организации от 23.11.2018 и от 06.12.2018 подтверждается, что канализация заведена не автономно, а соединена с общедомовой и не соответствует СанПиН 2.3.6.1079-01, система периодически засоряется, что приводит к остановке работы кафе, засоры устранялись на основании заявок N 43837 от 13.07.2018, N 514820 от 12.09.2018, N 2320 от 19.10.2018, N 2320 от 20.10.2018, произвести полную диагностику системы канализации не представляется возможным по причине отсутствия доступа к общедомовой системе канализации, при этом лежак общедомовой системы канализации проходит под потолком

В Определении Верховного Суда Российской Федерации N 305-ЭС15-15053 от 03.03.2016 изложена правовая позиция в части применения пунктов 2, 4 ст. 620 ГК РФ, в соответствии с которой к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Согласно п. 4.1.3 Договора арендодатель обязан обеспечить точки подключения холодного водоснабжения, водоотведение в пределах отпущенных арендодателю мощностей и санитарно-гигиенических норм, установленных для помещения данного типа.

В соответствии со ст. 24 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" при эксплуатации производственных, общественных помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта должны осуществляться санитарно-противоэпидемические (профилактические) мероприятия и обеспечиваться безопасные для человека условия труда, быта и отдыха в соответствии с санитарными правилами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Индивидуальные предприниматели и юридические лица обязаны приостановить либо прекратить свою деятельность или работу отдельных цехов, участков, эксплуатацию зданий, сооружений, оборудования, транспорта, выполнение отдельных видов работ и оказание услуг в случаях, если при осуществлении указанных деятельности, работ и услуг нарушаются санитарные правила.

Требования о взыскании арендной платы заявлены за период с ноября 2018 года по февраль 2019 года.

В то же время, как указано ранее, арендатор с ноября 2018 года уведомлял ответчика о наличии недостатков в арендованном Помещении.

Следовательно, истец, действуя в соответствии с положениями ст. 612 ГК РФ, обоснованно реализовал свое право на уменьшение объема вносимой арендной платы, что также следует из электронной переписки сторон.

Согласно п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Учитывая, что представленными в материалы дела актами управляющей организации подтверждается факт невозможности использовании Помещений по их целевому назначению в спорный период, вывод суд первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска, является обоснованным.

Таким образом, оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 01.07.2019 по делу N А40-24828/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

А.В. Бондарев Е.Б. Алексеева