Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2019 г. N 18АП-8116/19

г. Челябинск

14 августа 2019 г.

Дело N А47-16788/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 августа 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Костина В.Ю.,

судей Арямова А.А., Плаксиной Н.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ануфриевой К.Э., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.05.2019 по делу N А47- 16788/2018 (судья Лазебная Г.Н.),

В судебном заседании принял участие представитель:

от заявителя: общества с ограниченной ответственностью "СтройСити - 66" - Киселев С.В. (паспорт, доверенность от 01.07.2019).

Общество с ограниченной ответственностью "СтройСити - 56" (далее - заявитель, общество, ООО "СтройСити - 56") обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (далее - заинтересованное лицо, Департамент) о признании незаконными действий Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга по отказу в выдаче ООО "СтройСити-56" разрешения на строительство жилого дома N 3 в многоэтажной жилой застройке по проспекту Братьев Коростелевых на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0309003:179, изложенных в письме N 6539/18 от 23.07.2018 (с учётом принятого судом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ (т.1 л.д. 99)).

Решением арбитражного суда Оренбургской области от 06.05.2019 (резолютивная часть решения объявлена 29.04.2019) заявленные требования удовлетворены.

Признаны незаконными действия Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга по отказу в выдаче ООО "СтройСити-56" разрешения на строительство жилого дома N 3 в многоэтажной жилой застройке по проспекту Братьев Коростелевых на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0309003:179, изложенных в письме N 6539/18 от 23.07.2018.

На Департамент градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и охраняемых законом интересов заявителя путем выдачи ООО "СтройСити-56" разрешения на строительство жилого дома N 3 в многоэтажной жилой застройке в г.Оренбурге по проспекту Братьев Коростелевых на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0309003:179.

С Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью "СтройСити - 56" взыскано 3000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Обществу с ограниченной ответственностью "СтройСити - 56" из федерального бюджета Российской Федерации возвращена излишне уплаченная на основании платежного поручения N 65 от 25.12.2018 государственная пошлина в размере 3000 руб.

Не согласившись с вынесенным решением суда, Администрация обжаловала его в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе Администрация просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать обществу в удовлетворении заявленных требований.

По мнению подателя апелляционной жалобы, доводы истца о том, что трехмесячный срок оспаривания решений органов местного самоуправления был пропущен истцом в связи с попыткой соблюдения досудебного порядка является необоснованными, поскольку между истцом и департаментом на протяжении всего периода срока обжалования спорного разрешения на строительство осуществлялась переписка, а соответственно истцу было известно, до истечения срока об жалования спорного разрешения на строительство, о его, якобы, нарушенных правах и законных интересах.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что в распоряжении департамента от 27.10.2016 N 4485-р об утверждении схемы расположения земельного участка с кадастровым номером 56:44:0309003:179 на кадастровом плане территории по прос. Братьев Коростылевых, на основании которого исходная площадь вышеуказанного земельного участка -14723 кв.м, была уменьшена путем раздела и составляет 7293 кв.м. В пп.1 п. 2 указано, что обществу с ограниченной ответственностью "СтройСити-56" необходимо обратиться в филиал федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Оренбургской области для внесения изменений в государственный кадастровый учет земельного участка, образованного путем раздела. Истец не выполнил указанные в распоряжении требования и не осуществил должную регистрацию образованного земельного участка.

Так же в пп.2 п.2 вышеназванного распоряжения указано, что обществу с ограниченной ответственностью "СтройСити-56" необходимо обратиться в департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга для внесения изменений в договор арены земельного участка от 24.03.2014 N 14/п-64юр.

Неисполнение данных пунктов распоряжения являются основанием для отказа в выдаче ООО "СтройСити-56" разрешения на строительство жилого дома.

В представленном отзыве на апелляционную жалобу общество просит оставить решение арбитражного суда первой инстанции без изменения.

Представители от заинтересованного лица Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга, третьего лица Администрация города Оренбурга в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном Интернет - сайте.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей заинтересованного лица и третьего лица.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя заявителя, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Между Департаментом градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга (Арендодатель) и ООО "Логос" (ИНН 5611066798) (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 14/п-64юр от 24.03.2014 (т. 1 л.д. 42), согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок, площадью 14723 кв. м, с кадастровым номером 56:44:0309003:179, с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, строительство многоквартирных жилых домов, с местоположением: Оренбургская область, город Оренбург, проспект Братьев Коростелевых, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:44:0309003. Земельный участок передан в аренду на срок до 24.03.2017. Договор аренды прошел государственную регистрацию 19.05.2014 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области.

На основании решения единственного учредителя ООО "Логос" N 2 от 17.06.2014 (т.1 л.д. 59) ООО "Логос" было переименовано в ООО "СтройСити-56".

После заключения договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0309003:179 площадью 14723 кв. м, 18.11.2014 Управлением градостроительства и архитектуры департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга было выдано разрешение N RU56301000-62414Ж на строительство жилых домов N 1, N 2, N 3 со сроком действия до 18.03.2017 (т. 1 л.д. 17).

29.06.2015 на основании нового разрешения N 56-301000-293-2015 на строительство (т. 1 л.д. 20), выданного взамен разрешения на строительство NRU56301000-62414Ж, были установлены новые этапы строительства:

- жилой дом N 1-1 этап строительства;

- жилой дом N 2-2 этап строительства;

- жилой дом N 3-3 этап строительства.

Данное разрешение было действительно до 18.03.2017.

01.07.2016 был построен и введен в эксплуатацию жилой дом N 1 по адресу г. Оренбург, проспект Бр. Коростелевых, д. 167/2. Данному объекту капитального строительства присвоен кадастровый номер: 56:44:0309003:334 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 01.07.2016 - т. 1 л.д. 26).

В соответствии с распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга N 4485-р от 27.10.2016 (т. 1 л.д. 92), сроком действия в 2 года, площадь земельного участка с кадастровым номером 56:44:0309003:179 была скорректирована в сторону уменьшения с 14723 кв. м до 7293 кв. м, начиная со 02.09.2016 (с момента регистрации первого права собственности на помещение в многоквартирном доме).

Указанным распоряжением обществу предписано: 1) обратиться в филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Оренбургской области для внесения изменений в государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 56:44:0309003:179; 2) обратиться в Департамент для внесения изменений в договор аренды земельного участка от 24.03.2014 N 14/п-64юр.

Во исполнение пп. 2 п. 2 указанного распоряжения общество письмом N 66 от 07.11.2016 (т. 1 л.д. 113) обратилось в Департамент с просьбой внести изменения в существующий договор аренды земельного участка от 24.03.2014 в части уменьшения размера арендной платы в связи с уменьшением площади арендуемого участка и продления срока действия договора аренды до 24.03.2020.

Ввиду отставания в сроках строительства жилого дома N 2 и отсутствия начала строительства жилого дома N 3, ООО "СтройСити-56" принято решение о разделении разрешений на строительство жилых домов N 2 и N 3.

В результате 18.11.2016 взамен разрешения на строительство N 56-301000-293-2015 от 29.06.2015, выданного ранее на строительство трех жилых домов, было выдано новое разрешение N 56-301000-531-2016 (т. 1 л.д. 24) на строительство жилого дома N 2 со сроком строительства до 18.03.2017.

В ответ на обращение N 66 от 07.11.2016 обществом получен ответ Департамента N 1-24-1/3503 от 01.12.2016 (т. 1 л.д. 114) с приложением дополнительного соглашения к договору аренды (т. 1 л.д. 115). Одновременно, обществу сообщено, что в соответствии со вступившими в действие с 01.03.2015 изменениями в ЗК РФ продление договора аренды невозможно, и что заявитель имеет право обратиться до истечения срока действия договора с заявлением о заключении нового договора сроком на три года для завершения строительства.

Дополнительное соглашение от 17.11.2016 представлено на государственную регистрацию. 13.12.2016 регистрационные действия приостановлены (т.1 л.д. 117) на срок до 16.01.2017 с указанием необходимости предоставления сведения и правовых оснований уменьшения площади земельного участка почти в два раза.

16.01.2017 в связи с истечением срока приостановления, а также в связи с не устранением приведенных причин, препятствующих регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, Управлением Росреестра вынесено уведомление N 56/001/109/2016-1317 (т.1 л.д. 119) об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

В связи с этим 16.03.2017 обществом направлен в адрес Департамента запрос N 16 (т.1 л.д. 123) о разъяснении порядка оформления арендных отношений по спорному земельному участку после истечения срока договора аренды.

Письмом от 29.03.2017 N 1-24-1/1512 Департамент со ссылкой на п. 2 ст. 621 ГК РФ разъяснил, что договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора.

Меду тем, 17.04.2017 разрешение на строительство жилого дома N 2 - N 56-301000-531-2016 от 18.11.2016 было продлено до 30.06.2018.

В марте 2017 года в Департамент градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга были представлены на рассмотрение проектные материалы и архитектурные решения по вносимым изменениям в строительство жилых домов N 2 и N 3 многоэтажной жилой застройки по проспекту Бр. Коростелевых на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0309003:179. В частности, была уменьшена этажность жилых домов N 2 и N 3 (с 17 жилых этажей до 14 жилых этажей).

На основании ответа Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга N 2801/17 от 18.04.2017 (т. 1 л.д. 49) архитектурные решения рассмотрены и приняты за основу для дальнейшего проектирования, с последующей реализацией.

После данного согласования ООО "СтройСити-56" внесло необходимые проектные изменения в планировки, инженерные сети и этажность жилых домов N 2 и N 3.

Проект прошел экспертизу и взамен разрешения на строительство N 56-301000-531-2015 от 18.11.2016 (продленного до 30.06.2018) было получено разрешение N 56-301000-136-2018 от 22.02.2018 (т. 1 л.д. 25) на строительство жилого дома N 2 со сроком окончания строительства до 22.11.2018.

13.07.2017 Департамент выставил обществу претензию N 1-24-1/3415 (т. 1 л.д. 125) о наличии задолженности по арендной плате за период с 24.03.2017 по 31.12.2017.

19.09.2018 был построен и введен в эксплуатацию жилой дом N 2 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - т. 1 л.д. 34).

Третий этап строительства предполагал строительство 16 этажного (в том числе 14 жилых этажей, подвал, технический этаж) жилого дома N 3.

В марте 2018 года ООО "СтройСити-56" подало заявление на выдачу разрешения на строительство жилого дома N 3.

26.03.2018 ООО "СтройСити-56" был получен ответ Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга N 2198/18 (т. 1 л.д. 50), в котором содержался отказ в выдаче разрешения на строительство жилого дома N 3 по двум основаниям:

- наличие задолженности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0309003:179;

- в проекте организации строительства на строительном генеральном плане границы опасной зоны крана выходят за границы предоставленного для строительства земельного участка.

В июне 2018 года ООО "СтройСити-56" подало повторно заявление на выдачу разрешения на строительство жилого дома N 3.

23.07.2018 ООО "СтройСити-56" был получен ответ Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга N 6539/18 (т. 1 л.д. 51), в котором содержался отказ в выдаче разрешения на строительство жилого дома N 3 по следующим основаниям:

- наличие задолженности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0309003:179;

- истечение 24.03.2017 срока действия договора аренды земельного участка;

- непредставление нового градостроительного плана в соответствии с требованиями ч. 21.7 ст. 51 ГрК РФ.

Ознакомившись с причинами отказа, 08.08.2018 ООО "СтройСити-56" была запрошена выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0309003:179 (т. 1 л.д. 52). Согласно полученной 14.08.2018 выписке (т. 1 л.д. 53), площадь земельного участка составляет 7293 +/-30 кв. м. Однако в строке "Особые отметки" указано, что "Сведения о площади земельного участка имеют статус "Актуальные незасвидетельствованные". Право зарегистрировано на объект с площадью 14 723 кв. м".

ООО "СтройСити-56" направлен запрос N 38 от 06.09.2018 (т. 1 л.д. 86) кадастровому инженеру М.И. Кайзер (кадастровый инженер при постановке на кадастровый учет жилого дома с кадастровым номером 56:44:0309003:334).

Согласно ответу на обращение (т. 1 л.д. 88), в соответствии с постановлением Департамента N 4485-р от 27.10.2016 (согласно которому утверждена схема расположения и характеристики земельного участка с кадастровым номером 56:44:0309003:179) земельный участок под жилым домом с кадастровым номером 56:44:0309003:334 сформирован не был; государственная регистрация права собственности под жилым домом с кадастровым номером 56:44:0309003:334 не произведена.

Таким образом, в октябре 2018 года ООО "СтройСити-56" стало известно, что земельный участок под введенным 01.07.2016 в эксплуатацию жилым домом N 1 не был сформирован и зарегистрирован в установленном законом порядке, и именно поэтому до сих пор в Росреестре зарегистрировано право на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0309003:179 площадью 14 723 кв. м а не 7 293 кв. м+/- 30 кв. м.

Согласно данным публичной кадастровой карты сам земельный участок под жилым домом N 1 (с кадастровым номером 56:44:0309003:334) на кадастровом учете не стоит, он должен был быть выделен из площади арендуемого земельного участка 14723 кв. м. Однако законного формирования земельного участка Департаментом градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга произведено не было.

Поскольку земельный участок под жилым домом N 1 не был сформирован в установленном законом порядке, изменение площади не прошло государственную регистрацию, в договор аренды не были внесены соответствующие изменения, ООО "СтройСити-56" посчитало, что требование о представлении нового градостроительного плана земельного участка в соответствии с частью 21.7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ является незаконным.

22.10.2018 письмом N 1-24-1/4634 (т. 2 л.д. 23) Департамент сообщил обществу о расторжении договора аренды от 24.03.2014 с даты регистрации права собственности на первую квартиру в жилом доме N 2-04.10.2018, с приложением соглашения о расторжении договора аренды.

В ответ на данное письмо общество в письме N 58 от 07.11.2018 (т. 2 л.д. 26) сообщило об отказе в подписании соглашения ввиду планируемого строительства третьего многоэтажного дома.

ООО "СтройСити-56" в адрес Департамента направлено письмо N 52 от 23.10.2018 (т. 1 л.д. 126) с просьбой внести изменения в договор аренды земельного участка относительно площади арендуемого участка и размера арендной платы.

ООО "СтройСити-56" принято решение о направлении в адрес Департамента градостроительства и земельных отношений досудебной претензии N 48 от 23.10.2018 (т. 1 л.д. 57).

Досудебная претензия (жалоба) была подана в соответствие с главой 2.1. Федерального Закона N 210 "Об организации представления государственных и муниципальных услуг", а также в соответствие с частью 5 административного регламента "Предоставление разрешения на строительство", утвержденного Постановлением администрации г. Оренбурга N 2736-П от 22.10.2012 (с изменениями от 18.11.2016). В соответствие с пунктом 5.8 данного регламента ответ на претензию должен быть дан в течение 15 рабочих дней со дня ее регистрации.

22.11.2018 письмом N 1-24/6034 (т. 1 л.д. 128) Департамент пояснил основания отказа в выдаче разрешения на строительство отсутствием у заявителя градостроительного плана на вновь образованный земельный участок 56:44:0309003:179 площадью 14 723 кв. м. Данное письмо обществом получено не было, почтовое отправление вернулось отправителю.

Считая не соответствующими закону действия Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга по отказу в выдаче ООО "СтройСити-56" разрешения на строительство жилого дома N 3 в многоэтажной жилой застройке по проспекту Братьев Коростелевых на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0309003:179, изложенных в письме N 6539/18 от 23.07.2018, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные обществом требования, суд первой инстанции исходил из доказанности совокупности условий для признания действий Департамента по отказу в выдаче разрешения незаконными.

Оценив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют обстоятельствам дела и действующему законодательству.

В силу части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 АПК РФ, а также разъяснений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 6 Постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в предмет доказывания по настоящему делу входит совокупность следующих обстоятельств: наличие полномочий у органа, действия которого оспариваются, несоответствие оспариваемых действий закону и иному нормативному правовому акту, нарушение такими действиями прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как установлено частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Вместе с тем, указанные нормы не освобождают заявителя от обязанности доказывания обстоятельств, на которые он ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, к полномочиям органов местного самоуправления относится выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений.

В соответствии с пунктом 20 части 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", к вопросам местного значения городского поселения относится в том числе выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом, иными федеральными законами) при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения.

С учетом изложенного, оспариваемое заявителем решение об отказе в выдаче разрешения на строительство принято администрацией в пределах предоставленных ей полномочий.

Порядок выдачи разрешения на строительство регламентирован положениями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в силу которой, разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 этой статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом (часть 1).

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных этой статьей (часть 2).

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 этой статьи и другими федеральными законами (часть 4).

В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 этой статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления.

К указанному заявлению прилагаются следующие документы: правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута; градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), реквизиты проекта планировки территории в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка; материалы, содержащиеся в проектной документации (включая: а) пояснительную записку; б) схему планировочной организации земельного участка, выполненную в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; в) схему планировочной организации земельного участка, подтверждающую расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам; г) схемы, отображающие архитектурные решения; д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; е) проект организации строительства объекта капитального строительства; ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей); положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства; разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 Кодекса); согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта (часть 7).

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, в течение семи рабочих дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство: 1) проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство; 2) проводят проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимости размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции; 3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа (часть 11).

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частью 7 этой статьи, или несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство, требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции. Неполучение или несвоевременное получение документов, запрошенных в соответствии с частями 7.1 и 9.1 этой статьи, не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что в рассматриваемом случае обществом оспаривается законность отказа Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, выраженного в письме от 26.03.2018 N 2198/18, в выдаче разрешения на строительство жилого дома.

При этом обстоятельством, послужившим основанием для вынесения оспариваемого отказа, явилось:

- наличие задолженности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0309003:179;

- истечение 24.03.2017 срока действия договора аренды земельного участка;

- непредставление нового градостроительного плана в соответствии с требованиями ч. 21.7 ст. 51 ГрК РФ.

Приведенные в оспоренном решении основания для отказа в выдаче разрешения на строительство судебная коллегия признает незаконными и необоснованными.

Оценивая приведенные в указанном письме основания отказа в выдаче разрешения на строительство, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Постановлением администрации от 01.06.2017 N 277 утвержден административный регламент предоставления муниципальной услуги "Выдача разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства" (далее - Административный регламент), в соответствии с пунктом 10 которого, результатом предоставления муниципальной услуги является, в том числе, выдача отказа в выдаче разрешения на строительство с указанием причин отказа.

Перечень документов, необходимых для предоставления услуги по выдаче разрешения на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, установлен в пункте 14 Административного регламента. К таким документам относятся: 1) заявление о выдаче разрешения на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства по форме согласно приложению 2 к Регламенту; 2) правоустанавливающие документы на земельный участок; 3) градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство; 4) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с пунктом 25 Административного регламента, основаниями для отказа в предоставлении муниципальной услуги в части выдачи разрешения на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства являются: отсутствие документов, указанных в пункте 14 Регламента, обязанность по представлению которых возложена на заявителя; несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

В силу ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пп. 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ) закреплен специальный порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен.

Из пунктов 2, 3, 5 названной статьи следует, что переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома состоит из двух этапов: формирования земельного участка и проведения государственного кадастрового учета.

Пунктом 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" определено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

В силу ч. 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ обязанность по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, возложена на органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Формирование земельного участка включает в себя выполнение работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке, в том числе установление его границ.

На основании изложенных норм права, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что земля под многоквартирными домами находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Исходя из ч. 21.7 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство сохраняется в случаях образования земельных участков путем раздела, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков, в отношении которых в соответствии с настоящим Кодексом выдано разрешение на строительство, физическое или юридическое лицо, у которого возникло право на образованные земельные участки, вправе осуществлять строительство на таких земельных участках на условиях, содержащихся в указанном разрешении на строительство, с соблюдением требований к размещению объектов капитального строительства, установленных в соответствии с настоящим Кодексом и земельным законодательством.

Данный пункт установил требования к правомерности осуществления строительства по разрешению на строительство, выданному до образования земельных участков путем раздела, в отношении которых выдано разрешение на строительство.

Между тем, раздел первоначально арендованного земельного участка площадью 14723 кв.м с кадастровым номером 56:44:0309003:179 не произошел, поскольку земельный участок под жилым домом N 1 и N 2, введенными в эксплуатацию 01.07.2016 и 19.09.2018, на кадастровый учет не поставлен и права на них не зарегистрированы.

На основании изложенного, довод апеллянта о том, что истцу следовало обратиться в Росреестр для осуществления регистрации образованного земельного участка, судебной коллегией отклоняется, ввиду того, что раздел земельного участка с кадастровым номером 56:44:0309003:179 не был произведен.

Из материалов дела следует, что вторым основанием к отказу в выдаче разрешения на строительство явилось то, что Общество не исполняет своих обязательств по договорам аренды земельного участка, а именно имеет задолженность по договору аренды земельного участка.

Вместе с тем, Градостроительный кодекс РФ не предусматривает такого основания для отказа в выдаче разрешения на строительство.

Суд первой инстанции обоснованно указал на то, что указанное действие Администрации является попыткой защитить свои гражданские права в административном порядке.

Пунктом 2 статьи 11 Гражданского кодекса РФ установлено, что защита гражданских прав в административном порядке осуществляется лишь в случаях, предусмотренных законом.

Отказывая в выдаче разрешения на строительство, Департамент не указал, на основании какого нормативного акта ей предоставлено право отказать в выдаче разрешения на строительство объекта в обеспечение исполнения обязательства по договору аренды земельного участка.

Кроме того, требование о необходимости исполнения принятых на себя по договору аренды обязательств может быть заявлено исключительно в рамках гражданских правоотношений и только стороной по договору.

Из материалов дела следует, что третьим основанием к отказу в выдаче разрешения на строительство явилось прекращение договора аренды 24.03.2017.

Данное обстоятельство является необоснованным в силу следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 1.4 Договора срок аренды земельного участка устанавливается до 24.03.2017.

Статьей 621 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (п. 1). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (п. 2).

По смыслу названной нормы условием продления договора аренды на неопределенный срок является продолжение использования земельного участка арендатором и отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Из материалов дела не следует, что по истечении первоначально установленного срока аренды (до 24.03.2017) какая-либо из сторон заявила о намерении прекратить спорный договор, следовательно, имеются основания для вывода об их возобновлении на неопределенный срок на тех же условиях по правилам названной выше нормы закона на день принятия решения об отказе в выдаче оспариваемого разрешения на строительство.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о незаконном отказе в выдаче разрешения на строительство жилого дома N 3.

Довод апеллянта о неуважительности пропуска срока на оспаривание решения органа местного самоуправления и необоснованного его восстановления был предметом рассмотрения в суде первой инстанции и обоснованно отклонен на основании следующего.

В силу пункта 1 статьи 113 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации процессуальные действия совершаются в сроки, установленные настоящим Кодексом или иными федеральными законами, а в случаях, если процессуальные сроки не установлены, они назначаются арбитражным судом.

Исходя из пункта 1 статьи 114 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, процессуальный срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующий месяц и число последнего года установленного срока.

В соответствии с пунктом 1 статьи 115 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, утрачивают право на совершение процессуальных действий с истечением процессуальных сроков, установленных настоящим Кодексом или иным федеральным законом либо арбитражным судом.

Согласно части 1 статьи 117 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации процессуальный срок подлежит восстановлению по ходатайству лица, участвующего в деле, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно части 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд восстанавливает пропущенный процессуальный срок, если признает причины пропуска уважительными и если не истекли предусмотренные статьями 259, 276, 291.2, 308.1 и 312 настоящего Кодекса предельные допустимые сроки для восстановления.

Из материалов дела следует, что истец обратился в арбитражный суд первой инстанции с рассматриваемым заявлением 22.04.2019 (т. 2 л.д.19).

Пропуск заявителем срока на подачу заявления в суд вызван необходимостью сбора актуальной информации для определения правомерности отказа Департамента отказа в выдаче разрешения на строительство, необходимостью сбора доказательств в обоснование правовой позиции по делу, изучением оснований отказа.

На основании части 4 статьи 198 АПК РФ заявление о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Из содержания данной нормы следует, что моментом, с которого начинается исчисление трехмесячного срока, признается день, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Судом первой инстанции принят во внимание факт изменения Департаментом позиции относительно окончания срока договора аренды земельного участка (24.03.2017 - согласно письму N 6539/18 от 23.07.2018 - т. 1 л.д. 51, 04.10.2018 - согласно письму N 1-24-1/4634 от 22.10.2018 - т. 2 л.д. 23), а также не указание в письме от 26.03.2018 N 2198/18 (отказ N 1) - т. 1 л.д. 50, на истечение договора аренды на момент вынесения отказа

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 18.11.2004 N 367-О, само по себе установление в законе сроков для обращения в суд с заявлениями о признании ненормативных правовых актов недействительными, а действий (бездействия) - незаконными обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность административных и иных публичных правоотношений. Поскольку несоблюдение установленного срока в силу соответствующих норм Арбитражного процессуального кодекса РФ не является основанием для отказа в принятии заявлений по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, - вопрос о причинах пропуска срока решается судом после возбуждения дела, то есть в судебном заседании. Заинтересованные лица вправе ходатайствовать о восстановлении пропущенного срока, и если пропуск срока был обусловлен уважительными причинами, такого рода ходатайства подлежат удовлетворению судом.

Учитывая, что отнесение причин пропуска срока к уважительным или неуважительным является прерогативой суда и право установления этих причин и их оценка принадлежат суду, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о восстановлении процессуального срока для подачи заявления в суд.

По мнению апелляционной инстанции, все представленные в материалах дела доказательства оценены судом первой инстанции с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности, а также достаточности и взаимной связи надлежащим образом, результаты этой оценки отражены в судебном акте.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании действующего законодательства и опровергаются материалами дела, а потому оснований для ее удовлетворения не имеется.

Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, а также доводам, в том числе, изложенным в жалобе, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в порядке части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.05.2019 по делу N А47-16788/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

В.Ю. Костин

Судьи

А.А. Арямов Н.Г. Плаксина