Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 августа 2019 г. N 10АП-12590/19

г. Москва

12 августа 2019 г.

Дело N А41-63385/18

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 августа 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Семушкиной В.Н.,

судей: Бархатова В.Ю., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Исаченковой А.А.,

при участии в заседании:

от Администрации города Дубны Московской области: Титов Е.В., представитель по доверенности от 07.05.2019;

от ООО "Диалог Волга": Козлова Е.П., представитель по доверенности от 21.01.2019;

от Министерства имущественных отношений Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от МУП "ЭЛЕКТРОСЕТЬ": представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Данилова Д.В., Юрченко А.А., Чижова А.В., Шуренковой Н.В., Смирнова С.В., Рыхлюк А.В., Бутович А.О., Лиханова В.Б., Круглова Т.В., Степаненко В.Н.: не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Дубны Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 22 мая 2019 года по делу N А41-63385/18, принятое судьей Уваровым А.О., по исковому заявлению Администрации города Дубны Московской области к ООО "Диалог Волга", третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области, МУП "ЭЛЕКТРОСЕТЬ", Данилов Д.В., Юрченко А.А., Чижов А.В., Шуренкова Н.В., Смирнов С.В., Рыхлюк А.В., Бутович А.О., Лиханов В.Б., Круглов Т.В., Степаненко В.Н. о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Дубна Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Диалог Волга" о взыскании 1 123 642, 8 рублей задолженности по оплате арендной платы за период с 4 кв. 2017 г. по 2 кв. 2018 года, подлежащей оплате на основании договора аренды земельного участка N 676-ОРИ от 24.05.2007 г., 119 855, 24 рублей неустойки за период с 08.12.2017 г. по 30.07.2018 г., начисленной на основании п. 5.2. договора аренды по ставке 0,05 % от суммы долга за каждый день просрочки, а также о расторжении договора аренды.

Решением Арбитражного суда Московской области от 22 мая 2019 года по делу N А41-63385/18 требования Администрации удовлетворены в части взыскания 526 854, 03 рублей основного долга, 35 738, 27 рублей неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, Администрация города Дубна Московской области обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов апелляционной жалобы истец сослался на то, что решение суда первой инстанции вынесено с нарушением норм процессуального и материального права.

В судебном заседании представитель Администрации города Дубны Московской области поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции.

Представитель ООО "Диалог Волга" в судебном заседании поддержал решение суда, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители третьих лиц, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились, в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Истцом (арендодатель) и ЗАО "Диалог Холдинг" (арендатор) заключен договор N 676-ОРИ от 24.05.2007 г. аренды земельного участка КН 50:40:0020106:15 площадью 8 000 кв.м. в целях строительства спортивно-оздоровительного центра.

По договору от 07.09.2007 г. ЗАО "Диалог Холдинг" передало ООО "Диалог Волга" права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 676-ОРИ от 24.05.2007 г.

05 августа 2011 года между Администрацией города Дубны Московской области (Арендодатель) и ООО "ДИАЛОГ ВОЛГА" (Арендатор) без проведения торгов заключено Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 24.05.2007 г. N 676-ОРИ, по условиям которого земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020106:15 площадью 8 000 кв.м. находящийся примерно в 30-м. по направлению на север от ориентира: Московская область, г. Дубна, проспект Боголюбова, д. 41, предоставлен обществу для размещения торгово-офисного центра.

Как указал истец, вопреки условиям договора, обязательства по своевременному внесению платежей не были исполнены ответчиком в полном объеме.

Поскольку инициированный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, он обратился в суд с настоящим иском.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО N 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона N 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

С учетом указанных норм, истцом представлен расчет задолженности - 1 123 642, 8 рублей за период с 4 кв. 2017 г. по 2 кв. 2018 года.

На указанную задолженность истцом начислена неустойка - в размере 119 855, 24 рублей за период с 08.12.2017 г. по 30.07.2018 г.

Как установлено судами в рамках дела N А41 -34323/17, земельный участок на основании постановления от 18.07.2014 N 553-ПГ "Об утверждении схемы раздела земельного участка с кадастровым номером 50:40:0020106:15" разделен на пять земельных участков:

земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020106:559 площадью 472 кв. м (занят трансформаторной подстанцией);

земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020106:562 площадью 1761 кв. м (занят торгово-офисным центром "Зима");

земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020106:561 площадью 2016 кв. м (занят торгово-офисным центром "Лето");

земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020106:560 площадью 2459 кв. м (участок, необходимый ответчику для строительства центра);

земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020106:558 площадью 1292 кв. м (под проезд, общедоступную стоянку).

На земельном участке с кадастровым номером 50:40:0020106:559 площадью 472 кв. м располагается трансформаторная подстанция ТП-135.

Согласно соглашению от 09.08.2007 N 23, данная подстанция строилась по заказу МУП "Электросеть".

Из указанного соглашения также следует, что по окончании строительства ТП-135 и сдачи ее в эксплуатацию, она передается на баланс КУИ г. Дубна.

Представителем истца в судебном заседании факт передачи ТП-135 в муниципальную собственность не оспаривается.

31.07.2008 Ростехнадзором выдано разрешение на допуск в эксплуатацию энергоустановки ТП-135.

26.11.2008 ТП-135 передан в адрес МУП "Электросеть" по акту приема- передачи.

Соответственно, участок площадью 472 кв. м, необходимый для использования подстанции ТП-135, выбыл из владения ответчика в 2008 году.

Следовательно, оснований для начисления арендной платы за пользование земельным участком площадью 472 кв. м за предъявленный ко взысканию период у арендодателя не имелось.

28.11.2013 ответчику выдано разрешение N 55/13 на ввод объекта (торгово-офисного центра) в эксплуатацию по адресу: Московская область, Дубна, пр. Боголюбова, д. 44А, строение 1 "Зима".

Указанный объект располагается на участке с кадастровым номером 50:40:0020106:562 площадью 1761 кв. м.

Поскольку строительство центра проводилось на основании договоров долевого участия в строительстве, после ввода объекта в эксплуатацию, ответчик по передаточным актам от 25.12.2013, 13.01.2014, 14.01.2014 передал все помещения, находящиеся в данном торговом центре, гражданам Юрченко

А.А., Чижову А.В., Шуренковой Н.В., Рыхлюк А.В., все помещения торгового цента.

Передаточные акты зарегистрированы в Управлении Росреестра по Московской области.

Таким образом, объект недвижимости "Зима" выбыл из владения ответчика с 14.01.2014, а право аренды под данным объектом в площади 1761 кв. м перешло к новым собственникам помещений в торговом центре "Зима" пропорционально приобретенным ими площадям помещений.

Строительство торгового центра "Лето" осуществлялось на основании договоров долевого участия в строительстве с указанными ниже гражданами на земельном участке с кадастровым номером 50:40:0020106:561 площадью 2016 кв. м.

18.12.2013 ответчику выдано разрешение N 81/13 на ввод объекта - торгово-офисного центра "Лето" - в эксплуатацию по адресу: Московская область, Дубна, пр. Боголюбова, д. 44А, строение 2).

Ответчик передал по передаточным актам от 25.12.2013, от 20.01.2014 (т. 2, л.д. 2 - 3, 4 - 5, т. 1, л.д. 144, 149) все помещения, находящиеся в данном торговом центре, гражданам Бутовичу А.О., Лиханову В.Б., Данилову Д.В., действующему в интересах Лиханова В.Б., Юрченко А.А., действующему в интересах Смирнова С.В.

Передаточные акты также зарегистрированы в Управлении Росреестра по Московской области.

Таким образом, объект недвижимости "Лето" выбыл из владения ответчика с 20.01.2014, а право аренды под данным объектом в площади 2016 кв. м перешло к новым собственникам помещений в торговом центре "Лето" пропорционально приобретенным ими площадям помещений.

В рамках дела N А41 -34323/17 судами установлено, что во владении ответчика осталась лишь часть земельного участка с кадастровым номером 50:40:020106:0015, переданного ему в аренду по договору N 676-ОРИ, а именно, образованные из данного участка земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020106:560 площадью 2 459 кв. м (участок, необходимый ответчику для строительства центра) и земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020106:558 площадью 1 292 кв. м (под проезд, общедоступную стоянку).

То есть, у ответчика сохраняется обязанность по уплате арендных платежей за земельный участок площадью 3 751 кв. м (2459 + 1 292).

Указанные выводы являются преюдициальными по отношению к настоящему делу и не подлежат доказыванию вновь. Оснований для их переоценки не имеется.

На основании изложенного, судом первой инстанции произведен перерасчет задолженности и неустойки, на основании которого правомерно удовлетворены исковые требования в части.

Истец также просит расторгнуть договор аренды земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут на основании решения суда при существенном нарушении его условий другой стороной.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Расторжение договора, влекущее для сторон такие серьезные последствия, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Из представленной выписки из ЕГРН следует, что договор аренды земельного участка обременен в пользу участников долевого строительства.

Расторжение договора аренды повлечет невозможность реализации застройщиком обязательств, вытекающих из договоров долевого участия и, как следствие, нарушение прав физических лиц.

Арбитражный апелляционный суд считает, что расторжение договора аренды земельного участка повлечет невозможность реализации застройщиком (ответчиком) обязательств, вытекающих из договоров долевого участия и, как следствие, нарушение прав физических лиц.

В силу закона, право аренды находится в залоге у участников долевого строительства (физических лиц), следовательно, расторжение договора аренды непосредственно затрагивает их законные права и интересы.

Рассматривая возможность расторжения договора аренды и возврата земельного участка, арбитражный суд принимает во внимание, что использование арендатором права на расторжение договора аренды, в том числе в порядке одностороннего отказа от договора, не должно приводить к нарушению прав и законных интересов третьих лиц (участников долевого строительства).

В данном случае заявленными администрацией требованиями не преследуется цель возврата земельного участка и надлежащего исполнения обязанностей перед третьими лицами, заключившими с обществом договоры участия в долевом строительстве.

Обременение земельного участка правами участников долевого строительства само по себе является достаточным основанием для отказа в иске о расторжении договора аренды.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание освоение ответчиком спорного земельного участка, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции в том, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, сводящиеся к несогласию с выводами суда первой инстанции, рассмотрены арбитражным апелляционным судом и отклонены, так как они противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 22 мая 2019 года по делу N А41-63385/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

В.Ю. Бархатов Л.В. Пивоварова