Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 августа 2019 г. N 18АП-9594/19

г. Челябинск

12 августа 2019 г.

Дело N А07-31142/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 августа 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Тимохина О.Б., Богдановской Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Таранжиной А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Валеева Рината Миндияровича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.05.2019 по делу N А07-31142/2018 (судья Нурисламова И.Н).

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Валеева Рината Миндияровича - Галямов А.Ф. (доверенность от 01.10.2018, паспорт).

Индивидуальный предприниматель Валеев Ринат Миндиярович (далее - ИП Валеева Р.М., истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Рахимовой Ирине Александровне (далее - Рахимова И.А., ответчик), Рахимовой Камиле Шамилевне (далее - Рахимова К.Ш., ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "Дарада" (далее - ООО "Дарада", ответчик) о признании договора аренды недвижимости N 1 от 01 марта 2017 года недействительным.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченно "Дом Строй" (далее - ООО "Дом Строй").

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.05.2019 (резолютивная часть от 13.05.2019) в удовлетворении требований ИП Валеева Р.М. отказано.

ИП Валеев Р.М. не согласился с вынесенным решением и обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой. Суд не принял во внимание обстоятельство того, что Валеев Р.М. не был уведомлен о переходе прав собственника на сданное в аренду имущество, в силу чего на оснвоании п. 3 ст. 382 ГК РФ новый кредитор должен нести риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. Суд не применил положение п.1 ст. 610 и п. 2 ст. 621 ГК РФ и не принял во внимание, что своими действиями стороны выразили волеизъявление на продление договора аренды на неопределенный срок и необоснованно посчитал прекращенными правоотоношения по договору субаренды ввиду подписания акта приема-передачи от 02.03.2017, поскольку ООО "Дарада", подписав акт приема-передачи, продолжило пользование спорным помещением. С учетом изложенного апеллянт просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, ответчики и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие иных участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции 1 августа 2016 года между ИП Валеевым Р. М. (арендатор) и ООО "ДомСтрой" (арендодатель) был заключен договор аренды N 1-16, согласно которому, ООО "ДомСтрой", предоставил истцу в аренду складские помещения общей площадью 887,2 кв.м. (литера Б,В,Д,Е,Ж,И,К,Б1), административное здание площадью 578,9 кв.м., крытые складские площади под складирование 8 771,7 кв.м., расположенные на земельном участке 02:47:051201:338, находящемся по адресу: РБ, Уфимский район, Дема-2. Срок аренды установлен до 31.08.2017 (л.д. 18-20).

Пунктом 4.4 договора предусмотрено право арендатора сдавать объект в субаренду без согласия арендодателя.

01 октября 2016 года меду истцом (арендодатель) и ООО ТД "Дарада" (субарендатор) заключен договор субаренды N 06/17, предметом которого являлся склад металлический, площадью 1110 кв.м, указанный под литером Н в техническом паспорте N 13410 (л.д. 22).

02 марта 2017 г. между ООО ТД "Дарада" и истцом подписан акт приема-передачи склада, согласно которому субарендатор возвращает, а арендатор принимает склад металлический, площадью 1110 кв.м., находящийся по адресу: РБ, Уфимский район, Дема-2 (т. 1 л.д. 26).

07 марта 2017 года в рамках дела N А07-15144/2015 Арбитражным судом Республики Башкортостан утверждено мировое соглашение между ООО "ДомСтрой" и Рахимовой Ириной Александровной и Рахимовой Камилой Шамилевной по условиям которого Рахимовой И.А. и Рахимовой К.Ш. в долевую собственность был передан земельный участок (кадастровый номер 02:47:051201:337), расположенный по адресу: Республика Башкортостан, р-н Уфимский, ст. Дема-2 с находящимся на передаваемом земельном участке сооружении склада, общей площадью 1064,4 кв. метров (спорный объект аренды).

01 марта 2017 г. между Рахимовой И.А., Рахимовой К.Ш. с одной стороны (арендодатели) и ООО ТД "Дарада" с другой стороны (арендатор) заключен договор аренды недвижимости N 1 на склад металлический, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, р-н Уфимский, ст. Дема-2 спорный объект, который

03.03.2017 склад передан по акту передачи ООО ТД "Дарада" (л.д. 27-30).

Полагая, что Рахимова И.А. и Рахимова К.Ш. не имели право заключать договор аренды на объект, который на момент подписания уже был передан истцу в аренду, последний обратился в суд с иском о признании договора аренды недвижимости (склад металлический) N 1 от 01 марта 2017 года недействительным.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал на отсутствие оснований признания спорного договора аренды недействительным и сослался на наличие у истца иных способов защиты нарушенных прав, которые истцом не были реализованы.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статиьи 167 ГК РФ).

Исходя из положений части 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Из материалов дела следует, что арендодатели Рахимова И.А. и Рахимова К.Ш. являются собственниками спорного металлического склада в силу чего вправе сдавать указанное имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Оценив представленный в материалы дела акт приема-передачи склада от 02.03.2017, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор субаренды N 06/17 от 01.10.2016, заключавшийся между истцом и ООО "Дарада" прекращен с даты подписания указанного акта. Новый договор субаренды между указанными лицами не заключался.

Согласно пункту 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Поскольку переход права собственности на недвижимое имущество, переданное в аренду не влияет на заключенность и действительность договора аренды, заключенного с прежним собственником, следует признать, что с момента перехода права собственности на склад металлический новые собственники стали арендодателями указанного склада по договору аренды N 1-16 от 01.08.2016, заключенного с ИП Валеевым Р.М.

Выводы суда первой инстанции относительно прекращения заключенного с ИП Валиевым Р.М. договора аренды N 1-16 от 01.08.2016 в части склада металлического следует признать ошибочными. Буквальное содержание п. 3.2 данного договора аренды не предполагает его толкования как исключающего возможность продления указанного договора на неопределенный срок.

С учетом того, что новый собственник не возразил против продления арендных отношений с ИП Валиевым Р.М., поскольку в материалы дела доказательств наличия таких возражений не представлено, следует признать данный договор в части аренды склада металлического продлившимся на неопределенный срок.

Вместе с тем указанный ошибочный вывод суда не привел к принятию неправильного решения.

Из материалов дела следует, что спорный склад с момента его передачи по договору субаренды N 06/17 от 01.10.2016 в пользование ООО "Дарада" фактически находится во владении данного лица и не выбывал из его владения, в том числе, после подписания акта приема-передачи от 02.03.2017.

Этот же склад явился объектом аренды по договору, заключенному собственниками с ООО "Дарада".

Тем самым сложилась ситуация когда в отношении одного и того же имущества заключено два договора аренды с разными лицами, выступающими на стороне арендатора.

В пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения: при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего. Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Поскольку, материалами дела подтверждено, что склад металлический фактически передан во владение ООО "Дарада" и передача его во владение ИП Валеева Р.М. в силу положения вышеназванной нормы невозможна, последний вправе обратиться к собственникам с требованием о возмещении убытков.

Иные доводы и аргументы подателя жалобы не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

При названных обстоятельствах решение суда отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.05.2019 по делу N А07-31142/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Валеева Рината Миндияровича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

О.Б. Тимохин Г.Н. Богдановская