Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2019 г. N 15АП-13392/19

город Ростов-на-Дону

14 августа 2019 г.

дело N А53-40450/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 августа 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,

судей Илюшина Р.Р., Нарышкиной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Соколовой А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу публичного акционерного общества коммерческий банк "Центр-инвест"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.06.2019 по делу N А53-40450/2018 (судья Жигало Н.А.)

по иску публичного акционерного общества коммерческий банк "Центр-инвест"

к обществу с ограниченной ответственностью "РОСТ"

при участии третьих лиц: Архипов Михаил Михайлович, Бондарева Ирина Александровна, Бурлуцкая Виктория Дмитриевна, Витчикова Галина Владимировна, Глушков Дмитрий Сергеевич, Жигайлов Алексей Алексеевич, Зырянов Игорь Валерьевич, Ильина Елена Анатольевна, Ковалев Захар Евгеньевич, Ковалева Виктория Евгеньевна, Ковалева Ольга Николаевна, Колоколова Вера Александровна, Колпаков Василий Николаевич, Кольцов Антон Игоревич, Королев Вячеслав Анатольевич, Маренич Роман Викторович, Микеладзе Темури Нусрединович, Моргунова Екатерина Валерьевна, Мужиков Павел Павлович, Наумов Евгений Сергеевич, Наумова Анна Ивановна, Негодаева Татьяна Дмитриевна, Панюта Дмитрий Александрович, Панюта Людмила Геннадьевна, Погребняк Николай Витальевич, Попик Антон Александрович, Пушкарева Наталья Петровна, Ребреев Григорий Иванович, Ребреев Кирилл Григорьевич, Ребреева Анна Владимировна, Ребреева Мария Григорьевна, Семисинова Светлана Николаевна, Сирота Антон Александрович, Сирота Никита Александрович, Сирота Елена Юрьевна, Старцев Анатолий Александрович, Стетюха Константин Николаевич, Тарасова Александра Викторовна, Толчеев Николай Николаевич, Федоненко Валентина Алексеевна, Хлыстунов Андрей Николаевич, Шаров Максим Валерьевич, Яковенко Олег Владимирович, Яковенко Тамара Алексеевна, ипотечный кредитный потребительский кооператив "Свой дом", публичное акционерное общество "Московский индустриальный

банк", публичное акционерное общество "Сбербанк России

об обращении взыскания на имущество, являющееся предметом залога,

при участии:

от ПАО "Сбербанк России": Шульга Л.Н. (доверенность от 24.08.2018),

от остальных лиц: представителя не направили, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

публичное акционерное общество коммерческий банк "Центр-инвест" (далее - истец, банк) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РОСТ" (далее - ответчик, общество) с требованием об обращении взыскания на имущество, являющееся предметом залога по договору ипотеки земельного участка N 06170014-3з от 03.05.2017, принадлежащее на праве собственности ООО "Рост", земельный участок общей площадью 1458 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - многоквартирные дома до 5-ти этажей включительно, кадастровый номер 61:45:0000227:667, адрес: Ростовская область, г.Азов, ул.6-я Линия, 37; установить начальную продажную цену в размере 2400000 рублей.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком как заемщиком своих кредитных обязательств.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Архипов Михаил Михайлович, Бондарева Ирина Александровна, Бурлуцкая Виктория Дмитриевна, Витчикова Галина Владимировна, Глушков Дмитрий Сергеевич, Жигайлов Алексей Алексеевич, Зырянов Игорь Валерьевич, Ильина Елена Анатольевна, Ковалев Захар Евгеньевич, Ковалева Виктория Евгеньевна, Ковалева Ольга Николаевна, Колоколова Вера Александровна, Колпаков Василий Николаевич, Кольцов Антон Игоревич, Королев Вячеслав Анатольевич, Маренич Роман Викторович, Микеладзе Темури Нусрединович, Моргунова Екатерина Валерьевна, Мужиков Павел Павлович, Наумов Евгений Сергеевич, Наумова Анна Ивановна, Негодаева Татьяна Дмитриевна, Панюта Дмитрий Александрович, Панюта Людмила Геннадьевна, Погребняк Николай Витальевич, Попик Антон Александрович, Пушкарева Наталья Петровна, Ребреев Григорий Иванович, Ребреев Кирилл Григорьевич, Ребреева Анна Владимировна, Ребреева Мария Григорьевна, Семисинова Светлана Николаевна, Сирота Антон Александрович, Сирота Никита Александрович, Сирота Елена Юрьевна, Старцев Анатолий Александрович, Стетюха Константин Николаевич, Тарасова Александра Викторовна, Толчеев Николай Николаевич, Федоненко Валентина Алексеевна, Хлыстунов Андрей Николаевич, Шаров Максим Валерьевич, Яковенко Олег Владимирович, Яковенко Тамара Алексеевна, ипотечный кредитный потребительский кооператив "Свой дом", публичное акционерное общество "Московский индустриальныйбанк", публичное акционерное общество "Сбербанк России.

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.06.2019 по делу N А53-40450/2018 в удовлетворении иска отказано. Решение мотивировано тем, что договор ипотеки N06170014-Зз от 03.05.2017 является ничтожной сделкой, которая не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, в связи с чем требования банка, вытекающие из этого договора залога, не подлежат удовлетворению.

Истец обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, поскольку суд первой инстанции не учел представленный истцом договор генподряда N 1 от 07.11.2016 заключенный между ответчиком и ООО "ЮгСтройСервис", по которому выполнялись работы, финансируемые истцом, то есть за счет кредитных средств выданных банком в размере 244 500 руб. (платежное поручение N 000627 от 31.03.2017). Ответчик получил от истца кредит на пополнение оборотных средств, в виду чего банк полагает, что запрет на передачу в залог земельного участка не действует, поскольку в данном случае банк финансировал строительство, договор ипотеки земельного участка N 06170014-3з от 03.05.2017 действителен. Более того, на момент заключения договора ипотеки ФЗ об участии в долевом строительстве не содержал условие о целевом кредите.

Отзыва ответчика на апелляционную жалобу в материалы дела не поступило.

В судебном заседании представитель ПАО "Сбербанк России" против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного разбирательства.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя третьего лица, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, 28 марта 2017 года между банком и обществом (заемщик) заключен кредитный договор N 06170014, в соответствии с которым банк предоставил обществу кредит в размере 15 000 000 рублей на пополнение оборотных средств со сроком возврата не позднее 27 сентября 2018 года (л.д. 16-26, том 1).

Перечисление денежных средств в сумме 14 997 531 рубль 28 копеек подтверждается имеющимися в деле платежными поручениями (т.1 л.д.53-59).

В обеспечение обязательств по кредиту между банком и обществом заключен договор ипотеки земельного участка N 06170014-Зз от 03.05.2017 (л.д. 34-39, том 1), по условиям которого общество (залогодатель) предоставило в залог банку (залогодержатель) земельный участок общей площадью 1458 кв.м. из земель населенных пунктов с видом использования - многоквартирные дома до пяти этажей включительно, кадастровый номер 61:45:0000307:793, расположенный по адресу: Ростовская область, г.Азов, ул.6-я Линия, 37. Ипотека зарегистрирована 09.06.2017. Оценочная стоимость предмета залога определена сторонами в сумме 2400000 рублей.

Поскольку заемщик не исполнил обязательства по возврату кредита, банк обратился в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество - земельный участок с кадастровым номером 61:45:0000307:793.

Решением Азовского городского суда Ростовской области от 12.04.2019 кредитный договор N 06170014 расторгнут, с общества с пользу банка взыскана задолженность по кредитному договору N 06170014 от 28.03.2017, обращено взыскание на иное заложенное имущество. Решение суда вступило в законную силу 28.05.2019.

Из материалов дела следует, что к моменту заключения договора ипотеки земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000307:793 обществу было выдано разрешение на строительство пятиэтажного многоквартирного жилого дома на данном земельном участке (разрешение от 01.11.2016, разрешение от 23.01.2017), заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома с дольщиками.

Согласно акту проверки заложенного имущества от 20.05.2019 спорный земельный участок огорожен по периметру металлопрофилем, доступ на территорию ограничен, на воротах и калитке замки. На территории участка находится фундамент, строительные работы не ведутся.

На земельном участке начато строительство многоквартирного дома.

При этом, доказательства того, когда фактически начато строительство, в материалы дела не представлены, что как верно указал суд первой инстанции, не исключает при наличии необходимой разрешительной документации начало строительства с момента выдачи разрешений.

Суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о недействительности договора ипотеки земельного участка N 06170014-3з от 03.05.2017 в силу следующего.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

В силу пункта 2 статьи 342 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также ГК РФ) последующий залог допускается, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 7 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, и на котором ведется строительство, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства. С учетом указанной императивной нормы права, банк и общество имели право заключить договор залога земельного участка без согласия участников долевого строительства только при соблюдении всех следующих условий: залог земельного участка должен обеспечивать исполнение обязательств по кредитному договору между банком и застройщиком; денежные средства по кредитному договору, обеспеченному залогом земельного участка, должны направляться на строительство многоквартирного дома на этом земельном участке и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства.

При этом нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в отношении условия предоставления в залог земельного участка, на котором ведется строительство многоквартирного дома, являются специальными по отношению к нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим порядок заключения и исполнения предшествующего и последующих залогов.

В случае применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации о последствиях обращения взыскания на заложенное имущество к отношениям в области долевого строительства, при обращении взыскания на заложенное имущество последующим залогодержателем, предшествующий залог сохраняется, а все последующие прекращаются. Данное правило в условиях долевого строительство недопустимо, поскольку ставит в неравное положение дольщиков, заключивших договоры долевого участия в строительства ранее заключения банком договора залога, и дольщиков, которые заключили договоры позднее. Цель предоставления займа по спорному кредитному договору - на пополнение оборотных средств, но не строительство многоквартирного дома. Согласие дольщиков получено не было.

Заключение договора залога земельного участка без согласия участников долевого строительства нарушает требования закона, а именно п. 7 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, и посягает на права и законные интересы участников долевого строительства.

Истцом в подтверждение направления денежных средств на строительство многоквартирного дома представлен договор генподряда N 2 от 26.12.2016, заключенный обществом с подрядчиком ИП Яковенко Р.В. на выполнение работ по строительству многоквартирного жилого дома по адресу: г.Азов, пер.П.Мазепы, 43-а,2 секция в осях 11- 20, а также выписка по счету общества, согласно которой часть кредитных денежных средств переводилась обществом ИП Яковенко Р.В. по договору генподряда N 2 от 26.12.2016.

Однако в условиях иной цели предоставления кредита банк и общество при заключении договора ипотеки в любом случае должны были получить согласие дольщиков на залог земельного участка, поскольку перевод денежных средств по договору генподряда N 2 не исключает использование фактически кредитных денежных средств в иных целях.

Довод апеллянта о том, что в данном случае он является банком финансирующим строительство, поскольку в материалах дела имеется договор генподряда N 1 от 07.11.2016 заключенный между ответчиком (заказчиком) и ООО "ЮгСтройСервис" (подрядчиком) по которому выполнялись работы по строительству МКД в г. Азов, ул. 6-Линия, 37, финансируемые истцом, то есть за счет кредитных средств выданных банком в размере 244 500 руб. (платежное поручение N 000627 от 31.03.2017), подлежит отклонению.

Поскольку из совокупности представленных в материалы дела доказательств, в том числе договора генподряда N 1 от 07.11.2016 (л.д. 126-128, том 2) и платежного поручения N 000627 от 31.03.2017 об оплате заказчиком генподрядчику по данному договору 244 500 руб. (л.д. 120, том 2) не следует, что такая оплата была произведена за счет кредитных средств по кредитному договору N 06170014 от 27.03.2017. Более того, наличие оплаты по платежному поручению N 000627 от 31.03.2017 заказчиком генподрядчику на сумму 244 500 руб. не свидетельствует о том, что истец является банком, выдавшим целевой кредит и финансирующим строительство.

Ссылка банка на то, что при заключении договора ипотеки действовала иная редакция пункта 7 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", а именно редакция Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ, согласно которой после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи, судом апелляционной инстанции оценивается как основанная на неверном понимании закона, поскольку даже редакция приведенной нормы действующая до 30.07.2017 предусматривала целевое кредитование банком застройщика именно на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства.

Таким образом, банком не доказано наличие обстоятельств, исключающих применение общего правила о возможности последующей ипотеки, только с согласия участников долевого строительства, установленного в пункте 7 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Из материалов дела усматривается, что стороны договора ипотеки N 06170014-Зз от 03.05.2017 уже на момент его заключения знали о заключенных договорах долевого участия в строительстве в отношении спорного земельного участка, вместе с тем, вопреки требованиям закона заключили такой договор в обеспечение кредита, не получив согласия дольщиков. При этом денежные средства по кредитному договору предоставлены обществу ранее заключения договора ипотеки.

Доводы банка о том, что в договоре ипотеки N 06170014-Зз от 03.05.2017 отражено наличие обременений земельного участка на основании ранее заключенных договоров участия в долевом строительстве, верно отклонены судом первой инстанции, поскольку указанный договор заключен между обществом и банком, согласие дольщиков на его заключение из условий договора не имеется, доказательства иного отсутствуют.

Также суд первой инстанции правильно учел, что в договоре перечислены не все существующие на момент его заключения обременения земельного участка правами дольщиков.

Банк в суде первой инстанции ссылался на то, что у него отсутствуют возражения против применения особенностей распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, предусмотренных пунктом 2 статьи 15 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Данный довод банка правомерно отклонен, поскольку из материалов дела следует, что дольщики не обращались с требованиями к застройщику о возврате денежных по договорам долевого участия.

Суд первой инстанции также верно учел, что в настоящее время ведется поиск инвестора для завершения строительства многоквартирного дома.

Таким образом, договор ипотеки N 06170014-Зз от 03.05.2017 является ничтожной сделкой, которая не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований. Суд правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, и понесенные по ней судебные расходы распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.06.2019 по делу N А53-40450/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок с даты изготовления его полного текста через суд первой инстанции.

Председательствующий

И.Н. Глазунова

Судьи

Р.Р. Илюшин Н.В. Нарышкина